Texte intégral
RÉPUBLIQUE
FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 24/00160 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GVJT
MINUTE N° : 24/00096
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-PAUL
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JUGEMENT DU 04 JUIN 2024
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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
PARTIES
DEMANDEUR :
Société CDC HABITAT
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION
DÉFENDEURS :
Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparante, ni représentée
Monsieur [F] [Y] [D] [W]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Madeline ROYO,
Assisté de : Florence CHEMIN faisant fonction de greffier,
DÉBATS :
À l’audience publique du 21 Mai 2024
DÉCISION :
Prononcée par Madeline ROYO, Juge au Tribunal de Proximité de Saint-Paul, assistée de Florence CHEMIN, faisant fonction de Greffier.
Copie exécutoire délivrée aux parties le 04/06/2024
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat conclu le 17 mai 2022 par l'intermédiaire de son mandataire, le GIE CDC HABITAT OUTRE-MER, la SAEM CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [F] [Y] [D] [W] et à Madame [X] [Z] [V] [W] un appartement à usage d’habitation n°36 situé [Adresse 5] à [Localité 6] (974) pour un loyer mensuel de 696,33 euros et une somme de 61,18 euros à titre de provision sur charges, outre un dépôt de garantie de 696,33 euros versé lors de la conclusion du contrat.
Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [W] n'ayant pas régulièrement payé les sommes dues à la société bailleresse, cette dernière leur a fait signifier, par exploit délivré par commissaire de justice en date du 26 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire.
Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] n'ayant pas régularisé la situation dans le délai de deux mois qui leur était imparti, la SAEM CDC HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité SAINT PAUL pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, être autorisée à faire procéder sous astreinte à l’expulsion de Monsieur [F] [Y] [D] [W] et de Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W], des occupants de leur chef et à enlever tous les biens, équipements ou matériels laissés dans le logement aux frais exclusifs des défendeurs et obtenir leur condamnation solidaire au paiement de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens. Dans le cas où des délais de paiement seraient accordés aux défendeurs et les effets de la clause résolutoire suspendus, elle demande au juge de prévoir une clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une seule échéance ou des loyers et charges courants à leur date exacte.
L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mai 2024 au cours de laquelle elle a été retenue et plaidée.
A l'audience, la SAEM CDC HABITAT, représentée par Maître LAW YEN, maintient l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait à la somme de 9 741,93 euros à la date du 31 mai 2024.
Bien que régulièrement convoqués par acte signifiés par commissaire de justice à personnes le 11 mars 2024, Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] ne sont ni présents, ni représentés. La décision, de premier ressort, sera donc réputée contradictoire, en application de l'article 474 du Code de procédure civile.
Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture à l’audience.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la juge se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.
A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 4 juin 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Conformément à l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque la partie défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne devant faire droit aux prétentions de la partie demanderesse que si celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.
Sur la recevabilité des demandes de résiliation et d'expulsion
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Réunion de manière électronique le 13 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.
Par ailleurs, la SAEM CDC HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par courrier daté du 10 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée.
L’action est donc recevable au regard de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes de délais
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions antérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le contrat de bail d'habitation conclu le 17 mai 2022 par la SAEM CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W], d’autre part, prévoit une clause résolutoire selon laquelle « à défaut de paiement d'un seul terme de loyer et charges à son échéance (…), le présent contrat pourra être résilié à la seule volonté du bailleur, et ce, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».
En l'espèce, le 26 octobre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à ses locataires un commandement de payer, dans le délai de deux mois, une dette locative d'un montant de 3 827,56 euros.
Dans cet acte qui comportait les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à peine de nullité, la SAEM CDC HABITAT se prévalait du jeu de la clause résolutoire prévue par le contrat de bail.
Or, à la date du 26 décembre 2023, les locataires ne s’étaient pas acquittés du montant de leur dette locative.
En conséquence, dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis à Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] d'apurer leur dette locative dans un délai de deux mois, la clause résolutoire doit produire son effet et la résiliation du bail doit être constatée à compter du 27 décembre 2023.
Toutefois, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions postérieures à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, le juge peut, d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
L’absence de Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] à l’audience ne leur permet ni de préciser leur situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif. Au surplus, il ressort du décompte produit aux débats et arrêté à la date du 31 mai 2024 qu’ils n’ont pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
Il n’est dès lors pas possible de leur octroyer des délais de paiement.
Par ailleurs, l'article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location doit statuer dans certaines conditions et tenir compte de la procédure de traitement du surendettement du locataire.
Toutefois, force est de constater que, compte tenu de leur absence de l'audience, Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] ne justifient pas que les conditions prévues par l'article 24 VI précité sont remplies dans le cadre de la présente instance. À cet égard, les informations recueillies par la travailleuse sociale qui a établi le diagnostic social et financier sont insuffisantes en ce qu’elle se bornait à indiquer que la locataire devait formuler une demande de surendettement et une demande de logement social.
Dès lors, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [F] [Y] [D] [W] et de Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] et de tous occupants de leur chef du logement loué. Toutefois, dans la mesure où aucun élément ne permet d’affirmer que Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] ne s’exécuteront pas à réception de la présente décision, aucune astreinte n’assortira cette décision.
Il est rappelé qu'en vertu des articles L. 153-1 et L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.
En outre, s’agissant des meubles garnissant le logement loué, la clause du contrat de bail par laquelle les parties ont prévu que postérieurement à la libération des lieux loués, quel qu’en soit le motif, hormis procédure d’expulsion, les meubles, objets, etc. abandonnés dans les lieux loués par le locataire ou par tous occupants de son chef, seront réputés appartenir au bailleur qui pourra en disposer à son gré à l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la date de délaissement ne permet pas à la présente juridiction de statuer sur ce point. En effet, à la date de la présente décision, rien ne permet de dire que les locataires, toujours présents dans les lieux loués, abandonneront des biens dans le logement. Il sera donc renvoyé à cet égard à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.
Sur le montant de l'arriéré locatif
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il résulte des pièces versées aux débats, et notamment du commandement de payer délivré par la société bailleresse à ses locataires et d'un décompte de créance locative daté du 16 mai 2024 que Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] restent devoir à la SAEM CDC HABITAT la somme de 5 271,72 euros incluant les loyers et charges échus et impayés à la date du 26 décembre 2023.
En effet, en premier lieu, les frais générés par la délivrance des actes de procédure n'ont pas être pris en compte au titre de l'arriéré locatif.
En second lieu, les frais de rejet qui n’ont aucune base contractuelle et ne sont, au surplus, pas justifiés n’ont pas non plus à être pris en compte au titre de l’arriéré locatif.
Dès lors que Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] ne justifient pas d'un paiement libératoire et qu'ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette, l'existence de la créance de la SAEM CDC HABITAT est établie.
Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] seront donc condamnés au paiement la somme de 5 271,72 euros, cette somme emportant, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil, intérêts au taux légal à compter du jour de la délivrance du commandement de payer sur la somme de 3 827,56 euros et de la présente décision pour le surplus.
Ils seront par ailleurs condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, soit la somme de 787,20 euros, pour la période courant du 27 décembre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles. L’indemnité d’occupation correspond à l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’occupation sans droit ni titre. Son montant est fixe et non révisable. Le bailleur ne pourra donc pas réclamer au débiteur le paiement d'une régularisation de charges ou une majoration de l’indemnité par l'effet de l’indexation.
Enfin, conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités échues jusqu'à ce jour produiront des intérêts légaux à compter du présent jugement (indemnités allant du 27 décembre 2023 au 4 juin 2024). Et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.
Compte tenu de la clause de solidarité prévue par le contrat de bail, ces diverses condamnations seront prononcées de manière solidaire entre les défendeurs à la présente instance.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure et non des dépens d’exécution de la présente décision. Lesdits dépens comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (186,98 euros TTC) et de l’assignation (65,18 euros TTC).
Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.
Il est rappelé que, conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection,
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,
DIT la SAEM CDC HABITAT recevable en ses demandes,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2022 entre la SAEM CDC HABITAT, d’une part, et Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W], d’autre part, concernant le logement n°36 situé au sein de la [Adresse 5] à [Localité 6] (974) sont réunies à la date du 27 décembre 2023,
EN CONSEQUENCE,
ORDONNE à Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] de libérer le logement dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,
A défaut de libération volontaire des lieux,
AUTORISE d'ores-et-déjà la SAEM CDC HABITAT à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [F] [Y] [D] [W], de Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] et de tous occupants de leur chef, du logement n°36 situé au sein de la [Adresse 5] à [Localité 6] (974), et ce, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,
S’agissant des meubles garnissant le logement loué, RENVOIE à la procédure prévue par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution (article R. 433-1),
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] à verser à la SAEM CDC HABITAT la somme de 5.271,72 euros (cinq mille deux cent soixante et onze euros et soixante-douze centimes) selon décompte arrêté au 26 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 26 octobre 2023 sur la somme de 3 827,56 euros et de la présente décision pour le surplus,
CONDAMNE solidairement Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] à payer à la SAEM CDC HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant de 787,20 euros (sept cent quatre-vingt-sept euros et vingt centimes) par mois, à compter du 27 décembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, avec les intérêts légaux à compter de la présente décision pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour les indemnités à échoir,
DIT que l’indemnité d’occupation sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant,
DIT n'y avoir lieu ni à indexation de l'indemnité d'occupation, ni à paiement d'une régularisation de charges,
DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif,
CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [Y] [D] [W] et Madame [X] [Z] [V] [T] épouse [W] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (186,98 euros TTC) et de l’assignation (65,18 euros TTC),
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris,
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits,
LA GREFFIERE LA JUGE
