Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 23/00130

Copie ❑ exécutoire ❑ certifiée conforme délivrée le à Me Samy AZZAM la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe DE NIMES **** Le 15 Novembre 2024 1ère Chambre Civile N° RG 23/00130 - N° Portalis DBX2-W-B7G-JUN7 Minute n° JG24/ JUGEMENT Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : Mme [B] [S] épouse [X] née le 26 Septembre 1952 à [Localité 4], retraité, de nationalité française, demeurant [Adresse 2] représentée par Me Samy AZZAM, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant à : Syndicat des copropriétaires CHATEAU LEENHARDT sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice la société FOSSAC SYNDIC SARL dont le siège est [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Maître Lola JULIE, Avocat au Barreau de NIMES, membre de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat postulant et par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUPOIS, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant. Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 03 Septembre 2024 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré. EXPOSE DU LITIGE : Par acte d’huissier en date du 9/09/2022, Mme [B] [S] épouse [X] propriétaire au sein de la résidence en copropriété [Adresse 1] a fait assigner le syndicat de la dite copropriété pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FOSSAC devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir ce dernier : - Annuler les résolutions n°2,12 et 13 de l’assemblée générale des copropriétaires de la copropriété CHATEAU LEENHARDT en date du 25/06/2022. -Condamner le requis à lui payer la somme de 500 euros en réparation du préjudice né de la non mise en concurrence du syndic. -Condamner le requis à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens. Mme [B] [S] épouse [X] qui a constitué avocat et comparait représentée par Me AZZAM sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC le maintien de ses demandes initiales. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble CHATEAU LEENHARDT pris en la personne de son syndic en exercice la SARL FOSSAC qui a constitué avocat et comparait représenté par la SCP RAMAHANDRIARIVELO DUPOIS sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions en application de l’article 455 du CPC, le débouté des demandes de la requérante et la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens. Selon ordonnance en date du 4 avril 2024 le juge de la mise en état a fixé la clôture différée au 20 août 2024. MOTIFS I. SUR LES DEMANDES DE NULLITE DES RESOLUTIONS ADOPTEES LORS DE L’ASSEMBLEE GENERALE DU 25/06/2022 PAR Mme [S] épouse [X] ; Vu les articles 42, 14-1 et suivants de la loi 65-557 du 10/07/1965, A - SUR LA DEMANDE DE NULLITE DE LA RESOLUTION N°5 Attendu que Mme [S] épouse [X] sollicite la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 25/06/2022 qui est ainsi libellée : « Résolution n°5 - Approbation des comptes. Résolution n°5 : Approbation des comptes de l’exercice clos le 31/12/2021 (Art .24) L’assemblée générale est informée par Mme [X] des remarques qu’elle a émises en séance sur les comptes présentés par le syndic. Les comptes ont été vérifiés par les représentants du conseil syndical et font état auprès de l’assemblée générale de leur rapport. L’assemblée générale n’a pas de remarques particulières à formuler outre avoir entendu les remarques de Mme [X] et après avoir pris connaissance des documents joints à la convocation, l’état financier du syndicat des copropriétaires, le compte de gestion général, et les diverses annexes, de l’exercice du 01/01/2021 au 31/12/2021 nécessaires à la validité de la décision. En conséquence l’assemblée générale , après en avoir délibéré , approuves-en-leur forme, teneur, imputation et répartition des comptes de charges dudit exercice pour un montant de 81 772,31 € TTC. ». Attendu que Mme [S] épouse [X] soutient que : - Il n’y a aucune écriture sur le compte protection incendie (cpte 61455000) alors que pour l’exercice 2020 il a été facturé le 4/03/2020 par l’entreprise API un forfait vérification de 504 euros ; - Un remboursement de frais de banque 2020 pour un montant de 120 euros figure dans le compte “Autres charges financières” (cpt 66210000) alors que ce montant devrait être négatif afin d’être déduite du montant des dépenses et non ajouté. - Concernant le compte “produits divers (dont intérêts)”, elle expose que ce compte fait apparaître un solde de compte de 5.87 BOZZETTO arrêté au 31/12/2021 et que cette écriture est une charge et non un produit car son montant vient en plus dans l’état des dépenses et doit être imputé au copropriétaire concerné. Elle expose aussi concernant les annulations rem cheq 38 du 1/08/2021 pour le 23/11/20 et du 31/08/21 pour le 5/7/2019 que l’état des dépenses est fait pour enregistrer les dépenses et non les mouvements financiers, de sorte que l’annulation de la remise de chèque de 11,58 euros doit venir en moins sur le compte banque et en plus sur le compte de l’émetteur du chèque, et n’étant pas une facture ne doit pas figurer dans l’état des dépenses tandis que l’affirmation du défendeur sur l’existence d’une purge de chèques non encaissés depuis 2019 n’est pas satisfaisante en ce que les dépenses ne sont pas affectées par chèques non encaissés que s’il y a facture ou avoir correspondant aux chèques en question. L’écriture 29/08/21 regul solde 31/12/2020 non rapproché 527,57 laisse supposer qu’il s’agit de solder le compte d’attente dans lequel des écritures ont certainement été enregistrées provisoirement dans l’attente de déterminer leur destination finale alors que le compte d’attente doit être soldé par des imputations d’écritures sur les comptes réellement concernés et non pas par transformation en dépense supplémentaire non justifiée. -Vente BIP Emetteur Vigiks (7140500) Dans ce compte (7140500) ont été enregistrées uniquement les ventes mais avec le libellé “Achat/vente” qui porte à confusion et que si les numéros et les copropriétaires acquéreurs sont bien renseignés, ce n’est pas ce compte qui aurait dû être utilisé mais les comptes dédiés en page 2 intitulés “Emetteurs achat/vente(6080000)” et “VIGIKS achat/VENTE (compte 609000)” ; - Le total de l’exercice clos réalisé à approuver (86 882,36 €) est différent du total de l’Etat des dépenses (81 772,31 €) dernier montant repris dans la résolution n°5 ; Attendu que le défendeur expose que la somme de 86 882,36 euros figurant sur l’annexe 2 se compose : - Du total des charges pour opérations courantes de l’annexe 3 : 81 772,31 €. - Du total des produits pour opération courantes de l’annexe 2 : 5 110,05 € 81 772,31 € + 5 110, 05€ = 86 882,36 € Que le défendeur expose que l’annexe 2 est un compte de gestion général avec la colonne de gauche représentant les charges et celle de droite les produits.Il convient donc de réaliser une soustraction afin de connaître le montant des charges nettes de l’exercice à clôturer qui est détaillé dans l’annexe 3 qui est un compte de gestion pour opérations courantes et présente les entières dépenses de l’exercice à approuver soit la somme de 81 772,31 euros soumise au vote ; Attendu cependant que s’agissant des annulations de remise de chèques, le défendeur expose qu’il s’agirait de « débits négatifs » au motif que le cumul des écritures représenterait un important solde créditeur et qu’afin d’éviter un double jeu d’écritures, il a été choisi de passer le solde résiduel en débit négatif et que même si ces montants ne correspondent pas à des factures, il s’agit d’écritures comptables qui doivent être portées à la connaissance des copropriétaires au moment de l’approbation des comptes tandis que les autres écritures du 31/08/2021 concernent des purges de chèques non encaissés depuis 2019 qui restaient dans les sommes de banque à rapprocher en ce qu’il s’agit de chèques non encaissés par les créanciers du syndicat des copropriétaires qui ont été inscrits au début de la copropriété en amont de leur encaissement de sorte qu’à défaut d’encaissement et donc de rapprochement bancaire compte tenu de la péremption des titres, le syndic a procédé à une contre passation de ces écritures par inscription au crédit avec le terme « Annulation » et ces écritures pouvaient figurer en compte 7700 et non pas 7140 comme le prétend la demanderesse ; Que les annulations de chèques à encaisser correspondent à des produits exceptionnels divers, ce faisant le défendeur via son syndic n’explique pas les raisons pour lesquelles lesdites annulations n’ont pas été passées en solde créditeur mais « en débits négatifs » qui est une notion incertaine en matière comptable et en quoi il aurait été nécessaire dans l’intérêt de la copropriété d’éviter un double jeu d’écritures qui est la norme en matière de comptabilité, sauf à vouloir éviter l’attention sur l’importance du solde créditeur liés à ces annulations d’encaissement de chèques