Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/03394

N° RG 23/03394 - N° Portalis DBVM-V-B7H-L7BE C8 Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SCP GALLO & PETIVILLE : DÉFENSE PÉNALE Me Nathalie CROUZET AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 16 MAI 2024 Appel d'une décision (N° RG 22/02107) rendue par le Président du TJ de grenoble en date du 07 septembre 2023 suivant déclaration d'appel du 27 septembre 2023 APPELANT : M. [G] [T] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Ronald GALLO de la SCP GALLO & PETIVILLE : DÉFENSE PÉNALE, avocat au barreau de GRENOBLE, substitué par Me GIACOMETTI, avocat au barreau de GRENOBLE, INTIMÉE : S.C.I. [Adresse 2], prise en la personne de son gérant en exercice Monsieur [V] [U] [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Me Nathalie CROUZET, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente de Chambre, M. Lionel BRUNO, Conseiller, Mme Raphaële FAIVRE, Conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 08 Mars 2024, Mme FIGUET, Présidente, qui a fait rapport assisté de Alice RICHET, Greffière, a entendu les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile. Il en a été rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour. Faits et procédure Suivant acte sous seing privé du 1er mars 2021, la Sci La Chenaie représentée par M. et Mme [U] [V] ont consenti un bail dérogatoire non soumis aux articles L. 145-1 et suivants du code de commerce pour une durée de 23 mois se terminant le 31 janvier 2023 portant sur une surface d'environ 200 m² avec parking, atelier et bureau situé [Adresse 1] à [Localité 3] à M. [G] [T] pour son activité artisanale de carrossier peinture moyennant un loyer de 600 euros par mois. Le 21 janvier 2022, la Sci [Adresse 2] a adressé à M. [G] [T] une mise en demeure de cesser de stocker des produits pétroliers inflammables à proximité du brûleur de la cabine de peinture en raison des dangers de ce stockage. Par acte d'huissier de justice du 21 juillet 2022, la Sci [Adresse 2] a donné congé à M. [G] [T] pour le 31 janvier 2023, date de la fin du bail prévue au contrat. Les loyers n'étant pas régulièrement réglés, une sommation de payer la somme de 2.040,26 euros visant la clause résolutoire insérée dans le bail liant les parties a été remise à M. [G] [T] le 8 septembre 2022. Par acte du 27 octobre 2022, la Sci [Adresse 2] a fait assigner M. [G] [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir constater la résiliation du bail et de voir ordonner l'expulsion du preneur. Par ordonnance du 7 septembre 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Grenoble a : - rejeté l'exception de nullité de l'assignation, - rejeté l'exception de nullité de la sommation de payer, - déclaré la demande recevable en la forme, - constaté la résiliation du bail liant les parties au 8 octobre 2022, - ordonné l'expulsion de M. [G] [T] et de toute personne de son chef des lieux loués, avec le concours de la force publique si nécessaire, - condamné M. [G] [T] à verser à titre provisionnel à la Sci [Adresse 2] la somme de 2.856,86 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation suivant compte arrêté au 13 juin 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 8 septembre 2023, outre une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif du preneur, - rejeté la demande de délais de paiement, - condamné M. [G] [T] à verser à la Sci [Adresse 2] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [G] [T] aux entiers dépens. Par déclaration du 27 septembre 2023, M. [G] [T] a interjeté appel de cette ordonnance en toutes ses dispositions qu'il a reprises dans son acte d'appel. La clôture de l'instruction a été prononcée le 22 février 2024. Prétentions et moyens de M. [G] [T] Dans ses conclusions remises le 3 novembre 2023, il demande à la cour de: Sur la nullité de l'assignation : - constater que les baux liant M. [G] [T] le lient uniquement à M. et Mme [U], - constater qu'aucun des baux liant M. [G] [T] ne le lient à la Sci [Adresse 2], - constater que l'assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble délivrée le 27 octobre 2022 à M. [G] [T] l'a été par la Sci [Adresse 2], - constater que la Sci [Adresse 2] n'a aucune capacité à agir dans le présent litige, - infirmer l'ordonnance dont appel, - annuler l'assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble délivrée le 27 octobre 2022 à M. [G] [T] l'a été par la Sci [Adresse 2] (sic), - débouter la Sci [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, Sur la nullité de la clause résolutoire : - constater que les baux liant M. [G] [T] le lient uniquement à M. et Mme [U], - constater qu'aucun des baux liant M. [G] [T] ne le lient à la Sci [Adresse 2], - constater que l'assignation en référé devant le président du tribunal judiciaire de Grenoble délivrée le 27 octobre 2022 à M. [G] [T] l'a été par la Sci [Adresse 2], - constater que la Sci [Adresse 2] n'a aucune capacité à agir dans le présent litige, - infirmer l'ordonnance dont appel, - annuler la sommation de payer délivrée par la Sci [Adresse 2] à M. [G] [T] le 8 septembre 2022, - débouter la Sci [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, Sur l'absence de clause résolutoire : - constater que le contrat de bail du 1er mars 2021 signé par M. et Mme [U] et M. [G] [T] ne comporte pas de clause résolutoire, - infirmer l'ordonnance dont appel, - débouter la Sci [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, Sur la contestation du montant du litige : - constater que M. [G] [T] s'est acquitté de l'ensemble des loyers dus, - constater qu'il existe une sérieuse contestation des loyers dus et de la nature du bail liant M. [T] aux consorts [U], - infirmer l'ordonnance dont appel, - débouter la Sci [Adresse 2] de l'ensemble de ses demandes, Sur les frais irrépétibles et les dépens : - condamner la Sci [Adresse 2] à payer à M. [G] [T] la somme de 1.600 euros, - condamner la Sci [Adresse 2] aux entiers dépens. Se fondant sur l'article 117 du code de procédure civile, il sollicite la nullité de l'assignation aux motifs que : - le premier bail signé le 10 janvier 2020 portant sur le bien situé [Adresse 1] à [Localité 3] a été signé avec M. et Mme [U], - de même le bail de nature commerciale porte le nom de M. et Mme [U] en qualité de bailleurs, - les loyers étaient réglés entre les mains de M. et Mme [U], - aucun bail n'unit la Sci [Adresse 2] à M. [G] [T], - dès lors, la Sci [Adresse 2] n'avait pas la capacité pour assigner M. [G] [T] ce qui entraîne la nullité de l'assignation, Sur la nullité de la sommation de payer, il reprend les arguments précédents pour conclure que la Sci [Adresse 2] n'avait pas la capacité de délivrer la sommation de payer d'où sa nullité. Par ailleurs, il relève que le bail ne contient aucune clause résolutoire, que la Sci [Adresse 2] ne peut se prévaloir d'une clause résolutoire non prévue au contrat et qu'en conséquence, le bail ne saurait être résilié. Il conteste enfin devoir les sommes réclamées en raison des destructions opérées par le propriétaire sur son matériel et de l'interdiction d'occuper le local abritant sa machine de peinture pour lequel un accord avait été conclu moyennant la somme de 100 euros supplémentaire par mois. Il ajoute que rien ne justifie sa condamnation puisqu'il a réglé la somme de 2.856,86 euros par divers versements effectués entre novembre 2022 et le 11 juin 2023. Prétentions et moyens de la Sci [Adresse 2] Dans ses conclusions remises le 29 novembre 2023, elle demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance du tribunal judiciaire de Grenoble du 7 septembre 2023 dans toutes ses dispositions, Y ajoutant, - condamner M. [G] [T] à payer à la Sci [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner M. [G] [T] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. En réponse à la demande de nullité de l'assignation, elle relève que : - elle a conclu exclusivement un contrat de location inférieure à 23 mois avec M. [G] [T] à sa demande puisque celui-ci ne souhaitait pas s'engager sur une longue période, - M. [U] n'a jamais conclu précédemment un bail d'habitation avec M. [G] [T] sur le tènement, objet du bail dérogatoire, - elle avait seule la capacité pour conclure un bail ce qu'elle a fait, M. et Mme [U] ne pouvant pas signer de bail en leur nom personnel, - l'assignation a été délivrée par la Sci [Adresse 2] à M. [G] [T] conformément au bail qui les unit. En réponse à la demande de nullité de la sommation de payer, elle expose que seule la Sci [Adresse 2] pouvait délivrer une telle sommation car seule la Sci, propriétaire des locaux, a contracté avec M. [G] [T]. Elle souligne que le bail contient bien une clause résolutoire, que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois du commandement, que depuis l'ordonnance du 7 septembre 2023, M. [G] [T] n'a pas réglé les sommes auxquelles il a été condamné. Sur la contestation de l'arriéré locatif, elle fait remarquer que M. [G] [T] tient des propos contradictoires puisque tout en prétendant n'être redevable d'aucun loyer, il affirme avoir réglé les loyers dont il était redevable, que par ailleurs, sans l'accord du gérant de la SCI, il a installé une chaudière empiétant sur la propriété de M. [U] et pour ce faire, il a cassé la porte coulissante séparant les deux propriétés et posé des tuyaux entre les deux toitures, que M. [U] qui a souhaité remettre en état son bâtiment après un sinistre dû à des rafales de vent a demandé vainement à M. [G] [T] de déplacer sa chaudière, qu'il n'a pas cru devoir être présent lors du déplacement de cette chaudière. Elle relève qu'en tout état de cause, le contrat de bail précaire est arrivé à terme le 31 mars 2023. Motifs de la décision Sur la nullité de l'assignation Aux termes de l'article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l'acte le défaut de capacité d'ester en justice, le défaut de pouvoir d'une partie ou d'une personne figurant au procès comme représentant soit d'une personne morale, soit d'une personne atteinte d'une incapacité d'exercice ou le défaut de capacité ou de pouvoir d'une personne assurant la représentation d'une partie en justice. La cour observe tout d'abord que la Sci [Adresse 2], dotée de la personnalité morale, détient bien la capacité d'agir, étant observé que les statuts de cette Sci sont versés aux débats. Il est aussi justifié par les pièces 15 et 16 de l'intimée que la Sci [Adresse 2] est propriétaire d'un tènement immobilier implanté [Adresse 1] à [Localité 3]. Le contrat de location commerciale inférieure à 23 mois produit en original, signé par les parties et daté du 1er mars 2021 mentionne bien la Sci La Chenaie comme bailleur même si cette mention se situe en face du nom du dirigeant. Le fait que ce bail mentionne aussi le nom de [V] [U] qui est le gérant de la Sci [Adresse 2] et qui en tant que tel a signé le bail ne caractérise aucune irrégularité. La copie difficilement lisible d'un document intitulé 'Contrat de location de locaux vacants non meublés' daté du janvier 2020 mentionnant comme bailleur M. et Mme [U] est inopérant à remettre en cause le contrat de location commerciale inférieure à 23 mois produit en original, établi postérieurement au nom de la Sci [Adresse 2] dont il est établi qu'elle est la propriétaire des lieux loués. Dès lors, la Sci [Adresse 2], dotée de la personnalité morale, propriétaire des lieux et signataire du bail du 1er mars 2021 avait toute capacité pour faire délivrer le 27 octobre 2022 l'assignation à M. [G] [T]. L'ordonnance du 7 septembre 2023 ne peut qu'être confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de l'assignation. Sur la nullité de la sommation de payer Au regard des développements précédents, la Sci [Adresse 2] avait toute capacité pour faire délivrer la sommation de payer à M. [G] [T]. L'ordonnance sera aussi confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception de nullité de la sommation de payer. Sur la clause résolutoire Contrairement à ce que soutient M. [G] [T], le bail du 1er mars 2021 contient bien une clause résolutoire en son article 8 stipulant: ' Il est expressément convenu qu'en cas de manquement à l'une quelconque des obligations du contrat (non-paiement du loyer et des charges, défaut d'entretien des locaux, défaut d'assurance etc'.) la location sera résiliée de plein droit UN MOIS après un commandement de payer ou une sommation délivré par son huissier et resté sans effet. Le commandement ou la sommation rappelleront la présente clause dont l'effet pourra être constaté si bon semble au bailleur par une simple ordonnance de référé autorisant l'expulsion nonobstant l'appel.' La sommation délivrée à M. [G] [T] le 8 septembre 2022 a expressément visé cette clause résolutoire et le détail des loyers réclamés, le montant total sollicité étant de 2.040,26 euros. M. [G] [T] ne justifie pas avoir réglé la somme réclamée dans le délai d'un mois de la sommation. Les relevés bancaires produits le sont pour une période postérieure débutant le 10 novembre 2022. Faute pour lui de démontrer qu'il était dans l'impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, il ne peut sérieusement soutenir qu'il n'était pas redevable des loyers réclamés. Ses développements sur les dégradations subies par sa machine de peinture dont il est soutenu au demeurant par l'intimé qu'elle a été installée en fraude des droits de M. [U] dans la mesure où elle empiète et dégrade le bâtiment adjacent de M. [U] ne sont pas de nature à justifier un non paiement des loyers. En conséquence, c'est de façon fondée que le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail à la date du 8 octobre 2022 et ordonné l'expulsion de M. [G] [T]. Sur la somme due Lors de la délivrance de la sommation de payer, la somme due s'élevait à la somme de 2040,26 comprenant les loyers de mai à août 2022. Postérieurement à cette sommation, M. [G] [T] est redevable des loyers et indemnités d'occupation pour la période de septembre 2022 à juin 2023 soit un montant total de 6.000 euros. Il doit également en application des termes du bail la taxe foncière 2021 d'un montant de 738,80 euros et la taxe foncière 2022 d'un montant de 777,80 euros. Il ne justifie par la production de ses relevés bancaires que de versements pour la somme totale de 6.700 euros. Dès lors, M. [G] [T] restait devoir à la Sci [Adresse 2] la somme de 2.856,86 euros au 13 juin 2023. En l'absence de contestation sérieuse, c'est à bon droit que le juge des référés a condamné M. [G] [T] à payer à titre provisionnel la somme de 2.856,86 euros à la Sci [Adresse 2]. L'ordonnance sera aussi confirmée sur ce point. Sur les mesures accessoires M. [G] [T] qui succombe dans son appel sera condamné aux entiers dépens d'appel et à payer à la Sci [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS: La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme l'ordonnance de référé du 7 septembre 2023 en toutes ses dispositions. Ajoutant, Condamne M. [G] [T] aux entiers dépens d'appel. Condamne M. [G] [T] à payer à la Sci [Adresse 2] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Signé par Mme Marie-Pierre FIGUET, Présidente et par Mme Alice RICHET, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente