Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/01242

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/01242 N° Portalis 352J-W-B7H-CY5YJ N° MINUTE : 5 Assignation du : 26 Décembre 2022 Jugement avant dire droit Expert : [U] [P][1] [1] [Adresse 5] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 09 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. CARREFOUR PROXIMITE FRANCE [Adresse 13] [Localité 3] représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182 DEFENDERESSES SCI MANOU [Adresse 2] [Localité 8] S.C.I. [X] BOSSON [Adresse 11] [Localité 10] Madame [A] [S] épouse [K] [Adresse 4] [Localité 9] représentées par Maître Laurent CREHANGE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1312 COMPOSITION DU TRIBUNAL Pauline LESTERLIN, Juge, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition DEBATS A l’audience du 06 Novembre 2023 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte authentique du 4 février 1981, la société [X] S.A., la société OFFICE DE LA COPROPRIETE PARISIENNE, M. [I] [E] et M. [B] [Z] ont donné bail à la société ERTECO, des locaux commerciaux sis [Adresse 6]), destinés à « l'alimentation générale et tous produits habituellement vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarchés » pour une durée de neuf ans, à compter du 1er mars 1981 et moyennant un loyer annuel de 290.000 francs, soit 44.210,21 euros hors taxes et hors charges. Par acte sous seing privé du 1er mars 1990, la société [X] S.A., la société OFFICE DE LA COPROPRIETE PARISIENNE, M. [I] [E] et M. [B] [Z] ont donné à bail en renouvellement à la société ERTECO, ces mêmes locaux commerciaux pour une durée de neuf années à compter du 1er mars 1990 pour expirer le 1er mars 1999 et moyennant un loyer annuel initial de 580.000 francs, soit 88.420,43 euros hors charges et hors taxes. Par acte sous seing privé du 1er février 2012, la société [X] BOSSON (anciennement dénommée « société [X] S.A. »), Mme [A] [K] et la SCI MANOU, venant désormais aux droits de la société OFFICE DE LA COPROPRIETE PARISIENNE, de M. [I] [E] et de M. [B] [Z], ont donné à bail en renouvellement à la société SAS ED, venant désormais aux droits de la société ERTECO, ces mêmes locaux commerciaux pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2011 pour expirer le 30 septembre 2020 et moyennant un loyer annuel initial de 160.000 euros, hors charges et hors taxes. Par acte extrajudiciaire du 19 juin 2012, la dénomination de la société « SAS ED » a été supprimée et remplacée par la dénomination « DIA FRANCE ». Par acte extrajudiciaire du 1er décembre 2014, la dénomination de la société « DIA FRANCE » a été supprimée et remplacée par la dénomination « ERTECO FRANCE ». Par acte extrajudiciaire du 5 août 2016, la société ERTECO FRANCE a réalisé une fusion-absorption au profit de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE. Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2021, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a fait délivrer à la société [X] BOSSON, Mme [A] [K] et la société MANOU et M. [M] [X] une demande de renouvellement du bail pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2021 et moyennant un loyer annuel de 120.000 euros, hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 3 décembre 2021, la société [X] BOSSON, Mme [A] [K] et la société MANOU ont accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de 9 ans, à compter du 1er octobre 2021 mais moyennant un loyer annuel en principal égal au montant du loyer alors en vigueur, soit la somme de 187.593,28 euros HT/ an. Par mémoire préalable du 7 octobre 2022 notifié les 8, 10 et 25 octobre 2022 par lettres recommandées avec avis de réception, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a sollicité du juge des loyers notamment : « A titre principal : - JUGER que la valeur locative des lieux loués au 16 octobre 2021 s’établit à la somme de 107.000 € par an et qu’elle est inférieure au montant du plafond indiciaire ; - FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme annuelle en principal hors taxes de 107.000 € (cent-sept mille euros) ; - JUGER que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu'au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l‘article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l‘article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d‘un an ; - JUGER que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d‘agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ; - CONDAMNER in solidum la SCI [X] BOSSON, la SCI MANOU et Madame [A] [S], épouse [K], à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, au titre de l‘article 700 du code de procédure civile ainsi qu‘aux entiers dépens ; A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit, - FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle en principal hors taxes de 145.000 € (cent-quarante-cinq mille euros) ; - en ce cas RESERVER les dépens et l’application de l‘article 700 CPC ; En toute hypothèse : - JUGER que rien ne s‘oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir. » Au soutien de ses demandes, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE fait valoir que, conformément à l'articulation des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative à condition qu'elle ne soit pas supérieure à la variation indiciaire ; que, dès lors que l'article L. 145-34 du code de commerce ne mentionne qu'un plafond indiciaire (l'Indice des Loyers Commerciaux “ILC”) et non un plancher, la valeur locative peut être inférieure au montant du plafond indiciaire. Dans ce dernier cas, elle rappelle qu'il est de jurisprudence constante d'appliquer le principe de l'article L. 145-33 du code de commerce selon lequel le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative. Par conséquent, la société preneuse retient d'abord que le montant du loyer plafonné à l'ILC s'établit à la somme annuelle de 181.401,76 euros, hors taxes et hors charges. Puis, se fondant sur l'avis amiable de l'expert, M. [H], la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE estime la valeur locative à la somme nette et arrondie de 107.000 euros, déductions faites d'un abattement de 3% relatif aux travaux de mise en conformité et d'un abattement de 10% relatif aux travaux d'aménagements et d'améliorations du preneur. Par acte du 26 décembre 2022, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de Paris la société [X] BOSSON, Mme [A] [K] et la société MANOU, aux mêmes fins et moyens énoncés dans son mémoire préalable du 7 octobre 2022. Par mémoire en réponse notifié le 5 juin 2023 par lettre recommandée avec avis de réception, la société [X] BOSSON, Mme [A] [K] et la société MANOU sollicitent le juge des loyers commerciaux aux fins de notamment : « - DEBOUTER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - DECLARER que le bail expiré s’est renouvelé à compter du 1er octobre 2021 pour