Cour d'appel, 10 septembre 2024. 22/00112

ARRÊT n°2024- Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00112 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PISM Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 AVRIL 2021 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION N° RG 21/00279 APPELANTE : Madame [D] [W] [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant assistée de Me Jean CODOGNES, avocat au barreau de PYRENNES-ORIENTALES, avocat plaidant INTIMEE : Madame [U] [P] née le 08 Mars 1947 [Adresse 3] [Localité 2] assignée le 2 mars 2022 à étude Ordonnance de clôture du 06 Mai 2024 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 Mai 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre M. Emmanuel GARCIA, Conseiller Mme Corinne STRUNK, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY ARRET : - rendu par défaut ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [U] [P], qui connaissait des déboires familiaux s'est vue proposer par Mme [D] [W] d'occuper un appartement dont elle était propriétaire, situé à [Adresse 4]. Par acte d'huissier du 8 février 2021, Mme [D] [W] a fait assigner Mme [U] [P] devant le tribunal judiciaire de Perpignan aux fins de paiement des loyers impayés. Par jugement réputé contradictoire rendu le 30 avril 2021, le juge des contentieux de la protection de Perpignan a : Débouté Mme [D] [W] de la totalité de ses demandes ; Condamné Mme [D] [W] aux entiers dépens de l'instance ; Dit n'y avoir lieu application de l'article 700 du code de procédure civile. Le premier juge a relevé que les éléments versés par Mme [D] [W], soit la déclaration de revenu foncier, les charges de copropriété, le commandement de payer adressé à Mme [U] [P] et la copie écran de SMS, ne suffisaient pas à caractériser l'existence d'un bail, en ce qu'il n'était pas rapporté la preuve de ce qu'il existait un accord entre les parties sur la chose et le prix. Mme [D] [W] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 janvier 2022. Dans ses dernières conclusions du 5 avril 2022, Mme [D] [W] demande à la cour de : « Juger que l'appelante rapporte la preuve et du bail verbal et du montant du loyer et de l'occupation effective des lieux, par les pièces versées au dossier ; Condamner Mme [U] [P] au paiement de la somme de 12 144,54 euros au titre des loyers impayés ; Prononcer la résiliation des conventions des parties pour inexécution des obligations locatives ; Expulser Mme [U] [P], elle et tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ; Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à libération effective des lieux, à la somme de 600 euros par mois ; Rejeter toutes demandes de délais comme injustes et infondées ; Condamner Mme [U] [P] à payer à Mme [D] [M] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de l'avocat soussigné. » Mme [D] [W] soutient qu'il existe bien un contrat verbal de bail la liant à Mme [U] [P]. En ce sens, elle produit des échanges de SMS constatés par huissier, dans lesquels Mme [U] [P] parle de « porter l'argent du loyer » à Mme [D] [W]. Elle fournit également des attestations qui, selon elle, confirment qu'elle est bien la propriétaire de l'appartement litigieux et que ce dernier est bien actuellement occupé par Mme [U] [P]. En outre L'appelante produit une attestation de valeur locative, qui évalue le loyer du bien à une somme comprise entre 550 et 600 euros par mois et un commandement de payer qui fait état d'un loyer, au 15 octobre 2020, d'un montant de 500 euros par mois. Mme [D] [W] sollicite le remboursement de la somme de 12 144,54 euros correspondant aux loyers impayés. L'appelante sollicite également le prononcé de la résiliation des conventions intervenues entre les parties pour défaut de paiement des loyers puisse que, selon elle, Mme [U] [P] accumulerait un retard dans le paiement des loyers, justifiant d'un arriéré de plus de 12 000 euros. Elle précise également qu'aucun justificatif d'assurance logement ne lui a été transmis. Mme [U] [P] n'ayant pu être signifiée à personne et l'huissier instrumentaire, qui a pu toutefois vérifier la présence de son nom sur la boite aux lettres, ayant déposé l'acte en son étude, faisant application des dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, le présent arrêt sera rendu par défaut. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 6 mai 2024. MOTIFS 1. Sur l'existence d'un bail verbal L'article 1715 du code civil n'exige la preuve écrite pour établir l'existence d'un bail verbal qu'au cas où il n'y a pas eu commencement d'exécution. Si le bail verbal peut être prouvé par tous moyens dès lors qu'il y a eu installation du preneur dans les lieux, il est cependant nécessaire d'établir qu'il y a eu accord sur la chose et sur le prix. Conformément au droit commun de la charge de la preuve, c'est à celui qui se prévaut d'un bail verbal d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort tant des attestations versées au débat par Mme [D] [W], notamment celle de M. [J] [K], syndic de la copropriété, que des constatations de l'huissier qui s'est transporté sur les lieux pour y signifier l'acte d'appel et qui a pu relever le nom de Mme [U] [P] sur une des boites aux lettres de la résidence, que celle-ci est bien occupante de l'appartement en litige. Toutefois, cette occupation matérielle des lieux est insuffisante en elle-même pour prouver le commencement d'exécution d'un bail verbal. Il incombe donc à Mme [D] [W], qui revendique l'existence d'un bail verbal aux fins de recouvrement d'un arriéré locatif et d'expulsion de Mme [U] [P], de rapporter la preuve d'un accord sur un loyer mais aussi sur le bien donné à bail. A cette fin, elle verse notamment un constat d'huissier du 16 août 2021, qui fait état d'un échange de sms entre elles, et dont il ressort, par exemple, que le 11 juin 2019, Mme [D] [W] indique à Mme [U] [P] qu'elle lui doit deux mois de loyer, soit 1 100 euros, outre un arriéré de 280 euros, soit la somme totale de 1 380 euros, ainsi que l'électricité, les charges locatives ainsi que la taxe d'habitation, ce à quoi cette dernière lui répond qu'elle sait très bien qu'elle lui doit le loyer de mai et juin ; ou encore un autre message du 20 janvier 2020 où Mme [U] [P] indique à Mme [D] [W] qu'elle peut venir chercher son loyer car elle est passée à la banque. Il ressort de ces éléments qu'il peut être reconnu l'existence d'un bail verbal et d'un loyer mensuel de 550 euros, convenu par les parties. Il s'ensuit que le jugement dont appel sera infirmé en ce qu'il a débouté Mme [D] [W] de l'ensemble de ses demandes. 2. Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif Statuant à nouveau, en l'état des écritures et pièces versées au débat, il sera fait droit à la demande de Mme [D] [W], de voir Mme [U] [P] condamnée à lui payer la somme de 12 144,54 euros au titre des loyers impayés. 3. Sur la demande de résiliation du bail verbal, d'expulsion et de fixation d'une indemnité d'occupation Mme [U] [P] étant défaillante dans le paiement des loyers, il sera fait droit à la demande de résiliation du bail verbal, d'expulsion et celle-ci sera condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 550 euros. 4. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [U] [P] sera condamnée aux dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre. Mme [U] [P] sera en outre condamnée à payer à Mme [D] [W] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe ; INFIRME le jugement rendu le 30 avril 2021 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à Mme [D] [W] la somme de 12 144,54 euros au titre des loyers impayés ; PRONONCE la résiliation du bail verbal liant les parties pour inexécution des obligations locatives, portant sur l'appartement situé à [Adresse 4] ; PRONONCE l'expulsion de Mme [U] [P] et de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux, à la somme de 550 euros ; CONDAMNE Mme [U] [P] à payer à Mme [D] [W] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables de l'instance ; CONDAMNE Mme [U] [P] aux dépens de première instance et d'appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l'article 699 du code de procédure civile. Le greffier, La présidente,