Tribunal judiciaire, 03 mars 2026. 24/00397

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Deuxième Chambre JUGEMENT du 03 MARS 2026 N° RG 24/00397 - N° Portalis DB22-W-B7H-RUV5 DEMANDERESSE : La société AGF, société civile immobilière, dont le siège est situé au [Adresse 1]), identifiée au SIREN sous le numéro 509495966 et immatriculée au RCS de [Localité 1], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Cécile ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Mathilde BERNARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSE : Madame [A] [R], née le 16 novembre 1978 à [Localité 2] (Maroc), de nationalité française, demeurant [Adresse 2] ; représentée par Me Olivier LIGETI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, Me Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant ACTE INITIAL du 14 Novembre 2023 reçu au greffe le 16 Janvier 2024. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 09 septembre 2025, Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, prorogé au 03 mars 2026. EXPOSE DU LITIGE Aux termes d’une promesse unilatérale de vente en date du 18 juillet 2022, la société civile immobilière AGF s’est engagée à vendre à Madame [A] [R], exerçant en qualité de chirurgien-dentiste, un lot de copropriété situé [Adresse 3] à [Localité 3] (Yvelines) au prix de 420.000 euros. Ladite promesse a été consentie pour une durée expirant le 14 octobre 2022, notamment sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 420.000 euros, sur une durée de 20 ans, avec un taux d’intérêt maximum de 1,80 % (hors assurance), avec obligation de déposer le ou les dossiers de demande de prêts au plus tard le 2 août 2022. L’indemnité d’immobilisation prévue par la promesse était fixée à 42.000 euros. La condition suspensive n'ayant pas été levée, la vente n'a pas eu lieu. Afin de trouver une issue amiable à ce litige, la SCI AGF a relancé Madame [A] [R], aussi bien directement que par le biais du notaire saisi. En vain, de sorte qu'elle a mandaté le cabinet de recouvrement CARE, lequel a adressé à Madame [A] [R] un courriel de relance daté du 13 mars 2023, puis une mise en demeure. Toujours sans effet. Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la société AGF a fait Madame [R] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de la voir condamnée à lui verser la somme de 21.000 euros et d’ordonner la libération des 21.000 euros séquestrés devant notaire au titre de l’indemnité d’immobilisation. Aux termes de ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 8 novembre 2024, la société AGF sollicite de voir : Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1304, 1304-3, 1304-6 et 1217 du Code Civil ; Vu la promesse unilatérale de vente signée le 18 juillet 2022 ; - RECEVOIR l’intégralité des moyens et prétentions de la SCI AGF ; En conséquence, -DECLARER Madame [A] [R] mal fondée en toutes ses demandes et l’en débouter, -CONDAMNER Madame [A] [R] à régler à la SCI AGF la somme de 42.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation ; - CONDAMNER Madame [A] [R] à régler à la SCI AGF la somme de 3.000€ à titre dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi ; - CONDAMNER Madame [A] [R] à régler à LA SCI AGF la somme de 4.000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les dépens. Par conclusions notifiées par voie électronique le 15 novembre 2024, Madame [A] [R] demande au tribunal de : Vu les articles 1103, 1104, 1217, 1304, 1304-3, 1304-6 du code civil Vu l’article 700 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces versées aux débats. - RECEVOIR Madame [A] [R] en ses présentes écritures et l’y déclarer bien recevable et fondée ; - DECLARER la société AGF mal fondée en ses demandes, fins et prétentions, et la débouter de l’intégralité de ses demandes ; - JUGER que la défaillance de la condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt prévue par la promesse de vente du 18 juillet 2022 est intervenue sans faute de Madame [R] ; - JUGER que la promesse de vente du 18 juillet 2022 est devenue caduque en raison de la défaillance de la condition suspensive En conséquence, - DEBOUTER la société AGF de l’intégralité de ses demandes ; - ORDONNER la restitution par Maître [C] [J], pris en sa qualité de séquestre, à Madame [R] de la somme séquestrée de 21.000 euros, en application de la promesse de vente du 18 juillet 2022. En tout état de cause, − CONDAMNER la société AGF à verser à Madame [R] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; − CONDAMNER la société AGF aux entiers dépens. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.   La clôture est intervenue le 29 avril 2025. L’affaire a été fixée à l’audience 9 septembre 2025, et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 novembre 2025, prorogé au 3 mars 2026. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la condition suspensive d'obtention d'un prêt : La société AGF rappelle qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente signée entre les parties le 18 juillet 2022 était stipulée une condition suspensive d'obtention d'un prêt d’un prêt d’un montant maximum de 420.000 euros, sur une durée de 20 ans, avec un taux d’intérêt maximum de 1,80 % (hors assurance) ainsi qu'une indemnité d'immobilisation, en cas de non signature de l'acte de vente du fait du bénéficiaire, fixée à la somme forfaitaire de 42 000 €. Elle soutient que malgré plusieurs relances, Madame [A] [R] n’a donné aucune nouvelle s’agissant de l’obtention de son prêt avant le 15 décembre 2022, soit bien au-delà du terme de la levée de l’option et qu'au surplus, elle a délibérément biaisé ses demandes de prêts afin que celles-ci soient purement et simplement refusées par les établissements bancaires. S'agissant du courriel de la banque LCL daté du 22 octobre 2024 que la défenderesse verse aux débats qui relate, deux ans après les faits, le contexte du refus de la demande de prêt, la société AGF souligne que cette transmission est extrêmement tardive, alors que Madame [R] avait eu à plusieurs reprises l’opportunité de transmettre un tel détail dès qu'il lui a été fait la demande de justifier des refus de prêt, précision faite qu'aux termes de la promesse unilatérale de vente elle devait produire les justificatifs d’obtention ou de rejet de prêts bancaires avant le 14 octobre 2022. S'agissant des longueurs administratives évoquées par la défenderesse, la société AGF souligne qu'elles ne sont pas justifiées et qu'en tout état de cause, il appartenait à Madame [R] de solliciter une prorogation des délais par un avenant. Elle affirme encore que Madame [A] [R] n'a pas transmis à la banque CAISSE D’EPARGNE une demande de prêt conforme aux stipulation de la promesse de vente. En défense, Madame [R] fait valoir qu'afin d’obtenir un prêt, elle a accompli les démarches pour constituer son dossier à compter du mois de juillet 2022 ; qu'elle a effectué deux demandes de prêt auprès d’établissements bancaires : la Caisse d’épargne et le LCL ; que la demande de prêt a été déposée à la banque LCL une semaine après la signature de la promesse unilatérale de vente, soit le mardi 26 juillet 2022 avec des caractéristiques financières parfaitement identiques à celles indiquées dans la promesse. Elle souligne qu'elle produit deux attestations de refus de prêt bancaire : - [Localité 4] de la banque LCL (Agence de [Localité 5]) en date du 6 décembre 2022 ; - [Localité 4] de la banque Caisse d’épargne (Agence de [Localité 6]) en date du 16 décembre 2022 ; Elle affirme qu'il en résulte qu’à l’évidence les banques ont refusé d’accorder un prêt aux conditions de la promesse et n’auraient pas été en mesure de le faire. Elle prétend, ainsi, que la Caisse d’épargne ne consent pas de prêt professionnel au-delà de 15 ans, de telle sorte que ses demandes de prêts n’auraient de toute façon pas pu obtenir de réponse favorable aux conditions spécifiées dans la promesse et qu’elle n’est pas défaillante dans l’inaccomplissement de la condition. Elle soutient, ainsi, avoir respecté ses obligations en accomplissant les démarches nécessaires à l’obtention des prêts bancaires aux conditions précisées dans la promesse unilatérale de vente tandis qu'aucun élément ne permet de démontrer que la défaillance de la condition suspensive lui serait imputable de telle sorte qu'aucune mauvaise foi ne saurait être soulevée. *** En l'espèce, la promesse de vente litigieuse a été rédigée comme suit : « [N] La promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2022 à seize heures. (...) En cas de carence du PROMETTANT pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du BENEFICIAIRE de l'expiration du délai ci-dessus fixé. (…) CONDITIONS SUSPENSIVES AUXQUELLES SEUL LE BENEFICIAIRE POURRA RENONCER La promesse de vente est acceptée sous les conditions suivantes dont seule le BENEFICIAIRE pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble. A défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, et ce en application des dispositions de l'article 1304-4 du Code civil. (...) Obtention de prêt (...) Qu'il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.   Pour l'application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus:   - Organisme prêteur: tout organisme bancaire ayant son siège social en France   - Montant maximum de la somme empruntée : QUATRE CENT VINGT MILLE EUROS (420 000,00 EUR)   - Durée minimale de remboursement: 20 ans   - Taux nominal d'intérêt maximum: 1,8% l'an (hors assurances)   Il s'oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.   La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention d'un ou plusieurs accords définitifs de prêts au plus tard le 14 octobre 2022.   Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE.   A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [A] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.   Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.   Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l'indemnité d'immobilisation qu'il aura, le cas échéant, versée qu'après justification qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait; à défaut, l'indemnité d'immobilisation restera acquis au PROMETTANT Le BENEFICIAIRE déclare à ce sujet qu'à sa connaissance: Il n'existe pas d'empêchement à l'octroi de ces prêts qui seront sollicités. Il n'existe pas d'obstacle à la mise en place de l'assurance décès-invalidité. Il déclare avoir connaissance des dispositions de l'alinéa premier de l'article 1304-3 du Code civil lequel dispose que: "La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement."   Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra: - justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive, - et se prévaloir, au plus tard à la date ci-dessus, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts. Il est rappelé qu'à défaut par le BENEFICIAIRE de se prévaloir de la non réalisation de la présente condition suspensive, il sera réputé y avoir renoncé.   A l'intérieur du délai fixé pour l'obtention de son ou ses accords définitifs de prêts, le BENEFICIAIRE pourra renoncer au bénéfice de cette condition suspensive, soit en acceptant des prêts à des conditions moins favorables que celles ci-dessus exprimées, et en notifiant ces acceptations au PROMETTANT, soit en exprimant une intention contraire à celle ci-dessus exprimée, c'est-à-dire de ne plus faire appel à un emprunt. Cette volonté nouvelle fera, dans cette hypothèse, l'objet d'un écrit notifié au PROMETTANT. »   Aux termes de ces stipulations contractuelles claires et précises, qui font la loi des parties, la promesse unilatérale de vente litigieux a été soumise à la condition suspensive de l’obtention, par l'acquéresse, d’un financement bancaire d’un montant maximum de 420 000 € et ce, le 14 octobre 2022 au plus tard. En l'espèce, force est de constater que le seul refus bancaire qui reprend les caractéristiques du prêt prévu dans la promesse de vente est daté du 22 octobre 2024 dans un courrier électronique adressé par la banque à Madame [R]. Or, il est constant que la promesse de vente liant les parties prévoyait expressément que «Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive et se prévaloir, au plus tard le 14 octobre 2022, par télécopie ou courrier électronique confirmés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au promettant à son domicile élu, du refus de ce ou ces prêts.» Il s'ensuit qu'en communiquant le refus de la banque de lui accorder un emprunt répondant aux prescriptions conventionnelles alors que le délai de validité de la promesse unilatérale de vente était expiré depuis presque deux ans, Madame [R] n'a pas respecté les stipulations de la promesse de vente qui l'engageaient. En conséquence, il convient de considérer que la non-réalisation de la vente qui résulte de la défaillance de la condition suspensive est due au seul fait de Madame [R]. Sur l'indemnité d'immobilisation : La société AGF fait valoir que l’indemnité d’immobilisation est prévue pour compenser la période de validité de la promesse de vente pendant laquelle le bien était effectivement immobilisé ; qu'au regard des éléments du dossier, il apparaît que la condition suspensive de prêt a défailli du fait de la bénéficiaire, Madame [A] [R], ce qui suffit à justifier sa condamnation à lui verser la somme due au titre de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 42 000 €. En défense, Madame [R] affirme justifier avoir accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait, ce qui lui donne le droit de recouvrer les fonds déposés. Elle indique, encore, avoir accompli les diligences nécessaires pour l’obtention d’un prêt de sorte que la défaillance de la condition suspensive ne lui est donc pas imputable et qu’elle a exécuté de bonne foi ses obligations contractuelles. *** L'indemnité d'immobilisation prévue dans le cadre d'une promesse unilatérale de vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé. Le versement effectué par le bénéficiaire de la promesse représente le prix de l'option, et non une clause pénale qui a pour objet de faire assurer par l'une des parties l'exécution de l'obligation, en fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation de celle-ci. Dès lors, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur. Son versement est automatique, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice. En l’espèce, il est précisé au sein du paragraphe INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE de la promesse (page 10), que : « 1. Montant de l'indemnité d'Immobilisation En considération de la promesse formelle faite au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, et en contrepartie du préjudice qui pourrait en résulter pour ce dernier, en cas de non signature de la vente par le seul fait du BENEFICIAIRE, dans le délai ci-dessus fixé, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et notamment par suite de la perte qu'il éprouverait du fait de l'obligation dans laquelle il se trouverait de rechercher un nouvel acquéreur, les parties conviennent de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à la somme forfaitaire de QUARANTE-DEUX MILLE EUROS (42 000,00 EUR). (...)   