Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/54408

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/54408 RG24/57082 N° Portalis 352J-W-B7I-C4XDY N° : Assignation du : 10 Mai 2024 15 Octobre 2024 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 décembre 2024 par Laurence GIROUX, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. RG 24/54408 DEMANDERESSE La S.A.R.L. AGM [Adresse 3] [Localité 9] représentée par Me Christian NZALOUSSOU, avocat au barreau de PARIS - #E0361 INTERVENANTS VOLONTAIRES EN DEFENSE Monsieur [F] [H] [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [D] [H] [Adresse 2] [Localité 6] représentés par Me Clémentine SOULIÉ, avocat au barreau de PARIS - #A0895, avocat postulant et par Me Sabrina BOUZOL, avocat au barreau de CHAMBERY, [Adresse 5], avocat plaidant, RG24/57082 DEMANDEURS Monsieur [F] [H] [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [D] [H] [Adresse 2] [Localité 6] représentés par Me Clémentine SOULIÉ, avocat au barreau de PARIS - #A0895, avocat postulant et par Me Sabrina BOUZOL,avocat au barreau de CHAMBERY, [Adresse 5], avocat plaidant, DEFENDEUR Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la société MOUTARD PICHOT [Adresse 4] [Localité 8] non constitué DÉBATS A l’audience du 04 Novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Laurence GIROUX, Vice-Présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Par acte sous seing privé du 1er janvier 2013, Madame [W] [H] a renouvelé le bail commercial donné à la société AGM (SARL) sur des locaux situés [Adresse 3]) et comprenant notamment une cuisine pour l’exploitation d’un restaurant. Par acte de donation-partage du 27 décembre 2013, Monsieur [F] [H], ayant hérité du bien suite au décès de Madame [W] [H] le 9 septembre 2013, l’a donné en nue-propriété à Monsieur [D] [H]. Un mandat de gestion du bien a été signé le 22 octobre 2013 par Monsieur [F] [H] au profit de la société SERVICE IMMOBILIER PARISIEN (SIP). Des travaux ont été réalisés en décembre 2021 par la copropriété aux fins de ravalement de la façade d’une courette, dans laquelle se trouve en rez-de-chaussée la cuisine du local et sur le toit de laquelle un échafaudage a été installé. La structure du toit de la cuisine étant altérée, des étais métalliques ont été posés en janvier 2022. Aucun renouvellement ultérieur de bail n’est produit, mais une demande renouvellement de bail a été signifiée le 15 juin 2023 à la SEPRESIM en qualité de mandataire de Madame [W] [H]. Exposant l’existence d’un trouble manifestement illicite résultant du refus de leur bailleur de procéder à la remise des locaux donnés à bail, la société AGM a, par exploit délivré le 10 mai 2024, fait citer Madame [W] [H], devant le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, au visa des articles 1104 et 1709 du code civil, ainsi que de l’article 835 du code de procédure civile. Par acte du 15 octobre 2024, Monsieur [I] [H] et Monsieur [D] [H], intervenants volontaires en raison du décès de Madame [W] [H], ont appelé dans la cause le syndicat des copropriétaires (SDC) de l’immeuble situé [Adresse 3]. Les affaires ont été entendues à l’audience du 4 novembre 2024 après plusieurs renvois à la demande des parties. La société AGM a pris des conclusions suites à l’intervention volontaire, qu’elle a développées oralement. Elle demande de : 1. Juger recevable la société AGM en son assignation et l’en dire bien fondée, Y faisant droit 2. Condamner monsieur [F] [H] et monsieur [D] [H] et à remettre ou faire remettre en état la cuisine du local loué, à déposer ou faire déposer le conduit de ciment d’amiante, à enlever ou faire enlever les étais posés dans la cuisine, et ce dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir, 3. Assortir cette condamnation d’une astreinte de 500 € par jour de retard ; 4. Condamner monsieur [F] [H] et monsieur [D] [H] à verser à la somme AGM la somme de 15.000 euros au titre de la provision à valoir sur son préjudice. 5. Condamner monsieur [F] [H] et monsieur [D] [H] au règlement de la somme de 5.600 euros au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. Dans leurs écritures déposées et développées oralement à l’audience pour les deux instances, Monsieur [I] [H] et Monsieur [D] [H] sollicitent de : Prendre acte de l’intervention volontaire de Monsieur [F] [Z] [H] et Monsieur [D] [H], Avant dire droit Ordonner la jonction de l’appel en cause des consorts [H] à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], A titre principal Dire et juger qu’il y a constatation sérieuse et rejeter la demande d’exécution des travaux sous astreinte, A titre subsidiaire, Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] : A réaliser