Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 26 SEPTEMBRE 2024
Chambre 5/Section 2
AFFAIRE: N° RG 23/01011 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XHUC
N° de MINUTE : 24/01137
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “[7]” SIS [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son syndic, le Cabinet NEXITY LAMY, SAS
[Adresse 2]
[Adresse 8]
[Localité 4]
représentée par Maître Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0951
C/
DEFENDEURS
Monsieur [P] [P]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représenté
Madame [N] [I] [V]
[Adresse 1]
[Localité 5]
non représentée
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 13 Juin 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] sont propriétaires au sein de la résidence [7], sise [Adresse 3], à [Localité 6] (93), immeuble soumis au statut des immeubles en copropriété.
Par exploit du 21novembre2022, le syndicat des copropriétaires [7], sis [Adresse 3], à [Localité 6] (93) (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des charges de copropriété.
Aux termes de ses conclusions régularisées par voie électronique le 12 octobre 2023 et par voir de signification auprès des défendeurs les 20 octobre et 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :
1. Recevoir le Syndicat des Copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions, et l’y déclarer bien fondé,
2. Condamner solidairement Monsieur [P] [P] et Madame [N] [I] [V] à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 7.050,46 € en principal selon le décompte arrêté à la date du 6 octobre 2023, assortie du montant des intérêts au taux légal depuis la mise en demeure du 4 novembre 2022 sur la somme de 11.023,55 €,
3. Faire application de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et en conséquence, dire que Monsieur [P] [P] et Madame [N] [I] [V] assumeront seuls la charge de l’ensemble des frais de procédure, et, en conséquence, condamner solidairement les défendeurs à payer au Syndicat des Copropriétaires la somme de 2.655,65 €
4. Condamner solidairement Monsieur [P] [P] et Madame [N] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
5. Condamner solidairement Monsieur [P] [P] et Madame [N] [I] [V] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
6. Condamner solidairement Monsieur [P] [P] et Madame [N] [I] [V] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Gilles-Eric de Biasi, Avocat aux offres de Droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,
7. Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toute voie de recours et sans constitution de garantie.
Il est renvoyé aux conclusions précitées du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de ce dernier par application de l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignés par la remise des actes en étude, le commissaire de justice ayant pu vérifier l’exactitude des domiciles de M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] par la présence de leurs noms sur les boites aux lettres de l’immeuble et sur l’interphone, M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] n’ont pas constitué avocat.
La clôture a été prononcée le 23 février 2024 par ordonnance du même jour.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 13 juin 2024 et mise en délibéré au 26 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété
Sur le quantum des charges
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue par la loi, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit :
- l’extrait de matrice cadastrale ;
- l’extrait du compte copropriétaires ;
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires ;
- les appels de fonds ;
- le décompte de répartition des charges ;
Au regard de ces éléments, il convient de condamner M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.050,46 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 octobre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus.
Sur les intérêts
En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d'argent fait courir l'intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d'un préjudice.
En l’espèce, les intérêts ne sont pas susceptibles de courir sur une somme supérieure au montant de la condamnation prononcée. La condamnation au paiement des charges sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7.050,46 euros à compter de la mise en demeure du 4 novembre 2022.
Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 10-1 de la loi de 1965 prévoit que les frais exposés par le syndicat à compter de la mise en demeure, nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire concerné.
Doivent être qualifiés de «frais nécessaires» au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé au cours des intérêts.
Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés «frais de relance» ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, la mise en demeure du 4 novembre 2022 ayant fait courir les intérêts moratoires, a été nécessaire à la mise en œuvre de la présente procédure, les autres mises en demeure, relances ou lettre comminatoire n’ont pas été nécessaires à l’introduction de l’instance de sorte que les frais qui y sont associés n’entrent pas dans le champ d’application de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Le contrat de syndic mentionne des frais de mise en demeure de 52 euros TTC alors que le décompte du syndicat des copropriétaires mentionne un cout de 103,37 euros sans explication étant précisé qu’une seule lettre a été envoyée aux deux débiteurs visés. Il convient d’accorder au syndicat des copropriétaires le bénéfice du forfait contractuellement convenu soit 52 euros.
Les frais de suivi contentieux et de recouvrement ne sont pas tous postérieurs à une mise en demeure. En outre ces diligences fournies par le syndic entrent dans les missions normales d’un syndicat des copropriétaires et non dans la catégorie des frais de procédure.
Les frais d’hypothèque ont été nécessaires à la présente procédure et ils sont postérieurs à la mise en demeure ayant fait courir les intérêts moratoires. La somme de 312 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires.
Les frais d’huissier au titre de sommations ou de frais de procédure entrent dans la catégorie des dépens s’ils sont nécessaires à la procédure et non dans la catégorie des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965.
Les diligences de constitution et de transmission de dossier au conseil du syndicat des copropriétaires entrent dans les missions normales du Syndicat des copropriétaires dans le cadre du recouvrement des charges de copropriété. Les frais qui y sont associés n’entrent pas dans la catégorie des frais de procédure de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Par conséquent, M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 364 euros au titre des frais de recouvrement.
Sur la demande indemnitaire
En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Il est constant que le défaut de paiement de ses charges par un copropriétaire impose aux autres copropriétaires de pallier la carence du copropriétaire défaillant, ce qui entraîne pour le syndicat des copropriétaires un dommage distinct de celui résultant du retard apporté au règlement, plus précisément des difficultés de trésorerie et de financement du fait des délais que s'est octroyé d'office ce copropriétaire défaillant, ou bien encore des désagréments d'ordre administratif et judiciaire. Ce préjudice est d'autant plus important lorsque les impayés de charges sont conséquents et/ou anciens.
En l’espèce, il ressort des pièces produites que M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] ne règlent pas régulièrement ni spontanément leur dette à la copropriété. Ils ont laissé s’installer un passif conséquent par l’ampleur de la dette obligeant le Syndicat des copropriétaires à des diligences supplémentaires. M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] sont coutumiers du fait ayant déjà été condamnés par jugement du tribunal d’instance de Saint Ouen du 9 janvier 2015 sans qu’ils ne modifient leurs pratiques.
Le demandeur justifie que cette situation est de nature à lui causer un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. La carence des copropriétaires défaillants oblige les autres copropriétaires à suppléer leur carence en avançant leurs charges à leur place et prive la communauté de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.
L’attitude de M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] relève de la mauvaise foi et justifie leur condamnation à des dommages et intérêts complémentaires.
Par conséquent, M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] seront condamnés à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros.
Sur la solidarité
L’article 1310 du code civil prévoit que la solidarité est légale ou conventionnelle; elle ne se présume pas. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d’un lot ne se présume pas. Elle doit être expressément stipulée notamment au terme de la convention d’indivision ou du règlement de copropriété. Ainsi, la solidarité entre copropriétaires indivis d'un lot ne se présume point et qu'il faut qu'elle soit expressément stipulée (Cass. Civ. 3e, 20 janv. 1993, no 90-15.112).
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit un document 2B intitulé règlement de copropriété mais les extraits produits ne contiennent pas la clause de solidarité annoncée. Par conséquent, le demandeur ne rapporte pas la preuve de l’existence d’une clause de solidarité entre M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] pour le paiement des charges de copropriété. La condamnation des défendeurs au paiement des charges sera donc prononcée à proportion des droits de chacun dans l’indivision.
Sur les autres demandes
M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Me Gilles-Eric de Biasi, avocat.
M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] seront également condamnés in solidum à verser 1.000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal judiciaire de Bobigny, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire par mise à disposition au greffe,
Condamne M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [7], sis [Adresse 3], à [Localité 6] (93), à hauteur des droits de chacun dans l’indivision, la somme de 7.050,46 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 octobre 2023, appel provisionnel du 4e trimestre 2023 inclus et avec intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2022.
Condamne M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [7], sis [Adresse 3], à [Localité 6] (93) la somme de 364 euros au titre des frais de recouvrement;
Condamne M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [7], sis [Adresse 3], à [Localité 6] (93) la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;
Déboute le syndicat des copropriétaires [7], sis [Adresse 3], à [Localité 6] (93) de sa demande de condamnation solidaire ;
Condamne in solidum M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] aux dépens dont distraction au profit de Me Gilles-Eric de Biasi, avocat ;
Condamne in solidum M. [P] [P] et Mme [N] [I] [V] à verser au syndicat des copropriétaires [7], sis [Adresse 3], à [Localité 6] (93) la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
Fait au Palais de Justice, le 26 septembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.
LA GREFFIERE LA JUGE
Madame AIT Madame CARLIER