4. Sort de ce versement   La somme ci-dessus versée ne portera pas intérêts.   Elle sera versée au PROMETTANT ou au BENEFICIAIRE selon les hypothèses suivantes:   a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s'imputera sur le prix et reviendra en conséquence intégralement au PROMETTANT devenu VENDEUR;   b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au PROMETTANT à titre d'indemnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci;   c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au BENEFICIAIRE s'il se prévalait de l'un des cas suivants:   - si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte; - si les biens promis se révélaient faire l'objet de servitudes (quelle qu'en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déprécier la valeur ou à les rendre impropres à leur usage, - si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l'acte de vente au mayen des deniers provenant du prix; - si les biens vendus venaient à faire l'objet d'une location ou occupation non déclarée aux présentes; - si le PROMETTANT n'avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d'une origine de propriété trentenaire et régulière; - en cas d'infraction du PROMETTANT ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis; - si le PROMETTANT venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable; - et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul PROMETTANT. (...) ». Ainsi, il résulte de ce qui précède et des stipulations de la promesse de vente en date du 18 juillet 2022, que l’indemnité d’immobilisation de 42 000 €, qui constitue le prix de l’exclusivité consentie par la SCI AGF, est acquise à cette dernière, la défaillance de la condition suspensive étant due au seul fait de Madame [R]. Madame [R] sera donc déboutée de sa demande tendant à se voir restituer la somme de 21 000 €. Par ailleurs, dans la mesure où elle ne justifie pas du séquestre de la somme de 21 000 € entre les mains de Maître [J], pourtant prévu à la promesse de vente, elle sera déboutée de sa demande tendant à voir ordonner la restitution par celle-ci, pris en sa qualité de séquestre, de cette somme et sera inversement tenue au versement de l’indemnité d’immobilisation de 42 000 € à la SCI AGF. Sur la demande de dommages et intérêts : La société AGF soutient, encore qu'étant donné la mauvaise foi de Madame [A] [R], elle a été contrainte de remettre en vente son bien immobilier plusieurs mois après la signature de la promesse unilatérale de vente, de telle sorte qu'elle est fondée à solliciter la condamnation de Madame [A] [R] au paiement de la somme de 3.000 € en réparation du préjudice financier et moral subis depuis la réitération de la vente. Madame [A] [R] soutient que si la société AGF a immobilisé son bien immobilier pendant plusieurs mois, durant tout ce laps de temps, elle s’est efforcée d’obtenir un prêt bancaire très rapidement en multipliant les démarches et relances auprès des différents établissements bancaires si bien qu'à défaut d’inexécution ou de retard dans l’exécution de l’obligation, il n’y a pas lieu de la condamner au paiement de dommages et intérêts. *** Aux termes de l'article 1231-1 du code civil, «Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.» En l'espèce, la société AGF ne produit aucune pièce de nature à prouver l'existence d'un préjudice distinct de celui lié à l'immobilisation de son bien déjà indemnisé par l'indemnité stipulée aux termes de la promesse de vente. Par conséquent, sa demande en paiement de dommages et intérêts sera rejetée. Sur les demandes accessoires : Il y a lieu de condamner Madame [A] [R], qui succombe, aux dépens. Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Madame [A] [R], condamnée aux dépens, devra verser à la SCI AGF la somme de 3 000 €. L’article 514 du Code de procédure civile dispose dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2020 que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.».   S’agissant d’un litige postérieur à l’entrée en vigueur de cet article, il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit. Aucun élément du dossier ne justifie d'écarter l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe, DÉBOUTE Madame [A] [R] de sa demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation ; CONDAMNE Madame [A] [R] à payer à la SCI AGF la somme de 42 000 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 18 juillet 2022 ; REJETTE la demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et moral subi présentée par la SCI AGF ; CONDAMNE Madame [A] [R] aux entiers dépens ; CONDAMNE Madame [A] [R] à verser, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, à la SCI AGF la somme de 3 000 € ; RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes. Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 03 MARS 2026 par Madame RODRIGUES, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT