Cour d'appel, 31 mai 2023. 19/19442

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 31 MAI 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/19442 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CA2WB Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 Septembre 2019 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 18/12886 APPELANTS Madame [N] [O] née le 08 juillet 1976 à La Celle Saint Cloud [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 Madame [C] [Z], mineure, représentée par sa mère, Mme [N] [O] Chez Mme [N] [O] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 Monsieur [S] [Z]-[O], mineur, représenté par sa mère, Mme [N] [O] Chez Mme [N] [O] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 INTIME SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, la société PLISSON IMMOBILIER, SAS immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 398 998 427 C/O Société PLISSON IMMOBILIER [Adresse 2] [Localité 3] Représenté par Me Anne-Marie MASSON de l'ASSOCIATION GOLDBERG MASSON, avocat au barreau de PARIS, toque : R091 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 Mars 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Madame Muriel PAGE, Conseillère Madame Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * FAITS & PRÉTENTIONS Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] sont propriétaires des lots n°11, 12, et 13 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété. Depuis 2017, les charges de ces lots ne sont plus réglées régulièrement. C'est dans ces conditions que par actes d'huissier en date du 10 octobre 2018, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] a assigné Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] devant le tribunal afin d'obtenir leur condamnation solidaire à lui payer avec exécution provisoire les sommes de : - 17.213,65 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 6 septembre 2018, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la mise en demeure du 14 juin 2018, - 2.500 € à titre de dommages et intérêts, pour résistance abusive, - 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Bien que régulièrement assignés par actes remis à étude, Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] n'ont pas constitué avocat. Par jugement du 5 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a : - condamné solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 17.175,65 € au titre des charges le copropriété dues au 3ème trimestre 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2018, - condamné solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 38 € au titre des frais de recouvrement, - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts, - condamné solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 1.200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision. Mme [N] [O], Mme [C] [Z] et M. [S] [Z]-[O] ont relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 18 octobre 2019. La procédure devant la cour a été clôturée 15 février 2023. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées le 13 janvier 2020 par lesquelles Mme [N] [O], Mme [C] [Z] et M. [S] [Z]-[O], appelants, invitent la cour, au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1347 et suivants du code civil et 696 et suivants du code de procédure civile, à : - leur adjuger le bénéfice des présentes, et y faisant droit, - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté, - infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, statuant à nouveau, - débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] de toute demande de condamnation excédant la somme de 4.175,65 € au titre des charges de copropriété impayées, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à leur payer la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, - ordonner la compensation entre les condamnations réciproques, - leur accorder un délai de 24 mois pour régler les sommes dont ils pourraient être déclarés redevables envers le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à leur payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dont le recouvrement sera effectué par Maître Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions notifiées le 21 juin 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], intimé, invite la cour, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à : - dire irrecevables les demandes de dommages et intérêts des consorts [O]-[Z] soulevées pour la première fois en cause d'appel et n'étant pas connexes avec ses demandes, - débouter les consorts [O]- [Z] de toutes leurs demandes, en conséquence, - confirmer en toutes ses dispositions le jugement de première instance et notamment en ce qu'il a condamné les consorts [O]-[Z] à payer : 17.175,65 € au titre des charges selon le décompte du 1er octobre 2017 au 6 septembre 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2018, 38 € de frais nécessaires, 1.200 € d'article 700 au titre du code de procédure civile, les dépens, y ajoutant, - juger que les causes du jugement de première instance ne sont pas réglées à la date du 26 mars 2020, - condamner solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à lui payer les sommes suivantes : 6.206,78 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté du 7 septembre 2018 au 26 mars 2020, qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de l'arrêt à intervenir, 3.000 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive en cause d'appel, 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, - condamner solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] aux entiers dépens de l'instance d'appel ; SUR CE, La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ; Devant la cour, Mme [N] [O] fait valoir qu'elle a réglé diverses sommes de sorte que sa dette ne saurait être supérieure à la somme de 4.175,65 € après appel du 3ème trimestre 2018 ; Le syndicat des copropriétaires répond que les consorts [O] ont fait des règlements à la suite de la condamnation de première instance, non pas spontanément mais en raison d'une procédure d'exécution qui a engendré des frais ; Il précise que le règlement de 3.000 € évoqué par les appelants était bien pris en compte dans le décompte de l'assignation ; Il ajoute que les charges postérieures à l'arrêté de compte de première instance n'ont pas été réglées ; En l'espèce, au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit : - les formalités publiées à la conservation des hypothèques, - les appels de fonds et de travaux de la période concernée, du 4ème trimestre 2017 au 3ème trimestre 2018, - les procès-verbaux et les convocations de l'assemblée générale des copropriétaires qui ont approuvé les comptes des années 2015 à 2018 et adopté les budgets prévisionnels en date des 26 avril 2016, 15 mai 2017, 2 mai 2018, 14 mai 2019, - la mise en demeure du 14 juin 2018, - un décompte des sommes dues arrêté au 6 septembre 2018 mentionnant un solde débiteur de 