Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/07921

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE LOYERS COMMERCIAUX JUGEMENT PRONONCÉ LE 01 Août 2024 N° RG 23/07921 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y3LU N° de minute : 24/ AFFAIRE [R] [K] [L], [A] [Z] [L] C/ S.A.R.L. LE PALAIS ROYAL DEMANDEURS Monsieur [R] [K] [L] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Maître Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0274 Madame [A] [Z] [L] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Armand BOUKRIS de la SELEURL CABINET BOUKRIS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : B0274 DÉFENDERESSE S.A.R.L. LE PALAIS ROYAL [Adresse 1] [Localité 6] représentée par Me Jérôme RÉTORÉ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : COMPOSITION Juge des loyers commerciaux : Elisette ALVES Greffier : Fanny GABARD DÉBATS A l’audience du 26 février 2024 tenue publiquement JUGEMENT Contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée du 20 avril 2011, M. [R] [K] [L] et Mme [A] [Z] [Z] épouse [L], ont donné à bail commercial en renouvellement à la société LE PALAIS ROYAL, pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1er octobre 2008, des locaux dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], afin qu'elle y exploite une activité de « restaurant – plats à emporter », moyennant le règlement d'un loyer annuel fixé à la somme de 28. 800 en principal. Venu à échéance, ce bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Par courrier recommandé en date du 21 décembre 2017, la société LE PALAIS ROYAL a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er janvier 2018. Par courrier recommandé en date du 15 janvier 2018, le conseil des époux [L] a avisé la société LE PALAIS ROYAL de l’accord de ses clients pour le renouvellement du bail demandé à compter du 1er janvier 2018, précisant qu’ils entendaient voir porter le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 46.000 euros en principal. Les parties ne se sont pas accordées sur le montant du loyer du bail renouvelé. Faisant suite à leur mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 20 juin 2019, M. et Mme [L] ont fait assigner la société LE PALAIS ROYAL devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de NANTERRE, par exploit d’huissier du 16 octobre 2019, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 à la somme annuelle de 43.175,60 euros en principal et, subsidiairement, ordonner une expertise judiciaire et voir, dans cette hypothèse, fixer le loyer provisionnel dû par la société LE PALAIS ROYAL pour la durée de l’instance, à cette même somme annuelle. Selon mémoire notifié en lettre recommandée dont les avis de réception ont été signés le 20 décembre 2019 , la société LE PALAIS ROYAL a demandé le débouté des bailleurs. Par jugement du 9 mars 2020, le juge des loyers commerciaux a notamment : - constaté le renouvellement au 1er janvier 2018 du bail entre les époux [L] et la société LE PALAIS ROYAL portant sur les locaux sis [Adresse 1], - ordonné une expertise aux frais avancés des bailleurs, avant dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, confiée à M. [V] [B], - fixé le loyer provisionnel dû par la société LE PALAIS ROYAL, pour la durée de l’instance au montant tel que résultant du bail expiré, - ordonné un sursis à statuer jusqu’au dépôt du rapport d’expertise. L’affaire, enrôlée sous le RG : 19/09782 a, consécutivement, été retirée du rôle. Mme [E] [I], qui a succédé à M. [B], a établi son rapport le 8 juin 2023. C'est dans ce contexte que l'affaire a été rétablie au rôle sous le RG : 23/07921. Les époux [L], qui ne justifient pas avoir notifié de mémoire en ouverture de rapport, demandent au juge des loyers commerciaux aux termes de leur assignation du 19 octobre 2019 : Vu les articles L145-33, L.145-34, R145-6 du code de commerce, Vu la réponse à demande de renouvellement du 21 décembre 2017, DIRE ET JUGER que le loyer du bail renouvelé doit être calculé et fixé à la somme de 43.175,60 € hors taxes et hors charges ; FIXER en conséquence le montant du loyer renouvelé à la somme 43.175,60 € hors taxes et hors charges par an ; Subsidiairement et pour le cas où Madame, Monsieur le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Céans s’estimerait insuffisamment informé pour fixer immédiatement le montant du loyer du bail renouvelé : FIXER le montant provisionnel annuel du loyer renouvelé à la somme 43.175,60 € hors taxes et hors charges par an ; DESIGNER tel Expert qu’il lui plaira avec mission de : - Se rendre sur place [Adresse 1], puis visiter les lieux loués et les décrire ; - Se faire remettre tous les documents qu’il estimera nécessaires à cet effet et après avoir entendu les parties en leurs prétentions, dires et explications ; - Donner au Tribunal tous les éléments d'informations qui lui permettront de déterminer la valeur locative au 1er janvier 2018 du local occupé par le Preneur et de fixer, en conséquence, le montant du loyer de son bail, pour le cas où celui-ci viendrait à être renouvelé à compter rétroactivement du 1er janvier 2018 ; - Etablir un pré-rapport qui sera communiqué aux parties et à leurs Conseils afin de recueillir leurs dires et observations, étant précisé qu’il appartiendra au Juge des Loyers Commerciaux de fixer le délai dans lequel l’expert devra déposer son rapport. Les bailleurs sollicitent que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 soit fixé à la somme de 43.175,60 euros en principal. Ils fondent leur demande sur le rapport d’expertise amiable dressé le 8 septembre 2018 par Mme [T] [Y], qu’ils ont consultée préalablement à la saisine de cette juridiction. Ils invoquent une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré justifiant le déplafonnement du loyer qu’ils déclarent résulter de la mise en service le 13 décembre 2014 de la ligne T6 du tramway. Ils expliquent que selon elle, cette nouvelle desserte du centre-ville de la commune de [Localité 6] a eu un impact déterminant dans l’augmentation de la population résidente, du nombre de logements et de commerces, incluant le nombre de restaurants dans le quartier. Ils se prévalent d’un prix unitaire de 380 euros/m²p/an tel que déterminé par leur expert et d’une surface pondérée de 113,62 m²p. Selon mémoire en ouverture de rapport, notifié en lettre recommandée dont l'avis de réception a été reçu le 2 février 2024, la société LE PALAIS ROYAL demande au juge des loyers commerciaux, de : Vu le rapport d'expertise du 8 juin 2023, Vu les pièces versées aux débats, A titre principal DIRE qu'il y a lieu d'appliquer le loyer plafonné à hauteur de 31.984 euros à compter du 1er janvier 2018; A titre subsidiaire DIRE que le loyer déplafonné sera fixé à 31.515 euros à compter du 1er janvier 2018 ; En tout état de cause CONDAMNER les époux [L] à payer la somme de 3.000 euros au bénéfice de la société LE PALAIS ROYAL, sur le fondement de |'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La défenderesse s’oppose au déplafonnement du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018. Elle soutient que l’augmentation sensible des constructions au cours du bail expiré relevée par l’expert judiciaire n’a pas eu d’incidence favorable sur son commerce, non plus que la création de la ligne de tramway T6, entrée en service le 13 décembre 2014, invoquée par les époux [L], son expert amiable ayant au contraire relevé qu’elle a eu pour effet de déclasser le bien de premier choix à premier bis voire ter. Elle ajoute que, dans le même temps, le stationnement est devenu payant, ce qui a impacté défavorablement sa chalandise d’habitués. Elle en déduit que les bailleurs ne démontrent pas de modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur son commerce au cours du bail expiré et que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 doit être fixé au plafond légal résultant de la variation de l’indice des loyers commerciaux, soit 31.984 euros en principal. Subsidiairement, si le loyer du bail renouvelé devait être fixé à la valeur locative, elle conclut à une fixation à un loyer annuel renouvelé de 31.515 euros en principal, correspondant au prix unitaire de 330 euros/m²p/an proposé par l’expert et à une surface locative pondérée de 95,5 m²p telle que proposée dans le pré-rapport. Elle conteste la surface pondérée retenue dans le rapport définitif faisant grief à Mme [I] d’avoir proposé une surface pondérée de 113 m²p, alors que M. [B], initialement désigné, préconisait dans son pré-rapport une surface pondérée de 95,5m²p. Elle explique que celui-ci avait visité les locaux et affecté l’appartement du premier étage d’un coefficient de 0,2 en raison de son mauvais état dû à des infiltrations et compte tenu des importants travaux de rénovation et de mises aux normes qu’il nécessite. Elle invoque les dispositions relatives