Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/02234

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02234 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPH N° MINUTE : 2/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE ELOGIE-SIEMP, [Adresse 3], représentée par Maître Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque J114 DÉFENDEUR Monsieur [X] [M] [J], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02234 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPH EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 28 juin 2006, prenant effet le 1er juillet 2006, la SA ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d'habitation à M. [X] [M] [J] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 289,80 euros. Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 639,10 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [M] [J] le 29 novembre 2023. Par assignation du 12 février 2024, la SA ELOGIE-SIEMP a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [X] [M] [J] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -2 462,38 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 23 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, terme de décembre 2023 inclus, -800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 13 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 31 mai 2024, la SA ELOGIE-SIEMP maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 23 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, s'élève désormais à 2 397,47 euros. Elle considère par ailleurs qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le locataire, qui est désormais âgé, ne vivrait plus dans les lieux. Ce serait une personne plus jeune qui y vivrait. Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [X] [M] [J] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. La SA ELOGIE-SIEMP propose un plan d'apurement permettant à M. [X] [M] [J] d'apurer sa dette en versant 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle sollicite par ailleurs la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SA ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois - le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 28 novembre 2023 et que la somme de 1 639,10 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Le juge des référés n'a pas compétence pour apprécier la volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat de bail de sorte qu'il y a lieu de faire application du délai de deux mois prévu initialement dans le contrat de bail litigieux. Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024. Cependant, selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est satisfaite. Il ressort des éléments du dossier, et notamment de l'audience, que la dette a ainsi diminué du fait de différents versements dont deux versements de 450 euros en date du 13 mai 2024 et du 21 mai 2024. M. [X] [M] [J] semble dès lors pouvoir raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 67 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la SA ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, M. [X] [M] [J] lui devait la somme de 2 397,47 euros. M. [X] [M] [J] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 1639,10 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [M] [J] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur l'indemnité d'occupation En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due d’un montant égal au montant du loyer majoré des charges si le bail s’était poursuivi. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA ELOGIE-SIEMP ou à son mandataire. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. M. [X] [M] [J] , qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA ELOGIE-SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 28 juin 2006 entre la SA ELOGIE-SIEMP, d'une part, et M. [X] [M] [J], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 29 janvier 2024, CONDAMNE M. [X] [M] [J] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 2 397,47 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-dix-sept euros et quarante-sept centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 23 mai 2024, terme d'avril 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 sur la somme de 1 639,10 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, AUTORISE M. [X] [M] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 67 euros (soixante-sept euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [M] [J], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 janvier 2024, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de M. [X] [M] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -M. [X] [M] [J] sera condamné à verser à la SA ELOGIE-SIEMP une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE M. [X] [M] [J] à payer à la SA ELOGIE-SIEMP la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [X] [M] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023 et celui de l'assignation du 12 février 2024. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 août 2024, et signé par le juge et le greffier susnommés. Le Greffier Le Juge