pouvant se répercuter par comparaison avec des appels de fonds antérieurement réalisés afin de régler les créanciers de la copropriété, appels de fond antérieures qui ne se trouveraient plus justifiés ; Que dès lors, il apparait que se trouve ainsi pris en défaut le principe de sincérité et de bonne information qui doivent présider à l’établissement des écritures comptables, de sorte qu’il y a donc lieu en l’état de ces éléments d’appréciation de prononcer la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 25/06/2022. B-SUR LA DEMANDE DE NULLITE DES RESOLUTIONS N°12 ET 13. Attendu que Mme [S] épouse [X] sollicite également la nullité des résolutions n°12 et 13 adoptées lors de l’assemblée générale du 25/06/2022 pour absence de mise en concurrence dans le cadre de travaux supérieurs à 1000 € ; Attendu que la requérante invoque à l’appui de ses demandes de nullité une résolution n°10 de l’assemblée générale de la copropriété en date du 16/03/2019 indiquant : « Fixation du montant des marchés et contrat à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire . Article 25 ou à défaut article 25-1 ; L’assemblée générale décide pour satisfaire aux dispositions de l’article 4 de la loi du 31 décembre 1985 modifiant l’article 21 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1985, lui-même modifié par l’article 81-4 de la loi solidarité et renouvellement urbain du 13 décembre 2000, décide de fixer à 1000 € TTC, le montant de tous marchés, travaux, contrats et commandes , à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire… Attendu que les résolutions n°12 et 13 sont ainsi libellées : Travaux d’aménagement d’un accès parking côté rue vers le hall d’entrée (Art 25-1). HISTORIQUE : Les membres du conseil syndical ont été saisis des remarques de résidents constatant les difficultés de circulation et d’accès depuis le parking côté rue au hall d’entrée de la résidence. En effet, il est nécessaire de traverser le local à vélos rendant peu pratique cet accès. Il est donc proposé de créer un accès direct depuis le hall d’entrée en lieu et place du miroir (à côté des boîtes aux lettres) qui donnerait directement accès au parking côté rue, du local à vélos. L’Assemblée générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats présentés , décide d’effectuer les travaux suivants : aménagement d’un accès depuis le parking côté rue vers le hall d’entrée de la résidence. L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise SARL FEELING s’élevant à 5401 euros TTC et autorise le syndic à passer commande en conséquence. Elle précise que le coût des travaux y afférents seront repartis par utilisation des fonds perçus sur les ventes des parties communes de la copropriété. L’assemblée générale autorise le syndic à utiliser ces fonds à hauteur de 5401 € TTC de telle manière que le Syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché. INFORMATION : Il est ici rappelé que l’assemblée générale du 12 novembre 2020 a précisé que la vente des lots parkings et placards devaient venir abonder le fond de travaux ALUR .Il était envisagé la constitution d’une trésorerie dans l’attente des décisions judiciaires pendante pour le syndicat des copropriétaires ; Toutefois cette décision n’empêche pas l’assemblée générale de prendre une décision ponctuelle d’affectation de ces fonds telle que proposée dans la présente résolution. Résolution n°13 : Travaux de rehausse des bordures des plates-bandes côté jardin (Art 25-1) ; HISTORIQUE : Le conseil syndical a constaté que la terre accumulée sur certains espaces verts déborde par endroit. Il est donc proposé de mettre en place des « retenues de terre » par la pose de poutres en bois. L’Assemblée Générale après avoir pris connaissance des conditions essentielles des devis et contrats présentés décide d’effectuer les travaux suivants : rehausse des bordures des plates-bandes côté jardin par la pose de poutre en bois. Elle retient la proposition présentée par l’entreprise 1001 services s’élevant à 2924 .24 euros TTC et autorise le syndic à passer commande en conséquence. Elle précise que le coût des travaux, y afférents seront financés par utilisation des fonds perçus des ventes des parties communes de la copropriété. L’assemblée générale autorise le syndic à procéder au financement de ces travaux par utilisation de ces fonds et pour un montant de 2930 euros TTC de telle manière que le Syndic soit toujours en mesure de régler les situations de l’entreprise aux dates