Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
N° RG 22/00022 - N° Portalis DBVS-V-B7G-FUWM
Minute n° 23/00131
S.C.I. RENOVACCIO
C/
[K], S.E.L.A.R.L. [K] ET [X], Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT CLEMENT E2 E3, Caisse DE CREDIT MUTUEL
Ordonnance Au fond, origine Juge commissaire de METZ, décision attaquée en date du 17 Décembre 2021, enregistrée sous le n° 14/00148
COUR D'APPEL DE METZ
CHAMBRE COMMERCIALE
ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2023
APPELANTE :
S.C.I. RENOVACCIO Prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 9]
[Localité 11]
Représentée par Me Agnès BIVER-PATE, avocat au barreau de METZ
INTIMÉS :
S.E.L.A.R.L. [K] ET [X] prise en la personne de Maître [B] [X] ès-qualités de liquidateur de la SCI RENOVACCIO
[Adresse 13]
[Localité 8]
Représentée par Me Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ
Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SAINT CLEMENT E2 E3 [Adresse 4] Pris en la personne de son Syndic la Société QUADRAL IMMOBILIER représentée par son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 7]
Représentée par Me Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ
Caisse DE CREDIT MUTUEL prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 3]
[Localité 10]
Non représentée
DATE DES DÉBATS : A l'audience publique du 16 Mai 2023 tenue par Mme Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s'y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l'arrêt être rendu le 28 Septembre 2023.
GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : Mme Cindy NONDIER
COMPOSITION DE LA COUR :
PRÉSIDENT : Mme FLORES, Présidente de Chambre
ASSESSEURS : Mme DEVIGNOT,Conseillère
Mme DUSSAUD, Conseillère
ARRÊT : Réputé contradictoire
Rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;
Signé par Mme FLORES, Présidente de Chambre et par Mme Jocelyne WILD, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par jugement du 17 mars 2015, la chambre civile du tribunal de grande instance de Metz a converti en liquidation judiciaire la procédure de redressement judiciaire précédemment ouverte à l'égard de la SCI Renovaccio dont M. [N] [J] et Mme [E] [J] sont gérants.
La SCI Renovaccio est propriétaire des biens immobiliers suivants :
' [Adresse 9] à [Localité 11], cadastré comme suit :
section S10 N°0094/0023
section S10 N°[Cadastre 1]' [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré comme suit :
section S8 N°[Cadastre 2] lot 203
section S8 N°[Cadastre 2] lot 254.
Créancier de la SCI Renovaccio, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Clément E2-E3 a présenté une requête aux fins de vente forcée immobilière de ces biens.
Par ordonnance du 5 avril 2019, le juge commissaire a autorisé la vente aux enchères publiques sur une mise à prix de 120 000 euros libre de toute occupation et 60 000 euros en cas d'occupation du bien immobilier sis [Adresse 9] à [Localité 11]. Cette ordonnance a été confirmée par un arrêt de la cour d'appel de Metz en date du 17 décembre 2020. L'arrêt a été cassé et annulé en toutes ses dispositions par un arrêt de la Cour de cassation en date du 6 avril 2022. La procédure de renvoi après cassation est pendante devant la présente cour sous le numéro RG 23/00138.
Parallèlement, concernant le bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6], le juge commissaire a, par ordonnance du 1er octobre 2021, renvoyé l'affaire à une audience du 5 novembre 2021 afin que les parties se positionnent sur la mise à prix.
Par ordonnance du 17 décembre 2021, le juge commissaire a :
' constaté que le demandeur renonce à sa demande de vente aux enchères publiques du bien sis [Adresse 9] à [Localité 11] ;
' ordonné la vente aux enchères publiques, sur une mise à prix de 22 500 euros, du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré ;
section S8 N°[Cadastre 2] lot 203
section S8 N°[Cadastre 2] lot 254 ;
' dit qu'à défaut de voir ladite mise à prix couverte, le notaire sera chargé de constater l'offre la plus élevée et d'adjuger à titre provisoire ledit bien sous réserve d'homologation par le juge commissaire dans les conditions du cahier des charges ;
' commis Maître [S] [D], notaire à la résidence de [Localité 12], pour instrumenter ;
' ordonné la publication de l'ordonnance dans un journal d'annonces légales ainsi qu'à la mairie et au tribunal compétent, à la diligence du notaire désigné ;
' dit que le cahier des charges sera établi dans un délai maximum de deux mois après l'obtention de la dernière des pièces de procédure nécessaires ;
' ordonné qu'à la diligence du greffe, l'ordonnance soit notifiée à :
M. [N] [J], gérant de la SCI Renovaccio, [Adresse 9] à [Localité 11],
Mme [E] [J], gérante de la SCI Renovaccio, [Adresse 9] à [Localité 11],
Selarl Étude [K] et [X], [Adresse 13] à [Localité 8]
Aux créanciers inscrits :
Caisse de crédit mutuel, [Adresse 3] à [Localité 10],
Syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Clément E2-E3, représenté par la société Quadral Immobilier, [Adresse 5] [Localité 7] ;
' ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure.
Pour se déterminer ainsi, le juge commissaire a relevé, concernant le bien sis à [Localité 6], qu'une proposition de mise à prix avait été faite par le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Clément E2-E3 à hauteur de 22 500 euros tandis que le mandataire avait, pour sa part, été destinataire d'une offre d'acquisition de gré à gré pour la somme de 20 000 euros, sans que celle-ci se soit concrétisée par le versement d'un acompte, les capacités financières de l'acquéreur potentiel n'étant pas connues. Il a en conséquence jugé qu'à défaut d'offre sérieuse d'achat de gré à gré, il convenait de faire droit à la requête en vente aux enchères publiques.
Par déclaration au greffe de la cour d'appel de Metz du 28 décembre 2021, la SCI Renovaccio a interjeté appel aux fins d'infirmation de l'ordonnance en ce qu'elle a :
' ordonné la vente aux enchères publiques, sur une mise à prix de 22 500 euros, du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré section S8 N°[Cadastre 2] lot 203 et section S8 N°[Cadastre 2] lot 254 ;
' dit qu'à défaut de voir ladite mise à prix couverte, le notaire sera chargé de constater l'offre la plus élevée et d'adjuger à titre provisoire ledit bien sous réserve d'homologation par le juge commissaire dans les conditions du cahier des charges ;
' commis Maître [S] [D], notaire à la résidence de [Localité 12], pour instrumenter ;
' ordonné la publication de l'ordonnance dans un journal d'annonces légales ainsi qu'à la mairie et au tribunal compétent, à la diligence du notaire désigné ;
' dit que le cahier des charges sera établi dans un délai maximum de deux mois après l'obtention de la dernière des pièces de procédure nécessaires ;
' ordonné la notification de l'ordonnance ;
' ordonné l'emploi des dépens en frais privilégiés de la procédure.
La déclaration d'appel a été signifiée à la Caisse de crédit mutuel par acte d'huissier du 1er février 2022 remis à personne habilitée. La Caisse n'a pas constitué avocat.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 21 mars 2023.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES :
Par ses dernières conclusions du 8 avril 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SCI Renovaccio demande à la cour de :
' juger son appel recevable et fondé ;
' annuler subsidiairement infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :
ordonné la vente aux enchères publiques sur une mise à prix de 22 500 euros du bien immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6],
dit qu'à défaut de voir ladite mise à prix couverte, le notaire sera chargé de constater l'offre la plus élevée et d'adjuger à titre provisoire ledit bien sous réserve d'homologation par le juge commissaire dans les conditions du cahier des charges,
commis Maître [S] [D], notaire à [Localité 12], pour instrumenter,
ordonné la publication de l'ordonnance dans un journal d'annonces légales,
dit que le cahier des charges sera établi dans un délai maximum de deux mois après obtention des dernières pièces de procédure nécessaires ;
Statuant à nouveau,
' annuler l'ordonnance rendue le 17 décembre 2021 ;
Subsidiairement,
Vu l'acte de donation du 30 mars 2006,
Vu le certificat d'inscription au livre foncier du droit d'usage et d'habitation en faveur de [U] [L], [P], veuve [J] du 24 avril 2006,
' rejeter la demande tendant à la vente aux enchères publiques du bien immobilier situé [Adresse 4] à 57000 [Localité 6] cadastré :
Section S8 N°[Cadastre 2] lot 203,
Section S8 N°[Cadastre 2] lot 254 ;
Vu l'offre d'achat du 7 février 2022, et du 7 avril 2022,
' autoriser la vente de gré à gré à M. [W] [F] et M. [V] [H] par substitution au profit d'une SCI qu'ils constitueraient, du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] cadastré :
Section S8 N°[Cadastre 2] lot 203,
Section S8 N°[Cadastre 2] lot 254 ;
' condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence « Saint Clément E2-E3 » et la SELARL [K] et [X], à lui payer chacun une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
' les condamner aux frais et dépens qui seront employés en frais privilégiés.
Concernant l'annulation de l'ordonnance, l'appelante expose que les gérants ont été testés positifs au covid-19 le 22 septembre 2021 et qu'ils n'ont pas été entendus et n'ont pas pu faire valoir leurs observations, de sorte que l'ordonnance doit être annulée.
