Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/04817

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [S] [I] Madame [C] [X] épouse [I] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Frédéric CATTONI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/04817 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42Z2 N° MINUTE : 8/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 3] - [Localité 5] représenté par la SELARL CABINET SALLARD CATTONI en la personne de Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,vestiaire C199 DÉFENDEURS Monsieur [S] [I] demeurant [Adresse 2] (anciennement [Adresse 1]) [Adresse 2] [Localité 4] non comparant, ni représenté Madame [C] [X] épouse [I] demeurant [Adresse 2] (anciennement [Adresse 1]) [Adresse 2] [Localité 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04817 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42Z2 EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 22 septembre 1998, PARIS HABITAT-OPH (anciennement OPAC de Paris) a donné à bail à Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 1], [Localité 4], sachant que l’adresse a été modifiée depuis, [Adresse 2]. Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 2175, 59 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 décembre 2022. Par acte d'huissier en date du 20 mars et 5 avril 2024, PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, subsidiairement la résiliationordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, condamner solidairement Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] à lui payer les loyers et charges impayés, soit la somme de 6273, 34 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur les sommes visées et à compter de l'assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer avec majoration et revalorisation et des charges si le bail s'était poursuivi, condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, PARIS HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 décembre 2022, et ce pendant plus de deux mois. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'audience du 5 juin 2024, PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7760, 45 euros, selon décompte en date du 6 mai 2024. La société bailleresse explique que le paiement des loyers courants n’a pas repris, et s’oppose à l’octroi de délais et à la suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] n'ont pas comparu La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 3 janvier 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars et 5 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu le 22 septembre 1998 et produit aux débats ne contient pas de clause résolutoire. La demande de résiliation judiciaire sera rejetée en ce qu’elle dépasse la compétence du juge des référés puisqu'il conviendrait d'interpréter le contrat, et le niveau de la dette. Il appartiendra au bailleur d'agir au fond, à l'encontre de qui de droit, et de solliciter le cas échéant le prononcé judiciaire de la résiliation du bail pour manquement contractuel. Les demandes subséquentes sont sans objet. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 En l'espèce, PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] restent lui devoir la somme de 7760, 45 euros (en ce inclus 182, 20 euros de frais de poursuite) à la date du 6 mai 2024, mois d’avril 2024 compris, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés à cette date. Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] seront donc condamnés à titre de provision au paiement de la somme de 7578, 25 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2175, 59 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I], partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, hors coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des référés, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 septembre 1998 entre PARIS HABITAT-OPH et Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] concernant l’appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 1], [Localité 4] (nouvellement [Adresse 2]) ne sont pas réunies. DEBOUTONS PARIS HABITAT -OPH de sa demande de résiliation du bail, les demandes subséquentes devenant sans objet CONDAMNONS solidairement Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 7578, 25 euros (décompte arrêté au 6 mai 2024, incluant la mensualité d’avril 2024), correspondant à l'arriéré de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022 sur la somme de 2175, 59 euros et à compter du 20 mars et 5 avril 2024 pour le surplus ; DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [C] [X] épouse [I] et Monsieur [S] [I] aux dépens hors coût du commandement de payer; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.