convenues dans le marché. INFORMATION : Il est ici rappelé que l’assemblée générale du 12 novembre 2020 a précisé que la vente des lots parkings et placards devaient venir abonder le fond de travaux ALUR. Il était envisagé la constitution d’une trésorerie dans l’attente des décisions judiciaires pendante pour le syndicat des copropriétaires ; Toutefois cette décision n’empêche pas l’assemblée générale de prendre une décision ponctuelle d’affectation de ces fonds telle que proposée dans la présente résolution.». Attendu que le fonds de travaux n’est pas destiné à couvrir les travaux d’entretien courant de la copropriété normalement pris en compte dans le budget prévisionnel de l’immeuble ; Que cependant s’agissant d’une assemblée générale et des travaux réalisés avant le 1er/01/2023, lorsque le financement des dépenses de travaux ne sont pas prévues dans le budget prévisionnel, les dépenses des travaux doivent être approuvées lors d'une assemblée générale ; Qu’ à ce titre, la circonstance que les fonds nécessaires au financement des travaux non pris en compte dans le budget prévisionnel, soient financés par le fonds de travaux n’a pas pour objet de dispenser le syndic et le syndicat des copropriétaires de soumettre au vote de l’assemblée générale les devis des entreprises sollicitées afin de réaliser les dits travaux et de produire à l’assemblée générale dans le cadre de l’obligation de mise en concurrence plusieurs devis afin de permettre à cette dernière de voter pour l’entreprise qui lui semble la plus propice à la réalisation des travaux, laquelle n’est pas nécessairement la moins onéreuse ; Attendu que lorsque le montant des travaux que compte réaliser le syndic dépasse un seuil, fixé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale: le conseil syndical a la possibilité de valider ces travaux que le syndic ne peut lancer de sa propre initiative, sous réserve que ce pouvoir accordé au conseil syndical soit approuvé par les copropriétaires, à la majorité des voix ; Attendu que dans l’espèce, le défendeur ne verse au dossier aucun procès-verbal d’assemblée générale mentionnant qu’à la majorité des voix le conseil syndical est autorisé à valider les travaux dont le montant excède le seuil de 1 000 euros déterminé par le vote de l’assemblée générale du 16/03/2019 : Attendu qu’à ce titre, faute de justification par le défendeur d’avoir été spécialement autorisé par une assemblée générale antérieure à valider les travaux dont le montant excédait le seul de 1 000 euros, il appartenait donc au syndic et au syndicat de copropriétaires de présenter au vote de l’assemblée générale l’ensemble des devis collectés c’est-à-dire au minimum deux devis afin de faire jouer la règle de la concurrence, à savoir les devis “FEELING” et “AKKI DRIS” pour la résolution n°12 et les devis “FEELING” et “1001 SERVICES” pour la résolution n°13, ce qui n’a pas été le cas, en ce qu’il ne ressort nullement de la lecture des résolutions n°12 et 13 de l’assemblée générale du 25/06/2022 qu’au moins les deux devis aient été soumis au vote de l’assemblée générale, ce que reconnait le syndicat des copropriétaires dans ses écritures en indiquant en page 8 de ses dernières écritures « Après examen, et de manière fort logique, le conseil syndical a décidé de soumettre à l’approbation du syndicat des copropriétaires les devis les moins onéreux .». Attendu par conséquent qu’en l’état de ces éléments d’appréciation, il y a donc lieu de prononcer la nullité des résolutions n°12 et 13 adoptées lors de l’assemblée générale du 25/06/2022 de la copropriété château LEENHARDT. II. SUR LES AUTRES DEMANDES ACCESSOIRES. Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ; Attendu qu’il apparait inéquitable de laisser à la charge de la requérante les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner le défendeur à lui payer la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC ; PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, PRONONCE la nullité des résolutions n°5,12 et 13 adoptées lors de l’assemblée générale du 25/06/2022 de la copropriété CHATEAU LEENHARDT. CONDAMNE le défendeur au paiement des entiers dépens. CONDAMNE le défendeur à payer à la requérante la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du CPC ; RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.  Le présent jugement a été signé par Christophe NOEL, Juge et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition. Le Greffier, Le Président,