Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/02777

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie-christine ALIGROS ; Monsieur [H] [R] [L] [D] ; Me Elisabeth JAULIN Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/02777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43N6 N° MINUTE : 8-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 15 novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 2], Représenté par son syndic la société ORFILA DE GESTION - IMMOBILIERE dont le siège social est sis [Adresse 6] représenté par Me Marie-christine ALIGROS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0140 DÉFENDEURS Monsieur [H] [R] [L] [D], demeurant [Adresse 5] non comparant, ni représenté Madame [Y] [R] [L] [D], demeurant [Adresse 4] représentée par Me Elisabeth JAULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0615 COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, statuant en juge unique assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 septembre 2024 Délibéré le 15 novembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 15 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43N6 EXPOSE DU LITIGE : M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] sont copropriétaires indivis d’un appartement, d’une cave et d’un parking situés dans l’immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7], constituant les lots 1185, 1097 et 5186 de la Copropriété et cadastrés BR [Cadastre 3]. Par acte de commissaire de justice en date du 29/04 et 30/04/2024, le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE, a assigné M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y], aux fins de : - condamnation solidaire de M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] au paiement de: - la somme de 7126,93 euros pour les charges dues au 1/ 04/ 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la LRAR du 18/ 11/ 2022 sur la somme de 3727.82 euros et de l’assignation pour le surplus - la somme de 1647,69 euros au titre des frais nécessaires exposés pour procéder au recouvrement des charges de copropriété - la somme de 1000 euros de dommages et intérêts - la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les entiers dépens. - voir ordonner l’exécution provisoire de droit L’affaire a été retenue le 16/ 09/ 2024. A cette audience, le syndicat des copropriétaires demandeur réduit ses prétentions à la somme de 6928.20 euros pour les charges dues au 01/09/2024 , 3ème trimestre 2024 inclus et maintient sa demande pour les frais. Il fait valoir le bien- fondé de la demande au titre des charges en application de l’article 10 de la loi du 10/07/1965, après approbation du budget prévisionnel, sans recours après décision de l’assemblée générale, et le bien - fondé de sa demande de frais à supporter en application de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Il rappelle la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété en cas d’indivision. Il soutient que sa demande de dommages et intérêts doit être accueillie en raison de la carence fautive des copropriétaires qui cause un préjudice distinct à la Copropriété. Le syndicat des copropriétaires s’en remet sur la demande de délais de paiement de Mme [R] [L] [D] [Y], qui a pris contact avec le syndic et entamé des paiements. M. [R] [L] [D] [H] n’a pas comparu ni été représenté, bien que régulièrement assigné, selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile. Décision du 15 novembre 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43N6 Mme [R] [L] [D] [Y] a été représentée. Elle indique que les biens sont en indivision successorale, pour 3/4 propriété de son frère, et 1/4 pour elle et qu’elle n’avait pas connaissance des appels. Le bien étant loué, elle indique avoir entamé des règlements. Elle conteste les frais de recouvrement, qui pour certains font doublon avec la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite de larges délais de paiement sur 24 mois. DISCUSSION : Sur l’assignation et la recevabilité : M. [R] [L] [D] [H] a été régulièrement assigné à l’adresse de son domicile où lui sont envoyés les appels de charges, et l’action du syndicat des copropriétaires est recevable envers ce copropriétaire. Sur la demande en paiement de l’arriéré : Le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES fournit à l'appui de sa demande: -un extrait de matrice cadastral à jour en 2023 -les procès-verbaux d'assemblée générale en date du 24/04/2019,22/10/2020,10/06/2021,17/11/2022,22/06/2023 approuvant les comptes et le budget prévisionnel - le contrat de syndic signé le 22/ 06/ 2023 - des appels de charges pour les périodes des 4ème trimestre 2021, quatre trimestres 2022,2023, 1er, 2ème et 3ème trimestre 2024, outre appels travaux ou d’autre nature - la répartition annuelle des charges de l’exercice 2021,2022, 2023 - une lettre de mise en demeure du 18/ 11/ 2022, du 14/12/2022 et un commandement de payer du 26/05/2023 outre relances -un décompte des sommes dues entre le 01/10/2021 et le 1/ 09/ 2024 et des frais En vertu de l’article 10 de la loi du 10/07/65, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Au titre des charges entre le 01/10/2021 et le 1/ 09/ 2024, il est dû la somme de 6928,20 euros, appel du 3ème trimestre 2024 et remboursement bouclier tarifaire 2ème semestre 2023 inclus. En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/65 sont dus par le copropriétaire : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu'il doit effectuer pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot ou d'une fraction de lot. Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. Le contrat de syndic qui prévoit le montant des frais de relances ou de recouvrement de charges est opposable au seul Syndicat des Copropriétaires, et non directement au copropriétaire, bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné des frais de relance, mise en demeure, injonction de payer, remise de dossier à assureur, huissier ou avocat, des frais de prise d’hypothèque. Le règlement de copropriété opposable à chaque copropriétaire n’est pas versé aux débats en totalité , et une clause d’imputation de frais de recouvrement au copropriétaire défaillant est en tout état de cause soumise à l’appréciation de leur caractère nécessaire en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965 et au préalable de mise en demeure exigée par ce texte. Il en est de même du vote de l’assemblée générale qui ne peut statuer sur cette imputation, que sous réserve des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10/07/1965. Les frais de remise de dossier à auxiliaire de justice , de constitution de dossier avocat ou de suivi de contentieux sont à imputer au syndicat selon le contrat de syndic et par ailleurs ce dernier a formé une demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile contre le copropriétaire défaillant pour les frais exposés non compris dans les dépens. La mise en demeure du 18/11/2022 reçue le 27/11/2022 est justifiée ainsi que le commandement de payer du 26/05/2023, les frais d’inscription d’hypothèque légale , mais pas les autres relances. Par conséquent, la demande au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 doit être accueillie dans la limite de 385.47 euros. Il est justifié de la clause de solidarité entre copropriétaires indivis figurant à l’article 6 du règlement de copropriété. M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE la somme de 6928,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27/11/2022 sur la somme de 3727.82 euros et de l’assignation pour le surplus, pour les charges dues entre le 01/10/2021 et le 01/ 09/ 2024 , appel du 3ème trimestre 2024 et remboursement bouclier tarifaire 2ème semestre 2023 inclus et la somme de 385.47 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation . Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l’article 1231-6 du Code Civil, le préjudice lié au retard de paiement est réparé par les intérêts moratoires ; le préjudice distinct du simple retard de paiement peut être réparé par l’allocation de dommages et intérêts. La carence des débiteurs dans le paiement de la dette est caractérisée et réitérée sur plusieurs trimestres ; elle cause un préjudice de gestion à la Copropriété, aussi il convient de les condamner solidairement à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE une somme de 200 euros de dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement de Mme [R] [L] [D] [Y] : En application de l'article 1343-5 du code civil, il peut être accordé des délais de paiement au débiteur en considération des besoins du créancier dans la limite de deux ans. Mme [R] [L] [D] [Y] a entamé des paiements ; il convient de faire droit à sa demande de délais de paiement sur 24 mois, avec clause de déchéance en cas de non-respect ou absence de paiement des charges courantes. Sur l’exécution provisoire : L’exécution provisoire est de droit. Sur les dépens et l’article 700 du Code de Procédure Civile M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE la somme de 900 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens. PAR CES MOTIFS : Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : CONSTATE que l’assignation du syndicat des copropriétaires envers le copropriétaire indivis M. [R] [L] [D] [H] est régulière DIT que le syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE est recevable en son action envers M. [R] [L] [D] [H] CONDAMNE solidairement M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE la somme de : - 6928,20 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 27/11/2022 sur la somme de 3727.82 euros et de l’assignation pour le surplus, pour les charges dues entre le 01/10/2021 et le 01/ 09/ 2024 , appel du 3ème trimestre 2024 et remboursement bouclier tarifaire 2ème semestre 2023 inclus - 385.47 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation CONDAMNE solidairement M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE la somme de 200 euros de dommages et intérêts AUTORISE Mme [R] [L] [D] [Y] à se libérer de sa dette par 23 mensualités de 313 euros payables le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la décision DIT que le non-paiement d’une mensualité à sa date ou des charges courantes rendrait immédiatement exigible le solde restant dû sans mise en demeure RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit CONDAMNE solidairement M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] à payer au syndicat des Copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] et [Adresse 2] [Localité 7] , représenté par son syndic la SA SOCIETE ORFILA DE GESTION IMMOBILIERE la somme de 900 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. CONDAMNE solidairement M. [R] [L] [D] [H] et Mme [R] [L] [D] [Y] aux entiers dépens de l’instance LE GREFFIER LE PRESIDENT