Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/51757

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/51757 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4C7P N° : 20-CH Assignation du : 21 Février 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 août 2024 par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. DEMANDERESSE La société EVEN, société par actions simplifiée [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #C0987 DEFENDERESSE S.A.S. FRANCE CABARETS [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Maître Théo CHARPENTIER, avocat au barreau de PARIS - #P0441 DÉBATS A l’audience du 14 Juin 2024, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié en date du 26 juin 2007, Madame [H] [G] a consenti un bail commercial à la société [Adresse 8], portant sur des locaux constitués du lot n°1 correspondant à un local commercial réparti sur deux niveaux, rez-de-chaussée et sous-sol avec accès au [Adresse 3] [Localité 4], et du lot n°2, correspondant à un local commercial sur 3 niveaux, rez-de-chaussée, sous-sol et entre rez-de-chaussée et sous-sol, avec accès au [Adresse 1] [Localité 4]. A la suite du décès de Mme [H] [G], M. [M] [I], agissant en qualité de légataire universel de cette dernière, a vendu, le 26 mai 2010, lesdits locaux à M. [X] [W]. Par acte sous seing privé en date du 2 mars 2017, M. [X] [W] a renouvelé le bail au profit de la société [Adresse 8], pour une durée de 9 ans à compter du 26 juin 2016, moyennant un loyer annuel de 54.000 € hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance. Par acte sous seing privé du 1er décembre 2017, la société [Adresse 8] a cédé son fonds de commerce à la société XAFERDOS. Par acte sous seing privé du 9 mai 2019, la société XAFERDOS a cédé son fonds de commerce à la société France CABARETS. Par un avenant du 6 décembre 2022, M. [X] [W] a autorisé la société France CABARETS à sous-louer une partie des locaux situés au rez-de-chaussée du lot n°2 et autorisé une extension temporaire de la destination des locaux à une activité de service de traiteur et de vente à emporter en complément des activités prévues dans le bail, pour une durée de 12 mois. Par un acte notarié du 22 mars 2023, la SAS EVEN a acquis les biens objets du bail, se substituant à la qualité de bailleur de M. [X] [W]. Des loyers sont demeurés impayés. Par exploits en date des 27 et 28 décembre 2023, la SAS EVEN a fait délivrer à la société France CABARETS, à l’adresse de son siège social et dans les lieux loués, un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 19.885,96 €, correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er décembre 2023, (échéance de décembre 2023 incluse), outre le coût du commandement. Se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail, la SAS EVEN a, par exploit en date du 21 février 2024, fait assigner la SAS France CABARETS devant le juge des référés de la juridiction de céans, aux fins de voir : « - Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à effet au 28 janvier 2024. - Ordonner l’expulsion de la société France Cabarets, ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués situés [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 4], avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier ; - Assortir ladite injonction d’une astreinte de 1.000,00 € par jour de retard, courant à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir et jusqu’à libération effective des lieux, et s’en réserver la liquidation ; - Rappeler que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des article L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution. - Condamner la société France Cabarets, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel indexé, augmenté des compléments de loyer, charges locatives, taxes et autres accessoires, comme si le bail s’était poursuivi, à compter du 28 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux. - Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la société Even à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages-intérêts, conformément aux stipulations de la clause résolutoire du bail. - Condamner la société France Cabarets à payer à la société Even la somme de 33.140,12 € à titre de provision à valoir sur les loyers, compléments de loyer, charges locatives, accessoires impayés au 1er février 2024 (échéance de février 2024 incluse). - Assortir ladite condamnation pécuniaire des intérêts au taux légal : Sur la somme de 19.885,96 € à compter du 27 décembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré en l’espèce ;Et, pour le surplus, à compter de la date de la présente assignation ;-Ordonner la capitalisation des intérêts échus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du Code civil. - Débouter la société France Cabarets de ses demandes, fins et conclusions. - Condamner la société France Cabarets à payer à la société Even la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. - Condamner la société France Cabarets aux entiers dépens, en ce compris le coût de la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire des 27 et 28 décembre 2023. » L’affaire a été entendue à l’audience du 14 juin 2024. Par des conclusions déposées et soutenues à l’audience, la SAS EVEN a maintenu les moyens et prétentions contenus dans son acte introductif d’instance, et actualisé la provision sollicitée à la somme de 18.921,58 € arrêtée au 3 juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse). Elle a également ajouté, au titre de la condamnation aux dépens, le coût des actes afférents à la saisie-conservatoire pratiquée le 26 mars 2024 et ses suites. En réponse, la SAS France CABARETS, représentée, sollicite de : « - DEBOUTER la société EVEN de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - SUSPENDRE la réalisation et les effets de la clause résolutoire insérée au bail et ACCORDER les plus larges délais à la société France CABARETS eu égard à l’apurement de la totalité de la dette et des frais engagés par la bailleresse, - CONDAMNER la société EVEN au paiement à la société France CABARETS de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. » Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance et aux conclusions déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail, seules étant nécessaire pour y faire