Cour d'appel, 23 mai 2023. 22/01675

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 23 Mai 2023 N° RG 22/01675 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HC2F Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ d'ALBERTVILLE en date du 06 Septembre 2022 Appelante S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE, dont le siège social est situé Immeuble l'[Adresse 2] Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELAFA CMS FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, avocats plaidants au barreau de HAUTS-DE-SEINE Intimé M. [F] [Y] né le 13 Septembre 1990 à [Localité 3] (73), demeurant [Adresse 1] Représenté par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau d'ALBERTVILLE Représenté par Me Stéphanie KUEFFER, avocat plaidant au barreau de LYON -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 06 Février 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 mars 2023 Date de mise à disposition : 23 mai 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, - Mme Myriam REAYDY, Conseillère, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Suivant acte notarié du 30 septembre 2019, M.'[F] [Y] acquérait dans un ensemble immobilier dénommé les [Adresse 4], situé a [Localité 5], l'appartement n°112 situé au [Adresse 4] du bâtiment [Adresse 4] et correspondant au lot de copropriété n°181. Le bien vendu était loué au profit de la société Pv résidences & resort France (sas) aujourd'hui dénommée Pv holding (sas), aux termes d'un bail commercial du 22 juin 2015 pour une durée de 10 ans ayant pris effet le 1er juillet 2015. Par acte du 30 septembre 2021, M. [F] [Y] faisait délivrer à la société Pv holding un commandement de payer la somme de 3 751,40'euros dont 3 569,63'euros TTC en principal au titre des loyers de retard visant la clause résolutoire. Par exploit d'huissier en date du 9 février 2022, M. [F] [Y] assignait la société Pv holding devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Albertville aux fins de voir constater la résiliation du bail commercial, ordonner l'expulsion et d'obtenir le versement d'une provision. Par ordonnance de référé rendue le 6 septembre 2022, la présidente du tribunal judiciaire d'Albertville a : - reçu l'intervention volontaire de la société Pv Exploitation France (sas) et mis hors de cause la société Pv holding ; - condamné la société Pv Exploitation France à payer à M.'[F] [Y] une provision d'un montant de 4 755,27'euros, à valoir sur les arriérés de loyers pour la période allant du 1er janvier 2020 au 30 octobre 2021 ; - constaté que la résolution du bail commercial conclu liant la société Pv Exploitation France et M.'[F] [Y] était acquise au 30 octobre 2021 ; - ordonné, faute de libération volontaire des lots précités de ses biens et de sa personne ainsi que de tous occupants de son chef dans le délai d'un mois suivant la signification de l'ordonnance de référés, l'expulsion de la société Pv Exploitation France, des occupants de son chef et de ses biens avec le concours de la force publique, si besoin est ; - débouté M.'[F] [Y] de sa demande de prononcé d'une astreinte ; - débouté la société Pv Exploitation France de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause resolutoire ; - fixé l'indemnité d'occupation due par la société Pv Exploitation France à M. [F] [Y] à la somme de 340,88'euros par mois ; - condamné la société Pv Exploitation France à payer à M. [F] [Y] une provision d'un montant de 681,76'euros, à valoir sur l'indemnité d'occupation due pour la période allant du 31 octobre 2021 au 31 décembre 2021 ; - condamné la société Pv Exploitation France à payer à M. [F] [Y] la somme de 3 000'euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Pv exploitation France aux dépens de la présente instance. Le juge des référés a retenu notamment que : ' la législation d'exception prise dans le cadre de la crise sanitaire, ayant eu notamment pour conséquence la fermeture des résidences de tourisme, a affecté l'activité du preneur à bail mais sans affecter les locaux loués qui étaient toujours aptes à accueillir une clientèle, dès lors, le bailleur a correctement exécuté ses obligations et il ne peut être invoqué à son encontre une exception d'inexécution pour suspendre le paiement des loyers ; ' la fermeture administrative de la résidence de tourisme est sans aucun lien avec les locaux pris à bail et résulte de la seule nature de l'activité qui y est exercée et qui ne pouvait en tout état de cause être exercée en un autre lieu à cette période, il n'y a donc aucun destruction même juridique, partielle et temporaire de la chose ; ' si la pandémie et la fermeture administrative des commerces considérés comme non essentiels avaient un caractère extérieur au preneur et un caractère imprévisible, il n'est nullement démontré que cela rendait impossible l'exécution de l'obligation de paiement du loyer, les paiements étaient toujours possibles ; ' s'il est avéré que la société Pv Exploitation France a subi une baisse d'activité et de son chiffre d'affaires, il convient de relever qu'elle a unilatéralement suspendu les paiements depuis plus de deux années alors que son activité a repris depuis de nombreux mois et qu'elle invoque de mauvaise foi une absence de transmission des coordonnées bancaires de M.'