Cour de cassation, 13 février 2020. 18-26.228

CIV. 3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 13 février 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10075 F Pourvoi n° F 18-26.228 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 13 FÉVRIER 2020 Mme S... I..., domiciliée [...] , a formé le pourvoi n° F 18-26.228 contre l'arrêt rendu le 13 novembre 2018 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile B), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme F... I..., épouse E..., domiciliée [...] , 2°/ à Mme Q... I..., épouse R... , domiciliée [...] , 3°/ à Mme V... I..., épouse T..., domiciliée [...] , 4°/ à M. M... I..., domicilié [...] , 5°/ à M. U... H..., 6°/ à Mme L... O..., épouse H..., tous deux domiciliés [...] (Royaume-Uni), défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Farrenq-Nési, conseiller, les observations écrites de la SCP Colin-Stoclet, avocat de Mme S... I..., de la SCP Le Bret-Desaché, avocat de M. et Mme H..., de la SCP Thouvenin, Coudray et Grévy, avocat de Mmes F..., Q... et V... I... et de M. M... I..., et l'avis de M. Burgaud, avocat général référendaire, après débats en l'audience publique du 14 janvier 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Farrenq-Nési, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Berdeaux, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme S... I... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme S... I... à payer à M. et Mme H... la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour Mme S... I... PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la notification du droit de préférence en date du 24 décembre 2013 était régulière, d'avoir déclaré régulière l'itérative notification du droit de préférence en date du 20 janvier 2015 réalisée par les époux H..., d'avoir constaté qu'un accord était intervenu entre l'ensemble des consorts I... et les époux H... sur la vente du chalet, d'avoir débouté Mme S... I... (ex-épouse K... ) de sa demande d'annulation de la vente du 25 février 2014, de lui avoir enjoint de réitérer cette vente dans le délai d'un mois à compter de l'arrêt et dit qu'à défaut, le jugement du 9 novembre 2015 tiendrait lieu d'acte authentique de vente, d'avoir ordonné la publication de ce jugement au service de la publicité foncière, d'avoir condamné Mme S... I... à payer aux époux H... 100 000 euros au titre de la clause pénale et de l'avoir condamnée à payer aux époux H... et aux consorts I... des sommes à titre de dommages-intérêts ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la purge du droit de préférence, l'exigence contractuelle de notification d'un projet de vente au bénéficiaire d'un pacte de préférence a pour objet de donner à celui-ci les informations nécessaires pour qu'il puisse décider s'il exerce ou non son droit de préférence ; qu'il en résulte que la notification doit contenir les informations utiles et précises sur les éléments essentiels du contrat de vente projetée (identité des parties, chose vendue, prix, modalités de règlement du prix) et sur la somme à payer par le bénéficiaire du droit de préférence s'il est exercé ; qu'en l'absence de dispositions spécifiques du pacte de préférence qui fait la loi des parties, le bénéficiaire ne saurait exiger que lui soient notifiées d'autres informations ; que c'est au destinataire d'un envoi recommandé qui en conteste le contenu d'établir l'absence des documents annoncés de sorte que Mme K... a la charge de la preuve de ce que la promesse de vente conclue avec les époux H... n'était pas jointe au courrier du 24 décembre 2013 ; que le courrier de notification du notaire commençait par la phrase « je vous prie de trouver, sous ce pli, une copie de la promesse de vente signée par toutes les parties concernant les biens situés aux [...] (Haute-Savoie), [...] . Conformément aux dispositions de ladite promesse de vente, je vous notifie cet acte afin que vous puissiez exercer votre droit de préférence » ; qu'outre que Mme K... ne rapporte pas la preuve qui lui incombe, les courriels qu'elle a adressés au notaire les 10 janvier et 3 février 2014 admettent de façon implicite mais nécessaire d'une part qu'elle a bien reçu l'acte avec le courrier du 24 décembre et d'autre part qu'elle n'a pas été induite en erreur par la mention de la lettre d'accompagnement de la référence « vente I.../C... » au lieu de I.../H..., rappelée en marge ; que, s'agissant du prix, le courrier de notification du 24 décembre 2013 rappelait que Mme K... disposait d'un délai d'un mois à compter de la notification pour adresser au notaire par virement bancaire la somme de 811 000 euros se décomposant en 779 000 euros au titre du prix de cession et de 32 000 euros au titre de la provision sur les frais d'acte de partage ; que Mme K... n'a pu être induite en erreur par le fait que le prix auquel elle exerçait son droit de préférence était différent de celui convenu avec les époux H... dès lors qu'elle était signataire de ladite promesse et que, connaissant parfaitement son statut d'indivisaire nue-propriétaire et l'usufruit de sa mère, elle savait nécessairement que ses obligations quant au prix étaient limitées au rachat des droits de ses co-indivisaires et de l'usufruitière ; qu'il n'y avait pas lieu à lui fournir d'autres informations non convenues au pacte de préférence, en particulier la ventilation du prix entre l'usufruitière et les autres co-indivisaires ; qu'il en résulte que Mme K... avait été complètement informée de l'identité des parties, de la chose vendue, du prix à payer et des modalités de son règlement par la notification du 24 décembre 2013, l'ensemble de ces informations lui permettant d'exercer son droit de préférence ; qu'il ressort en outre de ses deux courriels du 3 février 2014 qu'elle recherchait les fonds lui permettant de s'acquitter du prix dans le délai imparti ou dans le délai complémentaire qu'elle sollicitait, reconnaissant implicitement que les informations obtenues par ladite notification lui permettaient d'exercer son droit de préférence ; que la notification litigieuse a donc régulièrement purgé le droit de préférence de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté Mme K... de sa demande d'annulation de la vente du 25 février 2014 et enjoint à Mme K... de signer dans le délai d'un mois l'acte de vente à défaut de quoi le jugement en tiendrait lieu ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, concernant l'itérative notification du droit de préférence du 20 janvier 2015, l'offre est consensuelle et sa validité ne dépend d'aucune condition de forme ; qu'elle peut être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception ; que c'est au promettant de faire la preuve qu'il a proposé au bénéficiaire la conclusion du contrat, le promettant devant informer sincèrement le bénéficiaire du contenu de la ou des offres ; que la durée du pacte dépend de la volonté des parties ; que celles-ci peuvent prévoir un terme extinctif à l'engagement du promettant ; que, toutefois, ce n'est pas obligatoire selon la jurisprudence, la stipulation d'un délai n'étant pas une condition de validité du pacte de préférence ; qu'en l'espèce, la preuve de la renonciation par le promettant n'est pas rapportée ; qu'une itérative notification du droit de préférence a été réalisée le 20 janvier 2015 par les époux H..., qui y avaient intérêt et alors qu'aucune disposition légale ne prévoit à l'initiative de quelle personne cette notification doit être effectuée, s'agissant d'un pacte de préférence accessoire à un contrat de vente immobilière ; qu'elle s'accompagne de la remise d'une copie de l'acte de vente conditionnelle du 23 décembre 2013 ainsi que d'une copie de la notification par lettre recommandée avec accusé de réception de l'acte de vente conditionnelle du 24 décembre 2013 ; que cette notification est donc régulière ; que Mme I... doit être déboutée de sa demande de nullité ; ALORS QUE, pour purger un droit de préférence, le promettant doit adresser au bénéficiaire de ce droit toute information utile et précise sur les éléments essentiels du contrat de vente projeté et doit lui indiquer la somme à payer s'il entend exercer son droit ; que Mme S... I... faisait valoir que le « prix de cession » indiqué dans la notification du 24 décembre 2013 comme devant être versé par elle en cas d'exercice de son droit de préférence (779 000 euros) était erroné (conclusions, p. 7 et p.9) ; qu'il était constant que ce montant ne correspondait ni au prix de cession du chalet aux époux H... (1 000 000 euros), ni au montant de la soulte normalement due par Mme S... I... en cas d'exercice de son droit de préférence (820 000 euros) ; qu'en se bornant à relever, pour considérer que la notification du 24 décembre 2013 était régulière, que Mme I... n'avait pu être induite en erreur par le fait que le prix auquel elle exerçait son droit de préférence était différent de celui convenu avec les époux H... puisqu'elle savait que ses obligations quant au prix étaient limitées au rachat des droits de ses co-indivisaires et de l'usufruitière, sans rechercher si le montant indiqué (779 000 euros) correspondait bien au montant de ces droits, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION (subsidiaire) IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Mme S... I... à payer aux époux H... une somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale ; AUX MOTIFS PROPRES QU'en application de l'article 1202 (devenu 1310) du code civil, la solidarité ne se présume pas ; qu'il en résulte que l'obligation qui lie plusieurs créanciers ou débiteurs se divise de plein droit entre eux et que la solidarité ne s'attache pas de plein droit à la qualité d'indivisaire de sorte que la désignation des consorts I... à la promesse de vente sous le terme « le vendeur » ne fait pas présumer de la solidarité de l'obligation au paiement de l'indemnité convenue au titre de la clause pénale ; que l'inexécution de l'obligation sanctionnée par une clause pénale doit être imputable au débiteur ; que c'est dès lors par une exacte analyse des termes du compromis et de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a dit que seule Mme S... K... était tenue au paiement de clause pénale ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE le compromis de vente du 20 décembre 2013 stipule page 13 que l'acte authentique devait intervenir dans les deux mois à compter de sa signature ; que cette date n'était pas une date extinctive mais une date constitutive du point de départ à partir duquel une des parties peut obliger l'autre à s'exécuter par le biais d'une mise en demeure ; que les stipulations du compromis de vente prévoit une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, la clause pénale n'étant applicable que 15 jours après cette mise en demeure, ce qui ne fut fait qu'à compter du 10 mars 2015 en ce qui concerne Mme S... I..., par un courrier recommandé avec accusé de réception valant mis en demeure de ratifier l'acte authentique de vente ; que celui-ci avait déjà été ratifié par les autres vendeurs, qui ne peuvent donc être condamnés à payer la clause pénale contractuelle ; qu'ainsi les époux H... doivent être déboutés de leur demande de paiement de la clause pénale et de dommages-intérêts à l'encontre de Mme D... P... veuve I..., Mme F... I... épouse E..., Mme Q... I... épouse R... , Mme V... I... épouse T... et M. M... I... ; que, concernant ces mêmes demandes à l'encontre de Mme S... I..., la clause pénale doit recevoir application et celle-ci devra payer aux époux H... la somme de 100 000 euros au titre de la clause pénale ; ALORS QUE la cour d'appel a relevé que l'obligation résultant de la clause pénale se divisait de plein droit entre les vendeurs et que la solidarité entre eux ne se présumait pas ; qu'en condamnant Mme S... I... à payer aux époux H... l'intégralité de la somme due au titre de la clause pénale, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, dont il résultait que son obligation était conjointe et qu'elle ne pouvait donc être condamnée à régler la somme en son entier, violant ainsi l'article 1202 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016.