17.213,65 € ; Selon ce dernier décompte, sont compris dans le montant du solde débiteur des frais de mise en demeure d'un montant de 38 €, à déduire de la somme réclamée au titre des charges impayées ; En conséquence, le syndicat des copropriétaires justifie d'une créance d'un montant de 17.175, 65 € au titre des charges de copropriété dues au 3ème trimestre 2018 inclus ; Il sera précisé que le décompte de première instance tient compte du règlement de 3.000 € intervenu le 4 septembre 2018 ; Par ailleurs, il ressort bien des décomptes produits que les règlements effectués par les consorts [O] ont été imputés sur les causes du jugement déféré, qui n'ont pas été soldées (pièce 7-2 du syndicat des copropriétaires) ; Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 17.175,65 € au titre des charges le copropriété dues au 3ème trimestre 2018 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 juin 2018 ; Au titre de l'actualisation de la demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - le décompte des charges du 7 septembre 2018 au 26 mars 2020 portant mention d'un solde débiteur de 6.206,78 € (incluant des frais de mise en demeure pour 38 €) - le décompte de l'huissier portant sur l'exécution du jugement de première instance - la notification du transfert de propriété du 18 juillet 2017 - les appels de fonds du 4ème trimestre 2018 au 1er trimestre 2020 - la mise en demeure du 18 octobre 2019 ; Il en résulte que l'indivision [O] est bien redevable d'une somme de 6.168,78 € (6.206,78 € - 38 €) au titre des charges postérieures à l'arrêté de compte de première instance ; Devant la cour, il n'est pas justifié d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété ; Il convient de condamner Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 6.168,78 € € au titre des charges de copropriété dues du 7 septembre 2018 au 26 mars 2020 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Sur les frais de recouvrement L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prévoit, par ailleurs, que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; Comme l'a dit le tribunal, les frais réclamés correspondent à ceux d'une mise en demeure du 14 juin 2018, justifiés par les pièces versées aux débats, et nécessaires au recouvrement de la créance ; Le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 38 € au titre des frais de recouvrement ; Il sera ajouté qu'ils sont condamnés en appel à régler la somme supplémentaire de 38 € au titre des frais de recouvrement, correspondant à la mise en demeure du 18 octobre 2019 ; Sur la demande au titre des dommages-intérêts L'article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance ; Depuis plusieurs années Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] s'abstiennent de payer les charges de copropriété à leur échéance ; Leur mauvaise foi est démontrée en ce qu'ils n'ont plus effectué de règlements depuis ceux affectés au règlement des causes du jugement déféré, insuffisants de surcroît à solder leur dette ; Les charges postérieures ont continué à ne pas être réglées, sans que les appelants ne justifient de leurs difficultés à régler les charges courantes ; Les manquements systématiques et répétés de Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Il sera donc ajouté au jugement que Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] sont condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ; Sur les demandes reconventionnelles des appelants Devant la cour, Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] sollicitent une somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts au motif que le syndicat des copropriétaires a tardé à exécuter les travaux nécessaires à l'entretien des parties communes leur occasionnant un préjudice de jouissance et entraînant une augmentation des travaux de 20 % outre à recouvrer les impayés de charges se contentant de procéder à des appels extraordinaires ; Ils sollicitent la compensation entre leur créance et celle du syndicat des copropriétaires ; Le syndicat des copropriétaires soulève l'irrecevabilité de ces demandes au motif qu'elles sont nouvelles en appel et sans lien avec sa demande principale en recouvrement de charges ; Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ; En l'espèce, les prétentions de Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] tendent à opposer la compensation et sont donc recevables en appel ; Egalement, si les copropriétaires ne peuvent refuser d'acquitter la quote-part de charges afférentes à leurs lots au motif de l'inexécution de ses obligations par le syndicat des copropriétaires, la demande de Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] tendant à obtenir la compensation de leur dette avec une créance de dommages-intérêts est recevable sur le fondement de l'article 70 du code de procédure civile ; En revanche, cette demande n'est pas fondée dès lors qu'il n'est pas rapporté la preuve d'un défaut d'entretien des parties communes, ni d'un retard dans l'accomplissement de travaux, ni d'une faute dans le recouvrement des charges de copropriété impayées ; La demande de dommages-intérêts doit être rejetée ; Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] seront donc déboutés de cette demande ainsi que celle tendant à la compensation avec la dette de charges ; Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ; Mme [O] fait valoir que sa situation financière ne lui permet pas de régler en une seule fois la totalité des sommes mises à sa charge ; Pour obtenir des délais sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil, précité, le débiteur doit démontrer sa bonne foi en effectuant des paiements en fonction de ses facultés ; Or, il résulte du décompte arrêté au 26 mars 2020 produit par le syndicat des copropriétaires en pièce 7-1, qu'à cette date aucun règlement n'était comptabilisé au crédit du compte des appelants depuis l'arrêté de compte de première instance ; Dans ces conditions et alors que Mme [O] a déjà bénéficié de longs délais, la demande formée à ce titre en appel sera rejetée ; Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, Confirme le jugement ; Y ajoutant, Condamne Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 6.168,78 € € au titre des charges de copropriété dues du 7 septembre 2018 au 26 mars 2020 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; Condamne Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 38 € au titre des frais de recouvrement nécessaires ; Condamne in solidum Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts ; Déclare recevables les demandes reconventionnelles de Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] ; Déboute Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] de leurs demandes de dommages-intérêts et de compensation ; Condamne Mme [N] [O], M. [S] [Z] - [O] et Mme [C] [Z] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme supplémentaire de 1.500 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT