Cour de cassation, 26 mars 2020. 19-15.896

CIV. 3 MF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 26 mars 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10180 F Pourvoi n° W 19-15.896 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 26 MARS 2020 1°/ M. H... E..., 2°/ Mme A... J..., épouse E..., domiciliés tous deux [...], ont formé le pourvoi n° W 19-15.896 contre l'arrêt rendu le 5 mars 2019 par la cour d'appel de Versailles (1re chambre civile, 2e section), dans le litige les opposant à la société Saint-Louis, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de M. Parneix, conseiller, les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. et Mme E..., de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Saint-Louis, après débats en l'audience publique du 25 février 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, M. Parneix, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme E... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par M. et Mme E... et les condamne à payer à la société Saint-Louis la somme de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mars deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. et Mme E.... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR fixé à compter du 1er octobre, à la somme mensuelle de 773,20 euros en principal, le loyer du bail renouvelé après application du décret, avec augmentation par sixième mensuel, nonobstant les augmentations légales et conventionnelles à venir du chef de l'indexation ; AUX MOTIFS QUE « selon l'article 17 c de la loi du 6 juillet 1989, lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ; que dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire au moins 6 mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19 ; que l'article 19 précisé, pour l'application de l'article 17, que les loyers servant de référence doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables situés soit dans le même groupe d'immeuble, soit dans tout autre groupe d'immeuble comportant des caractéristiques similaires et situés dans une même zone géographique ; qu'il ne ressort pas des articles 17 et 19 précités que les références à joindre à l'offre de renouvellement devraient porter sur des logements strictement identiques à celui objet de la proposition de renouvellement, notamment en terme de surface, la comparaison n'impliquant pas une stricte similitude entre les références ; que les références de loyer doivent mentionner pour chaque appartement loué le nom de la rue et la dizaine du numéro où se situe l'immeuble, la qualité et l'époque de la construction de l'immeuble, l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur, la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales, l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer, son état d'équipement, notamment WC intérieur, salle d'eau, chauffage, l'indication selon laquelle le locataire est entré dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans, le montant du loyer hors charges effectivement exigé ; [ ] ; que l'appartement, objet de la proposition de renouvellement de bail, composé de trois pièces, dont la superficie est de 63,20 m², est situé au [...] ; que le montant mensuel du loyer versé par M. et Mme E... s'élevait à la somme de 749,91 euros, soit un prix au m² de 11,86 euros au moment de la notification de l'offre de renouvellement avec fixation d'un nouveau loyer qu'en l'espèce, la société Saint-Louis a annexé à son offre de renouvellement de bail avec fixation d'un nouveau loyer six références dont quatre sont situées dans la même rue que celle où se trouve l'appartement donné à bail à M et Mme E..., et deux références correspondant à des appartements situés à [...] ; que la moyenne des quatre références situées [...] et annexées à l'offre ressort à 18,18 euros le m² ; que les deux autres références que la société Saint Louis est parfaitement en droit de produire en cause d'appel, qui portent sur des appartements situés également [...] correspondant à des logements comparables à celui de M. et Mme E..., révèlent un prix au m² de 17,63 euros ; que la moyenne des références produites par la société Saint Louis, très favorable aux locataires puisque portant sur des baux de plus de trois ans, fait ressortir un prix de location de 17,90 euros par m², soit une valeur nettement supérieure à celle du loyer du logement en cause : M. et Mme E... règlent effectivement un loyer inférieur de 50% à la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage ; que suivant avis émis le 4 septembre 2015, la commission départementale de conciliation, saisie en l'absence d'accord des parties, a estimé le loyer actuel manifestement sous-évalué puisqu'elle a estimé que le loyer de renouvellement pourrait être porté à 773,20 euros par mois, soit 12,23 euros le m² ; qu'en l'état de l'ensemble des éléments de la procédure, la valeur locative mensuelle de 773,20 euros par mois retenue par la commission de conciliation (soit 12,23 euros le m²) peut être retenue, après application du décret du 30 juillet 2014 qui dispose que la hausse du loyer ne peut pas excéder la moitié de la différence entre le nouveau loyer déterminé et le loyer à la date du renouvellement et ce, dans la mesure où la société Saint Louis indique qu'elle est prête à l'accepter. Que le jugement doit être infirmé en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, il y a lieu de constater que le loyer actuellement appliqué à M. et Mme E... est manifestement sous-évalué, sans qu'il y ait besoin de recourir à une mesure d'expertise, de juger que le bail portant sur le logement sis à [...] , consenti à M. et Mme E... est renouvelé pour une durée de six années à compter du 1er octobre 2015 avec fixation à compter de cette date d'un nouveau loyer à la somme annuelle de 9 278,40 euros en principal, après application du décret de modération, la majoration s'appliquant par sixième chaque année, conformément à la loi » ; 1°) ALORS QUE sous le régime de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, il ne peut pas y avoir de réévaluation du loyer lors du renouvellement du contrat de bail, sauf si le loyer en cours est manifestement sous-évalué, ce que le bailleur doit établir par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, dans les conditions définies aux articles 17 c) et 19 de ce texte et conformément aux critères du décret n° 90-780 du 31 août 1990 ; qu'en faisant droit à la demande de la société Saint Louis sans constater que ces six références étaient conformes à ces exigences ce qui était pourtant expressément contesté par M. et Mme E... (voir leurs conclusions récapitulatives d'intimé contenant appel incident, p. 7, al. 2 et suivants), la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 17 c, 19 de la loi du 6 juillet 1989 et 1er du n°90-780 du 31 août 1990 ; 2°) ALORS QUE le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; qu'en énonçant que « la moyenne des quatre références situées [...] et annexées à l'offre ressort à 18,18 euros le m² » (arrêt p. 7, al. 4, nous soulignons), quand la moyenne de ces quatre références s'élève à 18,13 euros le m², la cour d'appel a dénaturé les termes du tableau annexé à son offre de renouvellement par le bailleur et a violé le principe selon lequel le juge ne doit pas dénaturer les documents de la cause ; 3°) ALORS QU'en affirmant que la société Saint Louis avait produit « deux autres références [ ] en cause d'appel, qui portent sur des appartements situés également [...] correspondant à des logements comparables à celui de M et Mme E... » (arrêt p. 7, al. 4 à 6, nous soulignons), quand la bailleresse avait produit six nouvelles références devant elle, dont quatre portaient sur des appartements situés également [...] , la cour d'appel, dénaturé les termes du litige et a violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; 4°) ALORS QU'en toute hypothèse, le juge ne peut statuer par voie d'affirmation, sans préciser les éléments de preuve sur lesquels il se fonde ; qu'en affirmant que « la moyenne des références produites par la société Saint Louis [ ] fait ressortir un prix de location de 17,90 euros par m² » (arrêt, p. 7, al. 6), sans préciser sur quelles références elle se fondait pour procéder à une telle affirmation, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE pour estimer que leur loyer était manifestement sous-évalué la cour d'appel a estimé que le loyer payé par M. et Mme E... était « inférieur de 50% à la moyenne des loyers pratiqués dans le voisinage » (arrêt p. 7, al. 6), la moyenne étant fixée à « 17,90 euros par m² » (arrêt p. 7, al. 6) ; qu'en statuant de la sorte et en considérant donc que leur loyer serait inférieur à 8,95 euros, tout en constatant que le loyer payé par les époux E... s'élevant 11,86 euros par m² (arrêt p. 7, al. 3), la cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 6°) ALORS QU'en toute hypothèse, en cas de renouvellement du bail avec réévaluation du montant du loyer, la hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat ; qu'en jugeant, après avoir fixé le prix du loyer majoré à la somme de 773,20 euros par mois (arrêt, p. 8, al. 1er) que le bail « est renouvelé pour une durée de six années à compter du 1er octobre 2015 avec fixation à compter de cette date d'un nouveau loyer à la somme annuelle de 9 278,40 euros [soit 773,20 x 12], clause en principal » (arrêt, p. 8, al. 1er, nous soulignons), quand le montant du loyer majoré ne pouvait atteindre cette somme qu'au bout de 6 ans, la cour d'appel a violé l'article 17 c) de la loi du 6 juillet 1989.