Cour d'appel, 24 mai 2023. 22/02237

24/05/2023 ARRÊT N°328/2023 N° RG 22/02237 - N° Portalis DBVI-V-B7G-O2YF AM/IA Décision déférée du 09 Mai 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/00240) C.BIJAOUI [B] [L] [I] C/ S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM CONFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT QUATRE MAI DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [B] [L] [I] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Isabelle GUIBAUD-REY, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555.2022.010032 du 07/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE D'HLM agissant poursuites et diligences en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social de la société. [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Avril 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant A. MAFFRE, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : C. BENEIX-BACHER, président E.VET, conseiller A. MAFFRE, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 25 septembre 2014, la SA Patrimoine Languedocienne a donné à bail à Mme [B] [L] [I] un logement situé [Adresse 3], moyennant un loyer initial de 533,12 euros provision sur charges comprises. Les loyers n'ont pas été scrupuleusement réglés et un commandement de payer la somme de 1512,78 euros au principal, visant la clause résolutoire, a été délivré le 9 septembre 2021, en vain. Par acte du 4 janvier 2022, dénoncé le 5 janvier 2022 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute Garonne, la SA Patrimoine Languedocienne a fait assigner Mme [L] [I] devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin d'obtenir principalement : - la constatation de la résiliation du bail, - l'expulsion des occupants, - le paiement à titre provisionnel de l'arriéré de loyers et d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire du 9 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2014 pour le logement situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 10 novembre 2021, - débouté Mme [B] [L] [I] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire, - ordonné en conséquence à Mme [B] [L] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour Mme [B] [L] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,la SA Patrimoine Languedocienne pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, - condamné Mme [B] [L] [I] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 1684,57€ au titre des loyers et charges dus (décompte arrêté au 31 mars 2022), - condamné Mme [B] [L] [I] à payer la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 10 novembre 2021 dont l'arriéré est déjà liquidé. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er avril 2022 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, - fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - condamné Mme [B] [L] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture, - condamné Mme [B] [L] [I] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne une somme de 150€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Pour rejeter la demande de délais de paiement, le juge a retenu principalement que la locataire, surendettée, ne justifiait pas d'une solvabilité suffisante. Par déclaration en date du 14 juin 2022, Mme [L] [I] a interjeté appel de cette décision, critiquée en toutes ses dispositions. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Mme [L] [I], dans ses dernières écritures en date du 5 août 2022, demande à la cour de': - réformer l'ordonnance du juge des contentieux de la protection de Toulouse du 9 mai 2022. Statuant à nouveau, - accorder à Mme [L] [I] des délais de paiement pour solder sa dette locative pendant 6 mois, à hauteur de 197.33€ par mois, - suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, - débouter la société Patrimoine Languedocienne de sa demande d'expulsion de Mme [L] [I], - débouter la société Patrimoine Languedocienne de sa demande de condamnation de Mme [L] [I] au titre des dépens et de l'article 700 du CPC au titre de la procédure de première instance et de la procédure d'appel. Mme [L] [I] fait valoir en substance qu'elle peut solder sa dette, peu importante, en six mensualités : elle en a réglé le tiers (500 euros) le 28 juin 2022 les difficultés ne sont apparues qu'avec son licenciement en septembre 2021 et elle perçoit 1200 euros d'allocations chômage et prestations CAF. Pendant ces délais, la clause résolutoire doit être suspendue et l'expulsion ne sera pas ordonnée. Au terme de ses dernières conclusions déposées le 29 août 2022, la SA Patrimoine Languedocienne prie la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance rendue le 09 mai 2022 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse, - débouter en conséquence Mme [B] [L] [I] de l'ensemble de ses demandes fins et prétentions, - actualiser le montant de la provision allouée et condamner Mme [B] [L] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 2.072,65 € selon décompte arrêté au 31 juillet 2022, - condamner Mme [B] [L] [I] au paiement de la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. La SA Patrimoine Languedocienne expose qu'un nouvel incident de paiement est intervenu en juillet 2022, portant la dette à 2072,65 euros, soit 9 mois de loyer, même après le jeu de la garantie Locapass. Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait valoir pour l'essentiel que la locataire, régulièrement en situation d'impayés depuis son entrée dans les lieux et avant son licenciement, ne justifie pas des revenus allégués, ne parle plus du surendettement évoqué devant le premier juge et ne s'est pas rapprochée d'elle pour un échéancier de paiement, après le versement de 500 euros juste après sa déclaration d'appel. L'ordonnance de clôture est intervenue le 11 avril 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire L'article 835 alinea 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire..." Le contrat de bail signé par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit notamment pour défaut de paiement à son échéance de toute somme due au bailleur tel que loyer, dépôt de garantie, charges récupérables. Et il n'est pas contesté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à la date du 10 novembre 2021 faute pour la locataire d'avoir apuré les causes légitimes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, en application des articles 7 a) et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Mme [L] [I] formule cependant une demande de suspension de ses effets, sans toutefois l'accompagner de pièces justificatives. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.". En l'espèce, il ressort du décompte locatif figurant au dossier de la bailleresse et de la décision déférée que la dette locative qui s'élevait à 1512,78 euros en septembre 2021, puis à 1684,57 euros en avril 2022, s'établissait à la somme de 2072,65 euros au 10 août 2022, échéance de juillet comprise. Un examen plus détaillé fait apparaître que depuis février 2022, Mme [L] [I] faisait à nouveau face aux loyers courants et a même pu faire un versement supplémentaire de 500 euros le 28 juin 2022, venant diminuer sa dette dans les proportions indiquées. Cependant, le solde débiteur a augmenté ensuite, à la faveur d'une échéance beaucoup plus élevée en juin 2022, 754,71 euros au lieu de 164,46 euros le mois précédent et 256,62 euros le mois suivant, ainsi que d'un nouvel impayé en juillet 2022. Ainsi, l'appelante, qui ne produit aucun élément justificatif de sa situation financière et de sa capacité de remboursement de l'arriéré, ne rapporte pas la preuve de ce qu'elle est en mesure de faire face à sa dette en six mensualités comme elle le propose. Dans ces conditions, les délais de paiement sollicités ne peuvent lui être accordés, de sorte que les effets de la clause résolutoire ne seront pas suspendus, la décision déférée étant confirmée de ce chef. Sur la provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. manifestement illicite. L'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, c'est moyennant un loyer mensuel que la SA Patrimoine Languedocienne a consenti le bail à Mme [L] [I] et le relevé du compte locataire édité le 10 août 2022 fait apparaître une dette locative d'un montant de 2072,65 euros, échéance de juillet comprise, non contestée par l'appelante. Mme [L] [I] sera donc condamnée à payer à la SA Patrimoine Languedocienne une provision de 2072,65 euros au titre de l'arriéré des loyers et indemnités d'occupation dus au 31 juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. La décision déférée sera donc infirmée sur ce point. Sur les frais et dépens Mme [L] [I] qui succombe sera condamnée aux dépens. L'équité commande d'allouer une indemnité supplémentaire de 400 euros à la SA Patrimoine Languedocienne en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme l'ordonnance déférée en ses dispositions soumises à la cour sauf quant au montant de la provision due au titre des loyers et charges impayés, Statuant à nouveau du chef infirmé, Condamne Mme [B] [L] [I] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne à titre provisionnel la somme de 2072,65 euros au titre des loyers et charges impayés dus au 31 juillet 2022, Y ajoutant, Condamne Mme [B] [L] [I] à verser à la SA Patrimoine Languedocienne une somme supplémentaire de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [B] [L] [I] aux dépens de l'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT I. ANGER C. BENEIX-BACHER