une durée de 9 années ; A TITRE PRINCIPAL : - FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 à la somme de 181.401,76 € par an en principal (HT/HC), correspondant au montant du loyer plafonné ET CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à verser cette somme à la société SCI [X] BOSSON, la société SCI MANOU et à Madame [S] épouse [K] ; A TITRE SUBSIDIAIRE : - ORDONNER la désignation d’un expert avec pour mission notamment de donner au Tribunal tous les éléments permettant d’apprécier la valeur locative des locaux objets du bail sis [Adresse 6] donnés en location à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE afin de déterminer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2021 ; - FIXER le montant du loyer provisionnel pendant toute la durée de l’expertise au montant annuel du loyer actuel indexé, soit la somme de 181.401,76 € par an en principal (HT/HC), outre les charges, taxes et accessoires du bail ET CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à verser cette somme à la société SCI [X] BOSSON, la société SCI MANOU et à Madame [S] épouse [K] ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : - CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à verser à la société SCI [X] BOSSON, la société SCI MANOU et à Madame [S] épouse [K] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; - CONDAMNER la société CARREFOUR PROXIMITE aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’expertise ». Au soutien de leurs demandes, les bailleurs font valoir qu'aux termes de l'article L. 145-34 du code de commerce, en l'absence de modification notable des éléments mentionnés aux 1° et 4° de l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant du loyer du bail renouvelé ne peut excéder la variation de l'indice des loyers commerciaux (ILC) ; que cette variation doit se calculer à partir du dernier indice publié à la date du renouvellement dès lors qu'en l'espèce, ledit renouvellement a été effectué postérieurement à la date d'expiration du bail initialement prévue. Ils retiennent ainsi un loyer plafonné à la somme annuelle en principal de 181.401,76 euros. Par ailleurs, ils contestent les références retenues dans l'expertise amiable délivrée par le preneur aux motifs qu'elles sont anciennes de plus de 5 ans, et qu'elles portent sur des activités différentes des locaux litigieux en l'espèce. L'affaire a été plaidée à l'audience du 6 novembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il y a lieu de préciser que les parties s'accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les lieux sis [Adresse 6]) à compter du 1er octobre 2021. En revanche, elles s'opposent sur la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative et soutiennent d'un commun accord que le loyer plafond s'élève à la somme annuelle en principal de 181.401,76 euros et que, ledit loyer plafonné doit tenir compte de la variation de l'ILC calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale et la date de son renouvellement effectif, soit le 1er octobre 2021. L'article L. 145-34 du code de commerce précise qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient à la partie qui soutient que la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé doit être écartée, de prouver qu’il y a eu au cours du bail expiré une modification notable des facteurs locaux de commercialité. En l'espèce, la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE sollicite la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative au motif que cette dernière s'élève à la somme annuelle de 107.000 euros, hors taxes et hors charges, et est nettement inférieure au loyer plafond. Se fondant sur l'avis non contradictoire établi par M. [H], expert immobilier, la société preneuse justifie ce montant en s'appuyant sur les éléments retenus par l'expert, notamment : une valeur locative unitaire de 600 euros/m²P après avoir retenu une surface pondérée totale, arrondie à 204 m²P ;une valeur locative brute et annuelle de 122.400 euros, à laquelle plusieurs correctifs ont été appliqués : d'une part, un abattement d'au minimum 3% sur la valeur locative brute au titre des travaux de mise en conformité sur le fondement de l'article R. 145-8 du code de commerce et, d'autre part, un abattement de 10% sur la valeur locative au titre des différents travaux réalisés par le preneur, notamment des travaux d'aménagements et d'améliorations. Compte-tenu de ces différents points, la société preneuse soutient que la valeur locative nette doit être fixée à la somme annuelle de 107.000 euros, hors taxes et hors charge à la date du 1er octobre 2021. En réplique, la société [X] BOSSON, Mme [A] [K] et la société MANOU contestent tout motif de déplafonnement du loyer et sollicite, en conséquence, la fixation du prix du bail au loyer plafond, soit à la somme de 181.401,76 euros par an, hors taxes et hors charges. En l’état des moyens exposés et des pièces produites par les parties, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, aux frais de la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, demanderesse au déplafonnement du loyer, dans les termes du présent dispositif. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé. La présente décision étant de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, la demande de prononcer l’exécution provisoire est sans objet. Il convient de réserver les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant la société [X] BOSSON, Mme [A] [K] et la société MANOU à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à compter du 1er octobre 2021, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d'expert : [U] [P] [Adresse 5] [XXXXXXXX01] - [Courriel 12] avec mission : * de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l'accomplissement de sa mission, * de visiter les locaux litigieux situés [Adresse 6]) et de les décrire, * d’entendre les parties en leurs dires et explications, * de donner son avis sur une éventuelle modification des facteurs locaux de commercialité, * de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2021 au regard des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, ainsi que le montant du loyer plafonné à cette date, * de rendre compte du tout et donner son avis motivé, * de dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 1er janvier 2025, Fixe à la somme de 3.500 euros (trois mille cinq cents euros) la provision à valoir sur la rémunération de l'expert, somme qui devra être consignée par la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 14]) avant le 2 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 06 mai 2024 à 09H30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges, Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, Réserve les dépens et les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 09 février 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER P. LESTERLIN