Tribunal judiciaire, 31 juillet 2024. 22/02633

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 22/02633 - N° Portalis DB3Z-W-B7G-GD4E NAC : 71F JUGEMENT CIVIL DU 31 JUILLET 2024 DEMANDEUR M. [E] [H] [Adresse 1] [Localité 3] Rep/assistant : Maître Didier ANTELME de la SCP CANALE-GAUTHIER-ANTELME-BENTOLILA, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDERESSE LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la SARL DELMONTE IMMOBILIER c/o SARL DELMONTE IMMOBILIER [Adresse 4] [Localité 5] Rep/assistant : Me Virginie GARNIER, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Rep/assistant : SARL DELMONTE IMMOBILIER (Syndic) Copie exécutoire délivrée à Me Didier ANTELME le : CCC délivrée à Me Virginie GARNIER le : COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Patricia BERTRAND, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 Juin 2024. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 31 Juillet 2024. JUGEMENT : Contradictoire du 31 Juillet 2024 en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Patricia BERTRAND, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : EXPOSE DU LITIGE Monsieur [E] [H] est propriétaire d’un appartement dépendant de la [Adresse 6] située aux [Adresse 2] à [Localité 7]. La copropriété a rencontré des difficultés justifiant la désignation d'un administrateur provisoire entre 2019 et 2021 et le 08 septembre 2021 la SARL DELMONTE IMMOBILIER a été désignée en qualité de nouveau syndic. L’assemblée générale des copropriétaires a eu lieu le 27 juin 2022 et le procès-verbal de cette assemblée a été notifié à Monsieur [H] le 02 juillet 2022. Par acte d’huissier en date du 31 aout 2022, celui-ci a demandé au tribunal de : prononcer l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 5 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 8 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 9 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale ;prononcer l’annulation de la résolution n° 15 de l’assemblée générale ; condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à lui verser la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;condamner le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 6] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME BENTOLILA CLOTAGATIDE, avocat aux offres de droit. Dans ses dernières conclusions enregistrées le 06 octobre 2023 il maintient ses demandes et soutient que : - des vices communs affectent les résolution n° 4,5,6,7 ,8,9 11, 13 et 15 en ce qu'elles ont toutes été prises sur la base de comptes inexacts et de justificatifs non valables ou incomplets ; que le syndic a produit des pièces non justificatives de charges et a omis de fournir plusieurs pièces indispensables au contrôle des comptes ; - s'agissant de la résolution n°4, les comptes de l’exercice écoulé ne sont pas valables puisque des pièces essentielles sont manquantes, et certaines précisions importantes ne sont pas fournies ; - s'agissant de la résolution n°5, l’AG ne pouvait pas approuver le contrat du syndic puisqu'il est entaché de contradictions et ne respecte pas les dispositions d’ordre public en vigueur, - s'agissant de la résolution n°6 : les comptes de l’exercice écoulé n’étant pas valables, le budget prévisionnel est présenté sur des bases inexactes ; De plus, cette résolution se prononce sur deux sujets alors que l’avance de trésorerie devait faire l’objet d’un vote distinct ; En outre, le budget prévisionnel d’une année N+1 n’est pas censé être « voté » lors de l’AG annuelle de l’exercice N+1 en cours ; - s'agissant de la résolution n°7, les comptes de 2018 à 2021 et le budget prévisionnel de l’année 2022 étant entachés d’irrégularités, le budget prévisionnel de l'année N +2 l'est aussi ; - s'agissant de la résolution n°8 : L’AG du 21 avril 2022 ayant procédé à la désignation des membres du conseil syndical pour 3 ans, la présente AG, tenue deux mois plus tard, ne pouvait prendre une nouvelle délibération en ce sens ; - s'agissant de la résolution n°9 : la reprise des exercices antérieurs ne pouvait pas l'être vu les difficultés rencontrées par la copropriété ces dernières années ; - S'agissant de la résolution n°11 : la résolution critiquée comprend deux objets distincts qui devaient être soumis à deux votes distincts ; en outre l'un des points ne figurait pas à l'ordre du jour de la convocation ; - S'agissant de la résolution n°13 : la provision pour le fonds de travaux étant déterminée par rapport au budget, qui est irrégulier, elle doit être annulée. - S'agissant de la résolution n°15, le syndic a fait voter, dans l’urgence, des sommes destinées à financer des travaux distincts qui imposaient deux résolutions distinctes ; En outre, le mode de financement de ces travaux n’est pas indiqué ; Dans ses dernières écritures communiquées par voie électronique le 09 décembre 2022, la SARL DELMONTE IMMOBILIER a demandé au tribunal, de débouter Monsieur [H] de l’intégralité de ses demandes ; de le condamner à payer la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les dépens. Elle fait valoir : - qu'elle a repris la gestion de la résidence après une période d’administration provisoire judiciaire de 2 ans au cours de laquelle la seule assemblée générale organisée par l’administrateur, le 8 septembre 2021, l'a désigné comme nouveau syndic ; qu'avant la désignation de l’administrateur judiciaire, plusieurs syndics se sont succédés et en dernier lieu la SARL LOGER ; qu'en sa qualité de nouveau syndic elle a sollicité du dernier syndic la communication des archives et des pièces conformément à la loi qui ne lui impose pas de les solliciter auprès des précédents syndics ; qu'en outre, elle ne pouvait engager une action judiciaire qu'avec l'autorisation de l’assemblée générale ; que Monsieur [H] n’a jamais demandé la mise à l’ordre du jour d’une délibération en ce sens ; qu'elle a tenu à la disposition des copropriétaires les pièces a en sa possession ; que son obligation de récupération des pièces comptables et archives constitue une obligation de moyens et non de résultat ; qu'elle hérite d'une situation difficile ; que Monsieur [H] ne peut lui reprocher l’absence de documents visés dans la sommation interpellative qui est postérieure à l’assemblée générale ; qu'elle a sollicité communication des éléments à chaque prestataire et produit les relevés bancaires 2019, 2020 et 2021, le grand livre de banque 2018 à 2021, le grand livre comptable 2018 à 2021 et l'arrêté des comptes au 31 décembre 2021 ; - s'agissant de la résolution n°4 : Les pièces mises à disposition des copropriétaires permettent de vérifier que l’ensemble des mouvements portés au débit correspond à des dépenses effectuées dans l’intérêt de la copropriété - s'agissant de la résolution n°5 dont Monsieur [H] ne demande pas l'annulation, le mandat initial du syndic expirait le 8 septembre 2022 et justifiait la conclusion d'un nouveau mandat de 3 ans lors de l'AG du 27 juin 2022 ; qu'en outre, la résolution prévoit que la clause de révision n’est pas applicable dans l’hypothèse d’une nomination pluriannuelle ; que les honoraires afférents à la constitution de dossiers contentieux sont libres ; - S'agissant de la résolution n° 6 :Ce budget prévisionnel n’a pas à être examiné par rapport à celui de 2021. - S'agissant de la résolution n° 7 , Elle porte sur le budget pour l’exercice 2023, au regard des éléments transmis dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale ; - S'agissant de la résolution n°8 dont Monsieur [H] ne demande pas l'annulation, les copropriétaires présents ou représentés l'ont votée à l’unanimité ; -S'agissant de la résolution n° 9 : lorsque des exercices n’ont pas été présentés à bonne date, aucun texte n’empêche de présenter les exercices cumulés. - S'agissant de la résolution n° 11, dont Monsieur [H] ne demande pas l'annulation, elle a été prise conformément aux règles de majorité de l’article 25. - S'agissant de la résolution n° 13 : le vote du budget de l’exercice à venir apparaît parfaitement régulier. - S'agissant de la résolution n° 15 : elle concerne des travaux urgents présentant un risque pour la sécurité des personnes. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé complet de leurs moyens et prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 mai 2024 et le jugement a été mis à disposition au greffe à la date du 31 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la résolution n° 4 : approbation des comptes arrêtés au 31/12/2021 L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, les pièces justificatives des charges de copropriété, notamment les factures, les contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, la quantité consommée et le prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges, ainsi que, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage, de refroidissement et de production d'eau chaude sanitaire collectifs, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités précisées par décret en Conseil d'Etat. » L’article 9-1 du décret du 17 mars 1967 précise notamment que pendant le délai s’écoulant entre la convocation de l’assemblée générale appelée à connaître des comptes et la tenue de celle-ci, le syndic tient les pièces justificatives des charges mentionnées à l’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 et classées par catégories à la disposition de tous les copropriétaires pendant une durée qui ne peut être inférieure à un jour ouvré et doit être, en tout cas, appropriée à la dimension de la copropriété. Par ailleurs, la gestion comptable de la copropriété impose au syndic de respecter les termes de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les méthodes comptables prévues par le décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 et l'arrêté du 14 mars 2005. En l'espèce, il est constant que la copropriété rencontre d'importantes difficultés depuis plusieurs années et que la SARL DELMONTE IMMOBILIER, en sa qualité de nouveau syndic, tente, du mieux possible, de reconstituer l'état financier de la copropriété, dont le dernier exercice approuvé remonte à 2016, celui de l'exercice 2017 ayant été annulé par un précédent jugement définitif. La résolution critiquée porte sur l'approbation des comptes arrêtés au 31/12/2021, qui comprennent les exercices 2018,2019,2020 et 2021 ; Pour ce faire, le syndic a mis à la disposition des copropriétaires une liste de pièces destinées à la consultation préalable à la tenue de l'AG, parmi lesquelles manquaient plusieurs pièces listées par le requérant. Le syndic ne le conteste pas et produit des pièces complémentaires fournies, après l'AG, tels que des justificatifs de charges, des relevés bancaires 2019, 2020 et 2021, le grand livre de banque 2018 à 2021, le grand livre comptable 2018 à 2021 et l’arrêté des comptes au 31 décembre 2021. L'absence de mise à disposition, durant la période de consultation prévue par la loi, de ces pièces et documents comptables, a nécessairement privé Monsieur [H] de la possibilité de vérifier les données financières transmises par l’ancien syndic et d'avoir un aperçu détaillé de la situation financière de la copropriété et du détail des charges. En outre, contrairement à ce qu'affirme le syndic, celui-ci n'a pas déployé tous les moyens dont il disposait pour obtenir ces pièces puisqu'il établit avoir demandé – et parfois obtenu – la communication des pièces demandées par certains prestataires après l'AG. Cet élément de fait démontre à lui seul qu'il n'a pas entrepris toutes les diligences préparatoires à la tenue de l'AG et qu'il n'a pas mis les copropriétaires en mesure de consulter les documents comptables pertinents. L'absence de documents comptables impératifs est un motif d’annulation de la résolution. (Civ, 3ème, 15 avril 2015 n° 14-13255). En conséquence, la résolution n°4 sera annulée. Sur la résolution n°5 : la désignation ou renouvellement du syndic et mandat à donner au président de l'assemblée pour signer le contrat de syndic Monsieur [H] conteste à tort la durée du mandat donné au syndic pour la période allant du « 09 septembre 2022 au 08 septembre 2025 » puisque le syndic avait reçu mandat, lors de l'AG du 08 septembre 2021, pour une durée d'un an. Le point de départ de ce nouveau mandat, fixé au 09 septembre 2022, est donc régulier. Il conteste également la validité de la clause de révision annuelle des honoraires prévue au contrat et celles des articles 7.1.5 , 7.2.1 et 7.2.26 . Bien que le contrat proposé par la défenderesse prévoit une clause de révision annuelle de ses honoraires, son application a été expressément écartée par l'AG qui a voté une mention portée dans la résolution. Il n'existe donc aucun risque financier pour les copropriétaires et ce moyen sera écarté. S'agissant de la non conformité de l'article 7.1.5 du contrat, le syndic explique qu'il réalise lui même la gestion des archives. Ce moyen sera ainsi écarté. S'agissant de la non conformité de l'article 7.2.1 du contrat, qui s'applique à la rémunération des prestations particulières, il aurait du, en application de l'annexe 1 du décret du 17 mars 1967, porter la mention « en application du seul coût horaire » au lieu « du coût horaire » mais cela est sans conséquence puisque ce coût horaire est renseigné dans le contrat, conformément à l'annexe 1, et s'élève, en l'espèce, à 100 € TTC. Ce moyen sera ainsi écarté. S'agissant de la non conformité de l'article 7.2.6, il est établi le contrat proposé comporte les modalités de tarification contractuellement prévues pour des prestations relatives aux litiges et contentieux conformément. Ces mentions sont conformes aux dispositions de l'annexe 1 précité et ont été acceptées par l'AG. Ce moyen sera écarté. Il s'ensuit que la demande d'annulation de la résolution n° 5 sera rejetée. S'agissant de la résolution n°6 : le budget prévisionnel de l'exercice en cours ( N+1) et ajustement de l'avance de trésorerie permanente Monsieur [H] soutient que les comptes de l’exercice écoulé n’étant pas valables, le budget prévisionnel est présenté sur des bases inexactes et que cette résolution contient deux décisions distinctes qui auraient dû faire l’objet de deux résolutions. Le syndic ne répond que sur la régularité du vote du budget prévisionnel. Le budget prévisionnel étant voté chaque année, et les provisions versées par les copropriétaires ne concernent que l'année en cours, et non les exercices précédents. Le budget prévisionnel n'a donc pas à être examiné par rapport à celui de 2021. En revanche, chaque résolution proposée au vote de l’assemblée générale de copropriétaires ne peut avoir qu’un seul objet. (Cour de cassation 14 janvier 2009 n°08-10.624) Dans la mesure où la résolution critiquée contient deux décisions distinctes qui auraient dû faire l’objet de deux résolutions , cette irrégularité suffit à faire annuler la résolution n° 6. S'agissant de la résolution n°7 : vote du budget prévisionnel de l'exercice prochain ( N+2) et de l'avance de trésorerie permanente Monsieur [H] fait les mêmes reproches que ceux exprimés pour la résolution n°6. Le syndic n’a répondu que sur la régularité des comptes et approuve donc l’argumentation de Monsieur [H] concernant le vote unique relatif à deux décisions. Pour les mêmes raisons que précédemment, la résolution sera annulée. S'agissant de la résolution n°8 : désignation des membres du conseil syndical Monsieur [H] soutient que l’AG du 21 avril 2022 ayant désigné les membres du conseil syndical pour 3 ans, la présente AG, tenue deux mois plus tard, ne pouvait prendre une nouvelle délibération en ce sens ; Pour ce faire il se fonde sur les disposions du règlement de fonctionnement du conseil syndical qu'il ne verse pas aux débats. Le syndic réplique qu'aucune durée de mandat n'était prévue par le règlement de copropriété dont il verse un extrait aux débats. Monsieur [H], échouant dans la charge de la preuve de l'irrégularité de cette résolution, sera débouté de sa demande d'annulation. S'agissant de la résolution n°9: reprise des exercices comptables antérieurs Les parties s'opposent sur la reprise des exercices antérieurs alors que la résolution critiquée porte uniquement sur le vote « d'une rémunération demandée par le syndic, au titre des années 2018,2019 et 2020, d'un montant forfaitaire de 400 € TTC par année de reprise »; Il s'en déduit que que l'AG a voté la rémunération forfaitaire due au syndic pour la reprise de la comptabilité des exercices antérieurs non approuvés ou non répartis en application de l'article 7.2.7 de son contrat. Contrairement à ce que soutient le requérant, cette résolution ne tendait pas à faire valider les comptes de plusieurs exercices de manière globale. La demande d'annulation de cette résolution sera en conséquence rejetée. S'agissant de la résolution n°11 : fixation du montant des marchés de travaux et des contrats de fourniture à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire Monsieur [H] soutient à juste titre que la résolution critiquée comprend deux objets distincts : L’un relevant de l’art. 26 du Décret (dispense de remise en concurrence du contrat de syndic) et l’autre de l’art. 19-2 (fixation du seuil de mise en concurrence ). Le syndic se borne à répondre que cette résolution a été prise conformément aux règles de majorité de l’article 25. Le moyen soulevé par le requérant est fondé en droit. La résolution sera annulée. S'agissant de la résolution n°13: obligation d'une provision pour fonds de travaux La résolution n° 6 portant sur le vote du budget prévisionnel de l'exercice en cours ayant été annulée, la résolution n°13 qui « décide de constituer une provision au moins égale à 5 % de son budget en cours , soit 1725 € » qui a été précisément calculée sur ce budget prévisionnel de 34.500 €, sera nécessairement annulée. S'agissant de la résolution n°15 : réparation des gardes corps des coursives et des pergolas Contrairement à ce que soutient le requérant, le syndic n'a pas fait voter, dans l’urgence, des sommes destinées à financer des travaux distincts qui imposaient deux résolutions distinctes puisque cette résolution se borne à « mandater le conseil syndical pour choisir l'entreprise pour la sécurisation des gardes corps des coursives pour un montant maximum de 5.000 €et un montant de 1.500 € pour l'entreprise qui déposera le carrelage mural dans les halls d'entrée ». Le mandat ainsi donné au conseil syndical se limite à la recherche et à la mise en concurrence des entreprises mais il ne permet pas au syndic d'engager les travaux visés, qui nécessitent au préalable l'approbation des copropriétaires lors d'une nouvelle AG destinée à comparer les devis proposés, les modes de financement et les modalités d'exécution des travaux. La demande d'annulation de cette résolution sera ainsi rejetée. Sur les autres demandes Succombant, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens. Il sera également condamné à payer à Monsieur [H] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et susceptible d’appel après débats publics, PRONONCE l’annulation de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 27 juin 2022 ; PRONONCE l’annulation de la résolution n° 6 de l’assemblée générale du 27 juin 2022 ; PRONONCE l’annulation de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 27 juin 2022 ; PRONONCE l’annulation de la résolution n° 11 de l’assemblée générale du 27 juin 2022; PRONONCE l’annulation de la résolution n° 13 de l’assemblée générale du 27 juin 2022; DEBOUTE Monsieur [H] de sa demande d’annulation des résolutions n°5, n°8, n°9, n°15 de l’assemblée générale du 27 juin 2022 ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence la [Adresse 6] située aux [Adresse 2] à [Localité 7], à payer à Monsieur [H] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence la [Adresse 6] située aux [Adresse 2] à SAINT GILLES LES BAINS (97434) aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP CANALE GAUTHIER ANTELME BENTOLILA CLOTAGATIDE, avocat. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE