Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Yves FATRANE
Monsieur [U] [I]
Préfecture
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Fabrice POMMIER
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP ACR fond
N° RG 23/05594 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IOZ
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le 11 septembre 2024
DEMANDERESSE
PARIS HABITAT-OPH
Etablissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1]
représentée par l’association AMIGUES AUBERTY JOUARY POMMIER, en la personne de Maître Fabrice POMMIER avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114
DÉFENDEURS
Monsieur [P] [Z] [H]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
comparant en personne assisté de Me Yves FATRANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0098 (bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro C-75056-2024-001969 du 12/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
Madame [E] [B]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
décédée
Monsieur [U] [I]
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 5]
[Localité 4]
(dernière adresse connue)
non comparant, ni représenté
Décision du 11 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05594 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IOZ
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 13 août 2021, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [P] [Z] [H] un appartement à usage d’habitation, ainsi qu’une cave, situés au [Adresse 3].
Des loyers étant demeurés impayés, PARIS HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 8994, 67 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 27 février 2023.
Par acte d'huissier en date du 17 mai 2023, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Monsieur [P] [Z] [H], Madame [E] [B] et Monsieur [U] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur,ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en particulier, Madame [E] [B] et Monsieur [U] [I] avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, supprimer le délai de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécutiondire que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutioncondamner in solidum Monsieur [P] [Z] [H], Madame [E] [B] et Monsieur [U] [I] à payer les loyers et charges impayés au 30 avril 2023, soit la somme de 18 464, 93 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi, majoré de 30%,condamner in solidum les défendeurs à payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 27 février 2023.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.
A l'audience du 5 juin 2024, après plusieurs renvois sollicités par Monsieur [H] pour bénéficier de l’aide juridictionnelle, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 9962, 38 euros, selon décompte en date du 1er juin 2024. Après vérification, et sur demande, la société bailleresse a informé que le virement de 800 euros annoncé à l’audience par le défendeur n’était pas parvenu. De ce fait, le paiement des loyers courants n’est pas assuré, la société bailleresse s’opposant au maintien dans les lieux et à l’octroi de délais. Elle ajoute qu’elle suspecte, au surplus, une sous-location illicite. En effet, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH explique que, Madame [B] se présentant comme une nouvelle locataire, a demandé à bénéficier d’un nouveau badge à la gardienne qui a également affirmé que le locataire en titre ne vivait plus dans l’appartement. Au demeurant, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH présente des documents sur lesquels est mentionnée une nouvelle adresse à pôle emploi au nom du locataire. Enfin, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH indique que le commissaire de justice, qui, après deux tentatives, a été contraint de procéder à l’ouverture forcée de la porte, a découvert deux personnes dans l’appartement, Madame [B] et Monsieur [I]. La société bailleresse précise également en réponse à Monsieur [H] qu’aucun document n’est versé permettant de confirmer, comme il le prétend, le décès de Madame [B]. La société bailleresse souligne la mauvaise foi du locataire.
Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [B] et Monsieur [I] n’ont pas comparu.
Monsieur [P] [Z] [H] comparaît, assisté de son conseil, et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 300 euros par mois en règlement de l'arriéré. Il affirme que Madame [B] est décédée et que Monsieur [I] est parti en Algérie. Il explique qu’il était absent lorsque le commissaire de justice s’est présenté, qu’il a simplement accueilli son ami, que sa carte de séjour est en cours de renouvellement, ce dont il justifie, et qu’il attend une prochaine embauche pour un salaire de 3000 euros par mois, une fois que sa situation administrative sera régularisée.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 11 septembre 2024.
Monsieur [H] a transmis un avis de virement ainsi que le bulletin de décès de Madame [B].
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité de l'action
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 15 juin 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, PARIS HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 17 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail
L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 13 août 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 février 2023, pour la somme en principal de 8994, 67 euros. Ce commandement, régulier en sa forme, est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 avril 2023.
En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années. Il peut, saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.
En l'espèce, Monsieur [P] [Z] [H] n’a pas repris le paiement des loyers courants et ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. La société bailleresse n’a pas confirmé avoir reçu le virement, effectivement transmis, aucune information sur son effectivité. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.
Monsieur [P] [Z] [H] étant sans droit ni titre depuis le 28 avril 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, en particulier de Monsieur [I] selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.
Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation
Monsieur [P] [Z] [H] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, l’EPIC PARIS HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Monsieur [P] [Z] [H] reste devoir la somme de 9962, 38 euros (en ce inclus 1130,03 euros de frais de poursuite) à la date du 1er juin 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation échues à cette date.
Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.
Monsieur [P] [Z] [H] sera donc condamné au paiement de la somme de 8832,35 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 8994,67 euros à compter de la délivrance du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.
Monsieur [H] y sera condamné seul en ce qu'il est le seul débiteur contractuellement tenu par le contrat de bail, les autres défendeurs n'y figurant pas, et ce en application de l'article 1199 du code civil précisant que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties et que les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, et en ce qu'il n'est justifié d'aucune cotitularité du bail de droit au sens de l'article 1751 du code civil ni solidarité légale des charges ménagères au sens des articles 220 ou 515-4 du code civil.
L'indemnité d'occupation de nature délictuelle trouve, en revanche, son fait générateur dans l'occupation du bien. Toutefois, le procès-verbal et les documents versés n’ont pas permis de vérifier l’occupation de Monsieur [I], les conditions d’occupation n’étant pas précisées.
L’EPIC PARIS HABITAT-OPH sera débouté de l’intégralité des demandes envers Monsieur [I], l’interruption d’instance « étant constatée envers Madame [B].
Monsieur [P] [Z] [H] sera ainsi condamné, seul, au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 juin 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué et que la clause du bail majorant l'indemnité s'analyse en une clause pénale, laquelle peut être réduite d'office par le juge si elle est manifestement excessive en application de l'article 1231-5 du code civil et est au surplus illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [P] [Z] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société bailleresse PARIS HABITAT-OPH les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 août 2021 entre PARIS HABITAT-OPH et Monsieur [P] [Z] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation, et la cave, situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 avril 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [P] [Z] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
DEBOUTE PARIS HABITAT-OPH de ses demandes indemnitaires à l’encontre de Monsieur [U] [I].
CONSTATE l’interruption d’instance envers madame [E] [B]
DIT qu’à défaut pour Monsieur [P] [Z] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier, Monsieur [U] [I] conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] [H] à verser à PARIS HABITAT-OPH la somme de 8832,35 euros (décompte arrêté au 1er juin 2024), correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 8994, 67 euros ;
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] [H] à verser à PARIS HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 2 juin 2024 ( à ce jour, la somme de 583, 78 euros) et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] [H] à verser à PARIS HABITAT-OPH une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [P] [Z] [H] aux dépens;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Le greffier, Le juge des contentieux de la protection