[F] [Y] alors qu'elle a pu opérer certains règlements par chèque avant la crise sanitaire ; Par déclaration au Greffe en date du 22 septembre 2022, la société Pv Exploitation France a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions excepté celles relatives à son intervention volontaire, à la mise hors de cause de la société Pv holding et au rejet de la demande d'astreinte formée par M. [F] [Y]. Prétentions des parties Par dernières écritures en date du 10 novembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Pv Exploitation France sollicite l'infirmation de l'ordonnance déférée et demande à la cour de : - infirmer l'ordonnance rendue le 6 septembre 2022 par le tribunal judiciaire d'Albertville en toutes ses dispositions dans les limites de son appel ; En conséquence et statuant à nouveau, A titre principal, - débouter le demandeur de l'ensemble de ses demandes au titre des loyers et de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ; A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour considérait que les loyers afférents à la période d'interdiction administrative de recevoir du public sont dus, - suspendre les effets de la clause résolutoire ; En tout état de cause, - débouter le demandeur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Pv Exploitation France ; - condamner le demandeur à verser à la société Pv Exploitation France la somme de 2 000'euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui seront recouvrés pour ceux d'appel par la selurl Bollonjeon, avocat associé, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La société Pv Exploitation France soutient notamment qu'il existe une contestation sérieuse à l'obligation de régler une partie des loyers (11,5 mois au titre de 2020 et 2021) sur cette période et, par conséquent, à l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, en raison de la possibilité pour la société preneuse d'invoquer l'exception d'inexécution en raison de l'impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination et la perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l'obligation de règlement des loyers. Par ailleurs, elle estime que le commandement de payer du 30 septembre 2021 a été signifié au preneur de mauvaise foi. Par dernières écritures en date du 8 décembre 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [F] [Y] sollicite de la cour de : - déclarer irrecevable la demande de suspension de la clause résolutoire sollicitée par la société Pv exploitation France ; - déclarer infondées l'intégralité des demandes de la société Pv Exploitation France ; En conséquence, - la débouter de l'ensemble de ses demandes ; - confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, - condamner la société Pv Exploitation France à régler la somme de 2 045,25'euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues pour la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022 ; - condamner la société Pv Exploitation France à régler la somme de 1 704,37'euros TTC correspondant aux indemnités d'occupation dues du 1er juillet 2022 au 31 novembre 2022, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ; - condamner la société Pv Exploitaiton France à payer à M.'[F] [Y] la somme de 3 500'euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; - condamner la société Pv exploitation France aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, délivré le 30 septembre 2021. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 6 février 2023 clôture l'instruction de la procédure. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 mars 2023. MOTIFS ET DÉCISION L'intervention volontaire de la société PV Exploitation France et la mise hors de cause de la société PV Holding ne sont pas contestées et ces chefs de la décision entreprise n'ont pas fait l'objet d'un appel. En raison du non paiement des loyers en 2020 et sur la première période de l'année 2021, M. [F] [Y], bailleur, a fait délivrer le 30 septembre 2021 un commandement à la société PV Exploitation France, sa preneuse, d'avoir à payer les loyers dus, le commandement visant la clause résolutoire de plein droit prévue dans le contrat de bail portant sur un local loué à titre de résidence touristique en station de sport d'hiver. La société Pv Exploitation France ne s'est pas acquittée des sommes dans le mois du commandement. La société PV Exploitation France estime qu'il existe une contestation sérieuse s'opposant au paiement des loyers à titre provisionnel, sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile, lequel dispose que le président du tribunal judiciaire ne peut accorder une provision qu'en l'absence de contestation sérieuse. I - Sur l'exigibilité des paiements La société PV Exploitation France soutient que son obligation de payer les loyers a été suspendue pendant la mise en oeuvre des mesures gouvernementales de lutte conte la propagation de la covid-19 en raison de l'impossibilité effective d'exploiter les locaux loués, de la perte partielle de ceux-ci, ainsi que par application de l'exception d'inexécution. Elle conteste également la jurisprudence de la cour de cassation résultant de ses trois arrêts du 30 juin 2022, lesquels constituent, selon elle, un revirement de jurisprudence contestable et guidé par des considérations politiques dès lors que celle-ci a estimé : - qu'il n'existait pas un lien direct entre les mesures administratives d'interdiction de recevoir du public et la destination du local telle que prévue dans le contrat de bail ; - que l'événement constitutif du cas fortuit