au logement insalubre et la note de son expert amiable qui souligne le manque d’entretien de l’immeuble à l’origine de dégradations affectant le premier étage et l’existence d’une fissure « de type majeure (…) engendrant des infiltrations », ainsi que la présence de champignons d’humidité, la vétusté de certaines huisseries et le défaut de VMC. Elle en déduit que le coefficient de 0,2 devrait être appliqué au premier étage, aboutissant à surface pondérée de 95,5m²p. S’agissant du prix unitaire, elle fait sienne la réponse de l’expert judiciaire au dire des bailleurs qui revendiquaient un prix unitaire de 380 euros/m²p/an selon laquelle l’unique référence allant dans leur sens date de 2008 et concerne un emplacement d’angle entre la [Adresse 16] et la [Adresse 17], laquelle donne sur la place du marché « cœur de ville » et sur la locomotive commerciale CARREFOUR MARKET, soit de qualité supérieure, les autres références évoquées dans le rapport de leur expert amiable, Mme [Y] ne pouvant être retenues dès lors que les adresses, dates d’effet et surfaces pondérées ne sont pas mentionnées, outre que certaines portent sur des locaux éloignés. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.   L’affaire, plaidée à l’audience du juge des loyers commerciaux du 26 février 2024, a été mise en délibéré au 22 avril 2024, prorogé in fine au 1er août 2024.   MOTIFS A titre liminaire Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à « dire et juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit celle qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer. En l’espèce, les demandes de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 formées à titre principal et à titre subsidiaire par la défenderesse constituent de véritables prétentions malgré l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place du terme « fixer ». Il sera donc statué sur celles-ci. Par ailleurs, en application de l’article R145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l'immeuble. Selon l’article R145-26 du même code, les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l'original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l'autre, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. En application de ces dispositions d’ordre public, il ne peut être tenu compte du « MEMOIRE EN DEMANDE EN OUVERTURE DE RAPPORT » que les époux [L] ont inséré dans leur dossier de plaidoirie. En effet, outre que celui-ci n’est pas daté, ni signé, ils ne justifient pas l’avoir notifié en lettre recommandée avec avis de réception à la société LE PALAIS ROYAL, pas plus qu’ils ne l’ont ensuite notifié par voie électronique (RPVA) tel que requis afin que la juridiction en soit saisie. Il sera en conséquence statué sur les termes du dispositif de l’assignation qui lient le juge des loyers commerciaux en application de l’article 768 du code de procédure civile, en l’absence de mémoire ultérieur régulier. Sur la fixation judiciaire du loyer renouvelé au 1er janvier 2018 Sur les principes   Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1 Les caractéristiques du local considéré ; 2 La destination des lieux ; 3 Les obligations respectives des parties ; 4 Les facteurs locaux de commercialité ; 5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.   L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il résulte de ces dispositions que le loyer du bail renouvelé doit correspondre : soit à la valeur locative dès lors qu’elle est inférieure au plafond prévu par la loi et ce, même si ladite valeur locative est inférieure au loyer du bail expiré, puisque le bail renouvelé est un nouveau bail,soit au plafond si la valeur locative est supérieure à la variation des indices et que le bail expiré était stipulé pour une durée de neuf ans, sauf à ce que soient démontrés une évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré ayant eu une incidence favorable sur le commerce concerné, ou une modification de la consistance des lieux loués ou des obligations des parties. Il est constant que l’intérêt pour l’activité du preneur que doit apporter la modification notable, est un élément indispensable pour écarter la règle du plafonnement qui est apprécié souverainement par les juges du fond. L’article R145-3 du code du même code prévoit que les caractéristiques propres au local s'apprécient en considération : 1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire.   