droit, l’absence de contestation sérieuse ou l’existence d’un différend entre les parties. L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. La SAS France CABARETS conteste le maintien par la SAS EVEN de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire, alors que les causes du commandement de payer ont été régularisées par un règlement intervenu le 7 juin 2024, soldant l’arriéré de loyers pour la somme de 18.921,52 €. La SAS EVEN justifie de son côté le maintien de sa demande au regard des difficultés financières de la défenderesse. En l’espèce, il n’existe aucune discussion sur la validité du commandement de payer délivré les 27 et 28 décembre 2023, en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur, et qu’il contient en annexe, le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise également qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail, et la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la SAS EVEN n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille par ailleurs le montant de la créance, à savoir la somme de 19.885,96 €, correspondant à l’arriéré de loyers et charges arrêté au 1er décembre 2023, (échéance de décembre 2023 incluse). Il n’est pas contesté que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance, et la défenderesse, qui explique l’absence de paiement par la survenance de la crise de la Covid 19, l’incendie de la cathédrale [9] qui a entraîné des fermetures partielles ou complètes du restaurant outre une fréquentation diminuée de 40% en 2021 et 2022, les restrictions d’accès à l’ile de la Cité en raison des procès des attentats du [7], les travaux portant sur la toiture de l’immeuble qui ont imposé la présence d’un échafaudage pendant plusieurs mois en 2022 et 2023, la hausse des coûts de l’énergie de 100% qui a entravé ses résultats, et un engagement oral entre les parties visant à lui laisser un délai jusqu’à l’été 2024 pour apurer la dette, ne produit aucune pièce permettant d’en justifier. Ainsi, aucun élément ne permettant d’établir que le défaut de paiement n’est pas manifestement fautif, ni que le bailleur s’est prévalu de la clause résolutoire de mauvaise foi, le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 29 janvier 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. En conséquence, la résiliation du bail rend non sérieusement contestable l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux, permettant d’accueillir la demande d’expulsion, dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision. Il n’y a en revanche pas lieu d’assortir cette obligation d’une astreinte, le recours à la force publique constituant une mesure suffisamment comminatoire. Sur la demande de provisions Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'octroi d'une provision intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l'obligation sur laquelle elle repose n'est pas sérieusement contestable et ne peut l'être qu'à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d'ailleurs correspondre à la totalité de l'obligation. Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l'obligation en cause. La nature de l'obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle. Il appartient au demandeur de prouver l'existence de l'obligation, puis au défendeur de démontrer qu'il existe une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande. L'existence d'une contestation sérieuse s'apprécie à la date de la décision et non à celle de la saisine de la juridiction. En l’espèce, la partie défenderesse démontre que l’arriéré sollicité en demande correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au mois de juin 2024 a été soldé le 7 juin 2024, de sorte que la demande de paiement provisionnel formulée à ce titre n’a plus d’objet. S’agissant de l’indemnité d’occupation, il est relevé qu’en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire en date du 29 janvier 2024, la défenderesse cause nécessairement un préjudice au bailleur, du fait de l’indisponibilité de son bien, de sorte qu’il y a lieu de faire droit à la demande provisionnelle d’indemnité d’occupation, qui sera fixée à hauteur du montant loyer, charges, taxes et accessoires à compter du 29 janvier 2024 et jusqu’à la libération des lieux. Il n’y a en revanche pas lieu de faire droit à la demande de conservation du dépôt de garantie, la clause le prévoyant étant formulée de manière à lui conférer un caractère indemnitaire, de sorte que cette clause s’analyse en une clause pénale susceptible d’être modérée par le juge du fond si le montant apparaît manifestement excessif. Sur les demandes accessoires Succombant en ses prétentions, la SAS France CABARETS sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ; il n’y a en revanche pas lieu d’inclure les frais afférents à la saisie conservatoire du 26 mars 2024, dont il n’est pas contesté qu’ils ont déjà été réglés par la défenderesse. Par ailleurs, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies ; Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 janvier 2024 ; Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS France CABARETS et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] et [Adresse 3] [Localité 4] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ; Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ; Disons n’y avoir lieu à la demande de condamnation à la somme provisionnelle de 18.921,58 € arrêtée au 3 juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse) Condamnons la SAS France CABARETS à payer à la SAS EVEN à compter du 29 janvier 2024, une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant des loyers, charges et taxes tels que contractuellement prévus, et jusqu’à la libération effective des lieux ; Déboutons la SAS EVEN de sa demande de conservation du dépôt de garantie ; Déboutons la SAS France CABARETS de sa demande de délai de paiement rétroactif ; Condamnons la SAS France CABARETS aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, mais à l’exclusion des frais afférents à la saisie conservatoire du 26 mars 2024 ; Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelons que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 16 août 2024 La Greffière, La Présidente, Célia HADBOUN Cristina APETROAIE Décision préparée avec le concours de [Y] [N], juriste-assistante.