Tribunal judiciaire, 19 février 2026. 23/02162

COUR D’APPEL DE [Localité 1] TOTAL COPIES MINIUTE NATIVEMENT NUMERIQUEvalant copie exécutoire transmise par RPVA 2 COPIE EXPERT COPIE DOSSIER + AJ 1 N° : N° RG 23/02162 - N° Portalis DBYB-W-B7H-OJDD Pôle Civil section 1 Date : 19 Février 2026 LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Pôle Civil section 1 a rendu le jugement dont la teneur suit : DEMANDEUR Monsieur [E] [X] né le 21 Mai 1970 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Joseph VAYSSETTES, avocat au barreau de MONTPELLIER DEFENDEURS S.A.S. CABINET PECOUL IMMOBILIER inscrite au RCS de [Localité 1] sous le n° 322747486, dont le siège social est sis [Adresse 2] prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège, Syndic. de copro. de l’immeuble [Adresse 3] sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET PECOUL sise [Adresse 5] à [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au siège, représentés par Me Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré : Président : Christine CASTAING Juge unique assisté de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition. DEBATS : en audience publique du 08 Décembre 2025 MIS EN DELIBERE au 19 Février 2026 JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 19 Février 2026 FAITS ET PROCÉDURE Par exploits de commissaire de justice en date du 23 mai 2023, [E] [X] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] située [Adresse 7] à Montpellier, pris en la personne de son syndic, la SAS CABINET PECOUL ainsi que la SAS CABINET PECOUL devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment d’annulation de la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023. Dans ses dernières écritures communiquées par RPVA le 29 juillet 2024, [E] [X] demande au tribunal, au visa des articles 18, 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, des articles R174-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, du décret du 30 juin 2021 de : - annuler la résolution n°19a) de l'assemblée générale du 23 mars 2023, - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la SAS CABINET PECOUL, syndic, au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - dire qu'il sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d'administration, conformément aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 Juillet 1965. Au soutien de ses demandes, il expose notamment que - la [Adresse 6] est dotée d'un chauffage collectif, - les copropriétaires, lors de l'assemblée générale du 6 mars 2018 ont voté favorablement la mise en place d'un système d'individualisation des frais de chauffage collectif pour chaque appartement, - la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023 a mis un terme à ce système pour une répartition des frais de chauffage selon la méthode des tantièmes généraux en violation des dispositions des articles R174-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, - en mettant au vote une résolution fondée sur des articles abrogés et en violation des dispositions en vigueur, le syndic a failli à son obligation de se tenir informé des évolutions législatives et techniques relatives aux économies d'énergie. Dans leurs dernières écritures communiquées par RPVA le 13 mai 2025, le syndicat des copropriétaires et le CABINET PECOUL IMMOBILIER demandent au tribunal, de: - constater que [E] [X] ne vise ni dans son assignation ni dans ses conclusions aucune disposition de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967 sanctionnant par la nullité la résolution 19 (a) adoptée par l'assemblée du 23 mars 2023 - débouter en conséquence [X] [E] de l'intégralité de ses demandes, - condamner [E] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile - condamner [E] [X] à payer à la SAS CABINET PECOUL la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner [E] [X] aux entiers frais et dépens. La clôture de la procédure a été différée au 12 novembre 2025. A l’issue de l’audience du 8 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION ➢ Sur l'annulation de la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023 L'article L. 174-2 du Code de la construction et de l’habitation, créé par l'ordonnance n° 2020-71 du 29 janvier 2020 relative à la réécriture des règles de construction et recodifiant le livre Ier du Code de la construction et de l'habitation, énonce que " tout bâtiment collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif (...). Le propriétaire de l'immeuble ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic s'assure que l'immeuble comporte des installations répondant à ces obligations (...) ". Lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels sont utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dans ces cas, d'autres méthodes rentables permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif sont envisagées. L'article R. 174-3 du même code prévoit une liste d'immeubles pour lesquels la législation relative à l'installation de compteurs individuels n'est pas applicable. Il s'agit des logements foyers, des immeubles dans lesquels il est techniquement impossible d'installer des compteurs individuels pour mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément ou de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif, des immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l'énergie et de la construction et des immeubles pour lesquels le propriétaire ou, le cas échéant, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, justifient que l'individualisation des frais de chauffage par l'installation de compteurs individuels se révèle techniquement impossible ou entraîne un coût excessif au regard des économies d'énergie susceptibles d'être réalisées. Toutefois, sauf pour les logements foyers, des répartiteurs de frais de chauffage pourraient alors être installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur Selon l'article R. 174-6 du même code, les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures ou égales à 120 kWh/ m2 par an, sont équipés de ces appareils. Pour les immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont supérieures à certains seuils, la mise en service de ces appareils doit avoir lieu au plus tard le 25 octobre 2020. En l'espèce, [E] [X] sollicite l'annulation de la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023, ainsi rédigée : «Répartitions des charges de chauffage selon les tantièmes généraux Conditions de majorité de l'article 25.1. Les textes législatifs relatifs à individualisation des frais de chauffage sont énoncés dans les articles R131-2 à R131-8 du Code de la construction et de l'habitation modifiées par le décret n°2012-545 du 23 avril 2012 et complété par l'arrêté du 27 août 2012. Article 131-2 Tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun des locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être munis d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif. Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci. Tous les bâtiments à usage principal d'habitation chauffés collectivement dont la demande de permis de construire a été déposé avant le 2 juin 2001, étaient concernés s'ils dépassaient un seuil de référence de consommation de chauffage. L'installation des appareils devait intervenir avant le 31 mars 2017. Quelques années après la mise en place des répartiteurs des frais de chauffage, la majorité des copropriétaires contestent les frais de chauffage individuels qui leurs sont demandés car pas représentatifs de la réalité. Chaque copropriétaire devait payer sa consommation réelle en lien avec sa demande de confort. Or des copropriétaires peu chauffés payent très chers des frais de chauffage alors que d'autres bien chauffés ne payent rien. Aussi, selon l'article R131-3 Les dispositions de l'article R 131-2 ne sont pas applicables c) aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément, d) aux immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie. Sur proposition du conseil syndical, l’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de procéder de nouveau à la répartition des charges de chauffage selon les tantièmes généraux. Résolution adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés». Après avoir rappelé la décision de l'assemblée générale du 6 mars 2018 ayant décidé de l'individualisation des frais de chauffage par la mise en place de répartiteurs et l'abrogation des textes mentionnés par la résolution querellée, [E] [X] conteste la décision prise dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l'impossibilité technique ni de l'absence de rentabilité pour revenir sur la décision prise en 6 mars 2018. Le syndicat des copropriétaires et la SAS CABINET PECOUL qui admettent l'abrogation des dispositions citées dans le texte de la résolution litigieuse, concluent au rejet de la demande l’estimant non fondée en droit. Ils soutiennent être dans la situation prévue par les textes précités dès lors que l'installation des compteurs individuels a entraîné un coût excessif au regard des économies d'énergie réalisés et représente une charge supplémentaire de 3.000 € par an. Ils ajoutent que ce dispositif a engendré des disparités entre les copropriétaires, certains payant des charges de chauffage plus importantes que d'autres sans être bien chauffés. Il n'est pas contesté que la copropriété est dotée d'un chauffage collectif et que depuis l'assemblée générale du 6 mars 2018, les copropriétaires disposent d'un répartiteur individuel de frais chauffage. Il est également admis que les textes précités obligent «tout bâtiment collectif d'habitation ou mixte pourvu d'une installation centrale de chauffage» à se munir, quand la technique le permet, de compteurs individuels d'énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d'individualiser les frais de chauffage collectif. Ces dispositions prévoient également que lorsqu'il n'est pas rentable ou techniquement possible d'utiliser des compteurs individuels pour déterminer la quantité de chaleur, des répartiteurs des frais de chauffage individuels doivent être utilisés pour déterminer la quantité de chaleur à chaque radiateur, à moins que l'installation de tels répartiteurs ne soit ni rentable ni techniquement possible. Dès lors, la copropriété étant pourvue de répartiteurs des frais de chauffage individuels, le syndicat des copropriétaires et la SAS CABINET PECOUL ne peuvent se prévaloir d’une impossibilité technique de mise en place de ces répartiteurs des frais de chauffage individuels. Il convient également de relever que les articles R.174-2, R.174-3 du code de la construction et de l’habitation relatifs aux exceptions à l'obligation de mise en place d'un système d'individualisation des frais de chauffage, dispose que le syndicat des copropriétaires doit établir une note de calcul justifiant l’impossibilité technique de mise en place de répartiteurs de frais de chauffage ou du coût excessif d’une telle installation au regard des économies d’énergie susceptibles d’être réalisées, de sorte que la production, par les défendeurs, des décomptes de charges de deux copropriétaires sur deux exercices successifs est inopérant dans la démonstration d'un coût excessif au regard des économies d'énergie réalisés, tout comme les allégations selon lesquelles certains copropriétaires seraient mieux chauffés que d'autres. Dès lors la décision de l’assemblée générale qui méconnaît les dispositions d'ordre public du code de la construction et de l’habitation doit être annulée. Il y a lieu par conséquent de prononcer l'annulation de la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023. ➢ Sur les dépens et les frais irrépétibles Le syndicat des copropriétaires et la SAS CABINET PECOUL qui succombent, supporteront in solidum la charge des dépens de l’instance. L'équité commande de les condamner in solidum à verser à [E] [X] la somme de 1.600 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. ➢ Sur la demande de dispense fondée sur l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965 L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, disposant que le copropriétaire qui à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, il y a lieu d'accueillir la demande formulée par [E] [X] à ce titre. ➢ Sur l’exécution provisoire Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie de l'écarter en l'espèce. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ; ANNULE la résolution n°19a) de l’assemblée générale des copropriétaires du 23 mars 2023, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS CABINET PECOUL et la SAS CABINET PECOUL à payer [E] [X] la somme de 1.600 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6], pris en la personne de son syndic, la SAS CABINET PECOUL et la SAS CABINET PECOUL aux dépens, DIT que [E] [X] sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires, REJETTE toute demande plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ; LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.