Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00782

RÉPUBLIQUE FRAN ÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00782 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G2QZ MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 21 OCTOBRE 2024 PARTIES DEMANDEUR(S) : Syndicat des copropriétaires de la Résidence AMARANTES [Adresse 3] [Localité 4] (RÉUNION) représenté par Maître Thibaut BESSUDO de la sociéé BOURBON AVOCATS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Monsieur [O] [T] [X] [Adresse 1] [Localité 5] non comparant, ni représenté Madame [Z] [V] épouse [X] [Adresse 1] [Localité 5] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Présidente : Valentine MOREL, Assistée de : Sophie RIVIERE, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 16 Septembre 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire, EXPOSE DU LITIGE : Faisant valoir que Monsieur [O] [T] [X] et Madame [Z] [V] épouse [X], propriétaires des lots n°30 et 275 au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] [Localité 5], sont redevables de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence Amarantes représenté par son syndic Delmonte Immobilier, les a fait assigner, par actes de commissaire de Justice du 16 août 2024, devant le Tribunal Judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - leur condamnation au paiement de la somme de 2500,78 euros correspondant aux charges de copropriété impayées au 28 juin 2024, montant qui sera réactualisé sur la base des charges de copropriété dues au jour de la décision à intervenir, - leur condamnation au paiement des sommes dues au titre de l'article 10-1de la loi du 10 juillet 1965 à hauteur de 100 euros montant qui sera réactualisé dues au jour de la décision à intervenir, - l'anatocisme sur les intérêts légaux à compter de la mise en demeure ; - leur condamnation au paiement de la somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts ; - le prononcé de l'exécution provisoire, - leur condamnation au paiement d’une indemnité de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens Les assignations ont été délivrées à personne pour chacun des défendeurs. L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2024 à laquelle seul le demandeur a comparu représenté par son conseil BOURBON AVOCATS, qui a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance à la somme de 2826,24 euros. Les époux [X], bien que tous deux assignés à personne, n'étaient ni présents ni représentés. Les débats clos, la décision a été mise en délibéré conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 21 octobre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”. En application de l'article 473 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire du seul fait qu'il est susceptible d'appel. Sur la demande en paiement des charges : Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, soit dans les deux mois à compter de la notification des décisions faite à la diligence du syndic, notification qui doit elle-même intervenir dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Les notifications et mises en demeure sont valablement faites à la dernière adresse donnée par le copropriétaire qui est tenu par l'article 65 du décret du 17 mars 1967 de notifier au syndic son changement de domicile. Enfin, l'article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : "Le syndic peut exiger le versement : 1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ; 2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ; 4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ; 5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965. ...." En conséquence, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, prévus par lettre simple ou par voie électronique sous réserve de l'accord du copropriétaire concerné, par l'article 35-2 du même décret, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Il en résulte que le syndicat des copropriétaires qui poursuit en justice le recouvrement des charges de copropriété dont un des copropriétaires est débiteur à son égard, doit produire, au soutien de sa demande : - un état récapitulatif de la créance réclamée commençant au point 0 de la dette, - les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation des comptes des exercices concernés et vote des budgets prévisionnels fondant les appels de charges trimestriels, - les comptes individuels des copropriétaires débiteurs, Le syndicat produit à l’appui de sa demande : le contrat de syndic signé le 29 novembre 2033 pour une durée de 3 années entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026 ;l'avis de mutation adressé par notaire, daté du 12/11/2020 établissant que Monsieur [O] [T] [X] et Madame [Z] [V] épouse [X] sont bien propriétaires pour le compte de la communauté depuis le 10/11/2020 des lots 30 et 275 au sein de la copropriété Amarantes ; un extrait de compte des charges et frais arrêté le 28 juin 2024 (pièce n° 19) état d’un solde débiteur de 2600,78 euros, correspondant à la demande en principal du syndicat dans son assignation, faisant apparaître le détail des frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, outre un second extrait de compte en date du 16/09/2024 faisnat état d'une dette de 2826,24 euros, montant de la demande actualisée du syndicat à l'audience, et faisant apparaître un total de frais à hauteur de 1166,75 euros ; les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des - 29/10/2021 et 08/12/2021, - 21/10/2022 et 28/11/2022 - 23/01/2023 chaque assemblée générale procédant à l'approbation des comptes pour l'exercice écoulé, votant le budget prévisionnel pour l'exercice N+1 et N+2, rappelant l'évolution des procédures judiciaires en cours et votant des travaux, et leurs modalités d'exigibilité. une mise en demeure par LRAR du19/07/2023 portant sur la somme de 1292,87 euros une sommation de payer par commissaire de Justice en date du 2/08/2023 portant sur la somme de 1532,87 euros une mise en demeure en date du 11/03/2024 par LRAR portant sur la somme de 1976,04 euros. Compte tenu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, il convient d'arrêter le montant de la créance justifiée par ce dernier à la somme de 1760,03 euros au titre des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées par l'assemblée générale des copropriétaires, demeurées impayées par Monsieur [O] [T] [X] et Madame [Z] [V] épouse [X], cette somme étant arrêtée au 16 septembre 2024 selon les décomptes produits en pièces n° 19 Il convient en effet d'écarter la somme de 1166,75 euros, correspondant à tous les frais imputés au décompte qui ne sont pas par définition des charges de copropriété. En application de l'article 36 du décret n° 37-223, cette somme de 1760,03 euros produit intérêt au taux légal à compter de la première mise en demeure présentée par le syndic au copropriétaire défaillant, soit le 11 mars 2024 sur la somme de 813,35 euros (montant des charges régulièrement échues et impayées à cette date, déduction faite des frais imputés et non justifiés), et à compter de l'assignation sur le surplus. Il convient également d'ordonner la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du jour de la demande, soit le 16 août 2024, sur le fondement de l'article 1343-2 du code civil. Sur les frais : Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, “par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur" ; Il convient de rappeler que l'activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d'administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Dès lors, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que s'ils sortent de la gestion courante du syndic, qu'ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. En outre, ils peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant après une mise en demeure. En l'espèce, il y a lieu d'écarter la somme totale de 1166,75 euros correspondant - à des frais non justifiés au travers des pièces produites et antérieurs à la première mise en demeure, - à des frais inutiles (sommation de payer par commissaire de Justice, qui produit les mêmes effets qu'une mise en demeure effectuée par le syndic, et qui ne revêt aucune utilité quand elle porte sur la même somme en principal que la mise en demeure précédente) - à des frais d'avocat ou de procédure qui doivent être appréciés dans leur bien fondé comme leur montant dans le cadre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ou qui relèvent des dépens. Les seuls frais pouvant être mis à la charge de propriétaire s’élevant à la somme de 100 euros correspondant au coût des deux mises en demeure par LRAR (celle du 11 mars 2024 et celle du19 juillet 2023). Sur la demande de dommages et intérêts Si la carence d'un copropriétaire dans le paiement régulier de ses charges peut causer à l'ensemble des autres copropriétaires un préjudice autonome indemnisable indépendamment des intérêts moratoires, encore incombe t-il au syndicat des copropriétaires d'établir la preuve de ce préjudice autonome et non réparé par les intérêts moratoires. En l'espèce, le demandeur, qui ne procède que par voie d'affirmation, en postulant l'existence d'un préjudice sans même indiquer quelle en est la nature ou l'étendue concrète ne peut qu'être débouté de sa demande, alors que la créance du syndicat des copropriétaires se porte en principal à 1760,03 euros sur un budget annuel de 130000 euros . Sur les demandes accessoires Monsieur [O] [T] [X] et Madame [Z] [V] épouse [X] qui succombent supporteront les dépens de la présente instance. En outre, ils seront également condamnés à payer une somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence Amarantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de couvrir les frais qu'ont dû exposer les autres copropriétaires pour recouvrer la créance du syndicat suite de la défaillance des défendeurs. Enfin, l'exécution provisoire est applicable de plein droit s'agissant d'une décision rendue en première instance. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe selon les dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, - CONDAMNE Monsieur [O] [T] [X] et Madame [Z] [V] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Amarantes, la somme de 1760,03 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées le 16 septembre 2024, outre la somme de 100 euros au titre des frais de recouvrement, ces sommes produisant intérêts au taux légal à compter de la date de la première mise en demeure, soit le 11 mars 2024 sur la somme de 813,35 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ; - ORDONNE la capitalisation des intérêts échus sur cette somme et dus pour au moins une année entière à compter du 16 août 2024 ; - REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la résidence Amarantes ; - CONDAMNE Monsieur [O] [T] [X] et Madame [Z] [V] épouse [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Amarantes la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE le surplus des demandes. - CONDAMNE Monsieur [O] [T] [X] et Madame [Z] [V] épouse [X] aux dépens. - RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé et prononcé le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire de Saint-Denis, le présent jugement ayant été signé par Valentine Morel, vice-présidente et Madame Sophie Rivière, greffière, présente lors de la mise à disposition. La Greffière La Vice-présidente