Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 23/02784 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YOSZ
Minute : 24/864
Monsieur [F] [M]
Représentant : Me Séverine SPIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0252
C/
Madame [V] [W]
Représentant : Me Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 274
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 30 septembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 01 Juillet 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Siham DERRAJI, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
Monsieur [F] [M],
demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Me Sévrine SPIRA, CABINET SPIRA & ASSOCIES avocats au barreau de PARIS
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [V] [W],
demeurant[Adresse 3]z - [Localité 6]
représentée Me Emilie NOEL HASBI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 7 août 2014, Monsieur [F] [M] a donné à bail à Madame [V] [W] un appartement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour un loyer mensuel de 700 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 700 euros, pour une durée de trois ans.
Par acte d'huissier en date du 18 novembre 2022, Monsieur [F] [M] a fait signifier à Madame [V] [W] un congé pour vendre le logement, à effet au 6 août 2023 à minuit.
Par acte d'huissier en date du 28 juillet 2023, Monsieur [F] [M] a fait notifier à Madame [V] [W] de nouvelles conditions de vente suite à congé pour vendre.
Par acte d'huissier en date du 7 novembre 2023, Monsieur [F] [M] a fait assigner Madame [V] [W] aux fins de :
Valider le congé délivré le 18 novembre 2022,Constater que Madame [V] [W] est déchue de tout titre d’occupation des lieux,ordonner l’expulsion de Madame [V] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenirordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, en tel garde meubles qu’il plaira au tribunal de désigner, aux frais, risques et périls de la défenderesse,Condamner Madame [V] [W] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle de 1800 euros, à compter du 28 août 2023, jusqu’à libération effective des lieux,La condamner au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice, pour le cas où l’acquéreur du bien renoncerait à son achat à la date du rendu du jugement,4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,
Après un renvoi à la demande de Madame [W], l’affaire a été retenue et plaidée à l'audience du 1er juillet 2024.
Par conclusions écrites, soutenues oralement à l’audience, Monsieur [F] [M], représenté, maintient ses demandes. Il est opposé à la demande de délais pour quitter le logement.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la locataire s’est maintenue dans les lieux après la délivrance du congé pour vente, si bien qu'il est bien fondé à solliciter la validation du congé, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à son départ des lieux, outre la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice subi, du fait de la perte de chance de conclure la vente. Il précise que par acte d’huissier en date du 18 novembre 2022 un congé parfaitement valable a été notifié à Madame [W], à effet au 6 août 2023. Suite à une proposition d’acquisition à des conditions plus avantageuses, de nouvelles conditions de vente valant itérative offre de vente ont été notifiées avec un délai d’un mois. Madame [W] n’ayant pas exercé son droit de préemption au 29 août 2023, elle est devenue occupante sans droit ni titre.
En réponse à l’argumentation adverse sur la nullité du congé notamment de la notification des nouvelles conditions de vente au motif qu’elle serait tardive, il soutient que la loi ne fixe aucun délai et que Madame [W] a bénéficié d’un nouveau délai d’un mois pour se positionner sur cette offre.
Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement, il fait valoir que dés le 20 février 2020 il avait informé sa locataire de son projet de mettre en vente le bien, de sorte que Madame [W] aurait du anticiper. Elle justifie de démarches à compter du mois de mai 2023 soit plus de 5 mois après la notification du congé pour vente. A ce jour, Madame [W] a bénéficié de près d’un an. Il ajoute avoir un besoin impératif de vendre pour financer des travaux dans son propre logement et éviter de souscrire un emprunt.
À l'audience, par conclusions écrites, soutenues oralement, Madame [V] [W] sollicite du Tribunal de voir :
Dire le congé délivré le 28 juillet 2023 non valable et en tirer les conséquences,A titre subsidiaire, accorder à Madame [W] les plus larges délais pour quitter les lieux,En toute état de cause, débouter Monsieur [M] de toutes ses demandes,Condamner Monsieur [M] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir, au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,que le congé itératif est nul au motif que d’une part Monsieur [M] a accepté l’offre de l’acquéreur dès le 11 juillet 2023 mais ne lui a notifié les nouvelles conditions que le 28 juillet. D’autre part l’acte de commissaire de justice lui accorde un délai de réflexion jusqu’au 6 août c’est-à-dire date du congé initial.
A titre subsidiaire, elle sollicite, au visa de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution, les plus larges délais pour quitter faisant état de sa bonne foi dans sa recherche d’un nouveau logement. Elle indique avoir contacté de nombreuses agences immobilières postulé à 21 candidatures auprés d’action logement et avoir déposé une demande de logement social.
Elle sollicite en outre que l’indemnité d’occupation soit fixée au montant du loyer antérieur.
Enfin, elle fait valoir que le bailleur ne justifie d’aucun grief pour l’octroi de dommages et intérêts.
L'affaire a été mise en délibéré au 30 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la recevabilité des notes en délibéré :
Aux termes de l’article 445 du Code de procédure civile, après la clôture des débats les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations si ce n’est en vue de répondre au Ministère public ou à la demande du président.
En l’espèce les notes écrites et les documents adressés par les parties après la clôture des débats n’ont été ni sollicités, ni autorisés.
Il s'ensuit que ces observations écrites, adressées, sont irrecevables.
Sur la demande principale :
Sur la demande de constat de la résiliation du bail :
Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé au locataire pour vendre le bien loué, en respectant un délai de préavis de six mois. A la date d'effet du congé, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des locaux loués.
Selon ce texte, à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le prix et les conditions de la vente projetée.
Le congé vaut offre de vente au profit du locataire et l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente, à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ou si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire, valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception.
En l'espèce, le bail conclu le 7 août 2014 a été conclu pour une durée de trois ans. Il a été renouvelé par périodes de trois ans et devait se terminer le 6 août 2023.
Le congé pour vente a été délivré aux deux locataires par acte d'huissier du 18 novembre 2022, pour le 6 août 2023, soit en respectant le délai de préavis de six mois.
L'acte mentionne le motif du congé, contient une offre de vente et reproduit les termes de l'article 15 de la loi, ainsi qu'une notice.
Par acte d'huissier en date du 28 juillet 2023, Monsieur [F] [M] a fait notifier à Madame [V] [W] de nouvelles conditions de vente suite à congé pour vendre.
Il est établi que Madame [V] [W] n’a pas accepté l’offre de vente fixée dans les nouvelles conditions notifiées le 28 juillet 2023 dans le délai d’un mois prévu par les dispositions légales, soit avant le 28 août 2023 à minuit
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose aucun délai entre l’acceptation d’une offre plus avantageuse par le bailleur et la notification de ces conditions.
Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais requis et l'offre de vente n'a pas été acceptée par la locataire dans le nouveau délai d’un mois.
En conséquence, le congé sera validé, avec effet au 28 août 2023 à vingt-quatre heures.
Le bail se trouve donc résilié par l'effet du congé et la locataire est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 29 août 2023.
Sur la demande d'expulsion :
Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation des lieux loués.
En l’espèce, la locataire n’a pas restitué le logement le 29 août 2023, ainsi que cela ressort des observations des parties à l’audience. Elle est désormais occupante sans droit ni titre.
Il convient d'ordonner l'expulsion de Madame [V] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c'est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d'une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu'au moment de l'expulsion, et d'autre part, il n'est fait état d'aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.
La demande à ce titre sera rejetée.
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [W] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [V] [W] :
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ; que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 août 2023, Madame [V] [W] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Le bailleur demande la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 1800 euros.
Au vu des différents éléments versés aux débats, cette pénalité apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [V] [W] au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les demandes reconventionnelles :
Sur la demande de délais d’expulsion :
Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.
En l’espèce, il apparaît que Madame [V] [W] justifie de sa situation personnelle et financière et de démarches entreprises en vue de son relogement infructueuses à ce jour.
Les loyers et charges sont réglés régulièrement.
Au regard de ces éléments, il convient d'accorder à Madame [V] [W] un délai de trois mois à compter de la signification du jugement pour quitter les lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire ; que l'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
En l’espèce, Monsieur [M] sollicite la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de l’acquéreur sur le bien suite au maintien dans les lieux de Madame [W].
Toutefois, Monsieur [M] ne justifie pas que l’acquéreur ait effectivement entendu renoncer à l’acquisition du bien.
En conséquence, Monsieur [M] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [W] aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [M] les frais irrépétibles qu'ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [V] [W] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, compte tenu de l’issue du litige, Madame [V] [W] sera déboutée de sa demande à ce titre.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE irrecevable les notes en délibérée adressées au Tribunal après la clôture des débats,
CONSTATE la validité du congé délivré par Monsieur [F] [M] à Madame [V] [W] par acte d’huissier du 18 novembre 2022,
CONSTATE la résiliation du bail conclu le 7 août 2014 entre Monsieur [F] [M] d'une part, et Madame [V] [W] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], par l’effet du congé, à la date du 29 août 2023,
DIT que Madame [V] [W] est occupante sans droit ni titre,
ACCORDE à Madame [V] [W] un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement pour quitter les lieux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 6],
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux à l’expiration de ce délai, l'expulsion de Madame [V] [W] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [V] [W] à compter du 29 août 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
CONDAMNE Madame [V] [W] à payer à Monsieur [F] [M] l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 29 août 2023, et jusqu'à complète libération des lieux, déduction faite des sommes déjà versées, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
DEBOUTE Monsieur [F] [M] de se demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [V] [W] à payer à Monsieur [F] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE Madame [V] [W] de se demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [V] [W] aux dépens de l'instance,
DEBOUTE Monsieur [F] [M] de leurs autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
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