Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 24/02777

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [I] [F] [M] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Marie-Laure PINTO Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITA N° MINUTE : 3/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [S] [R] demeurant [Adresse 4] - [Localité 1] représenté par Maître Marie-Laure PINTO du Cabinet Raymond FA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire B0320 DÉFENDERESSE Madame [I] [F] [M] demeurant anciennement [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 1] et nouvellement [Adresse 2] [Localité 3] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 13 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02777 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ITA EXPOSE DU LITIGE Par acte d’huissier du 22 février 2024, Monsieur [R] [S] a fait assigner Madame [F] [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé afin notamment que celui-ci : -constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location, - ordonne l’expulsion de Madame [F] [M] [I] ainsi que de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si nécessaire ; - dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ; - condamne Madame [F] [M] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 17.470,26 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au terme du mois d’avril inclus, -condamne Madame [F] [M] [I] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle de 1.804,61 euros, et ce jusqu’à la liberation effective des lieux, -à titre subsidiaire, constate que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre indemnitaire, -en tout état de cause, condamne Madame [F] [M] [I] au versement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Lors de l’audience, Monsieur [R] [S], représenté par son avocat, a indiqué que les loyers n’avaient pas été réglés de manière régulière pendant plusieurs mois. Il a précisé que la défenderesse avait finalement quitté les lieux le 28 février 2024. Monsieur [R] [S] a expliqué que compte tenu de ce depart des lieux, il entendait se désister de sa demande d’expulsion et qu’il entendait limiter sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 12.491,81 euros. Il a par ailleurs demandé d’être autorisé à conserver le dépôt de garantie. Madame [F] [M] [I], citée à personne, n’a pas comparu. MOTIFS DE LA DECISION Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, Vu le contrat de location meublée conclu en date du 16 mars 2017, portant sur le logement situé [Adresse 4] [Localité 1], Vu le commandement de payer en date du 9 octobre 2023 portant sur une somme en principal de 5.826,60 euros, Vu la notification de l’assignation au Préfet le 23 février 2024, Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que : « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. » L’article 24 V indique pour sa part : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. » L’article 24 VII précise : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 9 octobre 2023, pour la somme en principal de 5.826,60 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de six semaines. Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi. En l’espèce, le bail a été conclu à effet du 21 mars 2017 et s’est renouvelé pour la dernière fois le 21 mars 2023. Dès lors, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 ne lui étaient pas applicables à la date de délivrance du commandement de payer le 9 octobre 2023. Madame [F] [M] [I] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois. Il y a lieu, en conséquence, de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire. Il convient en outre de constater le désistement de Monsieur [R] [S] de sa demande d’expulsion suite à la libération des lieux. Il est par ailleurs légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 9 décembre 2023 (date de la résiliation du bail) et jusqu’au 28 février 2024. Sur la demande en paiement de la dette de loyer : Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Madame [F] [M] [I] reste redevable de la somme de 12.102,61 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 28 février 2024, après déduction des frais indûment imputés à la locataire. Dès lors, Madame [F] [M] [I] sera condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif. Sur la demande de conservation du dépôt : La demande présentée par Monsieur [R] [S] tendant à se voir autorisé à conserver le dépôt de garantie excède les pouvoirs du juge des référés. Monsieur [R] [S] sera donc renvoyé à mieux se pourvoir sur ce point. Sur les frais et dépens: L’équité commande de condamner Madame [F] [M] [I] au paiement à Monsieur [R] [S] de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code deprocédure civile. Madame [F] [M] [I], partie perdante, sera condamnée aux dépens. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe, CONSTATONS le désistement de Monsieur [R] [S] de sa demande d’expulsion ; CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de location meublée en date du 16 mars 2017, portant sur le logement situé [Adresse 4] [Localité 1], est acquise par Monsieur [R] [S] depuis le 9 décembre 2023 ; CONDAMNONS Madame [F] [M] [I] au paiement à Monsieur [R] [S] d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges à compter du 9 décembre 2023 et jusqu’au 28 février 2024 ; CONDAMNONS Madame [F] [M] [I] à payer à Monsieur [R] [S] la somme provisionnelle de 12.102,61 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 28 février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; RENVOYONS Monsieur [R] [S] à mieux se pourvoir concernant sa demande de conservation du dépôt de garantie ; RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples et contraires ; CONDAMNONS Madame [F] [M] [I] à payer à Monsieur [R] [S] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procedure civile ; CONDAMNONS Madame [F] [M] [I] aux entiers dépens ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit. AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités. LE GREFFIER LE PRESIDENT