Cour d'appel, 25 juin 2024. 23/00147

ARRET N° N° RG 23/00147 N°Portalis DBWA-V-B7H-CMBI SOCIETE SOREDOM C/ SA DEFIA COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 25 JUIN 2024 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Mixte de Commerce de Fort-de-France, en date du 16 Janvier 2023, enregistré sous le n° 2020/3261 ; APPELANTE : SOCIETE SOREDOM (nouvelle dénomination de la société SOFIAG), prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Régine ATHANASE de la SELARL ATHANASE & ASSOCIES, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE Me Bertrand CHAMBREUIL, avocat plaidant, au barreau PARIS INTIMEE : SA DEFIA (Developpement Economique et Foncier d'Investissement d'Avenir), anciennement dénommée SEMAVIL (Société d'Economie Mixte d'Aménagement de la Ville du Lamentin), représentée par son Directeur Général en exercice [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] Représentée par Me Julien FRADIN DE BELLABRE, avocat postulant, au barreau de MARTINIQUE Me Marie-Yvonne BENJAMIN, de la SELARL GENESIS AVOCATS, avocat plaidant, au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 Avril 2024 sur le rapport de Monsieur Thierry PLUMENAIL, devant la cour composée de : Présidente : Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre Assesseur : Mme Amandine PELATAN, Vice présidente placée Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Mme Micheline MAGLOIRE, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 25 Juin 2024 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE La Société d'Economie Mixte et d'Aménagement de la Ville Du Lamentin dite SEMAVIL, qui deviendra la SA DEFIA (Développement Economique et Foncier d'Investissement d'Avenir), a pour activité principale l'aménagement et le développement local de la commune de [Localité 3]. Dans le cadre de trois programmes de construction de logements intermédiaires, qui entraient dans le cadre d'un dispositif légal de défiscalisation, la société SEMAVIL concluait trois contrats de promotion immobilière avec trois sociétés civiles immobilières (SCI) ayant pour objet l'acquisition de terrains et la construction desdits logements sur trois sites de la commune du Lamentin, en vue de leur location, à savoir la SCI HAYAPITA BIS pour la construction de 22 appartements-villas jumelés, la SCI CASA GRANDA pour la construction de 18 villas jumelées, et la SCI JULIETA pour la construction de 46 logements collectifs. Par actes authentiques des 29 et 30 décembre 2000, la société SODEMA, qui deviendra la Société Financière Antilles Guyane, dite SOFIAG après son absorption en 2005 puis la SOREDOM, finançait les trois programmes au moyen de prêts immobiliers consentis à une cinquantaine de souscripteurs de parts des SCI précitées, à hauteur d'une somme totale de 8.809.777,87 euros au taux de 7,4 % l'an sur 22 ans, chacun des emprunteurs ayant apporté sur ses fonds personnels 25 % de la somme nécessaire au financement de ces projets. Au début de l'année 2001, les travaux liés à l'ensemble de ces logements ont débuté et devaient initialement se terminer en mars 2002; les chantiers ont néanmoins connu des retards et la défaillance d'entreprises chargées de la construction des programmes, causant notamment l'interruption dès la fin de l'année 2003 des travaux liés aux programmes de promotion immobilière de la SCI HAYAPITA BIS et de la SCI JULIETA. En 2002, survenaient les premiers impayés des remboursements des échéances mensuelles des prêts des associés des SCI, débutées en octobre 2001 ou avril 2002 et devant se terminer en septembre 2022, la mise en location des logements n'ayant notamment pu intervenir à défaut d'achèvement des constructions. En 2004, seul le programme de promotion immobilière confié à la SCI GRANDA CASA était achevé. Par actes de cession en date du 21 juin 2010, à l'issue d'une période minimale de location de 6 ans imposée par le dispositif de défiscalisation, la société SEMAVIL se portait acquéreur de la totalité des parts sociales de la SCI GRANDA CASA BIS, se substituant ainsi à ses associés pour le remboursement des emprunts contractés par eux auprès de la société SODEMA. Par courriers recommandés en date des 07 et 08 avril 2011, la société SOFIAG, anciennement SODEMA jusqu'à son absorption en 2005, informait notamment les particuliers emprunteurs des trois SCI qu'elle entendait se prévaloir de la clause de déchéance du terme rendant immédiatement exigible l'intégralité des sommes dues en principal, frais et accessoires, puis par nouveau courrier recommandé daté du 13 mai 2011, la société SOFIAG informait chacun des emprunteurs être en cours de négociation amiable avec la société SEMAVIL pour le traitement de leur dossier. Par courrier en date du 22 juin 2012, Maître [I] [P], notaire mandaté par la société SEMAVIL, retournait à la société SOFIAG le double d'un courrier, portant la mention 'bon pour accord' de la société SEMAVIL, faisant état entre les parties d'un 'accord pour un règlement total et définitif du rachat par la SEMAVIL des dettes des trois sociétés citées sous objet (Objet : SCI CASA GRANDA / SCI JULIETA / SCI HAYAPITA) contre le paiement de la somme de 8.000.000,00 euros selon les modalités suivantes : - versement de 1.000.000,00 euros avant le 31 décembre 2012; - le solde soit 7.000.000,00 euros avant le 31 mai 2013 ; - validation d'un protocole d'accord entre les parties avant le 15 juillet 2012. Nous vous rappelons que dans un effort de négociation amiable, nous avons arrêté la dette des SCI CASA GRANDA, HAYAPITA et JULIETA à mai 2011. / Par conséquent, depuis cette date, nous ne calculons plus d'intérêts de retard sur ce dossier. / De plus, la SOFIAG s'engage à délivrer une quittance subrogative à la SEMAVIL qui aura payé pour le compte des SCI CASA GRANDA, HAYAPITA et JULIETA suite au règlement de ce dossier (....).' Selon acte signé les 13 et 16 juillet 2012, un protocole d'accord était établi entre la société SOFIAG et la société SEMAVIL aux fins de mainlevée des inscriptions d'hypothèque prises en garantie des prêts sur les immeubles appartenant aux SCI et la reprise par la société SEMAVIL des encours des souscripteurs (SCI HAYAPITA BIS, CASA GRANDA et JULIETA) auprès de la société SOFIAG pour un montant fixé à 8.000.000,00 euros, sous condition de versement à la banque par la société SEMAVIL de la somme de 1.000.000,00 euros avant le 31 décembre 2012, et du solde de 7.000.000,00 euros avant le 30 mai 2013. Selon accord modificatif en date du 21 décembre 2012 entre la société SOFIAG et la société SEMAVIL, les échéances des paiements visés dans le protocole précité des 13 et 16 juillet 2012 étaient modifiées, avec un versement de 1,2 million d'euros au 28 février 2013, puis le versement du solde de 6,8 millions d'euros avant le 30 mai 2013. Aucun paiement n'intervenait selon les montants et échéances prévus par le protocole modifié. Par jugement rendu le 08 octobre 2013 par le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France, la société SEMAVIL faisait l'objet d'une procédure de redressement judiciaire. Par courrier en date du 17 janvier 2014, la société SOFIAG procédait à sa déclaration de créance auprès du mandataire désigné pour un montant total entièrement échu de 11.223.321,10 euros, en capital et intérêts, dont la société SEMAVIL contestait le bien-fondé par courrier en date du 15 septembre 2014. Le 20 avril 2015, Maître [L], mandataire judiciaire au redressement de la société SEMAVIL, a présenté des observations. Par courrier recommandé daté du 28 mai 2015 et distribué le 1er juin 2015, la société SOFIAG procédait à une déclaration rectificative de créance auprès du mandataire judiciaire de la société SEMAVIL pour un montant en principal de 5.888.043,05 euros à échoir au 31 décembre 2015, faisant alors état de versements effectués par la société SEMAVIL à hauteur de 2.111.956,95 euros. Par jugement rendu le 21 juillet 2015 par le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France, il était mis fin à la procédure de redressement judiciaire de la société SEMAVIL en l'état d'un actif disponible supérieur au passif à échoir. Par courrier recommandé en date du 02 mai 2017, la société SOFIAG mettait en demeure la société SEMAVIL de lui verser sous quinzaine la somme de 5.820.272,07 euros. Par courrier recommandé en date du 27 février 2019, distribué le 1er avril 2019, la société SOFIAG mettait de nouveau en demeure la société SEMAVIL de lui payer la somme de 5.935.706,07 euros avant le 10 avril 2019. Par courrier en date du 10 avril 2019, la société SEMAVIL contestait notamment le bien-fondé de l'exigibilité de la créance précitée, tout en soutenant que les parties sont 'toujours en négociation (....) en vue de permettre la clôture des deux opérations restantes'. Par exploit d'huissier en date du 16 juin 2020, la société SOREDOM a assigné la société SEMAVIL devant le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : '- déclarer la société SOREDOM recevable et bien fondée en ses demandes, et y faisant droit, - condamner la société SEMAVIL à lui payer la somme de 5.935.706,07 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamner la société SEMAVIL à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.' Par jugement rendu le 16 janvier 2023, le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France a statué comme suit : « REJETTE les exceptions de nullité soulevées ; CONSTATE la caducité du protocole d'accord des 13 et 16 juillet 2012 tel que modifié par accord du 21 décembre 2012, à compter du 30 mai 2013 et en conséquence ; PRONONCE la résolution dudit protocole à cette date ; DIT n'y avoir lieu à versement de quelconques sommes sur ce fondement contractuel, et en cela ; DEBOUTE la SAS SOREDOM de l'ensemble de ses demandes en paiement ; CONDAMNE la SAS SOREDOM à payer à la SAEM SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE ET D'AMENAGEMENT DE LA VILLE DU LAMENTIN dite "SEMAVIL" la somme de 5.000 euros au titre de l'indemnité pour frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE tout autre demande, plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ; LAISSE les dépens de l'instance à la charge de la SAS SOREDOM, en ce compris les frais de greffe d'un montant de 66,22 euros ». Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 31 mars 2023, la société SOREDOM a critiqué tous les chefs du jugement rendu le 16 janvier 2023, sauf en ce qu'il a rejeté les exceptions de nullité soulevées. Dans ses conclusions récapitulatives et en réplique en date du 08 novembre 2023, la société SOREDOM (nouvelle dénomination de la société SOFIAG) demande à la cour d'appel de : 'Infirmer le jugement rendu le 16 janvier 2023 par le Tribunal Mixte de Commerce de Fort-de France en ses dispositions suivantes : « CONSTATE la caducité du protocole d'accord des 13 et 16 juillet 2012 tel que modifié par accord du 21 décembre 2012, à compter du 30 mai 2013 et en conséquence ; PRONONCE la résolution dudit protocole à cette date ; DIT n'y avoir lieu à versement de quelconques sommes sur ce fondement contractuel, et en cela ; DEBOUTE la SAS SOREDOM de l'ensemble de ses demandes en paiement ; CONDAMNE la SAS SOREDOM à payer à la SAEM SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE ET D'AMENAGEMENT DE LA VILLE DU LAMENTIN dite "SEMAVIL" la somme de 5.000 euros au titre de l'indemnité pour frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile ; REJETTE tout autre demande, plus ample ou contraire ; DIT n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit ; LAISSE les dépens de l'instance à la charge de la SAS SOREDOM, en ce compris les frais de greffe d'un montant de 66,22 euros ». Et, statuant à nouveau, Débouter la société DEFIA (nouvelle dénomination de la société SEMAVIL) de l'intégralité de ses demandes fins et conclusions dirigées contre la société SOREDOM (nouvelle dénomination de la société SOFIAG). Condamner la société DEFIA à payer la société SOREDOM la somme de 5.935.706,07 € à parfaire des intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 16 juin 2020. Condamner la société DEFIA au paiement d'une somme de 10.