La SCI Renovaccio indique que l'appartement situé [Adresse 4] est occupé par Mme [L] [U], la mère de M. [J], âgée de 85 ans et qu'elle bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation publié au livre foncier de sorte que la demande tendant à la vente aux enchères doit être rejetée.
Elle ajoute qu'une offre sérieuse de vente de gré à gré, pour un montant de 25 000 euros a été notifiée au mandataire judiciaire par MM. [W] et [V] par lettre du 7 avril 2022.
Par ses dernières conclusions du 2 novembre 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Clément E2-E3 demande à la cour de :
' rejeter l'appel de la SCI Renovaccio, le dire mal fondé ;
' dire n'y avoir lieu d'annuler l'ordonnance entreprise ;
' confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
' rejeter les demandes de la SCI Renovaccio ;
Subsidiairement, si la Cour infirme l'ordonnance et préfère une vente de gré à gré, vu l'offre d'achat du 29 janvier 2022 émanant de Mme [O] [A] et de Mme [G] [I] [A], épouse [R] ;
' autoriser la vente de gré à gré à Mme [O] [A] et à Mme [G] [I] [A], épouse [R], éventuellement par substitution au profit d'une SCI qu'elles constitueraient, du bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6], cadastré :
Section S8 N°[Cadastre 2] lot 203,
Section S8 N°[Cadastre 2] lot 254 ;
' condamner la SELARL [K] et [X], prise en la personne de Maître [B] [X], ès qualités de liquidateur de la SCI Renovaccio, à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du CPC ;
' condamner la SCI Renovaccio et la SELARL [K] et [X] aux entiers frais et dépens d'appel qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.
Le syndicat de copropriétaires expose que les gérants de la SCI Renovaccio n'ont pas sollicité de renvoi et que leur période d'isolement est postérieure à l'audience du 5 novembre 2021. Il considère qu'il s'agit d'un motif dilatoire alors que la SCI Renovaccio aurait pu prendre position par écrit sur la mise à prix, mandater un avocat ou demander un renvoi.
Il ajoute que l'éventuel droit d'usage de la mère d'un gérant n'empêche pas la vente des lots.
Concernant l'offre d'achat, il relève qu'il n'est pas justifié du versement d'un acompte, ni des capacités financières de l'acquéreur potentiel et considère que cette offre n'est pas sérieuse. Il fait également valoir que la position de l'appelante est suspecte et incohérente en ce que les offrants, qui sont professionnels de l'immobilier, ne laisseraient pas Mme [U] bénéficier de ce droit d'usage invoqué. Il précise que des copropriétaires souhaitent enchérir, ce qui prouverait qu'il serait tiré un meilleur prix d'une vente aux enchères.
Sur l'offre du 7 avril 2022, l'intimé relève l'absence de signature et de pièce d'identité et donc l'absence de sérieux de l'offre.
Le syndicat de copropriétaires indique avoir reçu une offre à hauteur de 23 000 euros aux termes de laquelle le candidat, membre du conseil syndical de la résidence Saint Clément, ne ferait pas appel à un prêt bancaire, de sorte qu'il n'y aurait pas de conditions suspensives.
Enfin, le syndicat de copropriétaires indique qu'en février 2022, la SCI Renovaccio restait à leur devoir 31 969 euros au titre des charges de copropriété, de sorte qu'il est dans l'intérêt de la procédure collective d'essayer de couvrir ce montant.
Par ses dernières conclusions du 25 mai 2022, auxquelles il sera expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens, la SELARL [K] et [X], prise en la personne de Me [X], agissant en qualité de liquidateur de la SCI Renovaccio, demande à la cour de :
' dire et juger l'appel non fondé ;
' confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
' dire et juger que les dépens d'appel seront considérés comme frais privilégiés de la procédure.
Concernant l'annulation de l'ordonnance, Me [X] soutient que les gérants de la SCI Renovaccio ne contestent pas avoir été régulièrement convoqués à l'audience du 5 novembre 2021 et que rien ne les empêchait d'être présents à l'audience car il ne leur était pas conseillé de s'isoler en raison du covid à cette date.
Concernant l'infirmation de l'ordonnance, le liquidateur considère que la SCI Renovaccio multiplie les procédures pour retarder le désintéressement des créanciers. Il indique que la procédure est totalement impécunieuse et que seule une vente aux enchères publiques permettra d'éviter les montages des gérants par personnes interposées. À ce titre, il prétend que MM. [W] et [V] ont fictivement augmenté à 25 000 euros l'offre qu'ils avaient initialement faite à 22 500 euros. Il ajoute qu'une vente de gré à gré imposerait de mettre en concurrence de potentiels acquéreurs et qu'il conviendrait au préalable d'autoriser la visite des lieux par ces éventuels acquéreurs.
