Tribunal judiciaire, 31 mai 2024. 24/00095

Du 31 mai 2024 5AA SCI/DL PPP Référés N° RG 24/00095 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YWSC [V], [B], [D] [W], [L], [B], [A] [K] épouse [W] C/ [M] [Z], [U] [E] - Expéditions délivrées à Avocat + déf. - FE délivrée à Me B. CACHELOU Le 31/05/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité 180, rue Lecocq - CS 51029 - 33077 Bordeaux Cedex ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 mai 2024 PRÉSIDENT : Madame Catherine BERNOUX, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDEURS : Monsieur [V], [B], [D] [W] né le 26 Janvier 1962 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] Madame [L], [B], [A] [K] épouse [W] née le 22 Septembre 1961 à [Localité 4] [Adresse 1] [Localité 3] Représentés par Me Blandine CACHELOU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDERESSES : Madame [M] [Z] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] Présente Madame [U] [E] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] Représentée par Mme [M] [Z] (Fille) munie d’un pouvoir spécial DÉBATS : Audience publique en date du 05 Avril 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Décembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile. QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Les défenderesses ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé signé le 24 mai 2017, M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] ont donné en location à Mesdames [M] et [U] [E] et M. [C] [Y] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5] , moyennant un loyer mensuel actuel brut de 840 euros. Il est notamment prévu dans ce contrat une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers. Par courrier recommandé du 30 août 2018, M. [Y] a donné congé aux bailleurs et a quitté les lieux. Des loyers étant demeurés impayés, M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] ont fait signifier à Mesdames [M] et [U] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 19 juin 2023 . Par acte du 21 décembre 2023 dénoncé le 27 décembre 2023 par voie électronique avec accusé de réception au sous-préfet de la Gironde M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] ont ensuite fait assigner en référé Mesdames [M] et [U] [E], afin d’obtenir : ‒ la constatation de la résiliation du baild'habitation, ‒ le paiement solidaire à titre provisionnel, de la somme de 3.410, 52 € représentant l’arriéré de loyers à la date du 1er octobre 2023 , assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 19 juin 2023 sur la somme de 4270, 52 €, et à compter de la présente assignation pour le surplus, ‒ l’expulsion des occupants, ‒ leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 840 euros à compter de la date de l'audience jusqu'à la libération effective des lieux,fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel, ‒ l’allocation de 733 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens. A l’audience du 5 Avril 2024 où l'affaire a pour la dernière fois été appelée, M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] valablement représentés maintiennent l’intégralité de demandes, en précisant que la dette locative s’élève désormais à 4.225,52 € au 8 mars 2024. Ils exposent tout en maintenant leur demande d'expulsion, que les locataires qui auraient quitté les lieux, auraient délivré congé avec un préavis d'un mois le 30 janvier 2024 pour Mme [M] [E] et le 7 mars 2024 pour Mme [U] [E] dont le congé prendra fin le 7 avril. Madame [M] [E] comparant en personne dûment munie d'un pouvoir de représentation pour sa mère Mme[U] [E], n'apporte aucun élément permettant valablement de contester la dette locative, cette dernière se contentant de produire aux débats un décompte arrêté au mois de mai 2023 faisant état d'un arriéré à cette date de 3.430,52 euros.Elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois à hauteur de 100 euros par mois. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier. L'affaire a été mise en délibéré au 31 mai 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire et en application des nouvelles dispositions de l’article 24 issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, il convient de dire que le nouveau délai de 6 semaines pour payer suivant la délivrance du commandement de payer ne peut néanmoins s’appliquer aux commandements de payer délivrés antérieurement au 29 juillet 2023, non plus qu’à ceux délivrés postérieurement, mais qui mentionneraient encore un délai de 2 mois pour payer la dette locative. En application du même texte, le Juge ne peut accorder des délais de paiement qu’à un locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend, il peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité : Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la GIRONDE le 27 décembre 2023 soit six semaines au moins avant la première audience. Par ailleurs, les bailleurs personne physique ont saisi le 19 juin 2023 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation du bail pour défaut de paiement. Il est constant que M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] ont fait délivrer à Mesdames [M] et [U] [E] un commandement de payer suivant exploit du 19 juin 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mesdames [M] et [U] [E], n’ayant pas, dans les délais légaux à compter de la délivrance du commandement du 19 juin 2023 réglé les causes dudit commandement, la clause s’est appliquée de plein droit à la date du 20 août 2023 en vertu des dispositions des articles 7 a et g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. Dès lors, Mesdames [M] et [U] [E] sont occupantes sans droit ni titre du logement depuis le 20 août 2023 date à laquelle le bail est résilié, ce qui constitue pour M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion des défenderesses à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, les bailleurs qui ne justifient pas d'une reprise des lieux, ayant maintenu leur demande d'expulsion. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. En l'espèce Madame [M] [X] représentant Mme [U] [E] ne sollicitent aucune suspension de la clause résolutoire, ces dernières ayant quitté les lieux à la date de l'audience. Par conséquent, à défaut de démonstration de la reprise des lieux par les bailleurs et ce, en dépît des lettres de congé notifiées à postériori de la date de la résiliation du bail par les locataires, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que celles et de tous occupants de leur chef par application des articles L411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, au besoin avec le concours de la force publique. Sur le montant de l'arriéré locatif En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] produisent un décompte démontrant que Mesdames [M] et [U] [E] restaient devoir la somme de 4.225,52€ à la date du 8 mars 2024. Madame [M] [E] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette dont elle reconnait le principe à l'audience. Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Mesdames [M] et [U] [E] seront donc condamnées au paiement de la somme de 4.225,52 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 8 mars 2024 échéance du mois de mars 2024 incluse. Mesdames [M] et [U] [E], occupant les lieux sans droit ni titre depuis l'acquisition de la clause résolutoire, seront condamnées au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (840 euros par mois à la date de l'audience s'agissant du loyer et du parking), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux et ce, à compter du 9 mars 2024. S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Etant tenus solidairement au paiement des montants dus au titre du bail en application de l’article 1.2. dudit bail, cette condamnation sera solidaire. Sur la demande de délais de paiement En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder au débiteur des délais de paiement dans la limite de 24 mois. En l'absence de garantie fourni par les défenderesses quant au respect des délais de paiement qu'elles sollicitent en l'absence de production de justificatifs relatifs à leur situation financière, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais. Sur le sort des meubles Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. Sur les demandes accessoires Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner in solidum Mesdames [M] et [U] [E] à lui verser une somme de 500 € sur le fondement de ce texte. Mesdames [M] et [U] [E] succombant au principal, supporteront les dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence : CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mai 2017 entre M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] et Mesdames [M] et [U] [E] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] sont réunies à la date du 20 août 2023; REJETONS la demande de délais formée par Mesdames [M] et [U] [E] ; CONDAMNONS Mesdames [M] et [U] [E] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] ; AUTORISONS, à défaut pour Mesdames [M] et [U] [E] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS solidairement Mesdames [M] et [U] [E] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (840 euros par mois à la date de l'audience), qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux à compter du 9 mars 2024, CONDAMNONS solidairement Mesdames [M] et [U] [E] à verser à titre provisionnel en deniers ou quittance la somme de 4.225,52 € euros représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 8 mars 2024 ( garage et logement), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnnance, REJETONS le surplus des demandes, CONDAMNONS solidairement Mesdames [M] et [U] [E] à payer à M. [V] [W] et Mme [L] [K] épouse [W] la somme de 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNONS solidairement Mesdames [M] et [U] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et des actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit. Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT