Tribunal judiciaire, 16 septembre 2024. 19/00188

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES 16 Septembre 2024 2ème Chambre civile N° RG 19/00188 - N° Portalis DBYC-W-B7D-IBNC AFFAIRE : Société OMNIUM CONSTRUCTION DEVELOPPEMENTS LOCATIONS (OCDL) SAS C/ Société LE PIROT copie exécutoire délivrée le : à : DEUXIEME CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DE LOYERS COMMERCIAUX l’an deux mil vingt quatre, le seize septembre Devant Nous, Philippe BOYMOND, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, statuant comme Juge des Loyers Commerciaux en vertu du décret du 30 Septembre 1953 et du décret du 3 Janvier 1966 le modifiant, et assisté de Fabienne LEFRANC, Greffier, ONT COMPARU DEMANDERESSE : Société OMNIUM CONSTRUCTION DEVELOPPEMENTS LOCATIONS (OCDL) SAS [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELARL CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Maître Valérie LEBLANC de la SELARL ARES, avocats au barreau de RENNES, avocats postulant ET Société LE PIROT SAS, immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 402 934 038, représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 5] [Localité 6] représentée par Me Fréderic TALMON, avocat au barreau de PARIS Après avoir entendu les parties en leurs plaidoiries le 13 Mai 2024, Nous, Juge des Loyers Commerciaux, avons mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 16 Septembre 2024, Et à cette date, Nous avons rendu le jugement suivant : EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous signature privée en date du 30 janvier 1996, la société par actions simplifiée (SAS) Omnium de constructions développements locations (OCDL) a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années, à la société anonyme (SA) AGA, aujourd'hui nommée Le Pirot, des locaux à usage de débit de boissons et de restauration situés [Adresse 3] à [Localité 6] (35). Jusqu'alors conçus et utilisés en tant que station-service, ces locaux ont fait l'objet de travaux de restructuration et d'aménagement, aux frais du preneur. Les parties ont convenu d'un loyer initial d'un montant de 68 602 € HC et HT, à compter du 01er février 1996 ainsi que d'une clause d'indexation. Lors du premier renouvellement du bail, en 2005, les parties se sont affrontées sur son prix, lequel a donné lieu à une procédure judiciaire qui s'est étalée de janvier 2009 à mai 2017, pourvois en cassation compris. Ce prix a donc été judiciairement fixé, à la somme annuelle de 109 550 € HC et HT et il a ensuite atteint, le 01er février 2016, un montant de 138 487,74 € HC et HT. Entre-temps, par un acte d'huissier de justice en date du 29 juin 2016, la société SLR, ensuite nommée Le Pirot, a fait signifier à son bailleur une demande de renouvellement de son bail à compter du 01er juillet 2016, pour une nouvelle durée de neuf années, aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré mais moyennant un loyer annuel de 86 600 € HC et HT. Par acte d'huissier de justice en date du 20 septembre 2016, le bailleur a accepté le principe du renouvellement du bail mais il a sollicité un prix annuel de 300 000 € HC et HT par an. Par acte d'huissier de justice en date du 31 décembre 2018, la société OCDL a ensuite fait assigner la société SLR, devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Rennes, aux fins de voir, principalement, fixer le montant annuel du loyer renouvelé, à compter du 01er juillet 2016, au montant déplafonné de 350 560 € HT et HC. Évoquée dès le 21 janvier 2019, l'affaire a toutefois ensuite été renvoyée, à deux reprises, à la demande des avocats des parties. Par jugement mixte du 15 juillet 2019, la juridiction a ordonné une mesure d'expertise. L'expert, M. [R], a déposé son rapport le 02 juin 2023 et proposé une valeur locative du local litigieux de 194 166 €. L'affaire a été reprise, à la diligence du greffe, lors de l'audience du 25 septembre 2023, date à laquelle elle a été renvoyée, à la demande des avocats des parties, à quatre reprises. Par un mémoire daté du 17 avril 2024, régulièrement notifié à son preneur le lendemain, la SAS OCDL sollicite en dernier lieu, à titre principal, la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 450 000 € HT, à compter du 01er juillet 2016 et qu'il soit jugé que les compléments de loyers dus porteront intérêts au taux légal depuis leur date d'exigibilité, le tout sous le bénéfice des dépens et d'une somme de 10 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par un mémoire daté du 10 mai 2024, régulièrement signifié à son bailleur le même jour, la SAS Le Pirot sollicite, à titre principal, la fixation du loyer de renouvellement à hauteur de 71 001 € HC et HT, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 10 000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Lors de l'audience sur renvoi et utile du 13 mai 2024, la SAS OCDL a demandé à ce que le dernier mémoire de son preneur soit écarté en raison de sa tardiveté, ce à quoi ce dernier s'est opposé. Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère à leurs mémoires suscités, en application des dispositions de l'article R 145-23 du code de commerce. MOTIFS DE LA DÉCISION En premier lieu, il peut être observé que les parties ne justifient, ni même ne font état, de démarches visant à un règlement amiable de leur différend, pas plus avant qu'après le dépôt du rapport d'expertise judiciaire. Elles ne s'en expliquent pas. Il se déduit, ensuite, de l'introduction du présent procès que la longue procédure judiciaire par laquelle elles se sont affrontées, lors du premier renouvellement du bail les liant, ne leur a pas permis de retrouver des relations contractuelles apaisées. A lire leurs mémoires enfin, il apparaît que leurs nombreux points de désaccord (facteurs locaux de commercialité, valorisation de la terrasse, pondération des surfaces dont celle des cabinets d'aisance, pertinence des références et correctifs à leur appliquer) relèvent bien plus d'une appréciation de faits que d'une application de la règle de droit. L'article 22-1 de la loi n° 95-125 du 8 février 1995 relative à l'organisation des juridictions et à la procédure civile, pénale et administrative dispose que : « En tout état de la procédure, y compris en référé, lorsqu'il estime qu'une résolution amiable du litige est possible, le juge peut, s'il n'a pas recueilli l'accord des parties, leur enjoindre de rencontrer un médiateur qu'il désigne et qui répond aux conditions prévues par décret en Conseil d’État. Celui-ci informe les parties sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation ». L'article 127-1 du code de procédure civile confirme que : « A défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire». Il résulte de ce qui précède qu'une résolution amiable du présent litige, au moyen d'une confrontation équilibrée des points de vue des parties en présence d'un tiers impartial, est souhaitable et possible. En conséquence, les parties, prises en la personne de leurs représentants légaux respectifs, seront enjointes de rencontrer personnellement un médiateur, inscrit sur la liste dressée par la cour d'appel de Rennes, afin d'être informées à l'initiative de ce dernier au cours d'un entretien ménagé à cet effet sur l'objet et le déroulement d'une mesure de médiation. Cette rencontre doit permettre de les éclairer sur le déroulement d’une telle mesure, de lever leurs éventuelles réticences et ainsi de les encourager à y recourir. A l'issue de cet entretien dont le résultat sera communiqué à la juridiction par le médiateur, si les parties en sont d'accord, ce dernier poursuivra sa mission dans le cadre cette fois d'une médiation judiciaire régie par les articles 131-1 et suivants du code de procédure civile, comme précisé au dispositif de la présente décision. La médiation ne dessaisit pas le juge qui, dans le cadre du contrôle de la mesure, peut être saisi de toute difficulté et mettre fin à la mission du médiateur à la demande de ce dernier, des parties ou d'office s'il estime que les circonstances l'imposent. Le médiateur est désigné pour trois mois, durée qui peut être renouvelée une fois à sa demande. Pour le cas où les parties accepteraient de s'engager dans un processus de médiation judiciaire, la provision, à valoir sur les honoraires du médiateur et qui devrait être versée directement entre ses mains, est fixée à la somme de 2 000 €, soit 1 000 € chacune. L'instance est suspendue jusqu'au bon accomplissement de cette mesure d'injonction. DISPOSITIF La juridiction des loyers commerciaux, statuant au nom du peuple français par décision mise à disposition au greffe : ENJOINT aux sociétés OCDL et Le Pirot, prises en la personne de leur représentant légal, de rencontrer personnellement, à l'initiative de celui-ci, M. [V] [Z], médiateur, cabinet [Z] expertise sis [Adresse 8] à [Localité 7] (35) [XXXXXXXX01] ; [XXXXXXXX02] ; courriel : [Courriel 9] ; DIT que pour mener à bien sa mission, le médiateur devra convoquer les parties et, le cas échéant, leurs avocats dans les meilleurs délais afin de les éclairer sur le déroulement d’une telle mesure, de lever les éventuelles réticences et ainsi de les encourager à y recourir ; En cas d’accord des parties sur la mise en œuvre d’une médiation judiciaire, ORDONNE une médiation ; DESIGNE en qualité de médiateur M. [V] [Z] ; DIT que pour mener à bien sa mission, le médiateur, connaissance alors prise du dossier, devra de nouveau convoquer les parties et leurs avocats dès la réception entre ses mains de la provision à valoir sur sa rémunération, afin de les entendre et leur permettre de trouver une solution amiable au litige qui les oppose ; FIXE la durée de la médiation à trois mois, à compter de la réception par le médiateur de la provision, et DIT que sa mission pourra être renouvelée une fois, pour la même durée, à sa demande ; DIT qu'à l'expiration de sa mission, le médiateur devra informer la juridiction de l'accord intervenu entre les parties ou de l'échec de la mesure ; RAPPELLE qu'en cas d'accord, les parties pourront saisir la juridiction d'une demande d'homologation de cet accord par voie judiciaire ; FIXE la provision à valoir sur la rémunération du médiateur à la somme de 2 000 € (deux mille euros), soit 1 000 € (mille euros) à la charge de chaque partie, laquelle devra être versée entre ses mains dans le délai de trois mois après accord pour la mesure de médiation, à peine de caducité de la présente désignation ; DIT que l'affaire pourra se poursuivre, à la demande de l'une des parties adressée au greffe par simple lettre ou message électronique, une fois cette mesure d'injonction satisfaite ; DIT que la présente décision sera notifiée par le greffier de la juridiction par lettre simple aux parties, à leurs avocats et au médiateur. La greffière Le juge des loyers commerciaux