Il précise que le droit d'usage en faveur de Mme [U] ne constitue pas un obstacle majeur à la vente aux enchères publiques, notamment compte tenu de son âge.
Le ministère public a indiqué qu'il ne donnera pas d'avis.
MOTIVATION
Sur l'annulation de l'ordonnance
L'article 16 du code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. La décision rendue en violation du principe de la contradiction est susceptible d'annulation par la cour d'appel.
En matière de cession des actifs du débiteur en liquidation judiciaire, l'article R. 642-36-1 du code de commerce dispose que le juge commissaire statue sur la vente après avoir recueilli les observations des contrôleur et entendu ou dûment appelé le débiteur, ainsi que le liquidateur.
En l'espèce, la SCI Renovaccio ne conteste pas avoir été dûment appelée à l'audience du 5 novembre 2021. Cela est confirmé par la présence, dans le dossier de première instance transmis à la cour en application de l'article 968 du code de procédure civile, des accusés de réception de la notification de l'ordonnance du 1er octobre 2021 ayant renvoyé l'affaire à cette audience du 5 novembre 2021. L'ordonnance a été notifiée aux gérants de la SCI Renovaccio, M. [J] et Mme [J], séparément.
Il n'est justifié d'aucune demande de renvoi ou de transmission d'observations écrites, étant rappelé que les parties avaient été invitées à se positionner sur la mise à prix du bien immobilier.
Dès lors, la SCI Renovaccio n'est pas fondée à solliciter l'annulation de l'ordonnance au motif qu'elle n'aurait pas été entendue. Elle sera déboutée de sa demande.
Sur la vente
L'article L. 642-18 du code de commerce prévoit que les ventes d'immeubles ont lieu conformément aux articles L. 322-5 à L. 322-13 du code des procédures civiles d'exécution, à l'exception des articles L. 322-6 et L. 322-9, sous réserve que ces dispositions ne soient pas contraires à celles du présent code. Le juge-commissaire fixe la mise à prix et les conditions essentielles de la vente.
L'article 625 du code civil dispose que les droits d'usage et d'habitation s'établissent et se perdent de la même manière que l'usufruit. Ils s'analysent comme des démembrements de propriété. En conséquence, l'existence d'un droit d'usage et d'habitation sur l'immeuble n'emporte pas d'interdiction, pour le propriétaire, de procéder à la vente dudit immeuble. A fortiori, cela ne constitue pas un obstacle à une décision de vente aux enchères publiques.
En l'espèce, le droit d'usage et d'habitation dont bénéficie Mme [U] ne constitue donc pas un obstacle à la mise en vente du bien. En outre, l'acte authentique du 30 mars 2006 ayant instauré ce droit ne prévoit aucune restriction du droit de disposer du bien.
L'article L. 642-18 prévoit que si la consistance des biens, leur emplacement ou les offres reçues sont de nature à permettre une cession amiable dans de meilleures conditions, le juge-commissaire peut ordonner la vente par adjudication amiable sur la mise à prix qu'il fixe ou autoriser la vente de gré à gré aux prix et conditions qu'il détermine.
La SCI Renovaccio produit une offre d'achat de MM. [F] [W] et [H] [V], datée du 7 avril 2022, pour un montant de 25 000 euros, « paiement comptant (sans condition suspensive d'obtention de prêt) ». L'offre précise également que Mme [U] pourra continuer d'occuper le bien et que les offrants souhaitent avoir la faculté de substitution au profit d'une SCI dont ils seront les associés. Cette offre a été transmise au liquidateur judiciaire par le conseil de la SCI Renovaccio le 7 avril 2022.
Cependant aucune garantie de paiement n'est produite. Il n'est produit aucun élément sur le sérieux de ces personnes. Ensuite, il n'est produit par l'appelante aucune pièce sur la valorisation de l'immeuble permettant que considérer qu'il ne serait pas possible de trouver un acquéreur à un meilleur coût à l'issue d'une vente aux enchères publiques.
Ainsi l'offre de M. [W] et [V] ne peut être considérée comme sérieuse et il n'apparaît pas qu'autoriser la vente de gré à gré du bien serait de nature à permettre une cession dans de meilleures conditions.
En conséquence, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
La SCI Renovaccio, qui succombe à hauteur de cour, sera déboutée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence Saint Clément E2-E3 sera également débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
La SCI Renovaccio sera condamnée aux dépens d'appel qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective ouverte à son égard.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Déboute la SCI Renovaccio de sa demande d'annulation de l'ordonnance du 17 décembre 2021 :
Confirme l'ordonnance du 17 décembre 2021 en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Déboute les parties de leurs demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SCI Renovaccio aux dépens d'appel qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.
Le Greffier La Présidente de Chambre
