Cour d'appel, 16 novembre 2023. 22/05723

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 16e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 16 NOVEMBRE 2023 N° RG 22/05723 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VNB7 AFFAIRE : [R], [P] [Z] C/ S.A.R.L. LBG Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Juillet 2022 par le Tribunal de Commerce de Chartres N° RG : 2021J00113 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 16.11.2023 à : Me Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, avocat au barreau de CHARTRES Me Helia DA SILVA, avocat au barreau de CHARTRES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [R], [P] [Z] né le 31 Mars 1936 à [Localité 4] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] Représentant : Me Bertrand LEBAILLY de la SELARL UBILEX AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000016 - N° du dossier 21.171 APPELANT **************** S.A.R.L. LBG N° Siret : 499 121 564 (RCS Chartres) [Adresse 5] [Adresse 5] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentant : Me Helia DA SILVA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000011 - N° du dossier 0901622 INTIMÉE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 18 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Fabienne PAGES, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Fabienne PAGES, Président, Madame Caroline DERYCKERE, Conseiller, Madame Florence MICHON, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Mélanie RIBEIRO, EXPOSÉ DU LITIGE Selon acte sous seing privé du 30 mars 2015, M. [R] [Z] a donné en location à la SARL LBG un local à usage d'atelier situé [Adresse 2], à effet du 1er avril 2015 et jusqu'au 30 mars 2017, pour un loyer mensuel de 1 200 euros HT, afin d'y exercer son activité de mécanique automobile. Un dépôt de garantie de 1 440 euros a été versé par la société LBG lors de son entrée dans les lieux. Ce bail a donné lieu à un avenant du 19 novembre 2015 pour la location d'un bureau attenant au local initialement loué et un complément de loyer mensuel de 150 euros HT. Ce bail a été reconduit par acte sous seing privé du 27 mars 2017 pour une durée de 12 mois pour se terminer le 31 mars 2018 puis renouvelé une nouvelle fois le 1er avril 2018 pour une durée de 3 ans, devant se terminer le 31 mars 2021 pour un loyer mensuel de 1 350 euros. Par courrier du 18 février 2021, la société LBG a informé le bailleur de son intention de ne pas reconduire le bail commercial précaire et de libérer les lieux pour le 30 mars 2021. A l'approche du terme du bail, M. [Z] a demandé à la société LBG de régulariser les arriérés de loyers et taxes restés impayés pour une somme de 23 053 euros. M. [Z] a sollicité de Maître [E], huissier de justice à [Localité 3], qu'il soit dressé procès-verbal contradictoire de l'état des lieux de sortie auquel la société LBG a été convoquée par l'officier ministériel pour le 27 avril 2021. Au vu de cet état des lieux de sortie , le bailleur a chiffré le montant des réparations locatives à la somme de 12 403 euros hors taxes. Par assignation en date du 7 juillet 2021, M. [Z] a saisi le tribunal de commerce de Chartres en vue de la condamnation de la société LBG au paiement des somme principales de 23 053 euros au titre du solde locatif et de 12 403 euros au titre des réparations locatives. Par jugement contradictoire rendu le 27 juillet 2022, le tribunal de commerce de Chartres a : condamné la SARL LBG à payer la somme de 6 480 euros à M. [Z] au titre des loyers  condamné M. [Z] à payer la somme de 1 440 euros à la SARL LBG en restitution du dépôt de garantie  condamné M. [Z] à verser à la SARL LBG la somme de 2 860 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1303 du code civil  condamné la SARL LBG à payer à M. [Z] la somme de 212,44 euros au titre des frais exposés pour l'établissement de l'état des lieux de sortie  débouté les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions  condamné chacune des parties pour moitié aux dépens. Lesdits dépens afférents aux frais de jugement liquidés à la somme de 69,59 euros TTC, en ceux non compris les frais de signification du présent jugement et de ses suites s'il y a lieu  ordonné l'exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution. Le 13 septembre 2022, M. [Z] a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe. Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 17 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M [R] [Z], appelant, demande à la cour de : le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions  En conséquence, infirmer le jugement du tribunal de commerce de Chartres du 27 juillet 2022 en ce qu'il a : débouté M. [Z] de sa demande de paiement par la société LBG de la somme de 12 403 euros hors taxes au titre des réparations locatives condamné M. [Z] à verser à la SARL LBG la somme de 2 860 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1303 du code civil Et statuant à nouveau, débouter la société LBG de toutes ses demandes, fins et prétentions  En conséquence : condamner la société LBG à payer à M. [Z] la somme de 12 403 euros hors taxes au titre des réparations locatives  débouter la société LBG de sa demande de condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 2 860 euros de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1303 du code civil  condamner la société LBG à payer à M. [Z] une somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile  condamner la société LBG au paiement de la moitié des frais exposés pour l'établissement de l'état des lieux de sortie, soit la somme de 212,44 euros  condamner la société LBG aux dépens. Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 13 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société LBG, intimée, demande à la cour de : déclarer recevable mais mal fondé l'appel interjeté par M. [Z]  Y faisant droit, confirmer la décision entreprise Statuant à nouveau, (sic) débouter M. [Z] de l'intégralité de ses demandes et prétentions  juger que le bailleur s'est enrichi sans cause au détriment de son locataire  condamner M. [Z] à porter et payer au concluant la somme de 2 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile  condamner M. [Z] en tous les dépens  dire que ceux d'appel pourront être recouvrés directement par Me Hélia Da Silva, avocat au barreau de Chartres, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 12 septembre 2023. L'audience de plaidoirie a été fixée au 18 octobre 2023 et le délibéré au 16 novembre suivant. MOTIFS DE LA DÉCISION À titre liminaire, il sera relevé d'une part que l'appelant ne demande pas l'infirmation du jugement contesté en ce qu'il a condamné la société LBG à lui payer 6 480 euros au titre de l'arriéré locatif alors qu'il sollicitait le paiement de 23 053 euros à ce titre et d'autre part que la partie intimée n'a pas fait d'appel incident. Le jugement déféré n'est dès lors pas critiqué en ce qu'il a condamné la société LBG à payer à M.[Z] la somme susvisée outre celle de 212,44 euros au titre des frais exposés pour l'établissement de l'état des lieux de sortie. Sur la demande en paiement du bailleur à l'encontre de la société LBG au titre des réparations locatives et la demande de la locataire en restitution du dépôt de garantie Le tribunal a retenu qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, il résultait de l'article L145-40-1 du code de commerce applicable que le bailleur ne pouvait se prévaloir de la présomption prévue à l'article 1731 du code civil, qu' il n'était dès lors pas justifié par le procès verbal d'état des lieux de sortie d'une quelconque dégradation des locaux susceptibles de justifier une réparation locative, ne permettant pas de faire droit à la demande en paiement du bailleur à ce titre. En cause d'appel, M. [Z] fait valoir qu'en l'absence d'état des lieux d'entrée, la société LBG est présumée avoir reçu les lieux donnés à bail en bon état de réparations locatives et qu'il démontre par le procès verbal d'état des lieux de sortie différents désordres qui ne relèvent pas de la vétusté ni de la force majeure, chiffrés à la somme de 12 403 euros HT au vu du devis versé aux débats. Le bail en date du 30 mars 2015 conclu entre les parties a pour objet un local dans lequel un fonds de commerce est exploité, intitulé location commerciale et mentionne que cette location n'est pas soumise aux articles L145-1 et L 145-60 du code de commerce et prévoit une durée de 24 mois. En application des dispositions de l'article L 145-5 du code de commerce, les parties peuvent lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du statut des baux commerciaux, à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. La société LBG, preneur est entrée dans les lieux donnés à bail le 1er avril 2015. Ce bail a été reconduit par avenant du 27 mars 2017 pour une première durée de 12 mois puis par un deuxième avenant du 1er avril 2018 pour une durée de 3 ans. Il convient de constater qu'à l'expiration du bail le 31 mars 2021, la durée totale de ces baux successifs est supérieure à 3 ans. Il s'en déduit que les parties ne peuvent déroger au statut des baux commerciaux. L'article L 145-40-1 du code de commerce est par conséquent applicable. Aux termes de l'article L. 145-40-1 issu de la loi Pinel (L. no 2014-626 du 18 juin 2014) , applicable au bail en cause compte tenu de sa date de conclusion, lors de la prise de possession des locaux par le locataire en cas de conclusion d'un bail, de cession du droit au bail, de cession ou de mutation à titre gratuit du fonds et lors de la restitution des locaux, un état des lieux est établi contradictoirement et amiablement par le bailleur et le locataire ou par un tiers mandaté par eux. L'état des lieux est joint au contrat de location ou, à défaut, conservé par chacune des parties. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. Le bailleur qui n'a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l'état des lieux ne peut invoquer la présomption de l'article 1731 du code civil. Les parties s'accordent quant à l'absence d'état des lieux d'entrée effectué lors de la prise à bail par la société LBG des locaux susvisés. Il s'en déduit que la présomption prévue à l'article 1731 du code civil n'est pas applicable, et que la société LBG n'est dès lors pas présumée les avoir reçus en bon état de réparations locatives. Il appartient par conséquent au bailleur de démontrer que les travaux dont il demande le paiement à l'encontre de sa locataire peuvent être qualifiées de réparations locatives. Le procès verbal de constat d'état des lieux de sortie en date du 27 avril 2021 justifie essentiellement de la vétusté des locaux donné en location. Mais le bailleur ne justifie pas par ce seul procès verbal que ces différents désordres sont apparus après la prise à bail des lieux en cause par la société LBG alors que cette dernière verse aux débats de nombreuses attestations (pièces 2 à8) faisant état d'un mauvais état de ces locaux lors de son entrée dans les lieux . Le bailleur ne démontre pas non plus que ces désordres lui ont occasionné un préjudice au titre du coût des travaux qu'il a du financer puisqu'il ne verse aux débats d'un devis et non pas une facture ou d'une relocation à des conditions moins favorables. La demande en paiement de la somme de la somme de 12 403 euros de M. [Z] au titre des réparations locatives sera par conséquent rejetée par voie de confirmation la demande de la société LBG au titre de la restitution de la totalité du montant du dépôt de garantie de 1 440 euros en l'absence d'une quelconque réparation locative établie. Sur la demande en paiement de la société LBG à l'encontre de M. [Z] au titre de l'enrichissement sans cause Pour condamner M. [Z] à payer la somme de 2 860 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1303 du code civil, le tribunal a retenu que la locataire avait exposé des frais de travaux dans les locaux donnés à bail à hauteur de cette somme desquels il résultait une amélioration de la valeur marchande du bien donné à bail. En cause d'appel, M. [Z] fait valoir que la partie adverse ne justifie pas de son appauvrissement ni de l'enrichissement corrélatif de l'appelant. Il ajoute que les travaux en cause ont été réalisés dans l'intérêt de la preneuse et au surplus sans son autorisation préalable alors qu'elle était exigée par les dispositions contractuelles applicables. Aux termes de l'article 1371 du code civil et non pas l'article 1303 du même code dont les dispositions sont issues de l'ordonnance du 10 février 2016 compte tenu de la date de conclusions du bail en 2015 en dehors des cas de gestion d'affaires et de paiement de l'indu, celui qui bénéficie d'un enrichissement injustifié au détriment d'autrui doit, à celui qui s'en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l'enrichissement et de l'appauvrissement. Le bail en date du 30 mars 2015 prévoit en son article 6° e/ que le preneur est obligé d'effectuer tous les travaux d'entretien et de réparation à l'exception de ceux visés par l'article 606 du code civil et en son article 6° h/ que tous embellissements restant en fin de bail la propriété du bailleur à moins qu'il ne préfère la remise des lieux en leur état antérieur. La société LBG verse aux débats en pièce 15 une facture de travaux de 2 860 euros. Cette facture a pour objet des travaux de plomberie, de robinetterie, de WC et de changement du ballon d'eau chaude et de travaux d'isolation des bureaux. Force est de constater, les différents travaux mentionnés par cette facture étant des travaux d'embellissement des lieux donnés à bail et par conséquent à la charge du preneur en application des dispositions du bail susvisés et restent la propriété du bailleur, ils ne peuvent dès lors être à l'origine d'un appauvrissement indu de la locataire et donner lieu à un quelconque remboursement à cette dernière à la charge du bailleur sur le fondement de l'article 1303 du code civil. Cette demande sera par conséquent rejetée et le jugement contesté ayant fait droit à la demande en paiement de la société LBG à l'encontre de M. [Z] infirmé de ce chef. Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. Chaque partie succombant pour partie, chacune supportera la charge de ses propres dépens. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions déférées sauf en ce qu'il condamne M.[Z] au paiement de la somme de 2 860 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1303 du code civil ; Statuant à nouveau, Déboute la société LBG de sa demande en paiement de la somme de 2 860 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1303 du code civil à l'encontre de M. [Z] ; y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile ; Dit que chaque partie supportera la charge de ses propres dépens. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Président et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,