Tribunal judiciaire, 19 décembre 2024. 22/03562

Du 19 décembre 2024 5AC SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 22/03562 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XJ3R [P] [C] C/ [V] [C] Expéditions délivrées à : Me RODRIGUES Me LAPLAGNE FE délivrée à : Me LAPLAGNE Le 19/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 19 décembre 2024 JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDEUR : Monsieur [P] [C] né le 27 Juin 1940 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] Représenté par Maître Marina RODRIGUES de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocat au barreau de Bordeaux DEFENDEUR : Monsieur Mr [V] [C] Gérant de la SARL TECHNIQUE ENVIRONNEMENT DECONTAMINATION SECURITE, né le 03 Avril 1965 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] Représenté par Me Paul BIBRON loco Me Dominique LAPLAGNE, avocat au barreau de bordeaux DÉBATS : Audience publique en date du 24 Octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Monsieur [P] [C] est propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 1], occupé par, son fils, Monsieur [V] [C]. Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 18 mai 2022 et signifié en l’étude, par acte de commissaire, le 31 mai 2022, Monsieur [P] [C] a, par l’intermédiaire de son conseil, informé Monsieur [V] [C] de son intention de reprendre possession des lieux pour y vivre, et lui a demandé de les quitter au plus tard, le 30 octobre 2022. Par courrier en réponse en date du 7 juillet 2022, Monsieur [V] [C] a, par l’intermédiaire de son conseil, refusé de quitter les lieux, au regard de l’état de besoin dans lequel il se trouve et des possibilités de son père de pouvoir se reloger. C’est dans ces circonstances que, par acte introductif d'instance délivré le 28 novembre 2022, Monsieur [P] [C] a fait assigner Monsieur [V] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1875 et suivant du code civil : • juger que Monsieur [V] [C] se maintient, sans droit ni titre, dans l'immeuble situé [Adresse 1] qui lui a été prêté en vertu d'un commodat ; • ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [C] et de tous occupants de son chef de l'immeuble situé [Adresse 1], au besoin avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; • condamner Monsieur [V] [C] à lui verser, à titre de dommages et intérêts, le montant du loyer qu'il aura été contraint d'exposer pour se reloger à compter du 1er novembre 2022 jusqu'à restitution effective de l'immeuble, • condamner Monsieur [V] [C] à lui verser une indemnité d'occupation à hauteur de 1.350 € mensuelle à compter du 1er novembre 2022 jusqu'à la libération effective des lieux, • condamner Monsieur [V] [C] à lui verser une indemnité de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, • condamner Monsieur [V] [C] aux entiers dépens. Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé à l’acte de saisine. L’affaire a été retenue à l’audience du 11 octobre 2023 et mise en délibéré. Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 11 décembre 2023 et la comparution personnelles des parties en vue d’une médiation. L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2024, après un renvoi contradictoire, et mise en délibéré. Par jugement rendu le 25 juin 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur. La médiation s'est soldée par un échec, constaté le 12 juillet 2024 par Madame [T] [I], médiatrice. L’affaire a été appelée à l’audience du 24 octobre 2024, au cours de laquelle elle a été retenue. A l’audience, Monsieur [P] [C], représenté par son conseil, a repris les termes de son exploit introductif d'instance. Il a, également, demandé, à titre subsidiaire, si par extraordinaire la juridiction estimait qu'elle se trouve en présence d'un bail verbal, de condamner Monsieur [V] [C] à lui payer un loyer sur trois années, à hauteur de 1.350 € mensuel, soit la somme de 48.600 €. En défense, Monsieur [V] [C], représenté par son conseil, demandre au juge des contentieux de la protection : A titre principal : • de débouter Monsieur [P] [C] de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions consistant en son expulsion de l'immeuble situé [Adresse 1], A titre subsidiaire : • de lui accorder un délai de 24 mois pour quitter l'immeuble situé [Adresse 1], - en toute hypothèse : • de condamner Monsieur [P] [C] à lui payer la somme de 150.000 € à titre d'indemnisation pour les travaux d'amélioration qu'il a réalisés au [Adresse 1], ou, à tout le moins, ordonner avant dire droit sur le tout, une expertise permettant de chiffrer la valeur actuelle des travaux d'amélioration réalisés sur l'immeuble et ce au frais de Monsieur [P] [C], • condamner Monsieur [P] [C] à lui payer la somme de 3.000 € à titre d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. Pour l'exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties. L'affaire a été mise en délibéré au 19 décembre 2024. La présente décision, susceptible d'appel, sera contradictoire, en application des dispositions de l'article 467 du code civil. MOTIFS DU JUGEMENT : I - Sur la qualification du titre d'occupation : L'article 3 alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que «le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation». Toutefois, la validité d'un bail verbal a été admise en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement régulier d'un loyer. En cas de mise à disposition d'un local sans contrat de bail écrit, il incombe à celui qui se prévaut du statut protecteur des baux d'habitation de rapporter la preuve de l'existence d'un contrat de location onéreux avec une contrepartie en espèces ou en nature. En revanche, l'article 1875 du code civil énonce que «le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l'une des parties livre une chose à l'autre pour s'en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s'en être servi». L'article 1876 du même code indique que «ce prêt est essentiellement gratuit». Monsieur [P] [C] soutient avoir mis à disposition de son fils, Monsieur [V] [C], l’immeuble litigieux il y a une vingtaine d’année. Il ajoute que cette mise à disposition a été motivée par le divorce de ce dernier. Il conteste la qualification de bail d'habitation en raison, d'une part, de l'absence de détermination du montant du loyer et des charges conformément aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 et, d'autre part, en l'absence de règlement par Monsieur [V] [C] de loyers et de charges depuis 2002. Il soutient, en revanche, que le titre d'occupation doit être qualifié de prêt à usage en application de l'article 1875 du code civil. Il ajoute qu'un délai de prévenance a été respecté quant à la fin de ce prêt et que Monsieur [V] [C] a pu se servir du bien et doit maintenant lui restituer. Il indique que la qualification de commodat n'est pas remise en cause lorsque l'emprunteur assume la charge d'impôts incombant au prêteur et que le règlement par Monsieur [V] [C] des taxes foncières ne remet pas en cause le caractère gratuit du commodat prévu par l'article 1876 du code civil. Monsieur [V] [C] affirme que ses grands-parents lui ont concédé l’usage et la jouissance de l’immeuble à vie qui devait être converti en donation par leur descendant. Il ajoute qu’à leurs décès, Monsieur [P] [C] est devenu plein propriétaire du bien et s’est affranchi des voeux de ses ascendants pour récupérer le bien alors qu’il dispose de nombreux autres immeubles dans la région et à proximité. Il soutient que ce dernier ne lui a pas accordé un prêt à usage puisqu’il n’était pas encore propriétaire de l’immeuble de sorte qu’il n’a pas la capacité de requalifier la nature du contrat, laquelle a été déterminée par ses propres parents. Il estime que son titre d'occupation doit être qualifié de bail verbal d'habitation et qu’il a pour seule obligation d’entretenir et de payer les diverses charges du bien en guise de loyer. Il prétend avoir respecté ses obligations puisqu'il a réglé les taxes d'habitation et foncières durant des années. Il ajoute que Monsieur [P] [C] ne peut se constituer de preuve à lui-même en versant aux débats une lettre, datant de 2015, indiquant qu'il serait à l'origine du prêt du logement. Il indique subsidiairement que son titre d'occupation peut être qualifié de prêt à usage mais ajoute que Monsieur [P] [C] ne justifie pas avoir un besoin urgent à récupérer les lieux puisqu’il dispose d'un patrimoine foncier lui permettant de se loger sans difficulté, contrairement à lui, gravement malade, en arrêt de travail et sans solution de relogement. En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement de l’attestation de Madame [N] [Z], l’ex-compagne de Monsieur [V] [C], et des factures relatives à divers travaux que ce dernier a pris possession des lieux en 2002. S’il assure que les locaux lui ont été mis à disposition par ses grands-parents, notamment dans le cadre d’un contrat de bail verbal, force est de constater que les pièces versées aux débats ne permettent pas de corroborer ses déclarations. Monsieur [V] [C] ne communique, en effet, aucune pièce permettant d’établir le propriétaire des lieux litigieux en 2002 et prouvant l’accord conclu avec ses grands-parents. En revanche, il ressort de l’attestation de Madame [N] [Z], son ex-compagne, qu’ils se sont «installés à [Localité 6] en 2002 à la demande du père d’[V] qui nous a proposé de reprendre la maison des grands-parents d’[V] suite au décès du grand-père et au placement de son épouse en maison de retraite». Il s’ensuit que Monsieur [V] [C] ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un bail qu’il a conclu avec ses grands-parents portant sur l’immeuble litigieux. Par ailleurs, le surplus des pièces versées aux débats ne permet pas plus de démontrer l’existence d’un contrat de bail. Le paiement par Monsieur [V] [C] de la taxe d’habitation et de la taxe foncière ne permet pas, non plus, de le prouver. En effet, le paiement de la taxe d'habitation, qui incombe à l'occupant des lieux quel que soit son titre d'occupation, n'est pas de nature à prouver l'existence d'un contrat de bail, d'autant que Monsieur [V] [C] justifie s'en être acquitté qu’à compter de 2010 et jusqu'en 2021, à l'exception de l'année 2011, soit bien postérieurement à son entrée dans les lieux. Ainsi, cet élément ne peut s'analyser comme un loyer proprement dit. Quant à la taxe foncière dont le paiement incombe par principe au propriétaire, Monsieur [V] [C] montre que cette charge lui a été transférée par Monsieur [P] [C]. De plus, le paiement de la taxe foncière par Monsieur [V] [C] ne débute qu'à compter de l'année 2012, soit là encore, bien postérieurement à son entrée dans les lieux. Ainsi, cet élément ne peut s'analyser comme un loyer proprement dit. En revanche, il ressort plus spécialement de l'attestation datée du 13 avril 2015 établie par Monsieur [P] [C] que ce dernier a consenti à son fils, un prêt à usage. Il indique, en effet, «j’atteste prêter ma maison [Adresse 1] ... à mon fils [V] [C] à titre gracieux, en contrepartie d’assurer la pérennité de la maison et sa dépendance par divers travaux qu’il juge nécessaires». Monsieur [V] [C] conteste cette attestation qu’il a lui-même versée aux débats. Pour autant, aucun élément ne permet d’établir que Monsieur [P] [C] a souhaité changer la qualification du titre d’occupation de son fils d’autant que les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir qu’à cette époque un litige existait entre eux. Au contraire, l’épouse de Monsieur [V] [C], Madame [L] [H], déclare dans son attestation avoir toujours entendu Monsieur [P] [C] dire «faites comme vous voulez vous êtes chez vous. Alors nous avons engagé en 2020 des travaux de rénovation». Aussi, cette attestation permet de déterminer l’intention de Monsieur [P] [C] de permettre à son fils d’occuper les lieux litigieux dans le cadre d’un commodat. Les travaux réalisés par Monsieur [V] [C] ne constituent que la condition de l'usage de l'immeuble tel que cela ressort de l'attestation précitée. Il est, en effet, admis que «l'accomplissement de travaux par le bénéficiaire de la jouissance d'un immeuble mis à sa disposition par le propriétaire constitue, non la contrepartie, mais la condition de l'usage personnalisé des lieux tel que convenu, de sorte que la qualification de bail doit être écartée au profit de celle de prêt à usage. Pour toutes ces raisons, la convention liant les parties sera qualifiée de prêt à usage. II - Sur la reprise des lieux loués : Il ressort des dispositions de l'article 1888 du code civil que «le prêteur ne peut retirer la chose prêtée qu'après le terme convenu, ou, à défaut de convention, qu'après qu'elle a servi à l'usage pour lequel elle a été empruntée». L'article 1889 du même code prévoit que «néanmoins, si, pendant ce délai, ou avant que le besoin de l'emprunteur ait cessé, il survient au prêteur un besoin pressant et imprévu de sa chose, le juge peut, suivant les circonstances, obliger l'emprunteur à la lui rendre». Il est de principe qu’en l'absence de terme au contrat, le propriétaire a le droit de le résilier unilatéralement, si le besoin de l'occupant, en vue duquel l'immeuble lui avait été donné en commodat, a cessé ou si le propriétaire a un besoin urgent et imprévu de sa maison. Monsieur [P] [C] soutient que la mise à disposition gratuite des lieux était motivée par le divorce de Monsieur [V] [C]. Il affirme que sa situation personnelle s’est améliorée mais que son fils s’est maintenu dans les lieux. Il ajoute être âgé de 83 ans, subir une procédure de divorce et devoir se reloger. Il admet être propriétaire de divers appartements tous loués et avoir délivré congé à l’un de ses locataires pour avoir une solution d’hébergement provisoire. Il considère, en revanche, inenvisageable de devoir reprendre un logement moins confortable et qualitatif par ailleurs donné à bail alors qu’il dispose d’une maison d’habitation à [Localité 6]. Monsieur [V] [C] considère que Monsieur [P] [C] ne justifie nullement avoir un besoin urgent de récupérer les lieux litigieux. Il est, en effet, propriétaire de plusieurs biens immobiliers et dispose d’un patrimoine foncier lui permettant de se loger sans difficulté contrairement à lui qui est gravement malade, en arrêt maladie et sans solution de relogement. En l’espèce, il n’est pas contesté qu’aucun terme n’a été fixé au moment de la mise à disposition du bien. Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir l’usage pour lequel la «chose prêtée» a servi. Monsieur [P] [C] soutient, en effet, avoir prêté sa maison alors que son fils était en procédure de divorce dans le but d’améliorer sa situation personnelle. Or, cette allégation est contestée : • d’une part, par sa propre attestation établie le 13 avril 2015 puisqu’il y déclarait avoir prêté le logement à titre gracieux, pour assurer, en contrepartie, la pérennité de la maison et sa dépendance par divers travaux que son fils jugerait nécessaires, • d’autre part, par l’attestation de Madame [N] [Z], l’ex-compagne de Monsieur [V] [C], laquelle déclare «nous nous sommes installés à [Localité 6] en 2002 à la demande du père d’[V] qui nous a proposé de reprendre la maison des grands-parents d’[V] ... A l’époque nous vivions à [Localité 5] dans une maison où nous y étions heureux d’y vivre. Quand nous sommes sur [Localité 6], nous avons engagé d’importants travaux avec la bénédiction de [X] disant : «faites les travaux que vous voulez, vous êtes chez vous, de toute façon la maison reviendra à [V]. Les enfants avaient à l’époque de notre arrivée 7 et 3 ans, nous nous sommes séparés avec [V] 3 ans plus tard». Il n’est donc pas démontré que Monsieur [V] [C] était en procédure de divorce au moment de la mise à disposition du bien. Toutefois, à supposer que le bien a été prêté pour améliorer la situation personnelle de ce dernier, il échet de souligner que depuis elle s’est empirée. Monsieur [V] [C] justifie, en effet, être atteint d’un cancer broncho-pulmonaire, maladie professionnelle, être en arrêt de travail et ne pas avoir de solution de relogement. S’agissant de l’urgence alléguée par Monsieur [P] [C], il justifie avoir été contraint de quitter le domicile conjugal attribué à son épouse, s’agissant d’un bien qui lui est propre, dans le cadre de sa procédure de divorce. Toutefois, il admet disposer de plusieurs autres biens immobiliers sur [Localité 4] et avoir donné congé à un de ses locataires pour reprendre son bien. Il ne donne aucun élément sur cette reprise. Toutefois, l’ordonnance de mesures provisoires rendue le 17 mai 2023 et les actes de procédures montrent qu’il a pu se reloger. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [P] [C] ne justifie pas être dans les conditions pour résilier unilatéralement le contrat de prêt à usage. Il sera, en conséquence, débouté de sa demande de résiliation du commodat, de sa demande d’explusion ainsi que de sa demande de dommages et intérêts. III - Sur la fixation de l’indemnité revenant au possesseur évincé : Monsieur [P] [C] ayant été débouté de sa demande de résiliation, Monsieur [V] [C] n’a pas en l’espèce d’intérêt à agir pour solliciter une indemnité revenant au possesseur évincé puisqu’il est encore occupant des lieux. Il sera, en conséquence, débouté de ce chef de demande. IV - Sur les demandes accessoires : Monsieur [P] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens. Il apparaît équitable, compte tenu de ce litige familial, de laisser à chacune des parties la charge de ses propres frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, La vice-présidente chargée des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement par contradictoire, en premier ressort et par mis à disposition au greffe, DEBOUTE Monsieur [P] [C] de l’ensemble de ses demandes ; DEBOUTE Monsieur [V] [C] du surplus de ses demandes ; DIT n’y avoir lieu à indemnités sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [P] [C] aux dépens. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE chargée des contentieux de la protection