Cour d'appel, 09 mai 2023. 22/00005

ARRÊT N° 216-3 N° RG 22/00005 N° Portalis DBV5-V-B7G-GRU6 [I] [C] C/ ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Copies délivrées aux avocats et aux parties le : Copie délivrée au Commissaire du gouvernement le : Formule exécutoire délivrée aux avocats et aux parties le : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE POITIERS Chambre de l'Expropriation ARRÊT DU 09 MAI 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 avril 2022 rendu par le Juge de l'expropriation du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE APPELANTS : Monsieur [D] [W], [O] [I] né le 18 Janvier 1991 à [Localité 29] (49) [Adresse 7] [Localité 25] Monsieur [Z], [P] [I] né le 13 Décembre 1960 à [Localité 3] (17) [Adresse 1] [Localité 3] Madame [X] [N], [A] [I] divorcée [Y] née le 10 Novembre 1985 à [Localité 41]° [Adresse 9] [Localité 26] Madame [E] [F] [I] divorcée [S] née le 02 Novembre 1951 à [Localité 37] (GABON) [Adresse 11] [Localité 23] Madame [T] [E], [G] [C] née le 16 Juillet 1958 à [Localité 29] (49) [Adresse 8] [Localité 5] représentés par Me Bruno MAZAUDON de la SELARL JURICA, avocat postulant au barreau de POITIERS et pour avocat plaidant Me Julien GUILLARD, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT INTIMÉS : ÉTABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NOUVELLE AQUITAINE [Adresse 2] [Localité 28] représenté par Me Alisson CURTY-ROBAIN, avocat postulant au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Me Michel BARATA avocat au barreau de PARIS Le Commissaire du gouvernement Direction départementale des Finances Publiques Service Domaine et politique immobilière de l'Etat [Adresse 10] [Localité 4] représenté par Monsieur [K] [M], Inspecteur muni d'un pouvoir COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 Février 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a présenté son rapport Madame Anne VERRIER, Conseiller Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller qui en ont délibéré GREFFIER, lors des débats : Monsieur Lilian ROBELOT ARRÊT : - CONTRADICTOIRE - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile, - Signé par Monsieur Thierry MONGE, Président de Chambre et par Monsieur Lilian ROBELOT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** EXPOSÉ : La cour statue sur l'appel formé le 25 mai 2022 par [E] [I] divorcée [S], [T] [C], [Z] [I], [X] [I] divorcée [Y] et [D] [I] (les consorts [I]) à l'encontre d'un jugement du juge de l'expropriation de la Charente maritime prononcé le 13 avril 2022 et notifié le 2 mai 2022 statuant sur la demande de l'Établissement public foncier (EPF) de Nouvelle Aquitaine en fixation du prix de la parcelle desdits consorts cadastrée section AR n°[Cadastre 27] sise [Adresse 38]' à [Localité 31] qu'il a décidé de préempter. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures * transmises par les consorts [I] le 28 juillet 2022 et notifiées le 29 juillet à l'EPF de Nouvelle Aquitaine et au commissaire du gouvernement (les AR du 01.08) s'agissant de leurs conclusions initiales, et le 12 janvier 2023, notifiées le jour même (les AR du 13.01) s'agissant de leurs conclusions récapitulatives * adressées par le commissaire du gouvernement le 19 octobre 2022, reçues au greffe le 20 octobre et notifiées le jour même aux consorts [I] et à l'EPF de Nouvelle Aquitaine (les AR du 21.10) s'agissant de ses premières conclusions, et le 9 février 2023, notifiées le 10 février (les AR des 17 et 23.02) s'agissant de son mémoire récapitulatif * déposées par l'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine au greffe le 28 octobre et notifiées le jour même aux consorts [I] et au commissaire du gouvernement (les AR des 28.10 et 04.11) s'agissant de ses premières conclusions, et le 9 février 2023, notifiées le 10 février, s'agissant de ses conclusions récapitulatives (les AR du13.02). Dans le présent arrêt, il sera seulement rappelé que suite à une déclaration d'intention d'aliéner pour un prix de 2.436.630 euros portant sur une parcelle d'une superficie totale de 11.603 m² sise à [Localité 31], l'Établissement public foncier de Nouvelle Aquitaine a décidé le 5 mars 2021 d'exercer en qualité de délégataire de ce droit, le droit de préemption sur l'ensemble de ce bien en proposant à ses propriétaires indivis de l'acheter au prix de 268.800 euros ; qu'en l'état du refus d'accepter ce prix exprimé par les vendeurs, l'EPF de Nouvelle Aquitaine a saisi le juge de l'expropriation du département de la Charente maritime aux fins de fixation du prix du bien préempté par un courrier reçu au greffe le 22 mars 2021 auquel était joint un mémoire contenant sa proposition maintenue à même hauteur de prix ; que le juge de l'expropriation a procédé le 22 octobre 