Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Elisabeth WEILLER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Xavier MARTINEZ
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/06527 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KA4
N° MINUTE :
3
JUGEMENT
rendu le 29 janvier 2025
DEMANDERESSE
S.A. IMMOBILIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128
DÉFENDEUR
Monsieur [W] [P], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #216
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection
assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 29 janvier 2025 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 29 janvier 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/06527 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5KA4
FAITS ET PROCEDURE
Par contrat du 11 février 2014, la S.A IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [W] [P] et Mme [K] [P] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].
Les échéances de loyer et de charges n'étant pas régulièrement payées et malgré plusieurs courriers recommandés, un commandement de payer en date du 16 janvier 2023 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [W] [P] pour paiement sous deux mois d'un arriéré de 6927, 72 euros en principal.
Suite à mise en demeure de justifier de l'occupation du logement, il a été constaté que le logement était vide par procès-verbal en date du 5 avril 2023.
Par ordonnance en date du 2 mai 2023, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la requête en l'absence de justificatif de mise en cause de Mme [K] [P].
La reprise des lieux a été effectuée par procès-verbal en date du 17 juillet 2024.
Par acte de commissaire de justice du 3 septembre 2024, La SA IMMOBILIERE 3F a assigné M. [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire de plein droit et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- constater que M. [W] [P] n'habite plus les lieux de façon effective, réelle et continue,
- ordonner l'expulsion sans délai de M. [W] [P] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier,
- ordonner le transport et la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble ou autre local de son choix aux frais, risques et péril du défendeur,
- condamner M. [W] [P] au paiement de l'arriéré de loyer et de charges courants de 31.758,62 €, dus au 31 mai 2024 inclus,
- condamner M. [W] [P] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges majoré de 30% ou subsidiairement, égal au montant du loyer, et ce, depuis la date de résiliation du bail jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire avec remise des clés,
- condamner M. [W] [P] au paiement d'une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens.
L'assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de PARIS le 6 septembre 2024.
A l'audience du 15 novembre 2024, La SA IMMOBILIERE 3F s'est référée à ses écritures en produisant un nouveau décompte réactualisant sa demande à 32.826, 78 €.
La SA IMMOBILIERE 3F produit le reçu le 18 juin 2022, par lequel Mme [K] [P] a donné congé avec effet à un mois.
Elle fait état de la mauvaise foi du locataire qui n'occupe plus les lieux à titre d'habitation principale, ce constituant un autre manquement à ses obligations, alors que de nombreuses personnes attendent un logement social.
La SA IMMOBILIERE 3F, qui ignorait tout du jugement de divorce qui ne lui est opposable qu'à compter de la transcription sur l'acte de naissance nonbstant le congé donné par Mme [K] [P], explique que M. [W] [P] n'a jamais donné congé alors qu'il n'avait pas le droit d'accéder au logement du fait de l'ordonnance de protection du 31/03/2020 et pendant la durée de celle-ci jusqu'au 22/11/2023, date à laquelle il aurait pu réintégrer les lieux ou donner congé.
La SA IMMOBILIERE 3F explique ne pas pouvoir reprendre un logement à défaut de congé des locataires et de transcription du jugement de divorce.
Elle indique n'avoir pas joint M. [W] [P] par ignorance de sa nouvelle adresse.
***
Dans ses conclusions en réponse, M. [W] [P] demande :
- le débouté des demandes de la SA IMMOBILIERE 3F,
- le constat que les lieux sont libres depuis le 18/07/2022 et libre de M. [P] depuis 2019,
Subsidiairement mettre en œuvre la responsabilité de la SA IMMOBILIERE 3F au regard de sa tardiveté dans l'exécution de la rupture du contrat de bail, et la condamner à payer la somme de 32826, 78 €.
Le conseil de M. [W] [P] a fait valoir la bonne foi de son client, qui, privé de tout contact avec sa famille, ignorait que le logement avait été abandonné par son ex-épouse. Il produit le jugement de divorce du 17/04/2023 indiquant que Mme [K] [P] résidait dans le logement qui lui avait été attribué par l'ordonnance de non conciliation du 29 mars 2021. Il fait valoir en revanche que le bailleur ne pouvait l'ignorer qui produit l'OP du 31/03/2020 communiquée par Mme [K] [P], mais aussi qui était au courant du départ effectif de celle-ci dès le 18 juin 2022 pour le 18 juillet suivant sans pour autant faire diligence, de même qu'après le PV du 05/04/2023 établissant que le logement était vide depuis des mois suite à une procédure diligentée tardivement, le 16/01/2023, et enfin qui a attendu le 17 juillet 2024 pour établir le PV de reprise sans réagir à l'ordonnance de rejet du 2 mai 2023.
Il indique dès lors ne rien devoir dès l'inoccupation du logement.
MOTIFS DE LA DECISION
I. Sur la recevabilité de la demande principale :
En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.
La SA IMMOBILIERE 3F justifie de la saisine de la CCAPEX le 19 janvier 2023 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de PARIS six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.
II. Sur la résiliation du bail et la demande en paiement de l'arriéré:
Le commandement de payer délivré le 16 janvier 2023 par la SA IMMOBILIERE 3F est régulier en la forme, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989.
M. [W] [P] n'a pas réglé la dette de 6927, 72 euros en principal dans les deux mois du commandement ni transmis une attestation d'assurance locative, ce pour quoi la SA IMMOBILIERE 3F demande en application de la clause précitée, de dire que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 17 mars 2023.
Cependant, suite à une sommation ayant donné lieu à PV de vaines recherches en date du 16 janvier 2023 d'avoir à justifier de l'occupation du logement, émise à l'attention du seul M. [W] [P] un procès-verbal établi le 05/04/2023 a ensuite établi que selon les voisins, " la femme (était) partie il y a vraiment longtemps ", évoquant 7 ou 8 mois - ce qui coïncide avec la date de congé donnée par Mme [K] [P] au bailleur dans son courrier du 18/06/2022.
De fait, les impayés ont commencé dès l'échéance de juillet 2022.
Par ordonnance du 2 mai 2023, le juge des contentieux de la protection a ensuite rejeté la requête en ordonnance de reprise du logement formulée par la SA IMMOBILIERE 3F , aux motifs d'une absence de mise en cause de Mme [K] [P].
La SA IMMOBILIERE 3F a procédé à l'assignation en référé de M. [W] [P] le 1er juillet 2024, se prévalant du congé délivré par Mme [K] [P].
Or, Mme [K] [P] n'avait donné congé que le 18 juin 2022, longtemps après l'ordonnance de protection du 31 mars 2020 laquelle a expiré, à défaut d'informations supplémentaires, le 1er octobre 2020, et son congé, loin de se prévaloir du régime dérogatoire de la loi ELAN du 23 novembre 2018, avait pour motif une mutation professionnelle.
Elle restait donc en principe tenue solidairement au paiement des loyers, même si elle ne demeurait plus dans les lieux, jusqu'au terme du bail, notamment par voie de résiliation, ou jusqu'à transcription du jugement de divorce sur les registres de l'état civil.
Les mêmes régles s'appliquent à M. [W] [P] qui restait tenu, à l'égard du bailleur, du paiement des loyers et charges jusqu'au terme du bail, quel qu'il soit.
M. [W] [P] est donc tenu au paiement de la somme de 32826, 78 € au titre des loyers et charges, échéance de mai comprise.
Pour autant, M. [W] [P], dans sa demande reconventionnelle, considère qu'à cause de la perduration du bail alors que le logement était vide, le manque de diligence et d'information du bailleur qui aurait pu permettre de l'éviter lui a causé le préjudice consistant de se retrouver débiteur du loyer postèrieurement au départ de Mme [K] [P], et il en demande réparation à hauteur des sommes dues de ce fait.
En l'espèce, la SA IMMOBILIERE 3F était au courant du départ effectif de Mme [K] [P] dès le 18 juin 2022 pour le 18 juillet suivant.
Le bailleur n'a pas cherché à savoir si M. [W] [P] réintégrait ou demeurait - selon son niveau de connaissance du divorce entre les colocataires - dans le logement, alors même qu'il savait avoir affaire à deux locataires et que le congé de Mme [K] [P] ne concernait clairement qu'elle-même.
La SA IMMOBILIERE 3F a attendu le 16/01/2023 pour faire commandement de payer et simultanément sommer M. [W] [P] de justifier de l'occupation effective du logement puis dresser le procès verbal du 05/04/2023 établissant que le logement était vide depuis des mois. Or, le fait même de cette sommation laisse penser que le bailleur connaissait la situation anormale des locaux loués, dont on peut penser que cette connaissance faisait (tardivement) suite au congé. Le fait que le commandement de payer soit donné simultanément à la sommation atteste donc de la mauvaise foi du bailleur.
La SA IMMOBILIERE 3F a encore attendu le 17 juillet 2024 pour établir le PV de reprise alors que l'ordonnance rejetant sa requête d'autorisation de reprise du logement datait du 2 mai 2023, un an plus tôt qu'il aurait suffi de compléter en produisant le congé de Mme [K] [P].
Dans ces conditions de délai, il semble donc que la SA IMMOBILIERE 3F soit mal fondée à invoquer " les listes d'attente " pluri-annuelles des candidats à la reprise du logement litigieux pour demander une expulsion sans délai de M. [W] [P] ainsi qu'une indemnité d'occupation majorée de 30% pour un préjudice qu'elle pourrait avoir contribué à créer.
Le comportement du bailleur est donc fautif et cause à M. [W] [P] un préjudice consistant dans le fait se retrouver débiteur du loyer postèrieurement au départ de Mme [K] [P], ce qui constitue la substance de la demande du bailleur.
Il convient donc de condamner la SA IMMOBILIERE 3F à payer M. [W] [P] la somme de 32826, 78 € dont elle l'a rendu débiteur de manière infondée, et d'ordonner la compensation entre les deux sommes.
Les demandes du bailleur subséquentes à l'acquisition de la clause résolutoire seront rejetées, et particulièrement celles relatives à l'expulsion et à la fixation d'une indemnité d'occupation, les lieux loués étant inoccupés depuis le 5 avril 2023 ainsi que constaté par commisaire de justice.
Sur les dépens :
La SA IMMOBILIERE 3F sera tenue aux entiers dépens.
Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :
L'équité commande qu'il ne soit pas fait application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,
DECLARONS la SA IMMOBILIERE 3F recevable à agir,
CONSTATONS à la date du 17 mars 2023, la résiliation du bail en date du 11 février 2014 conclu entre les parties, relativement à un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3],
CONDAMNONS M. [W] [P] à payer à la SA IMMOBILIERE 3F la somme de 32826, 78 € au titre de l'arriéré de loyers et de charges, échéance de mai 2024 incluse,
CONDAMNONS la SA IMMOBILIERE 3F à payer à M. [W] [P] la somme de 32826, 78 € à titre de dommages et intérêts sur son préjudice financier,
ORDONNONS la compensation des deux sommes,
CONSTATONS que l'appartement à usage d'habitation objet du bail situé [Adresse 3] est inoccupé depuis a minima la date du 5 avril 2023,
REJETONS toutes les autres demandes,
CONDAMNONS la SA IMMOBILIERE 3F aux entiers dépens,
DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
