Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/01305

Du 13 décembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/01305 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLIS [U] [D] épouse [W], [E] [W] C/ [O] [V] - Expéditions délivrées à Me Elise BENECH Me Emmanuelle DECIMA - FE délivrée à Me Emmanuelle DECIMA Le 13/12/2024 Avocats : Me Elise BENECH Me Emmanuelle DECIMA TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] - [Localité 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 décembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDEURS : Madame [U] [D] épouse [W] née le 29 Janvier 1953 à [Localité 9] [Adresse 7] [Localité 3] Représentée par Me Emmanuelle DECIMA (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [E] [W] né le 24 Juillet 1948 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 6] Représenté par Me Emmanuelle DECIMA (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [O] [V] né le 18 Octobre 1976 à [Localité 13] [Adresse 8] [Localité 4] Présent et assisté de Me Elise BENECH (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 08 Novembre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 08 Juillet 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 31 mai 2012, M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] ont donné à bail à M. [O] [V] un logement sis [Adresse 8] à [Localité 4] avec un loyer mensuel de 600 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation. Par acte de commissaire de justice en date du DDDD, M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] ont fait délivrer à M. [O] [V] un congé pour reprise. Par acte daté du 6 juin 2024, établi par Me [J], commissaire de justice, M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] ont fait constater que M. [O] [V] se maintenait dans les lieux loués. Par assignation en date du 8 juillet 2024, M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] ont saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre M. [O] [V]. A l’audience du 8 novembre 2024, M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner M. [O] [V] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l’ordonnance ;condamner M. [O] [V] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle de 679 €, déduction faite des sommes versées depuis le 31 mai 2024 ;condamner M. [O] [V] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du constat de commissaire de justice), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de ses prétentions, M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] font valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet du congé signifié le DDDD. En réponse aux moyens adverses, ils contestent tout caractère frauduleux au congé, en précisant que les problèmes d’isolation allégués par M. [O] [V] ne sont pas avérés, Mme [U] [W] précisant qu’elle entend reprendre le logement pour y établir sa résidence principale, afin de se rapprocher de sa fille et de sa petite-fille. M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] ajoutent qu’en conséquence, ils sont fondés à obtenir l’expulsion de M. [O] [V] et, à ce titre, ils s’opposent aux délais d’évacuation sollicité par ce dernier. M. [O] [V], représenté par son conseil, demande au juge des référés, à titre principal, de débouter M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] de leurs prétentions. En effet, il conteste la régularité du congé dont se prévalent M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W], en soutenant que Mme [U] [W] n’entend pas s’y établir, au regard de la consistance du logement et de son manque de confort, tout en soulignant la concomitance entre cet acte et ses propres récriminations à l’encontre du manque d’isolation des lieux, qui l’ont conduit à demander la réalisation de travaux de réfection. Il plaide qu’en tout état de cause, cette question constitue une contestation sérieuse à l’endroit des prétentions de M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W], empêchant le juge des référés de pouvoir y faire droit, la nullité du congé ne permettant pas de considérer son occupation des lieux comme étant sans droit ni titre. A titre subsidiaire, il sollicite le bénéfice d’un délai pour quitter le logement, en application des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au regard de sa bonne foi, caractérisée par son occupation paisible des lieux, sans défaut de paiement du loyer, et compte tenu de ses difficultés à se reloger. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  Attendu que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, contre la volonté de son propriétaire, caractérise une atteinte au principe à valeur constitutionnel du droit de propriété, rappelé par l’article 544 du code civil ; Que cette atteinte constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code civil, permettant au juge de prescrire, en référé, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent ; Attendu que pour déterminer si l’occupation d’un logement revêt un caractère illicite, il n’appartient pas au juge des référés d’apprécier la régularité d’un congé délivré par le bailleur, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que celle-ci n’apparait manifestement pas susceptible d’être remise en question ; Attendu qu’en l’espèce, le congé signifié le DDDD, dont la régularité formelle n’est pas discutée, est motivé comme suit “Madame [W] entend revenir sur [Localité 4] en vue de se rapprocher de sa fille Madame [P] [W] et de sa petite fille, dont elle s’occupe de façon régulière. Ce rapprochement géographique permet d’éviter les allers-retours réguliers entre [Localité 3] et [Localité 12]. Elle souhaite donc reprendre le logement que vous occupez en vue d’y établir sa résidence principale” ; Que pour remettre en cause la réalité de ce motif, M. [O] [V], sur qui pèse la charge de la preuve, se contente de procéder par voie d’affirmation alors que, d’une part, le contrôle du sérieux du motif ne saurait être un contrôle d'opportunité de la décision de reprise, le bailleur étant libre de reprendre son bien pour s'y installer sans que l'on puisse lui opposer l'existence d'un autre logement disponible, et que, d’autre part, il ressort de l’attestation émanant de la référente technique de la microcrèche [10] en date du 06 novembre 2024, produite par les demandeurs, que Mme [U] [W] s’occupe régulièrement de sa petite fille ; Qu’au surplus, la simple concomitance entre les doléances du défendeur, au titre de travaux de reprise, et la délivrance du congé, ne démontre en rien, et en tout cas pas de manière manifeste, le caractère frauduleux de ce dernier ; Attendu que les moyens soutenus par M. [O] [V] ne sont donc pas de nature à établir la nullité du congé, il convient de constater que cet acte a produit ses effets le 1er juin 2024, rendant illicite l’occupation des lieux par le défendeur ; Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 1er juin 2024 et d’ordonner l’expulsion de M. [O] [V] ainsi que de tous occupants de son chef ; Attendu que M. [O] [V] est informé depuis plus d’un an de la fin du bail et de la nécessité de trouver un nouveau logement, il n’y a pas lieu de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux, en application des articles L 412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ; Attendu qu’il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte en l’état, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995), cette demande se confondant par ailleurs avec l’indemnité d’occupation réclamée par M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] ; Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, M. [O] [V] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ; Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W], il convient de condamner M. [O] [V] à leur payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, ces derniers n’incluant pas les frais du constat du 6 juin 2024, qui ne constitue pas un acte rendu obligatoire par la procédure ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort, CONSTATONS que le bail liant M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] d’une part, et M. [O] [V] d’autre part, a été résilié à la date du 1er juin 2024 ; ORDONNONS à M. [O] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef le logement situé [Adresse 8] à [Localité 4] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [O] [V] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; DISONS n’y avoir lieu à ordonner d’astreinte ; CONDAMNONS M. [O] [V] à payer en deniers et quittances à M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 1er juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS M. [O] [V] à payer à M. [E] [W] et Mme [U] [D] épouse [W] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNONS M. [O] [V] aux entiers frais et dépens n’incluant pas les frais de constat du 6 juin 2024 ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; La présente ordonnance est signée par le président et le greffier Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT