Tribunal judiciaire, 01 mars 2024. 23/08657

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/08657 N° Portalis 352J-W-B7H-C2IYO N° MINUTE : 2 Assignation du : 29 Juin 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [X] [L][2] [2] [Adresse 3] [Localité 5] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 01 Mars 2024 DEMANDERESSE S.A.S. [F] [W] INVESTISSEMENTS [Adresse 4] [Localité 7] représentée par Maître Olivier AUMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C628 DEFENDERESSE S.A.R.L. EUROPE SOUVENIRS [Adresse 8] [Localité 6] représentée par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0235 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 08 Décembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 18 mai 1999, Monsieur [D] [S], aux droits de laquelle se trouve la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS a donné à bail commercial à la société PARISIENNE DE TEXTILES LES BONS TISSUS, aux droits de laquelle se trouve la SARL EUROPE SOUVENIRS, des locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble sis au [Adresse 8]. Ce bail a été consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 1998 pour expirer le 31 mai 2007 et a été renouvelé par jugement du 8 mars 2011 à compter du 1er février 2008, moyennant un loyer de 23.820 euros hors taxes hors charges par an, actuellement de 28.197,52 euros. Le bail s'est poursuivi tacitement à compter du 1er février 2017. Il a comme destination l'activité de « bonneterie - confection pour hommes et femmes - tissus - linge de maison et chemiserie - souvenirs et articles de [Localité 10] » . Par exploit d'huissier du 11 janvier 2021, la SARL EUROPE SOUVENIRS a fait délivrer au cabinet [P][C], en qualité de mandataire de l'indivision composée de Monsieur [V] [F] [H], de [B] [U] [H] et de Monsieur [N] [V] [T], venant aux droits de feue [O] [T] veuve [S], un congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021. Un mémoire préalable dont la régularité de la notification n'est pas contestée a été adressé par la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS à la SARL EUROPE SOUVENIRS aux fins de voir fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 64.020 euros HT HC par an. Par exploit d'huissier du 29 juin 2023, la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS a fait délivrer assignation à la la SARL EUROPE SOUVENIRS aux fins de demander au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - juger que le loyer du bail renouvelé sera fixé à la valeur locative, la durée effective du bail étant supérieure à douze ans; - fixer le loyer annuel à 64.020 euros au principal, à compter rétroactivement du 1er octobre 2021 ; - fixer le loyer provisionnel qui sera dû pendant toute la durée de l'instance, conformément à l'article L.145-57 du code de commerce, à la somme annuelle de 64.020 euros HT HC ; A titre subsidiaire, - désigner un expert avec pour mission de se rendre sur place, d'entendre les parties et tous sachants, et de donner son avis sur le quantum de la valeur locative à la date du renouvellement soit au 1er octobre 2021 ; - réserver les dépens ; En état de cause, - condamner le preneur à payer à lui payer 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - dire qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire. Dans son dernier mémoire dont la régularité de la notification n'est pas contestée, la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS reprend les demandes spécifiées dans son assignationn, sauf pour les dépens pour lesquels elle sollicite la condamnation du preneur. Par mémoire en défense, la SARL EUROPE SOUVENIRS demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - débouter la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS de l'ensemble de ses demandes ; - fixer le montant du loyer annuel renouvelé à 26.190 euros HT/HC à compter du 1er octobre 2021, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi Pinel ; A titre subsidiaire, - juger, pour le cas ou une mesure d'expertise serait ordonnée, que l'avance des frais d'expertise sera à la charge du bailleur ; - fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel actuel ; En tout état de cause, - condamner la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS au paiement de 3.000 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Chantal ASTRUC, avocat au Barreau de Paris, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 8 décembre 2023 et mise en délibéré au 1er mars 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION L'article L.145-9 du code de commerce dispose en substance que par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement. L'article L.145-11 du code de commerce dispose que le bailleur qui, sans être opposé au principe du renouvellement, désire obtenir une modification du prix du bail doit, dans le congé prévu à l'article L.145-9 ou dans la réponse à la demande de renouvellement prévue à l'article L.145-10, faire connaître le loyer qu'il propose, faute de quoi le nouveau prix n'est dû qu'à compter de la demande qui en est faite ultérieurement suivant des modalités définies par décret en Conseil d'Etat. En l'espèce, la SARL EUROPE SOUVENIRS a donné congé avec offre de renouvellement pour un renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021. Il ressort des écritures des parties que celles-ci s'entendent sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021, le désaccord portant sur le seul montant du loyer. Il convient en conséquence de constater l'accord des parties sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021. Aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En l'espèce, le bail a excédé douze ans par l'effet d'une tacite prolongation. Le plafonnement du loyer renouvelé ne trouve donc pas à s'appliquer, pas plus que le plafond du déplafonnement. L'article R.135-30 du code de commerce dispose en substance que, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R.145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l'expert à la recherche de l'incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l'espèce, à l'appui de ses demandes la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS verse au débat une estimation de la valeur locative de Monsieur [A] [J], expert honoraire près la Cour d'appel de Paris, datée du 30 mars 2023 à hauteur de 64.020 euros annuels HT. Elle soutient que les références citées par la SARL EUROPE SOUVENIRS à l'appui de sa demande sont anciennes (2006 et 2013 pour un renouvellement en 2021) ou portent sur des activités non comparables ou des emplacements qui ne sont pas équivalents. La SARL EUROPE SOUVENIRS fournit notamment une annonce publiée sur un site internet recensant des annonces immobilières à la location pour des entreprises, ainsi que les références fournies par la société EUROPE SOUVENIRS avec pour ces dernières, des loyers situés entre 380 et 606 euros par m² HT/HC à 450 mètres des lieux loués. Elle en déduit un loyer de 29.100 euros par an en principal (500 euros x 58,20 m²P). Elle soutient que l'expertise produite par la SAS [F] [W] INVESTISSEMENTS fonde son analyse uniquement sur des nouveaux baux ou des offres de nouvelle location, ce qui ne correspond pas à la date de renouvellement. Il ressort de ce qui précède que ces éléments, au demeurant insuffisants pour éclairer le juge des loyers commerciaux sur la valeur locative, sont significativement divergents. Il convient donc avant dire droit, de recourir à une mesure d'instruction en application de l'article R.145-30 du code de commerce, aux frais avancés pour moitié, par chacune des parties. Il sera jugé avant dire droit que le loyer provisionnel dû par la SARL EUROPE SOUVENIRS pour la durée de l'instance sera égal au montant du loyer contractuel. Les dépens et les demandes formées sur l'article 700 du code de procédure civile seront à ce stade réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail concernant les locaux commerciaux sis au [Adresse 8], à compter du 1er octobre 2021. Dit que le loyer du bail renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement prévue par l'article L.145-34 du code de commerce ; Avant dire droit sur toutes les autres demandes, Ordonne une mesure d'expertise et désigne en qualité d'expert : Monsieur [X] [L] [Adresse 3] [XXXXXXXX02] - [Courriel 9] avec mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * visiter les locaux sis au [Adresse 8] et les décrire, * entendre les parties en leurs dires et explications, * procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties, * rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2021 des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce, * rendre compte du tout et donner son avis motivé, * dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rappelle qu'il appartiendra aux parties de communiquer à l'expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 octobre 2024, Fixe à la somme de 3.500 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par les parties, chacune pour moitié, au plus tard le 02 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l'affaire sera rappelée le 6 mai 2024 à 09h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d'expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges, Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Ordonne l'exécution provisoire de la présente décision, Fait et jugé à PARIS, le 1er mars 2024. LA GREFFIERE LE PRESIDENT M. PLURIEL J-C. DUTON