Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/01886 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FZFJ
Minute n° 24/00244
[B], [S]
C/
[K], [Y]
Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THIONVILLE, décision attaquée en date du 04 Juillet 2022, enregistrée sous le n° 21/00153
COUR D'APPEL DE METZ
1ère CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024
APPELANTS:
Monsieur [T] [B]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représenté par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ
Madame [D] [S] épouse [B]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Représentée par Me Patrick VANMANSART, avocat au barreau de METZ
INTIMÉS ET APPELANTS INCIDENTS:
Monsieur [G] [K]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représenté par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
Madame [M] [Y] épouse [K].
[Adresse 4]
[Localité 2]
Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
DATE DES DÉBATS : En application de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juin 2024 tenue par Mme Catherine DEVIGNOT, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 26 Septembre 2024, en application de l'article 450 alinéa 3 du code de procédure civile
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT, Conseillière
Mme DUSSAUD, Conseillère
ARRÊT : Contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSE DU LITIGE
Le 27 juillet 2020, M. [G] [K] et Mme [M] [Y] épouse [K] (ci-après désignés ensemble « M. et Mme [K] ») ont signé un compromis de vente au profit de M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] (ci-après désignés ensemble « M. et Mme [B] ») portant sur un appartement, une cave, un garage et une place de parking sis [Adresse 1] à [Localité 2] pour un montant de 165.000,00 euros.
Par lettre du 4 novembre 2020, M. et Mme [B] ont informé le notaire de leur refus d'acquérir le bien en raison de désordres qui selon eux le rendait impropre à sa destination.
Le 21 janvier 2021 les défendeurs ne se sont pas présentés à un rendez-vous de signature de l'acte de vente devant notaire, et celui-ci a rédigé un procès-verbal de carence.
Par acte d'huissier du 25 janvier 2021, M. et Mme [K] ont assigné M. et Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins d'obtenir leur condamnation in solidum à leur payer la somme de 18 000 euros en application de la clause pénale.
Par jugement contradictoire du 4 juillet 2022, le tribunal a :
Constaté la caducité du compromis de vente signé le 27 juin 2020 par M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] d'une part et M. [T] [B] et Mme [D] [B] née [S], portant sur un appartement, une cave, un garage et une place de parking annexes, au sein de la copropriété située [Adresse 1] [Localité 2] à [Localité 2] ;
Déclaré la demande de M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] tendant à constater et au besoin prononcer la résolution de ce compromis de vente irrecevable ;
Déclaré la demande de M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] tendant à constater et au besoin prononcer la résolution de ce compromis de vente irrecevable ;
Condamné ln solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] à verser à M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] la somme de 13 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Condamné ln solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] aux dépens;
Condamné in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] à verser à M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Débouté les parties de leurs demandes plus amples et contraires.
Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré :
que le compromis était caduc puisque aucun acte notarié n'a été établi, ni aucune action en justice introduite dans un délai de 6 mois à compter de sa signature, conformément à l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 applicable en Alsace-Moselle, et a estimé irrecevables les demandes qui tendaient à constater ou prononcer sa résiliation ;
que la caducité de l'acte de vente immobilière sous seing
Concernant l'application de la clause pénale, que M. [K] a fait les démarches nécessaires pour découvrir l'origine du sinistre et y remédier, que le sinistre découvert postérieurement au compromis ne rendait pas le bien impropre à sa destination, et que la non-réitération de la vente était lié à une défaillance fautive des défendeurs justifiant l'application de la clause pénale,
concernant le montant de la pénalité, observant qu'elle représentait plus de 10 % du prix de vente, le tribunal l'a estimée manifestement excessive et l'a ramenée à 13.000,00 euros.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz en date du 22 juillet 2022, M. et Mme [B] ont interjeté appel du jugement précité.
Par leurs dernières conclusions du 7 décembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [B] demandent à la cour d'appel de :
« Recevoir l'appel et le déclarer bien fondé,
Y faisant en infirmant le jugement entrepris en ce qu'il a partiellement fait droit à la demande des époux [K] dirigée contre M. et Mme [B] et statuant à nouveau,
Débouter M. et Mme [K] de leur demande fondée sur la clause pénale,
Subsidiairement,
Réduire la condamnation des époux [B] au titre de la clause pénale à l'euro symbolique,
Rejeter toutes leurs demandes plus amples ou contraire des époux [K] ainsi que leur appel incident,
Les condamner aux entiers de première instance et d'appel outre le paiement de la somme de 3 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC. »
M. et Mme [B] rappellent que de l'humidité a été constatée dans l'immeuble sur le point d'être vendu par M. et Mme [K], ce qui a mené à l'intervention de la société Diaghabitat qui dans son rapport du 25 octobre 2020 a décrit les dégâts, conseillé la mise en place de mesure d'asséchement et expliqué les risques d'infections pulmonaires en présence d'humidité dans l'air et de moisissures, de sorte que tout cette analyse n'était pas de nature à les rassurer sur leur acquisition.
Ils ajoutent que si l'expertise de ADS Groupe réalisée le 16 novembre 2020 mentionne un taux d'humidité redevenu normal qui rendrait la mesure d'assèchement inutile, celle-ci était non contradictoire et ne leur a jamais été communiquée avant la présente procédure. Ils précisent que ce rapport n'était pas joint à la lettre du 4 décembre 2020.
Ils soulignent avoir pris la décision de refuser de réitérer le compromis en se fondant sur les seuls éléments dont ils disposaient, soit le rapport de la société Diaghabitat et des photographies qu'ils ont prises, et qu'au vu de ces éléments leur refus était légitime de sorte qu'il n'existe pas de comportement fautif de leur part justifiant la mise en 'uvre de la clause pénale.
Subsidiairement, M. et Mme [B] indiquent que si la cour validait l'application de la clause pénale, il conviendrait de réduire le montant alloué qui est excessif puisque M. et Mme [K] ont vendu le bien à un prix supérieur de 9 000,00 euros à celui qui était convenu entre eux, démontrant une absence de préjudice, justifiant de n'allouer qu'un euro symbolique.
Par leurs dernières conclusions du 9 novembre 2023 auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. et Mme [K] demandent à la cour d'appel de :
« Rejeter l'appel de M. et Mme [B], le dire mal fondé.
Recevoir l'appel incident de M. et Mme [K] et y faire droit.
Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a réduit et limité la clause pénale à 13 000 €.
Et, statuant à nouveau,
Rejeter les demandes de M. et Mme [B], les dites mal fondées.
Condamner in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [B] née [S] à payer à M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] la somme de 18 000 € à titre de dommages et intérêts par application de la clause pénale prévue au contrat, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Subsidiairement,
Confirmer le jugement entrepris.
Condamner en tout état de cause M. [T] [B] et Mme [D] [B] née [S] aux entiers frais et dépens d'appel ainsi qu'à payer à M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] une somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du CPC. »
M. et Mme [K] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a fait application de la clause pénale, mais rejettent toute réduction du montant contractuellement prévu en soulignant qu'ils n'ont pas eu de comportement fautif puisqu'ils ont réglé tous les problèmes avant la signature, problèmes qui découlent d'une canalisation de la copropriété et non de leur fait.
Ils soulignent que tous les problèmes étaient résolus lors du deuxième rendez-vous de signature prévu. Ils observent que leur assureur MAAF s'est chargé de remettre en ordre leur appartement et a directement réglé les travaux à l'entreprise ADS Groupe.
Ils considèrent que M. et Mme [B] prétendent à tort que leur refus de réitérer n'était basé que sur le rapport de la société Diaghabitat, alors qu'un courrier recommandé du 4 décembre 2020 les a informés que tout était en ordre, que le bien pouvait être visité à nouveau avant le rendez-vous de signature du 21 janvier 2021, et qu'ils ne se sont même pas présentés à ce dernier. Ils estiment que les appelants ne démontrent pas que le bien était impropre à sa destination, et que l'acte de vente du 17 juin 2021 démontre qu'il n'était pas affecté d'un quelconque vice.
M. et Mme [K] s'opposent à la réduction de la clause pénale en faisant valoir qu'ils ont subi un préjudice du fait de l'attitude fautive de M. et Mme [B], qu'ils ont dû faire réagir de nombreux intervenants dans un temps record et mobiliser toute leur énergie, que leur bien a été immobilisé et qu'ils ne l'ont vendu qu'en juin 2021, et que le prix de vente n'a aucune influence sur le forfait prévu au titre de la clause pénale.
Par ordonnance du 11 avril 2024, le conseiller de la mise en l'état a ordonné la clôture de l'instruction du dossier.
MOTIFS DE LA DECISION
I- Sur l'application de la clause pénale
Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Enfin en vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Aux termes de la clause "réitération par acte authentique" en page 11 de l'acte sous seing privé du 27 juillet 2020 M. et Mme [B] se sont engagés à réitérer la vente par acte authentique "sous la seule réserve de la réalisation des conditions suspensives", et, à défaut de s'être exécutés dans un délai de 10 jours suivant la première présentation d'une lettre de mise en demeure, à payer la somme de 18 000 euros à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.
Il n'est pas soutenu par les parties que l'une des conditions suspensives stipulées dans le compromis de vente ne se serait pas réalisée.
En outre M. et Mme [B] ont été mis en demeure de venir signer l'acte authentique de vente le jeudi 21 janvier 2021 à 14h30 en l'étude de Me [P], ce par lettres recommandées adressées à chacun d'eux, qu'ils ont reçues le 8 janvier 2021. Lesdites lettres précisent que "faute d'obtempérer à ladite sommation, il serait prononcé défaut contre vous, étant précisé que les vendeurs ont l'intention de demander en justice la réalisation en la forme authentique de l'acte sous seing privé sus-énoncé passés entre eux le 27 juillet 2020, sous réserve de tous dommages-intérêts».
Dès lors il incombe à M. et Mme [B] de démontrer que leur refus de réitérer la vente par acte authentique le 21 janvier 2021, alors qu'ils s'y sont contractuellement engagés et qu'ils avaient été mis en demeure de le faire, n'est pas fautif.
Il est à noter que le compromis de vente prévoit en page 6 et 7 que l'acheteur "prendra les biens objet des présentes dans leur état actuel" et que le vendeur s'engage à les "maintenir en l'état jusqu'à la réitération". Il précise en outre en page 7 que "si entre la signature des présentes et leur réitération par acte authentique, un sinistre fortuit rendant les biens objets des présentes impropres à leur destination survenait, l'acquéreur pourra renoncer à l'acquisition (...)."
Il a été constaté le 25 octobre 2020 par le cabinet d'expertises immobilières Diaghabitat qu'en raison d'un débordement de la baignoire survenu début septembre 2020 durant quelques heures certains murs de l'appartement étaient en partie humides et que le taux d'humidité dans l'air intérieur était anormalement élevé, avec une humidité relative de 70,3 % pour 19,1 ° C, alors que le cabinet d'expertise indique que l'idéal est un taux de 50 % d'humidité relative pour 20°C de température. Le cabinet d'expertise a conclu son rapport en estimant que les eaux usées se sont infiltrées dans la dalle du sous-sol de l'appartement, que l'humidité du mur mitoyen entre la salle de bains et la chambre s'est propagé dans tout le logement, et a préconisé une mesure d'assèchement par installation de générateur d'air sec durant au minimum trois semaines, et formulé une mise en garde concernant les conséquences d'un développement de moisissures. Néanmoins le cabinet d'expertise n'indique pas avoir fait de constatations quant à d'éventuelles dégradations afférentes à la dalle et au carrelage au sol, alors même que le dégât des eaux datait de début septembre 2020.
M. et Mme [K] produisent une étude technique et financière du 16 novembre 2020 de la SAS ADS, entreprise qui intervient en matière de "décontamination, assèchement, recherche de fuite, embellissement, hygiène de l'air, désamiantage", qui a estimé que le taux d'humidité relevé lors de son passage était de 20 % et ne nécessitait pas un assèchement, et a préconisé la dépose de toiles de verre sur les murs et de plinthes ainsi que la mise en peinture pour un total de 970,48 euros. Ils produisent par ailleurs une facture de travaux du même montant émise par cette société le 30 novembre 2020 démontrant que les travaux d'embellissement précités avaient été effectués.
De plus par lettre recommandée du 4 décembre 2020, réceptionnée par M. et Mme [B] le 7 décembre 2020, M. et Mme [K] ont affirmé que toutes les actions pour traiter le dégât des eaux avaient été mises en 'uvre et étaient terminées, que le bien pouvait être à nouveau visité à partir du 7 décembre 2020 et qu'il suffisait pour cela de contacter l'agent immobilier en charge de la vente, et ont demandé aux acquéreurs de déterminer une nouvelle date de signature de l'acte authentique avec le notaire. L'envoi de cette lettre indique que les vendeurs estimaient que les acquéreurs ne constateraient pas d'humidité lors d'une nouvelle visite.
En outre l'acte authentique de vente à Mme [W] en date du 17 juin 2021, portant sur le même appartement, lot n° 380 de la copropriété située [Adresse 1] à [Localité 2], mentionne en page 11 le dégât des eaux survenu courant septembre 2020 et que "l'acquéreur déclare avoir été parfaitement informé de cet incident, au moment des pourparlers, et qu'il a pu constater que les travaux de réfection tant des causes que des conséquences du sinistre ont été réalisés dès avant les présentes". L'acte authentique précise en page 8 qu'un avant-contrat avait été signé par l'acquéreur le 11 mars 2021, soit moins de deux mois après la date du 21 janvier 2021 à laquelle M. et Mme [B] étaient convoqués pour réitérer la vente.
Il résulte des éléments sérieux et concordants ci-dessus, produits par les vendeurs, qu'à la date du 21 janvier 2021 les conséquences du dégât des eaux avaient été réparées.
Suite à la lettre recommandée qu'ils ont réceptionnée le 7 décembre 2020, il appartenait à M. et Mme [B] de procéder à une nouvelle visite de l'appartement afin de s'assurer de son état, le cas échéant en présence d'un expert ou d'un huissier ou de tout autre conseil de leur choix, ou au besoin de solliciter toutes informations et pièces complémentaires à ce sujet, et ce postérieurement au 7 décembre 2020 et avant le rendez-vous fixé par le notaire au 21 janvier 2021.
Or M. et Mme [B] ne produisent devant la cour d'appel aucun élément de nature à démontrer qu'à la date du 21 janvier 2021 l'appartement était impropre à sa destination, ni même qu'il n'était pas dans l'état dans lequel il se trouvait à la date du compromis de vente du 27 juillet 2020.
Au regard de tout ce qui précède le refus de M. et Mme [B] de réitérer la vente par acte authentique est fautif, et les vendeurs sont en droit de se prévaloir de la clause pénale stipulée dans le compromis de vente liant les parties.
II- Sur le montant de la pénalité
Selon l'article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
La pénalité convenue dans le compromis de vente, de 18 000 euros, est manifestement excessive par rapport au préjudice effectivement subi par les vendeurs, bénéficiaires de la clause pénale.
Le préjudice ne résulte pas des démarches entreprises par les vendeurs pour réparer les conséquences du dégât des eaux, ni du délai nécessaire de réparation et d'assèchement de l'appartement.
Il est consécutif au refus de réitérer l'acte authentique le 21 janvier 2021 et résulte de la nécessité pour les vendeurs de réaliser des démarches de remise en vente auprès d'un agent immobilier, de négocier avec un nouvel acquéreur, et d'attendre entre le 21 janvier 2021 et l'acte authentique du 17 juin 2021 pour obtenir versement du prix du bien.
Cependant la remise en vente du bien s'est également avérée profitable aux vendeurs en ce qu'ils ont finalement vendu à un prix supérieur à celui convenu avec M. et Mme [B]. Le préjudice qu'ils ont subi est donc partiellement compensé par la différence entre le prix de vente convenu avec M. et Mme [B] de 165 000 euros et celui versé par Mme [W] de 174 900 euros (cf acte authentique du 17 juin 2021).
En conséquence la pénalité manifestement excessive au regard du préjudice subi sera réduite à la somme de 8 000 euros. Le jugement est infirmé quant au montant de la pénalité.
La pénalité convenue par les parties, bien que réduite par la juridiction, conserve son caractère contractuel, de sorte que l'article 1231-6 du code civil détermine le point de départ des intérêts au taux légal y afférents. Néanmoins en application de l'article 5 du code de procédure civile il doit être fait droit à la demande de M. et Mme [K] tendant à fixer ce point de départ à la date du jugement.
III- Sur les dépens et l'indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées.
Les deux parties succombent partiellement en leurs prétentions, de sorte que les dépens sont partagés entre elles, et que leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile sont rejetées.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Infirme le jugement en ce qu'il a :
Condamné in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] à verser à M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] la somme de 13 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Condamné in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] aux dépens ;
Condamné in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] à verser à M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] la somme de 1 000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Statuant à nouveau sur les dispositions infirmées,
Condamne in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] à verser à M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] la somme de 8 000 euros au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;
Condamne in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] à supporter la moitié des dépens de première instance, et condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] à supporter l'autre moitié des dépens de première instance ;
Rejette les demandes réciproques au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne in solidum M. [T] [B] et Mme [D] [S] épouse [B] à supporter la moitié des dépens de la procédure d'appel, et condamne in solidum M. [G] [K] et Mme [M] [K] née [Y] à supporter l'autre moitié des dépens de la procédure d'appel ;
Rejette les demandes en indemnité prévue par l'article 700 du code de procédure civile pour la procédure d'appel.
La Greffière La Présidente de chambre
