Cour d'appel, 11 mai 2023. 21/03826

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 11 MAI 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/03826 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDF5G Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Janvier 2021 -Juge des contentieux de la protection de paris - RG n° 11-20-0066 APPELANTE S.C.I. KARE inscrite au RCS Bobigny 789350642 prise en la personne de son gérant monsieur [P] [G] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0750 INTIMES Monsieur [R] [N] [Adresse 2] [Localité 4] Représenté et assisté par Me Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0640 Madame [B] [E] épouse [N] [Adresse 2] [Localité 4] Représentée et assistée par Me Pascal TRESOR, avocat au barreau de PARIS, toque : D0640 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2021/015079 du 13/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. François LEPLAT, Président de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 8 mars 1996, la société à responsabilité limitée [D] [U] a donné à bail à M. [R] [N] un logement situé au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] pour un loyer actuel de 500 euros et une provision sur charges de 80 euros. La société civile immobilière Kare a acquis le bien par adjudication le 13 décembre 2012. La SCI Kare a fait délivrer à M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N], par acte d'huissier du 26 mars 2019, congé pour vendre avec effet au 28 février 2020, date d'échéance du bail renouvelé. Les époux [N] se sont maintenus dans les lieux. Par acte d'huissier du 1er juillet 2020, la SCI Kare a fait assigner M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, avec le bénéfice de l'exécution provisoire : - le constat de la validité des congés pour vendre délivrés le 26 mars 2019, - leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués avec assistance de la force publique si nécessaire, - le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble, en garantie des sommes qui pourraient être dues, - leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au ontant des loyers et charges jusqu'a restitution des locaux, - leur condamnation solidaire au paiement des loyers et charges du mois de novembre 2020, soit 580 euros, - leur condamnation solidaire au paiement d'une somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens. Par jugement contradictoire entrepris du 15 janvier 2021 le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué : ANNULE les congés pour vendre délivrés le 26 mars 2020 par la SCI Kare portant sur le logement sis [Adresse 1] DÉBOUTE la SCI Kare de l'ensemble de ses demandes CONDAMNE la SCI Kare aux dépens CONDAMNE la SCI Kare au paiement à M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] de la somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 26 février 2021par la SCI Kare ; Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 mai 2021 par lesquelles la SCI Kare demande à la cour de : Vu l'article 7 e) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 Vu les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil Vu l'article L521-3-1 du code de la construction Vu les articles L213-4-1 et suivants du Code de l'organisation judiciaire Vu les dispositions des articles 1134, 1153, 1154, 2001 et suivants du Code Civil Vu la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 et notamment les articles 15 et suivants Vu le contrat de bail et les congés pour vendre du 26 mars 2019. JUGER que les congés pour vendre délivrés par la SCP AUDRANT en date du 26 mars 2019 sont valables et réguliers. En conséquence, INFIRMER le jugement entrepris en toutes ses dispositions Et statuant à nouveau PRONONCER la résiliation judiciaire du bail PRONONCER l'expulsion de M. [R] [N] et Mme [B] [N] née [E] des lieux loués à [Adresse 6] et de tous occupants de leur chef, et ce avec l'assistance du Commissaire de Police et de la Force Publique s'il y a lieu. ORDONNER le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'il désignera ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues. CONDAMNER solidairement M. [R] [N] et Mme [B] [N] née [E] à titre provisionnel, au paiement à la SCI Kare d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer (charges et taxes incluses) à compter des présentes conclusions et jusqu'au jour de restitution effective des locaux donnés à bail par la remise des clefs. CONDAMNER M. [R] [N] et Mme [B] [N] née [E] en tous dépens, (dont le coût des congés pour vendre) ainsi qu'au paiement à la SCI Kare d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. Vu les dernières conclusions remises au greffe le 13 août 2021 au terme desquelles M. [R] [N] et Mme [E] épouse [N] demandent à la cour de : Constater que M. [R] [N] et Mme [E] épouse [N] ont définitivement quitté le logement litigieux situé au [Adresse 2], dont la SCI Kare est propriétaire ; En conséquence de quoi, Dire sans objet les prétentions en appel de la SCI Kare de voir valider le congé pour vendre délivré le 26 mars 2019 et les demandes subséquentes ; Confirmer en toutes ses autres dispositions le jugement entrepris ; Ajoutant dans l'arrêt à intervenir, Condamner la SCI Kare à payer à M. [R] [N] et Mme [E] épouse [N] la somme de 624 euros correspondant à la partie des honoraires non prise en charge par l'Etat dans le cadre de l'aide juridictionnelle partielle qui leur a été accordée pour la présente procédure ; Condamner la SCI Kare aux entiers dépens, comprenant ceux de première instance. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la validité des congés pour vendre délivrés le 26 mars 2019 Poursuivant l'infirmation du jugement entrepris, la SCI Kare conteste avoir fait une offre de prix insincère et donc dissuasive de 170.000 euros aux époux [N], locataires, pour exercer leur droit de préemption, d'y avoir décelé une fraude de sa part et d'avoir en conséquence annulé les congés qui leur ont été délivrés le 26 mars 2019. M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] se contentent sur ce point de demander à la cour de dire sans objet les prétentions en appel de la SCI Kare de voir valider le congé pour vendre délivré le 26 mars 2019 et les demandes subséquentes, du fait qu'ils ont quitté les lieux et ont été relogés en logement social. Selon l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : "I.-Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. (...) A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. II.-Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (...) Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. (...) Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé. (...)" Il est constant que les congés délivrés par deux actes du 26 mars 2019 à M. [R] [N] et à Mme [B] [E] épouse [N] pour le 28 février 2020 à minuit mentionnent chacun une offre de 170.000 euros pour permettre aux locataires d'exercer leur droit de préemption. La SCI Kare expose que le tribunal a estimé que les évaluations produites aux débats à hauteur de 171.010 euros pour la société Liberkeys et 179.400 euros pour le cabinet Optimmo Gestion, n'auraient pas tenu compte du coût des travaux à intervenir suite aux travaux de structure dans l'immeuble décidés le 13 août 2020 après information du syndic de l'immeuble par la ville de Paris, par courrier du 13 janvier 2020, de la mise en oeuvre de la procédure de péril ordinaire prévue par les articles L.511-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; Que cette information est toutefois postérieure de neuf mois aux congés pour vendre délivrés à chacun des locataires le 26 mars 2019. Il apparaît en effet qu'à l'issue du délai de six mois édicté par l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] n'ont pas contesté le prix proposé par la SCI Kare en justifiant de prix moindres, ni accepté l'offre de vente et qu'ils sont ainsi, depuis le 1er mars 2020, déchus de plein droit de tout titre d'occupation sur le local qui leur était loué jusqu'alors. La cour infirmera donc l'annulation des congés litigieux délivrés par la SCI Kare à M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] et les déclarera parfaitement valides. Sur les demandes subséquentes En conséquence de la validation des congés, la SCI Kare demande à la cour de prononcer la résiliation judiciaire du bail, de prononcer l'expulsion des époux [N], de statuer en matière de meubles garnissant les lieux et de condamner solidairement les époux [N] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation. Malgré leur allégation d'avoir quitté les lieux, à une date non précisée, les époux [N] n'en justifient pas. Ils ne peuvent donc demander à la cour de dire sans objet, outre la validation du congé, les prétentions subséquentes de la SCI Kare. La simple validation des congés délivrés permet à la cour de constater l'occupation sans droit ni titre des lieux par les époux [N], sans qu'il soit besoin de prononcer la résiliation judiciaire du bail. Pour le surplus des demandes, la cour y fera droit dans les conditions fixées au dispositif de l'arrêt. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens Il est équitable d'allouer à la SCI Kare une indemnité de procédure de 1.500 euros. La demande formée par les époux [N] en paiement par la SCI Kare de la somme de 624 euros correspondant à la partie des honoraires non prise en charge par l'Etat dans le cadre de l'aide juridictionnelle partielle qui leur a été accordée pour la présente procédure sera rejetée. Le coût des congés restera à la charge de la SCI Kare. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme le jugement en ses dispositions frappées d'appel, Et statuant à nouveau, Déclare valides les congés pour vendre délivrés le 26 mars 2019 à M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N], Constate que depuis le 1er mars 2020, M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] sont occupants sans droit ni titre du logement à usage d'habitation situé au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1], Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l'expulsion de M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] et de tous occupants de leur chef hors des lieux situés au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1], avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi, Condamne solidairement M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] à payer à la société civile immobilière Kare cette indemnité mensuelle d'occupation, à compter de l'échéance de mars 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] à payer à la société civile immobilière Kare la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [R] [N] et Mme [B] [E] épouse [N] aux dépens d'appel, Rejette toutes autres demandes. La greffière Le président