2021 au transport sur les lieux puis a tenu l'audience le 11 février 2022 ; et que par le jugement entrepris, il a fixé le prix d'aliénation de la parcelle sur la base de 25 euros du m² à la somme de 290.075 euros ; laissé les dépens à la charge de l'EPF de Nouvelle Aquitaine ; et écarté l'exécution provisoire. Les consorts [I] ont formé appel de ce jugement le 25 mai 2022. Les consorts [I] ont demandé à la cour dans leurs conclusions initiales d'infirmer le jugement, de fixer le prix d'acquisition du bien préempté à 2.436.630 euros sur la base de 210 euros du m², et de condamner l'EPF de Nouvelle Aquitaine à leur payer 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes de leurs conclusions récapitulatives, ils maintiennent ces prétentions à titre principal, et demandent à la cour de fixer le prix d'aliénation -à titre subsidiaire : à 1.207.988,33 euros sur la base de 104,11 euros du m² -à titre infiniment subsidiaire : à 966.413,88 euros sur la base de 83,29 euros du m². Ils disent leur appel régulier, en faisant valoir que le délai d'appel n'a jamais couru en l'absence de signification du jugement. Ils invoquent l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour soutenir que leur bien doit être indemnisé comme un terrain à bâtir en demandant d'écarter les restrictions administratives au droit de construire pour cause d'intention dolosive de l'expropriant, en soutenant que la communauté d'agglomération de [Localité 3] convoite leur parcelle depuis longtemps mais n'en veut donner qu'un prix symbolique, et que pour ce faire, elle a mis en place un zonage totalement artificiel pour limiter la constructibilité du terrain. Au cas où la cour ne retiendrait néanmoins pas la qualification de terrain à bâtir, les consorts [I] lui demandent de retenir que leur bien est en situation privilégiée, puisqu'il est un vaste terrain d'une ampleur telle qu'elle permet d'y créer un nouveau quartier avec écoles et hôpital, à cinq minutes en vélo du port de [Localité 3], et à proximité des grands axes vers [Localité 32] et [Localité 40]. Ils rappellent que le promoteur avec lequel ils avaient traité en offrait 210 euros du m². Ils récusent la pertinence des termes de comparaison cités par l'EPN de Nouvelle Aquitaine. Ils observent que le commissaire du gouvernement n'a pas réussi à trouver le moindre terme de comparaison en vente de terrain situé en zone 2AU tant l'autorité administrative verrouille pour préempter à peu de frais. Ils revendiquent à titre principal les 210 euros du m² qu'un promoteur sérieux au projet avancé leur offrait ; subsidiairement la valeur de 104,11 euros du m² tirée de la moyenne des termes de comparaison n°4 et n°5 de la première étude du commissaire du gouvernement et du terme n°2 de la seconde ; et très subsidiairement 83,29 euros correspondant à l'évaluation du commissaire du gouvernement mais sans appliquer l'abattement de 20% pour tenir compte du zonage du PLUi ne permettant pas de construction immédiate que prône celui-ci. L'Établissement Public Foncier de Nouvelle Aquitaine demande à la cour -de déclarer que le commissaire du gouvernement n'a pas produit dans les conditions imposées et dans les délais prévus aux articles R.311-26 du code de l'expropriation les pièces annexées à ses conclusions -de déclarer que les conclusions d'appel incident du commissaire du gouvernement n'ont pas saisi la cour dans les délais de conclusions par lesquelles, au sein du dispositif, est sollicitée l'infirmation ou l'annulation du jugement -de déclarer que les demandes nouvelles formées à titre subsidiaire et à titre infiniment subsidiaire par les consorts [I] ainsi que les nouvelles pièces n°11 et n°12 produites à leur appui sont irrecevables En conséquence : -de déclarer irrecevables les conclusions du commissaire du gouvernement -de déclarer que les appelants n'ont pas saisi la cour de prétentions portant sur la fixation de la date de référence -et en conséquence de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu le 19 décembre 2019 comme date de référence -en tout état de cause, de déclarer irrecevable et mal fondée la prétention des expropriés portant sur l'intention dolosive invoquée sur le fondement de l'article L.322-2 du code de l'expropriation -de rejeter les demandes des consorts [I] -de rejeter les conclusions du commissaire du gouvernement -de confirmer le jugement en toutes ses dispositions -et de condamner les consorts [I] à lui payer 3.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il indique que le commissaire du gouvernement n'a pas communiqué les pièces visées dans son mémoire d'appel en même temps que ce mémoire, et que dans ses écritures, il ne demande à la cour ni de réformer ni d'annuler le jugement comme requis par l'article 954 du code de procédure civile. Il fait valoir que les consorts [I], s'ils demandent l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu comme date de référence le 19 décembre 2019, ne sollicitent dans le dispositif non plus d'ailleurs que dans la partie discussion de leurs écritures aucune autre date de référence. Il récuse le moyen tiré d'une intention dolosive dans le classement de la parcelle, en faisant valoir -à titre principal : que ce moyen est irrecevable, . car la prétention n'est pas reprise dans le dispositif des conclusions adverses . car lui-même n'est pas l'auteur du classement dont il est tiré argument, et n'a donc pas la qualité requise pour se voir imputer ce grief -à titre subsidiaire : qu'il est sans pertinence, faisant observer que le transport sur les lieux a confirmé qu'il s'agit d'un terrain en nature de terre agricole, desservi par aucun des réseaux exigés par l'article L.322-3 du code de l'expropriation. Il tient pour irrecevables les demandes subsidiaires et infiniment subsidiaires, et les nouvelles pièces, transmises par les appelants plus de trois mois après la date de leur déclaration d'appel. Subsidiairement, il conteste la pertinence des pièces produites au motif qu'il s'agit de mutations portant sur des biens bénéficiant d'un permis de construire purgé de tout recours. Il déclare tenir pour factice la promesse de vente conclue par les consorts [I] le 26 septembre 2020 avec la société Promeo, aux motifs qu'il s'agit d'un acte sous-seing-privé, et non enregistré, et qu'aucune contrepartie financière n'est stipulée pour l'immobilisation du bien au profit du promoteur. Il observe que le promoteur n'a pas promis d'acheter. Il affirme que les prétentions des appelants sont irrecevables car fondées sur des termes de comparaison pour lesquels aucune référence de publication d'acte ni de zonage n'a été fournie. Il dénie en tout état de cause toute pertinence aux termes de comparaison invoqués. Il récuse la méthode du 'compte à rebours' invoquée par les appelants. Il conclut pareillement à l'irrecevabilité des propositions du commissaire du gouvernement faute pour celui-ci de produire les actes et les références de publication complètes des mutations qu'il cite comme termes de comparaison. Il conteste subsidiairement la pertinence des termes retenus. Il réaffirme la pertinence des termes que lui-même invoque et qui ont été retenus par le premier juge, en maintenant que les communes de l'agglomération dont ils proviennent sont comparables à [Localité 31]. Il défend un abattement de 50% et non de 20% comme prôné par le commissaire du gouvernement. Le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer l'indemnité de dépossession à 966.400 euros. Il approuve la fixation de la date de référence. Il observe que le bien est classé en zone 2AU du PLU, qui est une zone inconstructible, dont l'ouverture à l'urbanisation suppose préalablement la mise en oeuvre d'une procédure de modification ou de révision du PLUi. Il indique qu'il s'agit d'une parcelle en nature de terrain agricole qui n'est pas classée en zone agricole. Il considère exclue la qualité de terrain à bâtir revendiquée par les appelants, y compris au regard de la capacité des réseaux. Il retient que la localisation du bien à proximité immédiate du futur [Adresse 33] engendre d'importantes nuisances sonores. Il conteste la pertinence des termes de comparaison invoqués par les expropriés en objectant qu'ils persistent à se référer à des biens non comparables tant physiquement que juridiquement, et il ajoute que les valeurs citées sont faussement retenues TTC alors que les prix de cessions s'entendent hors taxes. Il indique que les ventes de terrains en zone 2AU sur le périmètre de la communauté d'agglomération sont tout simplement inexistantes, et explique avoir procédé à une étude du marché au sein de la communauté d'agglomération dans un périmètre de 10 kilomètres en zone 1AU du PLUi en vigueur et en zone AU des PLU en vigueur lors des cessions. Il en infère que trois termes sont pertinents, ceux n°4 et 5 de sa première étude et le terme n°2 de la plus récente, allant jusqu'en 2022, qui dégagent une moyenne de 104,11 euros du m². Il prône d'y appliquer un abattement de 20% pour tenir compte du zonage du PLUi ne permettant pas de construction immédiate. MOTIFS DE LA DÉCISION : * sur la recevabilité de l'appel Selon l'article R.311-30, alinéa 1, du code de l'expropriation, la notification des jugements et arrêts aux parties et au commissaire du gouvernement se fait conformément aux dispositions de l'articles 675 à 682 du code de procédure civile. Aux termes de l'article 677 du code de procédure civile, les jugements sont notifiés aux parties elles-mêmes. Le délai d'appel ne court pas lorsque le jugement fixant l'indemnité d'expropriation n'a pas été notifié par voie de signification (cf Cass. Civ. 3° 17.06.2009 P n°08-11930). Il n'est justifié en l'espèce d'aucune signification du jugement, de sorte que le délai d'appel doit être regardé comme n'ayant point couru. L'appel du jugement du 13 avril 2022 formé le 25 mai 2022 est donc recevable. * sur l'appel incident et la recevabilité des conclusions du commissaire du gouvernement En ce que le commissaire du gouvernement demande à la cour fixer l'indemnité de dépossession à 966.400 euros alors que le juge de l'expropriation l'a fixée à 290.075 euros en première instance, il forme assurément appel incident. Partie à l'instance, il a qualité pour le faire. L'EPF de Nouvelle Aquitaine soutient au visa des articles 542 et 954 du code de procédure civile que l'objet du litige étant déterminé par les prétentions des parties, et la cour ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif, elle n'est saisie par le commissaire du gouvernement d'aucune demande d'infirmation ou d'annulation du jugement et ne peut donc que le confirmer à son égard. Il est exact que le commissaire du gouvernement ne demande pas à la cour dans le dispositif de ses conclusions de réformer ou d'annuler le jugement déféré. La règle invoquée par l'EPF de Nouvelle Aquitaine est qualifiée par la Cour de cassation d''interprétation nouvelle de dispositions textuelles au regard de la réforme de la procédure d'appel avec représentation obligatoire', instaurant 'une charge procédurale nouvelle' (cf Cass. 2° civ. 30.09.2021 P n°20-15674). Son application au commissaire du gouvernement se heurte au constat qu'en vertu des articles R.311-9 et R.311-24 du code de l'expropriation, celui-ci n'est, en appel comme en première instance, pas tenu de constituer avocat, de sorte qu'à son égard, la procédure n'est pas celle avec représentation obligatoire. En outre, les dispositions de l'article 954 du code de procédure civile ne sont pas applicables à la procédure de fixation des indemnités d'expropriation, régie par les dispositions spécifiques de l'article R.311-26 du code de l'expropriation. Selon l'article R.311-26, alinéa 2, du code de l'expropriation, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. Selon l'article R.311-26, alinéa 4, le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Si le commissaire du gouvernement a transmis au greffe ses conclusions dans les trois mois de la notification des conclusions des appelants, il n'a pas transmis dans ce même délai de rigueur - ni d'ailleurs postérieurement à l'expiration de ce délai- les documents sur lesquels il entendait fonder son évaluation, ni plus généralement aucune pièce, se bornant, en contradiction avec l'obligation mise à sa charge par ce texte, d'indiquer en conclusion de ses écritures d'appel qu'il tiendrait à disposition lors de l'audience les actes cités et les termes de comparaison de la première et de la seconde étude de marché. Il en résulte, comme le soutient l'EPF de Nouvelle Aquitaine, d'une part, que l'appel incident formé par le commissaire du gouvernement est caduc, et d'autre part que ses conclusions tant initiale que complétives sont irrecevables. * sur la recevabilité des demandes subsidiaires des appelants Par application de l'article R.311-26 du code de l'expropriation, l'appelant est irrecevable à former une demande nouvelle dans un mémoire complémentaire déposé plus de trois mois à dater de sa déclaration d'appel (ainsi Cass. Civ. 3° 23.09.2020 P n°19-20633). Seules sont recevables passé ce délai, les conclusions complémentaires qui, sans contenir de demande nouvelle, contiennent uniquement des éléments complémentaires en réplique aux conclusions de l'autre partie ou du commissaire du gouvernement. Les conclusions n°2 déposées par les consorts [I] l'ont été le 12 janvier 2023 soit plus de trois mois après leur déclaration d'appel. Alors qu'ils ne sollicitaient dans leurs premières conclusions, recevables, qu'une fixation de l'indemnité à 2.436.630 euros sur la base de 210euros du m², les appelants, tout en maintenant cette prétention à titre principal, ont demandé à la cour dans leurs dernières conclusions de fixer le prix d'aliénation à titre subsidiaire à 1.207.988,33 euros sur la base de 104,11 euros du m², et à titre infiniment subsidiaire à 966.413,88 euros sur la base de 83,29 euros du m². Ces demandes ne constituent pas de simples éléments complémentaires apportés en réplique. Même formulées à titre simplement subsidiaire, et pour des sommes inférieures à celle sollicitée dans leurs premières conclusions, elles constituent des demandes nouvelles, puisque jamais formulées précédemment, et elles sont fondées sur des moyens spécifiques déterminant des modes d'évaluation alternatifs à celui prôné dans les premières écritures. Les moyens nouveaux et éléments de preuve déposés après l'expiration du délai légal sont irrecevables (cf Cass. Civ 3° 08.06.2010 P n°09-10461 ; 05/11/2008 P n°07-16411). Les moyens nouveaux tirés par les appelants dans ces conclusions n°2 de la position du commissaire du gouvernement, et les pièces -n°11 et 12- transmises avec ces conclusions, qui constituent des éléments de preuve nouveau, sont ainsi pareillement irrecevables. Les conclusions n°2 et les pièces n°11 et 12 des consorts [I] sont ainsi irrecevables. * sur le fond ¿ Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, la parcelle préemptée est située au Nord-Est de la commune d'[Localité 31] ; elle est en nature de terre agricole ; libre d'exploitation ; d'une superficie de 11.603 m² ; de forme carrée prolongée par une bande sur sa face Nord ; desservie par la [Adresse 44]. ¿ S'agissant de la date de référence, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu comme date de référence pour apprécier l'usage effectif du bien le 19 décembre 2019. Ils n'indiquent pas la date qu'ils voudraient voir retenue. En application de l'article L.213-6 du code de l'urbanisme, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence est celle prévue à l'article L.213-4 a), à savoir la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Le premier juge a pertinemment retenu que cette se situait au 19 décembre 2019, date à laquelle a été approuvé le plan local d'urbanisme intercommunal (PLUi) en vigueur sur la commune d'[Localité 31] au jour d'exercice du droit de préemption par l'EPF Nouvelle Aquitaine. ¿ S'agissant des données d'urbanisme, la parcelle est située en zone 2AU du plan local d'urbanisme intercommunal de la commune d'[Localité 31]. Il s'agit d'une zone d'espaces naturels ou agricoles destinés à recevoir une urbanisation à long terme et dont le projet n'est pas encore défini, où les équipements en périphérie immédiate n'ont pas la capacité suffisante pour accueillir de nouvelles constructions. Elle est inconstructible jusqu'à ce qu'une modification ou révision du PLUi permette son ouverture à l'urbanisation. ¿ S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose : Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L.322-3 à L.322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4 un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L.121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L.311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modification des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.. Les consorts [I] demandent à la cour dans leurs conclusions, recevables, transmises le 28 juillet 2022, d'écarter les restrictions du droit à construire qu'induit le classement de leur parcelle au motif que ces restrictions révéleraient de la part de l'expropriant une intention dolosive. L'EPF Nouvelle Aquitaine argue à tort d'irrecevabilité cette objection aux motifs * que c'est la communauté d'agglomération de [Localité 3] et non lui-même qui a adopté le PLUi incriminé, ce qui ne constitue pas une fin de non-recevoir mais met en cause la pertinence de la contestation * que la prétention est nouvelle en cause d'appel et comme telle irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile, alors qu'elle vise à faire écarter les prétentions adverses, au sens dudit article 564, et qu'elle tend aux mêmes fins que celles soumises au juge de l'expropriation en première instance au sens de l'article 565 savoir évaluer le bien préempté comme un terrain constructible * que la mise à l'écart du zonage pour cause d'intention dolosive n'est pas exprimée dans le dispositif des conclusions des appelants comme requis par l'article 954 du code de procédure civile, alors qu'il est de jurisprudence assurée que les dispositions de l'article 954 ne s'appliquent pas à la procédure en fixation des indemnités d'expropriation, laquelle est régie par celles, spécifiques, de l'article R.311-29 du code de l'expropriation, anciennement R.13-49 (ainsi Cass. Civ. 3° 23.01.2002 P n°01-70002), étant ajouté que l'invocation d'une intention dolosive de l'expropriant constitue non une prétention au sens dudit article 954 mais un moyen qui, comme tel, n'aurait pas en tout état de cause dû figurer dans le dispositif des conclusions pour que la cour doive statuer sur son mérite. Pour autant, cette contestation n'est pas fondée. Le bien fait l'objet d'une préemption consécutive à une déclaration d'intention d'aliéner et non d'une expropriation. Sous couvert d'une critique des restrictions au droit de construire sur leur parcelle, les consorts [I] contestent en réalité comme le fait valoir l'intimé le zonage même de cette parcelle, lequel a été déterminé par un PLUi qui émane de la communauté d'agglomération de [Localité 3] et non pas de l'EPF Nouvelle Aquitaine. Il n'est, par ailleurs, ni justifié ni seulement même fait état, d'une collusion frauduleuse entre les deux entités, et rien n'établit que l'EPF Nouvelle Aquitaine ait participé en quoi que ce soit à l'élaboration et à l'adoption de ce PLUi. L'EPF Nouvelle Aquitaine fait en outre observer sans être contredit que le zonage dénoncé par les expropriés est inchangé depuis une quinzaine d'années. Il convient donc dans l'évaluation de l'indemnité de préemption, de tenir compte des servitudes et restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation du bien à la date considérée. À cette date, la parcelle, classée en zone 2AU du PLUi, est inconstructible. Le premier juge a dit à bon droit qu'il n'y avait pas lieu de l'évaluer comme un terrain à bâtir. ¿ S'agissant du caractère privilégié de la parcelle, subsidiairement invoqué par les consorts [I], il est expressément admis par l'EPF Nouvelle Aquitaine (cf page 10 de ses conclusions récapitulatives) Cette notion de terrain en situation privilégiée s'applique à un terrain exproprié ou préempté auquel est refusée la qualification de terrain à bâtir mais qui présente une plus-value par rapport à un terrain agricole standard, en raison de son emplacement privilégié (cf Cass. Civ. 3° 23.09.2020 P n°19-20431 ou 06.11.2012 P n°11-23952). Tel est assurément le cas du bien litigieux, dont il ressort du procès-verbal de transport, et des productions, qu'il a la nature d'un terrain agricole mais qu'à la date de référence, il était situé dans une zone d'urbanisation future (2AU), en pleine agglomération rochelaise, en face et à proximité immédiate d'un lotissement, à quelques kilomètres du centre-ville de [Localité 3] et des plages, et qu'il est desservi par la [Adresse 44], tous éléments concourant à lui conférer une évidente plus-value par rapport à un terrain agricole standard. ¿ S'agissant de la méthode d'évaluation, la loi n'en prescrit aucune, et elle est librement définie. La méthode du 'compte à rebours' dite aussi 'bilan promoteur/aménageur' préconisée par les consorts [I], ne saurait être retenue pour fixer l'indemnité, puisqu'elle repose sur la prise en compte de la vocation future du bien, ce qui est contraire aux principes gouvernant l'estimation des biens expropriés, définis à l'article L.322-2 du code de l'expropriation. Le premier juge a pertinemment retenu la méthode dite 'par comparaison', consistant à fixer la valeur vénale du bien exproprié à partir de l'étude objective des ventes de biens soit similaires, soit du moins comparables, au bien exproprié, tels qu'elle ressort des mutations d'immeubles enregistrées sur le marché local. Il n'y a pas lieu de prendre en considération la promesse de vente signée le 26 septembre 2020 entre les consorts [I] et un promoteur, qui est une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle ledit promoteur ne s'engage pas à acquérir le bien, et qui a été formalisée par acte sous-seing-privé non enregistré. Les consorts [I] ne sont pas non plus fondés à arguer des perspectives de constructibilité future de leur parcelle. Il ressort des productions et des écritures, et il est constant aux débats, qu'aucune des parties à l'instance n'a été en mesure de citer le moindre terme de comparaison sur la commune d'[Localité 31]. Dans ses conclusions de première instance du 5 octobre 2021, qui figurent au dossier de la cour conformément à ce que prévoit l'article 968 du code de procédure civile, et que l'EPF Nouvelle Aquitaine produit au demeurant sous pièce n°17 en cause d'appel, le commissaire du gouvernement expliquait que les ventes de terrains en zone 2AU étaient inexistantes sur le périmètre de la communauté d'agglomération dans la mesure où de tels terrains ne seront constructibles qu'après une modification ou révision du PLUi, une fois que les terrains constructibles en zone 1AU seront épuisés. Les mutations citées par les consorts [I] portant sur des terrains à bâtir ou des parcelles viabilisées, elles ne constituent pas des termes de comparaison pertinents. Tel est le cas .de la parcelle vendue le 18 août 2016 sise à [Localité 36] cadastrée section AC n°[Cadastre 24], classée en zone UE du PLU alors en vigueur, et située au sein d'un lotissement et viabilisée .de la parcelle vendue le 22 novembre 2019 sise à [Localité 36] cadastrée section AC n°[Cadastre 20], classée en zone UE du PLU alors en vigueur, et située au sein d'un lotissement et viabilisée .de la parcelle vendue le 6 mars 2019 sise à [Localité 36] cadastrée section AC n°[Cadastre 19], classée en zone UE du PLU alors en vigueur, et située au sein d'un lotissement et viabilisée .des parcelles vendues le 4 octobre 2018 sises à [Localité 42] cadastrées section AM n°[Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16], classées en zone UB du PLU alors en vigueur, et qui sont situées en centre-ville et supportent un ensemble immobilier à usage d'habitation divisé en plusieurs logements, .d'une parcelle vendue le 14 octobre 2016 sise à [Localité 42] cadastrée section AN n°[Cadastre 18], classée en zone AUH du PLU, que les appelants qualifient eux-mêmes de terrain à bâtir et qui était située au sein d'un lotissement .d'une parcelle vendue le 19 mai 2020 sise à [Localité 42] cadastrée section AN n°[Cadastre 17], classée en zone AUH du PLU, située au sein de ce même lotissement .d'une parcelle vendue le 6 décembre 2019 sise à [Localité 42] cadastrée section AN n°[Cadastre 21], classée en zone AUH du PLU, située au sein de ce même lotissement. S'agissant des deux autres termes de comparaison cités par les appelants, savoir une parcelle vendue le 28 juin 2017 sise à [Localité 3] cadastrée section AX n°[Cadastre 6] et une parcelle vendue le 12 décembre 2017 sise à [Localité 36] cadastrée ZB n°[Cadastre 22], les actes de mutation ne sont pas produits, ce qui ne permet pas de déterminer les caractéristiques des biens considérés non plus que les modalités de la transaction, et l'EPF Nouvelle Aquitaine n'est pas contredit en son affirmation qu'il s'agit de terrains situés le premier en zone UD2 et le second en zone 1AUO-2. Le terrain classé UD n'est pas comparable à la parcelle litigieuse. Celui classé en zone 1AU ne constitue pas non plus un terme de comparaison pertinent, en ce que la commune de [Localité 36], si elle fait partie comme [Localité 31] de l'agglomération rochelaise, ne bénéficie pas contrairement à celle-ci d'une desserte routière permettant d'accéder rapidement aux différentes zones d'activité de la communauté d'agglomération de [Localité 3] et à la commune de La Rochelle. Parmi les mutations qu'avait citées l'EPF Nouvelle Aquitaine, et que celui-ci reprend en cause d'appel, le premier juge a écarté à raison .la vente du 1er mars 2021 qui porte sur un bien situé à [Localité 45], commune nettement moins privilégiée qu'[Localité 31] pour ce qui est de l'accessibilité aux zones d'activités et aux zones commerciales de l'agglomération rochelaise .la vente du 12 février 2020 qui porte sur un bien situé à [Localité 39], commune dont pareillement les caractéristiques diffèrent sensiblement de celles d'[Localité 31]. Il retient comme constitutifs de termes de comparaison pertinents deux mutations citées par l'EPF Nouvelle Aquitaine portant respectivement sur un terrain sis à [Localité 35] vendu le 24 juillet 2018 audit EPF Nouvelle Aquitaine et sur un terrain sis à [Localité 34] vendu le 25 juillet 2019 à la commune. Le jugement ne cite pas le zonage de ces biens, dont la cour n'a pas trouvé mention dans les actes de mutations produits par l'intimé (ses pièces n°7 et 8 d'appel). L'EPF Nouvelle Aquitaine indique dans ses conclusions qu'ils sont l'un et l'autre situés en zone 1AUO. Le juge de l'expropriation a écarté l'intégralité des termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement au motif qu'ils étaient situés en zone 1AU et non pas en zone 2AU comme la parcelle préemptée, alors même que le commissaire du gouvernement avait expliqué sans réfutation qu'il n'existait tout simplement aucune mutation de bien située en zone 2AU dans toute la communauté d'agglomération et que les termes de comparaison à rechercher selon la méthode adoptée ne pouvaient donc être tirés que de mutations de terrains situés dans la zone 1AU, la plus ressemblante à la zone 2AU. Il ne pouvait donc sans contradiction retenir ensuite comme pertinentes des comparaisons tirées de mutations de biens situés en zone 1AU citées par le préempteur. Au surplus, alors que les termes de comparaison mis en avant par les consorts [I] avaient, à bon droit, été écartés au motif qu'il s'agissait de terrains à bâtir, il se lit dans l'acte de mutation du bien sis à [Localité 34] invoqué par l'EPF Nouvelle Aquitaine, et retenu, qu'il s'agit d'une 'parcelle de terrain à lotir' (page 3 de l'acte) et d'un 'terrain à bâtir au sens de l'article 257 I-2 1° du code général des impôts' (cf page 7). Il n'est, en outre, pas certain que le prix auquel se négocient des ventes conclues avec des particuliers par la commune ou l'établissement public foncier reflète bien l'état du marché. Peuvent être pris en considération en cause d'appel les éléments contenus dans les conclusions de première instance du commissaire du gouvernement du 5 octobre 2021, qui ainsi qu'il a été dit font partie du dossier de la cour conformément à ce que prévoit l'article 968 du code de procédure civile, et que l'EPF Nouvelle Aquitaine produit devant la cour sous pièce n°17. Ces éléments sont d'ailleurs discutés devant la cour par les appelants comme par l'intimé. Ces conclusions relatent, interprètent et commentent une étude de marché conduite par le commissaire du gouvernement, références à l'appui, sur des mutations récentes de terrains enregistrées au sein de la communauté d'agglomération de [Localité 3] dans un périmètre d'une dizaine de kilomètres de la parcelle litigieuse AR n°[Cadastre 27] et classés soit en zone 1AU du PLUi en vigueur actuellement soit en zone AU des PLU en vigueur lors des cessions. Cette étude recense huit mutations intervenues entre 2017 et 2020 sur de grandes parcelles situées en zone 1AU. Le commissaire du gouvernement considérait de façon convaincante que quatre de ces biens ne constituaient pas des termes de comparaison pertinents du fait que contrairement à la parcelle préemptée, leur desserte routière ne permet pas d'accéder rapidement aux différentes zones d'activité de la communauté d'agglomération de [Localité 3] et à la commune de La Rochelle. Les quatre qu'il estime constituer des termes pertinents de comparaison correspondent à *une parcelle de 6.650 m² sise à [Localité 43] vendue le 15 mai 2020 pour 880.000 euros, soit 132,33 euros HT du m² *une parcelle de 8.540 m² sise à [Localité 43] vendue le 15 mai 2020 au prix de 1.281.000 euros, soit 150 euros HT du m² *une parcelle de 33.456 m² sise à [Localité 30] vendue le 1er octobre 2018 au prix de 303.500 euros, soit 68,26 euros du m² *une parcelle de 4.922 m² sise à [Localité 35] vendue le 18 décembre 2019 au prix de 303.500 euros, soit 61,66 euros du m². Le prix moyen de ces mutations dégage une valeur de (132,33 + 150 + 68,26 + 61,66) / 4 = 103,07 euros du m² HT. Pour tenir compte de ce que le zonage de la parcelle AR n°[Cadastre 27] préemptée ne permet pas de construire sans modification préalable, un abattement sur cette moyenne se justifie, et le commissaire du gouvernement prônait de façon convaincante de le fixer à 20%, ce qui ramène le prix moyen de 103,07 à 82,46 euros. L'EPF Nouvelle Aquitaine fait valoir qu'il existe des nuances entre les zones 1AUV et 1AUO dans lesquelles sont respectivement situés plusieurs termes, mais ces différences se reflètent dans les écarts de prix au m² entre les quatre termes considérés, et elles sont ainsi prises en compte, sans qu'il faille écarter comme non pertinentes certaines de ces mutations, qui portent sur des biens réellement comparables à la parcelle préemptée. Il prône aussi un abattement très important pour tenir compte du caractère inconstructible de la zone 2AU dans laquelle est situé le bien préempté, en faisant état des complications et incertitudes inhérente à sa future ouverture à l'urbanisation, mais ces circonstances ne sont pas telles qu'il les présente, et le taux de 20% en rend correctement compte. Il échet dans ces conditions, par infirmation du jugement déféré, de fixer le prix à payer par le préempteur à la somme de (82,46 x 11.603) = 956.783 euros, arrondi à 956.800 euros. ¿ S'agissant des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement a pertinemment mis les dépens à la charge du préempteur. Les appelants obtiennent devant la cour un prix sensiblement supérieur à celui fixé en première instance. L'EPF Nouvelle Aquitaine doit être regardé comme succombant en cause d'appel et supportera donc les dépens d'appel. Il versera aux consorts [I], ensemble, une indemnité de procédure de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort DIT recevable l'appel des consorts [I] PRONONCE la caducité de l'appel incident formé par le commissaire du gouvernement DÉCLARE irrecevables les conclusions et les pièces transmises en appel par le commissaire du gouvernement DÉCLARE irrecevables les conclusions n°2 et les pièces n°11 et 12 transmises en cause d'appel par les consorts [I] CONFIRME le jugement entrepris, rendu le 13 avril 2022 par la juridiction de l'expropriation de la Charente maritime en ce qu'il retient comme date de référence pour apprécier l'usage effectif du bien préempté le 19 décembre 2019 et en ce qu'il laisse les dépens à la charge de l'EPF Nouvelle Aquitaine L'INFIRME pour le surplus statuant à nouveau de ces chefs : FIXE à 956.800 euros (NEUF CENT CINQUANTE SIX MILLE HUIT CENTS EUROS) le prix dû aux consorts [I] par l'EPF Nouvelle Aquitaine au titre de sa préemption de leur parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 27] sise [Adresse 38]' à [Localité 31] (Charente maritime) DÉBOUTE les parties de leurs prétentions autres ou contraires CONDAMNE l'EPF Nouvelle Aquitaine aux dépens d'appel CONDAMNE l'EPF Nouvelle Aquitaine à payer aux consorts [E] [I] divorcée [S], [T] [C], [Z] [I], [X] [I] divorcée [Y] et [D] [I], ensemble, une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,