Tribunal judiciaire, 25 octobre 2024. 24/01712

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01712 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I4QF Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 25 octobre 2024 PARTIE REQUERANTE : Monsieur [Y] [W] né le 01 Octobre 1987 à [Localité 5] demeurant [Adresse 2] représenté par Me Sara ZEKKARA, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 38 PARTIE REQUISE : Monsieur [S] [U] demeurant [Adresse 1] non comparant, ni représenté Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal présent lors des débats et de Manon HANSER, greffier de ce tribunal présent lors du prononcé, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 25 octobre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Entendu à l’audience publique du 13 septembre 2024 EXPOSE DU LITIGE : M. [Y] [W] a donné à bail à M. [S] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 29 mars 2018 à effet au 1er avril 2018, pour un loyer mensuel de 298 € dont 48 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, M. [Y] [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 septembre 2023. Par exploit en date du 2 juillet 2024, M. [Y] [W] a ensuite fait assigner M. [S] [U] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement d'arriérés locatifs et d'une indemnité d'occupation. Aux termes de l’assignation dont il reprend oralement le bénéfice à l’audience du 13 septembre 2024, M. [Y] [W] régulièrement représenté, demande de : - constater et prononcer la résiliation survenue le 15 novembre 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire ; - d'ordonner la libération des lieux et à défaut d'ordonner l’expulsion sans délai, de M. [S] [U] ainsi que de tous occupants de son chef sous astreinte de 100 euros par jour de retard suivant le prononcé de la décision ; et au besoin condamner M. [S] [U] à cet effet ; - condamner M. [S] [U] au paiement à titre provisionnel, de la somme de 5598 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 1er juin 2024 ; - condamner M. [S] [U] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à un montant de 250€, outre les charges au jour de la résiliation jusqu'au jour de la libération des lieux par la remise des clés ; - condamner M. [S] [U] à lui payer une somme de 700€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le cout des actes d'huissier (165.77€). Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude, M. [S] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 25 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel. Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.” - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Haut-Rhin par la voie électronique le 3 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, M. [Y] [W] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire et les arriérés de loyers et charges : En application des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s'acquitter du paiement des loyers et charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit en outre que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (page 3) et un commandement de payer visant cette clause et se référant à un délai de deux mois, a été signifié le 14 septembre 2023, pour la somme en principal de 2598€ correspondant à un arriéré locatif arrêté à sa date. M. [S] [U] qui n'a pas comparu, échoue à rapporter la preuve de ses paiements alors que cette charge lui incombe. Ainsi que le révèle le décompte produit, les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois puisque M. [S] [U] n'a procédé à aucun réglement. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du14 novembre 2023 à minuit. Depuis cette date, M. [S] [U] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité. Il convient donc de la fixer au montant du loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 250 euros et de dire qu'elle sera complétée du montant des charges locatives dûment justifiées. Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision, aucune circonstance ne justifiant de supprimer ou de réduire ce délai. La fixation d’une indemnité d’occupation participant de l’incitation de l’occupant à libérer les lieux, il n'y a pas lieu de l'assortir d'une astreinte. A défaut de libération des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [S] [U], de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, le manquement de M. [S] [U] à l'obligation de payers les loyers, charges et indemnité d'occupation n'est donc pas sérieusement contestable et justifie l'octroi d'une provision. Sur la période du 1er août 2020 au 10 juin 2024, le bailleur a reçu 8709.50€ de la caisse d'allocations familiales mais aucun paiement du locataire. Le montant des loyers et provisions de charges dus s'élevait sur cette période à 14354€, soit un solde restant du de 5644.50€. Statuant dans la limite de la demande, M. [S] [U] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 5598€ au titre de l'arriéré de loyer, provisions sur charge et indemnités d'occupation arrêté à la date du 10 juin 2024. - Sur les demandes accessoires : M. [S] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (141.96€) et de sa notification à la CCAPEX (23.81€), de l’assignation en référé (55.66€) et de sa notification à la préfecture (72.22€). Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [Y] [W], M. [S] [U] sera condamné à lui verser une somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision. PAR CES MOTIFS, Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, DECLARE RECEVABLE l'action en résiliation de bail engagée par M. [Y] [W] ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2018 entre M. [S] [U] et M. [Y] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 14 novembre 2023 ; ORDONNE en conséquence à M. [S] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ; DIT qu’à défaut pour M. [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [Y] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [S] [U] à payer à M. [Y] [W] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer qui aurait été dû si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 250 € (deux cent cinquante euros) et DIT que cette indemnité sera majorée des charges locatives dûment justifiées et ce, jusqu'à libération intégrale des lieux ; DIT n'y avoir lieu d'assortir l'obligation de libérer les lieux d'une astreinte ; CONDAMNE M. [S] [U] à verser à M. [Y] [W] à titre provisionnel la somme de 5598 € (cinq mille cinq cent quatre vingt dix huit euros) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté à la date du 10 juin 2024; CONDAMNE M. [S] [U] à verser à M. [Y] [W] une somme de 500€ (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [S] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer (141.96€) et de sa notification à la CCAPEX (23.81€), de l’assignation en référé (55.66€) et de sa notification à la préfecture (72.22€); Le Greffier, Le Président,