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner la même aux dépens qui seront recouvrés par Maître Régine ATHANASE (SELARL ATHANASE & Associés), conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.' La société SOREDOM expose que la seule considération tirée de la défaillance de la société SEMAVIL à honorer ses engagements financiers au titre du protocole transactionnel n'est pas de nature à caractériser la caducité de cet acte, seule la société SOFIAG étant en droit de tirer les conséquences d'un défaut de paiement à bonne date par la société SEMAVIL comme constituant une circonstance affectant la cause de son propre engagement. Elle fait valoir que, compte tenu des effets juridiques déterminants de la déclaration de créance rectificative de la société SOFIAG au titre du protocole d'accord transactionnel quant au sort du redressement judiciaire de la société SEMAVIL et du jugement rendu le 21 juillet 2015, il est exclu que cet acte ait pu être frappé de caducité à la date du 30 mai 2013, la société SEMAVIL ayant d'ailleurs manifesté ultérieurement sa volonté de poursuivre l'exécution du protocole. La société SOREDOM indique également que, au regard des règlements reçus dès l'année 2013 et des mainlevées d'hypothèque opérées, le protocole a reçu un commencement d'exécution. Elle ajoute que la société SEMAVIL n'a jamais cessé de confirmer dans ses propres comptes sociaux être financièrement engagée au titre du protocole d'accord transactionnel conclu avec la société SOFIAG. Elle précise que la cause du protocole était le défaut de paiement des prêts originels qui ont été novés à travers le rachat de leur solde par la société SEMAVIL et la renonciation par la société SOFIAG à poursuivre les emprunteurs, de sorte qu'il appartient par conséquent à la société DEFIA, ex-SEMAVIL, de payer le solde qu'elle reste devoir au titre de cette transaction qui lui a été profitable. Par ailleurs, la société SOREDOM expose que la sociéé DEFIA ex-SEMAVIL ne saurait contester de bonne foi sa dette à l'égard de la société SOFIAG au titre du protocole transactionnel dont elle a fait supporter le prix aux investisseurs des SCI HAYAPITA et JULIETA, les parts sociales de ces deux SCI étant rachetées respectivement les 04 décembre 2018 et 10 janvier 2019 au prix symbolique de 1 euro la part par la société SEMAVIL, qui va les céder ensuite à leur vraie valeur en décembre 2019 à sa filiale la SDEE Gestion-Antilles. La société SOREDOM en déduit que la société DEFIA ex-SEMAVIL ne peut prétendre de bonne foi que le protocole transactionnel qu'elle a conclu avec la société SOFIAG ex-SODEMA le 13 juillet 2012 serait devenu caduc au mois de mai 2013, tout en revendiquant 8 années plus tard l'apurement du remboursement des prêts SODEMA à hauteur de 2.908.512 euros pour la SCI HAYAPITA et 3.665.045 euros pour la SCI JULIETA. La société SOREDOM rappelle également que l'intention de nover est suffisante dès lors qu'elle est non équivoque et résulte clairement des faits et actes intervenus entre les parties, en l'espèce les articles 2, 4 et 5 du protocole d'accord. Elle précise qu'elle ne s'est jamais prévalue des dispositions de l'article 6 relatives à l'inexécution du protocole. La société SOREDOM prétend qu'un accord était intervenu entre les parties dans le cadre de la procédure collective et qui était destiné à proroger l'échéance du protocole au 31 décembre 2015, de sorte que le protocole d'accord n'était pas résolu ni caduc à la date du 30 mai 2013. Elle ajoute que les comptes sociaux de la société SEMAVIL au 31 décembre 2014 attestent expressément de la poursuite du protocole d'accord et de la prorogation d'échéance au 31 décembre 2015. Dans ses conclusions récapitulatives d'intimée et d'appel incident en date du 16 janvier 2024, la société DEFIA (DEVELOPPEMENT ECONOMIQUE ET FONCIER D'INVESTISSEMENT D'AVENIR) anciennement dénommée la SEMAVIL demande à la cour d'appel de : 'La recevoir en ses présentes conclusions et de l'en juger bien fondée. En conséquence, A titre principal et d'appel incident, infirmant partiellement le jugement entrepris ; - DIRE ET JUGER nul et de nul effet le protocole signé le 13 juillet 2012 ; - DIRE ET JUGER inexistant et en toutes hypothèses nul et de nul effet le soi-disant accord du 9 mars 2015 ; - DEBOUTER la SOREDOM de l'ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire, confirmant le jugement entrepris ; - DIRE ET JUGER résolu au 30 mai 2013 le protocole d'accord du 13 juillet 2012 ; - DIRE ET JUGER caduc au 30 mai 2013 le protocole signé le 13 juillet 2012 ; - DEBOUTER la SOREDOM de l'ensemble de ses demandes ; En toutes hypothèses - CONDAMNER la SOREDOM à verser à la concluante la somme de 10.000 € en application de l'article 700 du CPC ; - LAISSER à la SOREDOM la charge des entiers dépens de l'instance.' La société DEFIA anciennement dénommée la SEMAVIL expose que le protocole d'accord de juillet 2012 sera déclaré nul pour défaut de capacité et de pouvoir de la société SEMAVIL à s'engager dans le cadre d'une transaction pour le compte des emprunteurs/investisseurs et des SCI propriétaires et cautions hypothécaires des biens immobiliers. Elle fait valoir également que le protocole était nuldès lors qu'elle a racheté pour 8 millions d'euros la dette bancaire des emprunteurs sans disposer des accessoires de cette dette, à savoir les garanties hypothécaires prises par la banque en garantie du remboursement des prêts. La société DEFIA précise que, à la date de signature du protocole d'accord, la société SEMAVIL était déjà subrogée dans les droits et obligations des emprunteurs associés de la SCI GRANDA CASA BIS, de sorte qu'elle ne pouvait pas racheter des dettes qu'elle avait déjà contractées. Elle ajoute que, à la date de signature du protocole, l'action en paiement de la banque à l'égard des emprunteurs était déjà prescrite pour toutes les mensualités impayées des prêts antérieures au mois de juillet 2010, de sorte que le consentement de la société SEMAVIL a été vicié lors de la formation du protocole de 2012, en raison du silence dolosif gardé par la banque sur le montant réellement dû à cette date par les emprunteurs initiaux personnes physiques au titre des prêts octroyés par la société SODEMA 12 ans plus tôt. Par ailleurs, la société DEFIA reproche à la banque un abus de position dominante lors de la signature du protocole en 2012 dans la mesure où elle l'a elle-même rédigé et imposé à la société SEMAVIL, avec un délai d'acceptation de six jours, sous la pression d'une déchéance du terme notifiée un an plus tôt, de sorte que le protocole sera déclaré nul en application des anciens articles 1108 et suivants du code civil. Elle prétend également que le protocole n'a pas reçu un commencement d'exécution dans la mesure où aucun paiement de ces sommes n'est intervenu aux dates convenues, de sorte que ce protocole a été résolu en application de l'article 6, et que, dans sa déclaration de créances, la société SOFIAG n'a fait référence qu'au produit des ventes. La société DEFIA fait valoir que, dans aucun des comptes sociaux produits par la société SEMAVIL, il n'est écrit que le protocole aurait été exécuté par cette dernière, les sommes perçues correspondant uniquement à la vente des lots de la SCI CASA GRANDA. Elle indique que, s'il y avait eu novation sans condition par changement de débiteur le jour de la signature du protocole le 13 juillet 2012, la banque n'aurait pas évidemment déclaré cette créance en janvier 2014 pour un montant équivalent à la totalité des sommes restant dues au titre des prêts, en exécution de l'article 6 du protocole. La société DEFIA précise que la banque n' pas intenté d'action en recouvrement à l'égard des emprunteurs/investisseurs, alors qu'elle aurait pu les assigner dès le 1er mars 2013, soit le lendemain de la première échéance de paiement non contractuelle non respectée par la société SEMAVIL. Elle ajoute qu'aucun accord des parties n'est intervenu aux fins de faire revivre le protocole, la société SEMAVIL n'ayant aucun intérêt à conclure le soi-disant accord du 09 mars 2015 au regard de la prescription extinctive biennale. A titre subsidiaire, la société DEFIA expose que la déclaration de créances en date du 17 janvier 2014 constitue un aveu judiciaire de la banque qui a constaté le non-respect par la société SEMAVIL de ses obligations de lui payer les 8 millions d'euros aux dates contractuellement indiquées, entraînant ainsi la résolution du protocole intervenue contractuellement et rétroactivement le 30 mai 2013 sans que cette date puisse être modifiée par la déclaration de créances rectificative du 28 mai 2015. La société DEFIA fait valoir également que, en application de l'ancien article L. 137-2 du code de la consommation, la créance que la société SOREDOM pouvait revendiquer au titre des prêts bancaires octroyés par la société SODEMA en décembre 2000 a disparu le 08 avril 2013 en raison de la négligence de la banque à agir en justice contre les emprunteurs personnes physiques, afin d'obtenir le remboursement anticipé desdits prêts, du fait de la déchéance du terme prononcée par la banque deux ans plus tôt. Elle précise que l'apurement des prêts octroyés par la société SODEMA ne résulte pas du protocole d'accord de juillet 2012 mais de l'acquisition de la prescription extinctive. La société DEFIA anciennement dénommée la SEMAVIL expose que le protocole d'accord de juillet 2012 sera déclaré nul pour défaut de capacité et de pouvoir de la société SEMAVIL à s'engager dans le cadre d'une transaction pour le compte des emprunteurs/investisseurs et des SCI propriétaires et cautions hypothécaires des biens immobiliers. Elle fait valoir également que le protocole était nuldès lors qu'elle a racheté pour 8 millions d'euros la dette bancaire des emprunteurs sans disposer des accessoires de cette dette, à savoir les garanties hypothécaires prises par la banque en garantie du remboursement des prêts. La société DEFIA précise que, à la date de la signature du protocole d'accord, la société SEMAVIL était déjà subrogée dans les droits et obligations des emprunteurs associés de la SCI GRANDA CASA BIS. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2024. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées. L'affaire a été plaidée le 26 avril 2024. La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur la validité du protocole d'accord. L'article 2044 du code civil dispose que la transaction est un contrat par lequel les parties terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître et que ce contrat doit être rédigé par écrit. La transaction implique l'existence de concessions réciproques des parties. La transaction peut être annulée à la demande de l'une ou l'autre des parties notamment en cas d'erreur sur la personne ou sur l'objet de la contestation ainsi que dans tous les cas où il y a dol ou violence. Selon acte signé les 13 et 16 juillet 2012, un protocole d'accord était établi entre la société SOFIAG et la société SEMAVIL aux fins de mainlevée des inscriptions d'hypothèque prises en garantie des prêts sur les immeubles appartenant aux SCI et la reprise par la société SEMAVIL des encours des souscripteurs (SCI HAYAPITA BIS, CASA GRANDA et JULIETA) auprès de la société SOFIAG pour un montant fixé à 8.000.000,00 euros, sous condition de versement à la banque par la société SEMAVIL de la somme de 1.000.000,00 euros avant le 31 décembre 2012, et du solde de 7.000.000,00 euros avant le 30 mai 2013. Selon accord modificatif en date du 21 décembre 2012 entre la société SOFIAG et la société SEMAVIL, les échéances des paiements visés dans le protocole précité des 13 et 16 juillet 2012 étaient modifiées, avec un versement de 1,2 million d'euros au 28 février 2013, puis le versement du solde de 6,8 millions d'euros avant le 30 mai 2013. Force est de constater que les parties ont consenti des concessions réciproques: d'une part, la reprise par la société SEMAVIL du solde des emprunts dû par les investisseurs auprès de la SOFIAG, moyennant deux versements à effectuer au 28 février 2013 et avant le 30 mai 2013, et d'autre part l'abandon d'une partie de sa créance par la banque. Aux termes de l'article 1108 ancien du code civil, quatre conditions sont essentielles pour la validité d'une convention : le consentement de la partie qui s'oblige, sa capacité à contracter, un objet certain qui forme la matière de l'engagement, une cause licite dans l'obligation. La société SEMAVIL prétend que n'ayant pas la capacité ni le pouvoir de s'engager pour le compte des emprunteurs, le protocole d'accord devra être déclaré nul. Il résulte des termes du protocole d'accord que la société SEMAVIL a déclaré racheter le solde des prêts consentis aux divers investisseurs pour le financement du capital des trois SCI. La société SOREDOM, anciennement dénommée société SOFIAG, prétend que cette substitution de débiteur a emporté novation des créances originelles, qui résulte clairement des articles 1, 2, 3 et 5 du protocole d'accord. Si, aux termes de l' article 1274 ancien du code civil , "la novation par la substitution d'un nouveau débiteur peut s'opérer sans le concours du premier débiteur ", l'article 1275 du même code dispose que "la délégation par laquelle un débiteur donne au créancier un autre débiteur qui s'oblige envers le créancier n'opère point novation si le créancier n'a expressément déclaré qu'il entendait décharger son débiteur qui a fait la délégation". S'agissant de la novation par substitution de débiteur invoquée par l'appelante, il convient de rappeler que l'article 1272 ancien du code civil dispose que la novation ne se présume point et que la volonté de nover doit résulter clairement de l'acte. Force est de constater que l'article 3 du protocole énonce que les paiements effectués par la société SEMAVIL pourront intervenir par délégation des paiements des prix de vente à intervenir et que l'article 5 du même protocole stipule que la présente transaction met fin à toutes contestations et litiges relatifs aux prêts ayant financé les trois programmes de construction de logements intermédiaires de la société SEMAVIL. Cependant, cette volonté de nover doit être non équivoque et résulter clairement soit de l'acte intervenu entre les parties soit des faits de la cause. En l'espèce, si les dispositions du protocole signé les 13 et 16 juillet 2012 par la société SEMAVIL et la société SOFIAG intitulé « protocole d'accord» aux termes desquelles « la société SOFIAG consent à arrêter sa créance résultant des prêts consentis aux divers investisseurs à la somme totale globale et définitive de 8.000.000 euros » et «la société SEMAVIL déclare racheter le solde des prêts pour la somme de 8.000.000 euros et s'engage à payer cette somme à la SOFIAG» laissent présumer la volonté de la société SOFIAG de nover par substitution de débiteur; cependant, les dispositions selon lesquelles «le non respect de ses engagements par la SEMAVIL et notamment le non-respect de l'échéancier des paiements prévus à l'article 3 permet à la SOFIAG la résolution du présent protocole d'accord » et «cette inexécution du protocole pourra conduire à exiger le paiement de sa créance initiale», rendent équivoque la volonté de la société SOFIAG de nover par changement de débiteur puisque celle-ci ne renonce pas au premier débiteur dans l'hypothèse d 'un défaut de paiement de la société SEMAVIL. La société SOFIAG qui n'a pas manifesté expressément la volonté de décharger le débiteur originaire de sa dette et qui a entendu en réalité obtenir un second débiteur en acceptant le règlement par ce dernier de la dette initiale n'a pas accepté la novation de la dette par changement de débiteur . La cour en déduit également que, exprimant la volonté de se substituer aux emprunteurs qui étaient déchargés de leurs obligations à l'égard du prêteur à condition que les dispositions des articles 3 à 5 du protocole d'accord soient respectées, la société SEMAVIL avait la capacité de s'engager et de conclure le protocole des 13 juillet et 16 juillet 2012, ainsi que de signer l'accord modificatif du 21 décembre 2012. Dès lors, le moyen soulevé par la société DEFIA sera déclaré inopérant. La société DEFIA prétend également que le protocole d'accord est nul pour absence d'objet certain et de cause et pour vice du consentement. Elle soutient que la banque a vendu la dette bancaire sans l'accessoire qui aurait dû la suivre. Or, il résulte des pièces de la procédure que le rachat du solde des prêts par la société SEMAVIL avait pour contrepartie la mainlevée des hypothèques par la banque au fur et à mesure des ventes. Force est de constater également que, lors du rachat des parts sociales de la SCI CASA GRANDA en 2010, la société d'économie mixte a renoncé volontairement à toute garantie de passif. Enfin, comme l'a souligné la chambre régionale des comptes dans son rapport du 14 mars 2016, la renonciation de la banque à poursuivre les investisseurs et les trois SCI a permis à la société SEMAVIL de poursuivre les opérations