Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
30 Septembre 2024
N° RG 23/09155 - N° Portalis DB3R-W-B7H-Y2JF
N° Minute :
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic :
C/
S.C.I. EVIMO
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic :
Cabinet ALTO SEQUANAIS
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Maître Xavier GUITTON de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0502
DEFENDERESSE
S.C.I. EVIMO
OK INTERIM
[Adresse 4]
[Localité 3]
défaillante
En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord de Maitre GUITTON l’affaire a été fixée le 04 Juin 2024 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à madame Elsa CARRA, Juge, assistée de Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSÉ DU LITIGE
L’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Se plaignant de la défaillance de la société EVIMO dans le règlement des charges dont elle est redevable, par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société ALTO SEQUANAIS, l’a fait assigner devant ce tribunal.
Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
Condamner la SCI EVIMO à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme en principal de 12.757,54 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2023 et représentant :
- 11.738,58 € au titre des charges courantes et exceptionnelles,
- 864,00 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 154,96 € au titre des frais d’Huissier, relevant des dépens,
Assortir la condamnation prononcée à l’encontre de la SCI EVIMO d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter :
- de la mise en demeure notifiée par le Cabinet ALTO SEQUANAIS, Syndic, en date du 20/11/2020 d’avoir à payer la somme de 4.218,42 €,
- de la mise en demeure notifiée par le Cabinet ALTO SEQUANAIS, Syndic, en date du 18/12/2020 d’avoir à payer la somme de 4.263,42 €,
- de la sommation de payer délivrée par la SCP TEBOUL & ASSOCIÉS, Commissaires de Justice, en date du 18/01/2021 sur la somme de 4.886,24 €,
- de la présente assignation pour le surplus,
Ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation,
Condamner la SCI EVIMO à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1.300,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamner la SCI EVIMO à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6] une indemnité de 1.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens comprenant, notamment, le coût de la sommation de payer pour 154,96 €, les frais de signification de la présente assignation, les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir, ainsi que l’émolument de recouvrement revenant au Commissaire de Justice au titre de l’article A 444-32 du code de commerce, et qui pourront être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile.
La société EVIMO n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation précitée pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.
La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 3 mai 2024.
Au regard de l’accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience, la date pour le dépôt de son dossier de plaidoirie a été fixée au 3 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire :
Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
I - Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société EVIMO au paiement de la somme de 11 738,58 euros au titre des charges de copropriété impayées.
En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.
L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :
- une fiche d’immeuble,
- un acte de vente,
- un décompte, mêlant les charges et les frais, couvrant la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2023,
- les procès-verbaux des assemblées générales des 27 novembre 2017, 22 mars 2018, 18 juin 2019, 25 juin 2020, 12 juillet 2021 et 15 décembre 2022, qui ont approuvé les comptes des exercices 2017 à 2021 et voté des travaux ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices 2022 et 2023,
- des attestations de non-recours relatives aux assemblées générales des 22 mars 2018, 18 juin 2019, 25 juin 2020, 12 juillet 2021 et 15 décembre 2022,
- des appels de fonds et régularisations de charges.
Il ressort des éléments ainsi produits que la société EVIMO est propriétaire des lots n°8 et 13 de l’état descriptif de division de l’immeuble.
Il en résulte également que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 11 738,58 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2023 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte de la défenderesse.
En conséquence, la société EVIMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 738,58 euros au titre des charges dues sur la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2023 inclus.
II - Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement
Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société EVIMO au paiement de la somme de 864 euros au titre des frais de recouvrement.
L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.
En l’espèce, les frais de suivi de contentieux facturés par le syndic, d’un montant total de 744 euros, seront écartés dès lors qu’il n’est pas établi que ces frais concerneraient des diligences exceptionnelles. En effet, de tels frais peuvent être imputés au seul copropriétaire débiteur uniquement lorsqu’ils sont relatifs à des diligences exceptionnelles, comme l’indique l’annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dans le cas contraire, ces frais constituent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et doivent, en tant que tels, être répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.
Il en va de même des frais afférents aux mises en demeure des 10 décembre 2018 et 4 septembre 2019, d’un montant total de 30 euros, lesdites mises en demeure n’étant pas communiquées.
Seront en revanche retenus les frais à hauteur de 90 euros relatifs à la mise en demeure avec avis de réception datée du 20 novembre 2020 et à la relance datée du 18 décembre 2020, ces éléments, qui mentionnent leur coût, étant versés aux débats.
En conséquence, la société EVIMO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2023.
Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 774 euros sur le compte de la défenderesse.
III - Sur la demande de condamnation aux intérêts de retard
Le syndicat des copropriétaires demande que les condamnations précitées produisent intérêts au taux légal à compter de :
- la mise en demeure du 20 novembre 2020 d’avoir à payer la somme de 4 218,42 euros,
- la relance du 18 décembre 2020 d’avoir à payer la somme de 4 263,42 euros,
- la sommation de payer délivrée le 18 janvier 2021 portant sur la somme de 4 886,24 euros,
- l’assignation pour le surplus.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
Par ailleurs, selon l’article 1231-6 alinéas 1 et 2 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
En l’espèce, il apparaît que les mise en demeure, relance et sommation de payer ne détaillent pas les sommes dont le paiement est réclamé.
Ainsi, le tribunal n’est pas en mesure de vérifier le bien-fondé de la prétention du demandeur.
Par conséquent, les intérêts de retard courront à compter de l’assignation, laquelle porte sur l’intégralité des charges de copropriété et frais de recouvrement réclamés et vaut mise en demeure.
IV - Sur la demande de capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal d’ordonner la capitalisation des intérêts.
L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.
En l’espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.
V - Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société EVIMO au paiement de la somme de 1 300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En conséquence, il convient de condamner la société EVIMO à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.
VI - Sur les mesures accessoires
Sur les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.
En l’espèce, la société EVIMO, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais n’incluront pas le coût de la sommation de payer, qui ne relève pas de l’article 695 du code de procédure civile, ni d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement.
Les dépens pourront par ailleurs être recouvrés par Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.
Enfin, les dépens ne seront pas assortis d’intérêts, à défaut pour le demandeur de développer des moyens en fait et en droit au soutien de sa prétention de ce chef.
Sur l’article 700 du code de procédure civile
Selon l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.
En l’espèce, la société EVIMO, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros.
Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.
En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la société EVIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 11 738,58 euros au titre des charges dues sur la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023,
CONDAMNE la société EVIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 90 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 1er octobre 2017 au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023,
RAPPELLE que les frais de recouvrement non retenus à l’encontre de la société EVIMO (774 euros) doivent être recrédités sur son compte,
ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,
CONDAMNE la société EVIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE la société EVIMO aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de signification de l’assignation et du présent jugement, mais ne seront pas assortis d’intérêts et n’incluront pas le coût de la sommation de payer ni d’hypothétiques frais d’exécution et de recouvrement,
AUTORISE Maître Xavier GUITTON, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, à recouvrer les dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile,
CONDAMNE la société EVIMO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 6], représenté par son syndic, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
REJETTE les demandes plus amples ou contraires,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.
Signé par Elsa CARRA, Juge et par Maeva SARSIAT, Greffier, présent lors du prononcé.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