L’article R145-4 du code du même code ajoute que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. L’article R145-5 du code du même code précise en outre que la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L145-47 à L145-55.   Aux termes de l'article R145-6 du code du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire.   L'article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.   Selon l’article R145-8 du même code, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l'acceptation d'un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Il est par ailleurs acquis que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l'une ou l'autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.   Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Sur les termes du rapport d’expertise   L’expert judiciaire indique que les locaux : - sont situés dans la commune de [Localité 6], limitrophe de [Localité 13], de [Localité 11] et de [Localité 12], ainsi que de [Localité 7], de [Localité 9] et de [Localité 8], bien desservie par la route (D72 et D906 qui débouche au Nord-est sur [Adresse 10], donne accès au boulevard périphérique de [Localité 13] et donne accès à l’autoroute A86 au Sud-ouest) et par les transports en commun (ligne 13 du métro, tramway T6, différentes lignes de bus du réseau RATP dont la ligne urbaine AMINUS), dans le quartier résidentiel de « [Adresse 14] », sis [Adresse 1], artère à double sens de circulation bénéficiant d’une commercialité active comprenant des enseignes nationales ; - dépendent d'un bâtiment en béton recouvert de briques et de pierres, couverture en ardoises, à usage mixte, comprenant trois commerces en pied d’immeuble et des appartements d’habitation en étages, élevé sur rez-de-chaussée de quatre étages droits et d’un cinquième mansardé avec lucarne sous brisis d’ardoises ; - sont accessibles depuis la rue par une porte vitrée à simple battant, avec vitrines de chaque côté surplombées d’une enseigne, le tout offrant un linéaire de façade de 5,70 mètres, donnant accès, au rez-de-chaussée à des salles de restaurant en bon état (sol carrelé, murs recouverts de décorations en bois ou soubassement bois et papier peint, plafonds décoratifs avec spots intégrés), des sanitaires carrelés accessibles aux personnes à mobilité réduite et une cuisine sans jour naturel (sol et murs carrelés, plafond enduit et peint avec éclairage par néon) ; au premier étage accessible par un escalier en bois vétuste situé à proximité de la cuisine, un appartement composé de chambres (sol en plancher stratifié ou synthétiques en état d’usage et par endroits très abîmés présentant des trous, murs recouverts de papiers peints déchiré présentant de nombreuses traces d’humidité, plafonds en plaque minérales blanches en état d’usage, certaines étant décollées et laissant apparaître les chevrons, fenêtres simple vitrage et vétustes), salle de bains (sols et murs carrelés, carrelage vétuste, joints d’étanchéité à refaire, plafond béton brut présentant de nombreuses taches d’humidité) et dégagement (plancher stratifié, mur et plafond enduits et peints avec des traces d’humidité eau plafond, éclairage par plafonnier). Mme [I] précise qu’au cours du bail expiré, la ligne T6 du tramway a été mise en service le 13 décembre 2014, reliant le terminus de la ligne 13 à la commune de [Localité 18] et que cette ligne a été prolongée le 28 mai 2016 jusqu’à la commune de [Localité 19]. Elle souligne que l’une des quatre stations ouvertes sur la commune de [Localité 6] se trouve à proximité des lieux loués et que le nombre de voyageurs chaque jour s’élevait à 57.200 en avril 2017. Elle ajoute que la population de la commune a augmenté de 13,84% entre 2008 et 2018, et que celle du [Adresse 15] où sont implantés les locaux a cru de 16%. Elle fait également état de la création de plus de 46.000 m² de surfaces de bureaux, habitation etc., dont 1995 m² de SHON de commerces dans la zone de chalandise, évoque l’implantation d’une construction nouvelle à l’angle du [Adresse 4] et du [Adresse 2] au sein de laquelle ont été créés le restaurant Le Castellion en 2016 et le commerce Lola & Co et mentionne une autre construction nouvelle à proximité immédiate du commerce expertisé et l’ouverture du restaurant Sushi In en 2013. Enfin, elle mentionne le projet d’urbanisme « Cœur de ville » qui a permis d’améliorer la commercialité de la zone de chalandise grâce à l’agrandissement en 2014 de la locomotive commerciale CARREFOUR MARKET située à 200 mètres des locaux (2.200 m² contre 1.600 m² auparavant), la rénovation et l’agrandissement du marché, la création de la place du marché et de places de stationnement supplémentaires grâce à l’agrandissement du parking extérieur du supermarché et l’ajout d’un nouveau parking public. Elle est d’avis que ces éléments caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, susceptible d’avoir une incidence favorable sur le commerce considéré, justifiant que le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 soit fixé à la valeur locative. L’expert judiciaire a calculé la surface pondérée, à partir des plans établis le 4 janvier 2023 par le Cabinet CHARLEMAGNE, géomètres-experts, sur la base de la charte en évaluation immobilière applicable aux boutiques de centre-ville de moins de 600 m². Elle aboutit, en tenant compte des différentes zones à partir de la vitrine, à une surface pondérée de 113,39 m²p qu’elle propose d’arrondir à 113 m²p, pour une surface utile de 200,90 m²u. Dans le cadre de l’application de la méthode par comparaison, elle a procédé à l'étude de cinq références, toutes issues de [Localité 6] dont trois locations nouvelles (de 325euros/m²p/an en 2015 à 370 euros/m²p/an en 2017), et de deux baux issus de renouvellements amiables (316 euros/m²p/an en 2015 et 336 euros/m²p/an en 2015). L’expert précise qu’en raison du petit nombre de références à [Localité 6], il a recherché des locaux dans les communes limitrophes de [Localité 8] et [Localité 7]. Compte tenu de la bonne commercialité des locaux proches du centre-ville, de leur bonne visibilité, de leur caractère adapté à l’activité exploitée, du caractère fonctionnel et entretenu des locaux commerciaux et de l’état d’usure de l’appartement du premier étage, ainsi que des clauses du bail qui ne contient qu’une clause exorbitante du droit commun résultant du transfert au preneur à bail de la taxe foncière dont le redevable légal est le bailleur, l’expert judiciaire propose de retenir un prix unitaire de 330 euros/m²p/an, aboutissant à une valeur locative annuelle de 37.290 euros (330 euros/m²p/an X 113 m²p), en principal au 1er janvier 2018. Elle indique par ailleurs que le loyer plafonné ressort à la même date à la somme de 31.984 euros par an en principal. Sur le montant du loyer renouvelé Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En l’espèce, la défenderesse ne conteste pas la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail expiré, mais elle estime qu’elle ne serait pas notable et qu’elle n’aurait pas eu d’incidence favorable sur son commerce. Elle se prévaut des termes du rapport de son propre expert M. [P] [W] à l’appui de sa contestation, lequel estime que la « venue du tramway a déclassé le bien », et retient comme éléments défavorables le stationnement devenu payant et le mauvais état des locaux du premier étage et de la toiture de l’immeuble. Toutefois, l’état d’entretien des locaux ne relève pas des « facteurs locaux de commercialité » à analyser pour écarter la règle du plafonnement. Quant à affirmation selon laquelle la création et la mise en service du tramway sur la commune aurait eu une incidence négative, M. [W] ne l’explicite pas ni ne l’étaye. En l’occurrence, les éléments du rapport d’expertise judicaire rappelés ci-dessus caractérisent une modification notable des facteurs locaux de commercialité intervenue au cours du bail expiré du fait d’une augmentation de la population, d’une meilleure desserte des locaux par les transports en commun, de la création de nouvelles surfaces à usage d’habitation, de bureaux et de commerces dans la zone de chalandise même si des concurrents ont également pu s’installer à proximité, et de l’amélioration de la chalandise résultant de la création de la place du marché et de l’agrandissement de la locomotive commerciale CARREFOUR MARKET. La nouvelle chalandise induite par ces nouveaux facteurs de commercialité est susceptible d’avoir une incidence favorable sur le commerce de la société LE PALAIS ROYAL, étant rappelé qu’il appartient au preneur de mettre en œuvre les moyens utiles pour attirer cette nouvelle clientèle. Compte tenu de ce qui précède, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 doit être fixé à la valeur locative. Sur la surface locative Les parties sont contraires sur la surface locative. Les époux [L] souscrivent à la pondération des surfaces calculée par l’expert judiciaire, tandis que la défenderesse la conteste considérant que le coefficient appliqué à la surface du premier étage est trop élevé au regard de l’état de l’appartement, résultant d’infiltrations en provenance des parties communes et de la nécessité de procéder à certaines mises aux normes les concernant. En l’occurrence, la société LE PALAIS ROYAL est fondée à revendiquer l’application d’un coefficient de 0,2 relatif aux annexes, ce pour les surfaces du premier étage affectées à usage de réserve en raison de leur état dégradé au jour de l’expertise, attesté par les photographies jointes au rapport, qui empêche de les utiliser à usage d’habitation. En effet, il n’est pas contesté que les nombreuses dégradations constatées ne sont pas imputables au preneur mais à des infiltrations ayant pour origine les parties communes. Les trois réserves ressortent donc à une surface de 7,7m²p au lieu de 15,40 m²p, pour une surface utile de 38,50 m²u. En conséquence, le surplus des pondérations n’étant pas contesté, il convient de retenir une surface locative pondérée de 105,69 m²p, pour une surface utile de 200,90 m²u. Sur le prix unitaire En application de l’article R145-7 du code de commerce, l'expert a dûment procédé à une évaluation du prix unitaire qui ne correspond pas à la moyenne des références, mais tient compte des spécificités de l'emplacement, de l'activité et de l'état des locaux donnés à bail, le cas échéant après pondération des surfaces et actualisation des loyers de référence. Etant rappelé qu’il est d'usage d'écarter les références extrêmes, la valeur locative proposée par l'expert, de 330 euros/m²p/an, à laquelle souscrit la défenderesse apparaît adaptée et sera donc retenue. En effet, l'analyse des références opérée par l’expert judiciaire apparaît pertinente au regard du caractère adapté des locaux à l'activité exercée, de leur bon état d'entretien au rez-de-chaussée, de la facilité d’accès et de leur bonne visibilité, même si les locaux du premier étage nécessitent d’être refaits. De surcroît, seules deux références sur les cinq analysées présentent un prix supérieur à 330 euros/m²p/an (336 euros/m²p/an et 370 euros/m²/an) et rien ne justifie que celles-ci aient une influence prépondérante au regard de l’état de l’appartement du premier étage. En outre, il convient de tenir compte du fait qu’aucune référence n’est issue d’une fixation judiciaire, traditionnellement inférieure aux loyers de locations nouvelles et de renouvellements amiables notamment en raison des abattements pratiqués en application de l’article R145-8 du code de commerce à raison des clauses exorbitantes du droit commun. Le prix unitaire sera donc fixé à 330 euros/m²p/an, de sorte que la valeur locative ressort à 34.877,70 euros (105,69 m²p X 330 euros/m²p/an) au 1er janvier 2018. En conséquence de l'ensemble de ce qui précède, le preneur ne sollicitant aucun abattement, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2018 sera fixé à la valeur locative à la somme 34.877,70 euros en principal. Sur les mesures accessoires Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d'expertise seront supportés par moitié entre elles en application de l’article 696 du code de procédure civile. L’équité commande en outre de laisser à chacune la charge les frais irrépétibles exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, en application de l’article 700 du code de procédure civile, de sorte que leurs demandes respectives de ce chef sont rejetées. Compte tenu de l’ancienneté du différent, l’exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de l’affaire, sera ordonnée. PAR CES MOTIFS   Le Juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, FIXE le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2018 entre M. [R] [K] [L] et Mme [A] [Z] [Z] épouse [L], d’une part, et la société LE PALAIS ROYAL, d’autre part, au titre des locaux sis [Adresse 1] à CHATILLON (92320), à la valeur locative, à la somme de 34.877,70 euros par an hors charges et hors taxes, REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne, ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement. Le présent jugement a été signé par Madame Elisette ALVES, Juge des loyers commerciaux et par Mme Fanny GABARD, Greffière. LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX Maître [F] [N] de la SELEURL CABINET [N] Me Jérôme RÉTORÉ