Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/04831 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZMFH
Minute : 24/825
Association AURORE
Représentant : Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191
C/
Madame [L] [K]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 septembre 2024 ;
Par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 17 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Association AURORE,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Alexia DROUX, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [L] [K],
demeurant Résidence sociale “[8]”
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparante, ni représentée
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, l'association AURORE a mis à disposition de Madame [L] [K] un logement situé Résidence sociale "[8]", [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée d'un mois, renouvelable dans la limite de 24 mois, pour une redevance de 424,74 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2023, l'association AURORE a fait signifier à Madame [L] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 424,74 euros en principal, au titre des redevances impayées au 13 novembre 2023, et de justifier de l'assurance du logement.
Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, l'association AURORE a fait assigner Madame [L] [K] aux fins de :
déclarer l'association AURORE recevable et bien fondée en ses demandes,à titre principal,constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaireprononcer la résiliation judiciaire de la convention d'occupation du 1er juillet 2022,en tout état de cause,condamner Madame [L] [K] à libérer les lieux,autoriser l'association AURORE à procéder à son expulsion ainsi que tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est,condamner Madame [L] [K] à payer la somme de 1377,95 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayées au 14 février 2024, janvier inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023,condamner Madame [L] [K] à verser une indemnité d'occupation mensuelle de 450 euros, jusqu’à libération des lieux,la condamner au paiement d’une indemnité de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,rappeler que l'exécution provisoire est de droit.
À l'audience du 17 juin 2024, l'association AURORE, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 2037,65 euros arrêtée au 5 juin 2024, échéance de mai incluse.
L'association AURORE rappelle que le contrat conclu concerne un logement situé dans une résidence sociale, soit un logement foyer exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient, au visa des articles L633-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1103 et suivants, 1741 et suivants et 1224 et suivants du code civil, que Madame [L] [K] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 décembre 2023, si bien que la clause résolutoire est acquise. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des redevances constitue un manquement de l’occupante à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du contrat en application des articles 1224 et suivants du code civil.
Madame [L] [K], régulièrement assignée, à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile ne comparait pas et n'est pas représentée.
L'affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En l'espèce, Madame [L] [K] assignée, à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
Sur les demandes principales :
Sur la loi applicable aux contrats :
Aux termes de l’article 2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions d'ordre public de cette loi ne sont pas applicables aux logements foyers, à l'exception de deux premiers alinéas de l'article 6 et de l'article 20-1.
Aux termes de l'article L632-3 du code de la construction et de l'habitation, les dispositions des articles L632-1 et suivants de ce code, relatives aux locations meublées, ne sont pas applicables aux logements foyer.
Selon l’article L633-1 du même code, un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et locaux communs affectés à la vie collective. Il accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées. Le logement-foyer dénommé "résidence sociale" est destiné aux personnes ou familles mentionnées au II de l’article L 301-1.
En l'espèce, il ressort des documents produits, notamment du contrat liant les parties, que la mise à disposition s'inscrit dans un dispositif de résidence sociale, selon convention conclue avec l’État et que les logements sont des logements foyers. Dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l'article L632-1 du code ne sont pas applicables au contrat de résidence signé entre l’association AURORE et Madame [L] [K].
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :
Aux termes de l'article L633-2 du code de la construction et de l'habitation la résiliation du contrat peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.
Selon l'article R633-3 du même code, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. Ce texte prévoit que la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.
Selon les articles 1224 et 1225 du code civil, la résolution du contrat peut résulter de l'application d'une clause résolutoire, qui précise les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution, et est subordonnée à une mise demeure infructueuse, mentionnant expressément la clause résolutoire, s'il n'a pas été prévu que la résolution résulterait du seul fait de l’inexécution.
En l'espèce, l'article 11 du contrat de résidence du 1er juillet 2022 prévoit que l’association AURORE peut résilier le contrat, notamment en cas de non-paiement à l’échéance de trois termes consécutifs de la redevance mensuelle, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.
Par ailleurs, selon l'article 4 du contrat de résidence le résident doit payer la redevance au terme convenu, ainsi que les éventuelles prestations annexes.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 décembre 2023 vise la clause résolutoire.
Le commandement porte sur des redevances dues depuis plus de trois échéances consécutives.
Si l’acte mentionne un solde dû de 424,74 euros au 13 novembre 2023, le décompte qui y est annexé mentionne 1311,23 euros, la somme de 424,74 euros correspondant au dépôt de garantie.
Il ressort des pièces communiquées que Madame [L] [K] n'a pas payé les redevances dues, seule la somme de 16,39 euros ayant été réglée.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 13 février à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du contrat conclu le 1er juillet 2022 à compter du 14 février 2024.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [L] [K] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du contrat, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Il y a lieu de la fixer au montant de la redevance due si le contrat s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice, que l'occupante devra payer, à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande en paiement des redevances et indemnités d'occupation :
Selon l'article 1103 du code civil, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Aux termes de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, conformément à l'article 4 du contrat, l'occupant est tenu de s’acquitter d'une redevance mensuelle et charges, en contrepartie de la mise à disposition du logement. Le montant de cette redevance est fixé à 424,74 euros selon contrat.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat signé le 1er juillet 2022, du commandement de payer délivré le 13 décembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 5 juin 2024 que l'association AURORE rapporte la preuve de l'arriéré de redevances et indemnités d’occupation.
En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [K] à payer à l'association AURORE la somme de 2037,65 euros, au titre des sommes dues au 5 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 31 mai 2024 sur la somme de 1377,95 euros et du présent jugement sur le surplus.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [K] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l'association AURORE les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [L] [K] à payer à l'association AURORE la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat conclu le 1er juillet 2022 entre l'association AURORE d'une part, et Madame [L] [K] d'autre part, concernant les locaux situés Résidence sociale "[8]", [Adresse 3] à [Localité 6], sont réunies à la date du 14 février 2024,
CONSTATE la résiliation du contrat à compter de cette date,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [L] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [L] [K] à compter du 14 février 2024, date de la résiliation du contrat, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à l'association AURORE la somme de 2037,65 euros au titre des redevances, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 5 juin 2024 échéance de mai incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 31 mai 2024 sur la somme de 1377,95 euros et du présent jugement sur le surplus,
CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à l'association AURORE l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 6 juin 2024, échéance de juin, et jusqu'à complète libération des lieux,
CONDAMNE Madame [L] [K] à payer à l'association AURORE la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [L] [K] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE l'association AURORE de ses autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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