à l'origine de la destruction totale ou partielle du bien loué, s'il était général, ne devait pas être pris considération ; - que le caractère temporaire de l'impossibilité d'usage ne devait pas servir de fondement à une perte partielle ; mais aussi dès lors qu'elle n'a pas pris en considération la réalité économique spécifique des exploitants de tourisme et qu'elle a porté une atteinte disproportionnée au droit de propriété dans le sens que lui confère la cour européenne des droits de l'Homme, en l'espèce, à l'espérance légitime du preneur de jouir du bail. Sur l'impossibilité effective d'exploiter les locaux loués (force majeure) La société PV Exploitation France excipe des mesures gouvernementales de confinement et d'interdiction de recevoir du public notamment pour les résidences de tourisme dont l'hébergement ne constituait pas un domicile régulier ou pour les stations de skis, sur les périodes entre : - le 15 mars 2020 et le 2 juin 2020 ; - le 30 octobre 2020 et le 30 décembre 2020 ; - le 1er janvier 2021 et le 9 mai 2021 (stations de ski), alors même que le local loué à M. [F] [Y] était une location saisonnière, située dans une résidence de tourisme, au sein d'une station de sports d'hiver. Elle estime ne devoir régler au titre des loyers qu'une somme représentant 41,5% des loyers sur deux ans puisque sur la période considérée, elle a été privée de la jouissance paisible des lieux loués pendant 31 semaines sur 64 semaines. L'article 1218 du code civil prévoit qu': 'Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu'un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l'exécution de son obligation par le débiteur. Si l'empêchement est temporaire, l'exécution de l'obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l'empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1" En matière contractuelle, l'irrésistibilité prend la forme d'une impossibilité d'exécution totale et définitive, une exécution simplement rendue plus onéreuse ou difficile que prévue étant insuffisante à caractériser la force majeure et selon la jurisprudence, le débiteur d'une obligation contractuelle de somme d'argent inexécutée ne peut s'en exonérer en invoquant un cas de force majeure (1ère Civ. 25 novembre 2020, pourvoi n 19.21-060). Ainsi, il résulte de l'article 1218 précité, que le créancier qui n'a pas pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit, ne peut obtenir la résolution ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure (Cass civ 30 juin 2022, pourvoi 21-20.190). Sur la perte partielle des locaux loués La société Pv Exploitation France estime que l'article 1722 du code civil n'impose pas que le cas fortuit soit spécifique au local loué comme l'exige la cour de cassation et cet article n'impose pas non plus que la perte ne soit pas limitée dans le temps, la perte partielle pouvant être matérielle ou temporelle. L'article 1722 du code civil dispose que 'Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement'. La perte peut s'entendre tant sur le plan matériel que sur le plan juridique dans le sens où l'activité prévue par le bail ne peut plus être exercée. En l'espèce, en raison des interdictions prises par le gouvernement d'accueillir du public, l'exploitation des locaux situés au sein des résidences de tourisme était devenue impossible. Mais l'effet de la mesure gouvernementale d'interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l'article 1722 du code civil (Civ. 3 e , 30 juin 2022, n° 21-20.127 - Civ. 3 e , 23 nov. 2022, n° 21-21.867 et n° 22-12.753). En effet, l'article 1722 du code civil concerne la situation de destruction totale ou partielle du bien loué, mais en l'espèce, il n'y a pas de destruction puisque les locataires ont continué à disposer matériellement des locaux loués et en ont donc conservé la maîtrise matérielle, de sorte qu'il n'y a pas eu une atteinte à la possibilité de jouir du bien loué. Par ailleurs, alors que l'article 1722 envisage une destruction définitive de la chose louée, la mesure d'interdiction administration liée à l'état d'urgence sanitaire était d'ordre général et temporaire. En outre, il n'existait pas de « lien direct » entre l'interdiction de recevoir du public et la destination du local loué prévue par le contrat du fait que la mesure d'interdiction était générale à tous les commerces dit « non essentiels », les locaux loués n'étant pas en cause directement dans la décision d'interdire l'accueil du public. Sur l'exception d'inexécution La société Pv Exploitation France soutient qu'elle a subi une atteinte objective et incontestable à la jouissance paisible du bien louée dès lors que la mise à disposition du bien ne se limite pas à la disposition matérielle des locaux, la destination convenue entre les parties devant nécessairement être prise en considération. Aux termes de l'article 1219 du code civil, 'Une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave'. Aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'une stipulation particulière, tenu de délivrer au locataire la chose louée et, d'en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail . Les bailleurs n'ont pas méconnu leurs obligations de délivrance et de jouissance paisible puisque les lieux loués ont toujours été affectés et disponibles pour leur destination convenue pendant toute la durée du bail. En effet, seule la modification de la jouissance des lieux par la preneuse par l'effet des mesures gouvernementales a été modifiée, alors même que le comportement actif ou passif des bailleurs n'a interféré d'aucune manière dans la situation créée par ces mesures. Ainsi, l'effet de ces mesures générales et temporaires, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être imputable aux bailleurs, de sorte qu'il ne peut être reproché à ces derniers un manquement à leur obligation de délivrance et de jouissance paisible, cette obligation de délivrance ne saurait inclure l'obligation du bailleur à garantir le locataire contre le 'trouble de jouissance résultant d'une fermeture administrative des lieux loués'. Les dispositions de l'ordonnance entreprise seront dès lors confirmées sur la provision allouée sur la période du 1er janvier 2020 au 30 octobre 2021, sous déduction éventuelle d'une somme de 2 047,13 euros que la preneuse dit avoir réglée le 30 mai 2022 et qui ressort du décompte qu'elle produit aux débats, dès lors que ce paiement sera effectivement justifié. II -Sur la résiliation du bail et les demandes subséquentes La société Pv Exploitation France fait valoir qu'elle a, avant la crise sanitaire, toujours exécuté ses obligations mais que cette crise a profondément impacté son activité et donc sa situation financière, de sorte qu'elle a été obligée, comme toutes les sociétés de son groupe, de solliciter une procédure de conciliation auprès du tribunal de commerce de Paris, qui a été ouverte, sur ordonnance de son président, le 2 février 2021. Elle indique que M.'[F] [Y] a refusé cette conciliation et n'a pas formulé de proposition pour aménager temporairement les conditions financières du bail. Elle soutient que sa situation financière difficile et la mauvaise foi du bailleur doivent conduire à suspendre les effets du commandement signifié de mauvaise fois au cours de la conciliation et à lui accorder des délais de paiement. Il ne s'agit pas d'une demande nouvelle comme le soutient M.'[F] [Y] mais la société Pv Exploitation France a développé un nouveau moyen (commandement de payer délivré de mauvaise foi) ce qu'elle avait la possibilité de faire en appel. Cependant, comme l'a justement motivé le premier juge : - la société Pv Exploitation France a unilatéralement suspendu les paiements des loyers pendant plus de deux ans, alors que son activité avait repris depuis de nombreux mois ; - M.'[F] [Y] devait faire face à une situation financière difficile qui ne lui permettait pas d'accepter les propositions de sa preneuse (renonciation à une partie des loyers alors qu'il règle un prêt immobilier et les charges afférentes au bien loué ou acceptation de bons de séjours alors même qu'il vit sur place en qualité de moniteur de ski). Il convient d'ajouter qu'alors qu'il n'avait pas perçu l'intégralité des loyers en 2020 et sur le premier semestre 2021, il n' a adressé le commandement de payer que le 30 septembre 2021 et a attendu février 2022 pour assigner sa preneuse en résolution de bail et en paiement de provisions sur loyers. En conséquence, M.'[F] [Y] ne peut être considéré comme un bailleur de mauvaise foi. En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en rejetant la demande de délai de paiement, en ordonnant l'expulsion de la société Pv Exploitation France du local loué, le commandement de payer délivré le 30 septembre 2021 contenant la clause résolutoire de plein droit et la preneuse étant désormais occupante sans droit ni titre et en accordant une indemnité d'occupation de 2 045,25 euros par semestre, ce qui représentait une somme de 681,76 euros pour la période du 31 octobre 2021 au 31 décembre 2021. M.'[F] [Y] sollicite devant la cour une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due sur la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022 de 2 045,25 euros TTC et une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due sur la période du 1er juillet 2022 au 31 novembre 2022 d'un montant de 1 704,37 euros TTC. Il sera fait droit à cette demande parfaitement justifiée, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse. III - Sur les demandes accessoires Succombant, la société Pv Exploitation France sera condamnée aux dépens de la présente instance. L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de M.'[F] [Y] à hauteur de 3 500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Dit que la société Pv Exploitation France sera condamné au paiement de la provision à valoir sur le montant des loyers dus sur la période du 1er janvier 2020 au 30 octobre 2021 fixée à 4 755.27 euros par le premier juge, sous déduction éventuelle d'une somme de 2 047,13 euros que la preneuse dit avoir réglée le 30 mai 2022, dès lors que ce paiement sera effectivement justifié, Condamne la société Pv Exploitation France à payer à M.'[F] [Y] une provision à valoir sur l'indemnité d'occupation due - sur la période du 1er janvier 2022 au 30 juin 2022 d'un montant de 2 045,25 euros TTC ; - sur la période du 1er juillet 2022 au 31 novembre 2022 d'un montant de 1 704,37 euros TTC, Condamne la société Pv Exploitation France aux dépens de l'instance d'appel, Condamne la société Pv Exploitation France à payer à M.'[F] [Y] une indemnité procédurale en cause d'appel à hauteur de 3 500 euros. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 23 mai 2023 à la SELARL BOLLONJEON la SELARL VIARD-HERISSON GARIN Copie exécutoire délivrée le 23 mai 2023 à la SELARL VIARD-HERISSON GARIN