les travaux de remise en état de la toiture du rez-de-chaussée (au-dessus de la cuisine du local loué), A déposer ou à faire déposer le conduit de ciment amianté, A enlever ou à faire enlever les étais posés dans la cuisine, Et ce dans un délai de 10 jours à compter de la décision à intervenir sous astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard,A titre infiniment subsidiaire Ordonner au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à convoquer une assemblée générale extraordinaire sous un mois afin de donner l’autorisation aux Consorts [H] de réaliser lesdits travaux, sous astreinte d’un montant de 500 € par jour de retard, A titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où le juge des référés ne ferait pas droit à la demande de jonction ou à la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux travaux, Dire et juger que l’astreint, ne pourra commencer à courir, à l’encontre des consorts [H], qu’à compter de juillet 2025, date de la prochaine Assemblée générale, A titre reconventionnel, Constatant le caractère non sérieusement contestable de la créance, Condamner la société AGM à payer à titre provisionnel, à Monsieur [F] [H], usufruitier, la somme de 5.130,20 €, outre intérêts au taux légal à compter de la demande, Dans tous les cas, constatant le caractère sérieusement contestable de la créance, Rejeter la demande de provision formée par la société AGM à l’encontre de Messieurs [H], Dire et juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devra relever et garantir les consorts [H] de toutes condamnations prononcées à leur encontre, Condamner la société AGM à payer à Monsieur [F] [Z] [H] et Monsieur [D] [H] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de ’article 700 du Code de procédure civile, Condamner la société AGM aux entiers dépens. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux écritures déposées dans l’intérêt des parties. Le SDC de l’immeuble situé [Adresse 3]), bien que régulièrement cité, n'a pas constitué avocat. La décision a été mise en délibéré au 20 décembre 2024. MOTIFS A titre liminaire, dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice et tenant compte de la demande des consorts [H], il est procédé à la jonction des instances, dont le lien est établi. Sur l’intervention volontaire L’article 329 du code de procédure civile dispose : “L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.” En l’espèce, Monsieur [I] [H] et Monsieur [D] [H] établissent leurs qualités respectives d’usufruitier et de nue-propriétaire du bien donné à bail et transmis suite au décès de Madame [W] [H], personne initialement assignée. Par conséquent, ils sont recevables à intervenir volontairement dans l’instance. Sur l’obligation de faire En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Aux termes de l'article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu'il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée (…) 2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail (…) ». En vertu de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. L’obligation de délivrance est d’ordre public. En l’espèce, la société AGM invoque tant le dommage imminent, que le trouble manifestement illicite. S’agissant du dommage imminent, il ne peut qu’être relevé que celui-ci est évoqué par le demandeur, mais n’est nullement développé dans le corps des écritures. En tout état de cause, le seul procès-verbal de constat d’huissier produit date du 28 juin 2022 et est donc insuffisant à établir l’imminence du dommage. S’agissant du trouble manifestement illicite, la société AGM fait valoir que le bailleur a manqué à ses obligations essentielles d’entretenir les locaux loués et d’en assurer une jouissance paisible au preneur. Elle produit : Un compte-rendu de chantier du 11 janvier 2022 de l’entreprise ATAA DITO en charge du ravalement de la façade de la courette avec les constats suivants lors de la visite de la cuisine du restaurant : « Le conduit en amiante ciment qui part de la toiture du 1er étage au 6 e étage est inutilisé et correspond à une ancienne chaudière à gaz qui n’existe pas dans la cuisine. La dépose peut être envisagée. Il est rappelé que le coût de la dépose est chiffré à 8 450 € HT par l’entreprise LOISEAU. Le plafond en BA 13 de la cuisine est très fissuré et semble se désolidariser de la charpente. Il serait nécessaire que le propriétaire puisse prendre les mesures nécessaires à sa remise en état. » Un procès-verbal de constat d’huissier du 8 juin 2022 constatant la présence de 4 étais dans la cuisine soutenant un plafond « hors d’usage », ainsi qu’une étanchéité ancienne du toit avec des raccords hors d’usage, et comprenant des photographies,Un courrier électronique du 30 juin 2022 adressé à la SIP pour signaler des infiltrations depuis les travaux et la présence de quatre étais gênant la cuisine,Un courrier de mise en demeure du 24 avril 2024 adressé à Madame [H] et à la SIP pour faire remettre en état les lieux,Des photographies non datées de la cuisine semblant correspondre à celles du constat d’huissier. Les consorts [H] produisent pour leur part : Des courriers datés de 2021 s’agissant de l’éventuel impact des travaux sur l’exploitation du local commercial,Des courriers adressés par les consorts [H] à leur gestionnaire durant le printemps et l’été 2024 demandant des éclaircissements sur les dommages dans les locaux et leur imputabilité aux travaux,Des devis réalisés en 2024 pour la réfection du toit et/ou la remise en état du faux-plafond. Sur ce, il n’existe aucune pièce récente et circonstanciée, notamment rapport d’expertise ou constat contradictoire, produite par la requérante quant à l’état de la cuisine du local loué, dont il est pourtant demandé la remise en état. Aucune pièce n’est également produite s’agissant de démarches ou d’alertes des bailleurs ou de la copropriété entre 2022 et 2024. Les devis réalisés par les propriétaires en 2024 ne peuvent d’ailleurs suppléer la carence dans la charge de la preuve à ce titre, alors qu’il ne peut qu’être constaté un certain flou sur les dommages allégués (faux plafond ou toiture elle-même, rôle causal des travaux de la copropriété ou entretien usuel de la chose louée) et l’objet de la demande « remise en état de la cuisine ». De plus, aucune pièce n’établit clairement qu’il est à la charge du propriétaire des locaux loués de déposer ou faire déposer le conduit de ciment d’amiante évoqué, dont il n’est pas certain qu’il relève des parties privatives ou communes de l’immeuble à défaut de pièce sur ce point. Dès lors, il en découle d'une part que l'ampleur des désordres relevés dans la cuisine litigieuse est insuffisamment démontrée et d'autre part, que le lien de causalité entre ces désordres et l’obligation du bailleur n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé. Dès lors, le dommage imminent et le trouble manifestement illicite n'étant pas démontrés, il n'y a pas lieu à référé sur la demande. Dans ces conditions, il n’y a lieu à examiner la demande d’astreinte, mesure accessoire liée à celle-ci, ou les demandes subsidiaires des consorts [H] contre le SDC de l’immeuble situé [Adresse 3]. Sur la demande de provision de la société AGM Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l’espèce, la société AGM demande une provision de 15 000 euros à valoir sur son préjudice lié à la jouissance altérée des locaux loués. Toutefois, sa demande principale étant rejetée, il en résulte nécessairement une contestation sérieuse de l'obligation pour les consorts [H] de réparer son préjudice. En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision. Sur la demande de provision de Monsieur [F] [H] L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile prévoit que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Il résulte de la combinaison des articles 1719 et 1728 du code civil, que le bailleur s’oblige à délivrer au preneur la chose louée, tandis que le preneur est notamment tenu de payer le loyer prévu au bail. En l’espèce, il est demandé la somme de 5 130,20 euros, qui serait due par la société AGM au titre des loyers et charges. Il est produit le relevé de compte du locataire au 31 juillet 2024, qui fait état du solde débiteur demandé. Néanmoins, il en ressort également des paiements réguliers des sommes dues. De plus, un courrier du 10 novembre 2022 relaie une interrogation de la société AGM quant au montant des charges demandées, ainsi que des échanges dont l’issue n’est pas connue quant au renouvellement du bail. Dans ces conditions, il ne peut qu’être constaté l’existence d’une contestation sérieuse. En conséquence, il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision. Sur les demandes accessoires, Tenant compte de la nature du litige, chaque partie supportera ses propres dépens. Les demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe Prononce la jonction des instances RG n°24/54408 et RG n°24/57082 ; Reçoit l’intervention volontaire de Monsieur [I] [H] et Monsieur [D] [H] ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société AGM ; Disons n'y avoir lieu à référé sur les demandes de Monsieur [I] [H] ; Rejetons les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Laissons à la charge de chaque partie ses dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Fait à Paris le 20 décembre 2024 Le Greffier, Le Président, Pascale GARAVEL Laurence GIROUX