immobilières: au 14 janvier 2014, 13 ventes avaient été signées, totalisant 1,95 millions d'euros et trois ventes étaient prévues (dont deux promesses de vente) étaient signées pour 466.672 euros. Par ailleurs, la société DEFIA fait valoir l'absence de cause du protocole d'accord de juillet 2012, dès lors que, antérieurement à la signature du protocole d'accord et dans le cadre des cessions des parts sociales de la SCI CASA GRANDA BIS, la société SEMAVIL, en qualité de cessionnaire, a déclaré se substituer aux emprunteurs, en leur qualité de cédants. Or, la cour relève que, alors que le programme de la SCI CASA GRANDA BIS a été mené à son terme, à compter du prononcé de la déchéance du terme par la banque en avril 2011, la société SEMAVIL n'a plus honoré les échéances de remboursement des emprunts souscrits par les 21 investisseurs. La cour en déduit que, bien qu'étant subrogée dans les droits des cédants, la société SEMAVIL avait intérêt, au regard des concessions faites par la banque, à ce que soit intégrée, lors du rachat du solde des dettes bancaires qu'elle effectuait pour le compte de l'ensemble des investisseurs, la créance de la banque à l'égard des associés de la SCI CASA GRANDA BIS. La société DEFIA reste taisante sur ce point. Dès lors, le moyen soulevé par l'intimée et tiré de l'absence d'objet certain et de cause sera déclaré inopérant. Enfin, la société DEFIA ex-SOMAVIL expose qu'elle a été contrainte d'accepter ce rachat anticipé de dettes bancaires pour un montant déconnecté de toute réalité juridique, la banque faisant preuve à la fois de violence économique et d'un silence purement dolosif, s'agissant de la prescription qui aurait pu atteindre les prêts. Toutefois, force est de constater que la société SEMAVIL a joué un rôle majeur au sein du programme immobilier portant sur la construction de 82 logements, pour un coût total de construction de 11,18 millions d'euros : - elle a conclu trois contrats de promotion immobilière avec les SCI HAYAPITA BIS, SCI CASA GRANDA et SCI JULIETA ; - elle est titulaire d'un mandat de gestion locative des immeubles de chacun des programmes ; - elle s'est engagée à racheter les parts sociales des trois SCI promotrices à l'issue de la durée de location obligatoire de six ans ; - elle bénéfice de promesses de vente de la part des associés des SCI. Les SCI, dont l'objet était la construction et l'exploitation de logements neufs destinés à être loués en secteur intermédiaire, ont été gérées initialement par la société SDEE GESTION, qui reversait les loyers nets aux investisseurs pour leur permettre de rembourser leurs emprunts sur un compte ouvert dans la banque qui avait accordé les prêts. Cette société a créé en 2004 une autre société, SDEE GESTION ANTILLES, dont elle a cédé en 2005 les parts à la société SEMAVIL. Force est de constater que la société SDEE GESTION ANTILLES, filiale de la société SEMAVIL, a repris les activités de la société SDEE GESTION et a perçu une rémunération pour la gestion de chacune des SCI, de sorte que la société d'économie mixte était en mesure, en sa qualité de professionnel de l'immobilier et de la finance, lors des discussions précédant la signature du protocole d'accord, d'appréhender la situation financière de chacune des SCI en cause et notamment de prendre connaissance des décomptes de créance bancaire et des échéances d'emprunt et d'en tirer toutes conséquences quant à l'application de la prescription biennale. Dans ces conditions, la société DEFIA échoue à démontrer le vice du consentement allégué. Il n'est pas non plus rapporté la preuve que la banque ait fait preuve de violence économique ou ait abusé de sa position dominante, la chambre régionale des comptes mettant en évidence dans son rapport du 14 mars 2016 que, à l'exception de la résidence CASA GRANDA, les logements n'ont pas été construits dans les délais prévus et n'ont toujours pas été achevés plus de dix ans après la date prévisonnelle d'achèvement des travaux, de sorte que, en l'absence de loyers versés, les contribuables se sont retrouvés en situation d'impayés vis-à-vis de l'établissement bancaire depuis 2004. Il ne peut donc être reproché à la banque un quelconque abus de position dominante ou des faits de violence économique, dès lors qu'elle n'a prononcé la déchéance du terme pour l'ensemble des prêts souscrits qu'à compter du mois d'avril 2011 et que, prenant en compte les difficultés de la société SEMAVIL pour financer la fin des opérations de construction, la banque a accepté, dans le cadre du protocole d'accord, de différer la date de paiement de sa créance, ainsi qu'une réduction de son montant. En conséquence, la société DEFIA sera déboutée de sa demande de voir déclarer nul et de nul effet le protocole d'accord signé les 13 et 16 juillet 2012. Sur la résolution du protocole d'accord. Il résulte des termes du protocole d'accord que la société SEMAVIL s'était engagée à respecter les échéances suivantes: un premier versement de 1.000.000 euros effectué au plus tard le 31 décembre 2012 et le paiement du solde, soit la somme de 7.000.000 euros devant intervenir au plus tard le 30 mai 2013. Selon avenant en date du 21 décembre 2012 signé par les parties, la société SOFIAG a donné son accord pour que le règlement par la société SEMAVIL du rachat des dettes des trois SCI en cause s'effectue selon les modalités suivantes: un versement de 1.200.000 euros devant intervenir au 28 février 2013 et le solde soit 6.800.000 euros avant le 31 mai 2013. Il est précisé dans cet avenant que les autres termes du protocole demeurent inchangés. L'article 6 intitulé 'INEXECUTION' dispose que le non-respect de l'échéancier des paiements prévus à l'article 3 permet à la SOFIAG de constater aux dates indiquées, soit le 31 décembre 2012 soit le 30 mai 2013, la résolution du présent protocole d'accord sans qu'il soit nécessaire de procéder à une mise en demeure de la SEMAVIL de s'exécuter. Cette inexécution du protocole pourra conduire la SOFIAG à exiger le paiement de la créance initiale, qui sera minorée des sommes versées et majorée des intérêts courus. Les sommes provenant des ventes de lots séquestrées entre les mains du notaire devront être reversées à la SOFIAG et s'imputeront en priorité sur les prêts garantis par les lots vendus. La cour en déduit que la créance initiale est celle due par les emprunteurs auprès de la société SOFIAG, les nom et prénom des investisseurs, ainsi que le montant du solde du prêt restant dû par chaque emprunteur, étant rappelés pages 3 à 6 du protocole d'accord transactionnel. Par jugement rendu le 08 octobre 2013, le tribunal mixte de commerce de Fort-de-France a constaté l'état de cessation des paiements de la société SEMAVIL en fixant provisoirement la date au 14 janvier 2013 et a ouvert la procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société SEMAVIL. L'article L. 631-1 du code de commerce énonce: 'Il est institué une procédure de redressement judiciaire ouverte à tout débiteur mentionné aux articles L. 631-2 ou L. 631-3 qui, dans l'impossibilité de faire face au passif exigible avec son actif disponible, est en cessation des paiements. Le débiteur qui établit que les réserves de crédit ou les moratoires dont il bénéficie de la part de ses créanciers lui permettent de faire face au passif exigible avec son actif disponible n'est pas en cessation des paiements.' Cette condition s'apprécie, s'il y a lieu, pour le seul patrimoine engagé par l'activité ou les activités professionnelles. La procédure de redressement judiciaire est destinée à permettre la poursuite de l'activité de l'entreprise, le maintien de l'emploi et l'apurement du passif. Pour l'appréciation de l'état de cessation des paiements, il faut entendre par actif disponible, un actif réalisable à bref délai. Le passif exigible est constitué de l'ensemble des dettes arrivées à échéance et dont les créanciers peuvent exiger immédiatement le paiement. Ces dettes doivent être certaines (non litigieuses et non contestées) et liquides. Force est de constater que, à la date d'ouverture du redressement judiciaire, les termes du protocole d'accord transactionnel et de l'avenant relatifs aux modalités et délais de paiement n'avaient pas été respectés par la société SEMAVIL. Faisant valoir que le protocole d'accord n'avait pas été respecté, la société SOFIAG a adressé le 17 janvier 2014 au mandataire judiciaire sa déclaration de créance au passif de la société SEMAVIL, arrêtée à la somme de 11.223.321,10 euros sur la base de son encours à la déchéance du terme des concours des trois SCI HAYAPITA BIS, CASA GRANDA et JULIETA. Force est de constater que la société SOFIAG a fait application des dispositions de l'article 6 dudit protocole d'accord : en effet, elle a informé le mandataire judiciaire que, à la déchéance du terme, le montant de sa créance initiale exigible s'élevait à la somme de 12.721.656,70 euros minorée, lors de sa déclaration de créance, des sommes versées et provenant du produit des ventes, soit 1.498.335,60 euros. La cour rappelle également que, en application de l'article 6 dudit protocole, la résolution du protocole d'accord peut être constatée sans qu'il soit nécessaire de procéder préalablement à l'envoi d'une mise en demeure. La cour en déduit que, en établissant et en déclarant le 17 janvier 2014 auprès du mandataire judiciaire le montant du passif échu exigible, la société SOFIAG a constaté la résolution du présent protocole d'accord. Il résulte des pièces de la procédure que, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 septembre 2014, l'intimée a contesté auprès de l'administrateur judiciaire la créance déclarée par la société SOFIAG, faisant valoir notamment que la somme de 12.721.656,70 euros correspondant à la créance initiale est due par les investisseurs initiaux et non par la société SEMAVIL qui ne s'est jamais engagée sur cette somme. Dans ses observations en date du 20 avril 2015, le mandataire judiciaire a considéré que des lettres d'extension de délais après des périodes de tacite reconduction sont venues confirmer la validité du protocole et l'extension de délais. La cour relève que, à l'appui de ses propos, le mandataire judiciaire n'apporte aucune précision sur la date et le contenu des lettres d'extension alléguées. Par courrier recommandé en date du 28 mai 2015, la société SOFIAG a adressé une déclaration de créance qui annule et remplace celle du 17 janvier 2014, faisant valoir que, dans le cadre du protocole d'accord, la créance d'un montant de 2.111.956,95 euros est soldée et que la créance à échoir au 31 décembre 2015 s'élève à la somme de 5.888.043,05 euros. Force est de constater que le courrier en date du 09 mars 2015 sur lequel s'appuie la société SOFIAG, aux fins de démontrer que les termes du protocole d'accord transactionnel de juillet 2012 relatifs aux modalités et délais de paiement de sa créance de 8.000.000 euros ont été modifiés, ne comporte que la signature des représentants de la société SOFIAG et n'a pas été contresigné par le directeur général de la société SEMAVIL. La cour relève également que les propos tenus par le directeur général de la société SEMAVIL dans le courrier adressé le 19 mai 2017 à la société SOFIAG sont pour le moins équivoques : - divers avenants aux fins de prorogation du protocole (qui ne sont pas produits) sont évoqués, sans que soient précisées les dates de signature et les modalités de ces accords, - le non-paiement à l'échéance convenue emporte la caducité immédiate du protocole, - la signature d'un nouveau protocole est préconisée aux fins de livrer les programmes immobiliers. Par ailleurs, la société SOFIAG prétend que les comptes sociaux de la société SEMAVIL attestent expressément de la poursuite du protocole d'accord et de la prorogation d'échéance au 31 décembre 2015. Si, effectivement, il est indiqué dans le rapport du commissaire aux comptes du 23 novembre 2015 sur les comptes annuels de l'exercice 2014 que le protocole d'accord a été poursuivi avec paiement du solde, soit 5.888.000 euros, au 31 décembre 2015, en revanche les termes de cet accord ne sont pas précisés. Force est de constater également que ces observations n'ont pas été reprises dans les rapports des commissaires aux comptes portant sur les comptes des exercices 2015 et 2018, dans lesquels il n'est fait référence qu'au protocole d'accord du 13 juillet 2012 et à son avenant du 21 décembre 2012, le commissaire aux comptes évoquant de surcroît en 2016 que, à la clôture de l'exercice 2015, les négociations sont sur le point d'aboutir. Enfin, la société SOREDOM soutient que la société DEFIA ne peut prétendre que le protocle serait devenu caduc au mois de mai 2013, alors qu'elle a revendiqué huit années plus tard l'apurement du remboursement des prêts SODEMA à hauteur de 2.908.512 euros pour la SCI HAYAPITA et 3.665.045 euros pour la SCI JULIETA. Il résulte des pièces de la procédure que, si lors de la tenue des assemblées générales extraordinaires de la SCI HAYAPITA BIS et de la SCI JULIETA en date du 30 décembre 2021, il a été décidé une réduction de capital justifiée par l'apurement des pertes des exercices clos jusqu'au 31 décembre 2018 et par l'apurement des remboursements des prêts SODEMA, il a été rappelé au préalable que les prêts ont été : - contractés par les investisseurs en leur nom pour compléter leur souscription au capital de la SCI, ce qui est expressément mentionné aux contrats de prêt, - débloqués par la SODEMA (devenue SOFIAG puis SOREDOM) sur un compte ouvert au nom de la SCI, tel que prévu aux contrats de prêt, - remboursés jusqu'en mars 2004 par prélèvement sur ce compte SODEMA au nom de la SCI ; le remboursement étant partiel, SOREDOM a engagé des poursuites en justice contre DEFIA pour le recouvrement des sommes dues, - assortis d'une clause de délégation des loyers de la SCI en paiement des remboursements, formalisant l'engagement défintif donné aux investisseurs d'être totalement déchargés du remboursement des prêts. Il est également précisé dans chaque procès-verbal d'assemblée générale que l'intégralité des parts sociales composant le capital a été rachetée aux anciens associés de la SCI par la société SDEE GESTION ANTILLES et par la société DEFIA en 2019. La cour rappelle que, initialement, la société SDEE GESTION, à laquelle a succédé la société SDEE GESTION ANTILLES, s'était engagée à racheter aux investisseurs leurs parts dans les SCI, six ans après la souscription au capital, pour un prix égal au montant de l'encours restant dû de leurs emprunts. Il y a lieu également de rappeler que la société SEMAVIL n'ayant pas les moyens de financer la fin des opérations, c'est-à-dire le rachat des parts des SCI, a signé un protocole d'accord avec la société SOFIAG. La cour en déduit que, ayant cessé d'appliquer le protocole d'accord en cause, tant la SCI HAYAPITA BIS que la SCI JULIETA ont décidé d'opter pour le montage financier suivant et ce aux fins d'apurer notamment les prêts contractés auprès de la société SODEMA : - s'agissant de la SCI HAYAPITA BIS, la valeur nominale unitaire (43,03 euros) des parts sociales acquises par la société SDEE GESTION ANTILLES et la société DEFIA est portée de 152,44 euros à 109,41 euros, ce qui se traduit par une réduction du capital, - s'agissant de la SCI JULIETA, la valeur nominale unitaire (28,84 euros) des parts sociales acquises par la société SDEE GESTION ANTILLES et la société DEFIA est portée de 152,45 euros à 123,61 euros, ce qui se traduit par une réduction du capital. Dans ces conditions, ce montage financier étant destiné à rembourser les prêts contractés par les investisseurs dans le cadre d'une souscription au capital d'une SCI dont ils sont devenus associés, la société SOREDOM échoue à démontrer que cette réduction de capital s'inscrivait dans le cadre de la poursuite du protocole d'accord signé en juillet 2012 ou d'avenants signés ultérieurement. Il résulte des éléments qui précèdent que, suite à la déclaration de créance du 17 janvier 2014, le protocole d'accord signé par les parties les 13 et 16 juillet 2012, modifié par un avenant signé le 21 juillet 2012, a été résolu de plein droit le 31 mai 2013, de sorte que le recouvrement de la créance initiale, minorée des sommes versées et majorée des intérêts courus, devait être mis en oeuvre par la banque à l'encontre de tous les investisseurs identifiés pages 3, 4, 5 et 6 du protocole d'accord transactionnel des 13 et 16 juillet 2012. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point par substitution de motifs. En conséquence, la société SOREDOM sera déboutée de l'ensemble de ses demandes en paiement. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires. Les dispositions du jugement déféré sur les frais irrépétibles, les dépens et l'exécution provisoire seront confirmées. La société SOREDOM sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera alloué à la société DEFIA la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles. Succombant, la société SOREDOM sera condamnée aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement rendu le 16 janvier 2023 dans toutes ses dispositions dont appel par substitution de motifs ; Y ajoutant, DÉBOUTE les parties de leurs plus amples demandes ; CONDAMNE la société SOREDOM à payer à la société DEFIA la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la société SOREDOM aux dépens de la présente instance. Signé par Mme Christine PARIS, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,