Texte intégral
N° RG 21/04562 - N° Portalis DBVX-V-B7F-NUVU
Décision du Juge des contentieux de la protection de Villeurbanne au fond du 08 mars 2021
RG :
[X]
C/
Etablissement Public OPH DE LA MÉTROPOLE DE [Localité 6] DÉNOMMÉ [Localité 6] MÉTROPOLE HABITAT
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE LYON
8ème chambre
ARRÊT DU 13 Septembre 2023
APPELANTE :
Mme [H] [X]
née le [Date naissance 1] 1964
[Adresse 3]
[Localité 5]
(bénéficiaire d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/13676 du 06/05/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de LYON)
Représentée par Me Vincent HILAIRE, avocat au barreau de LYON, toque : 2576
INTIMÉ :
L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA METROPOLE DE [Localité 6] dénommé [Localité 6] METROPOLE HABITAT venant aux droits de l'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DU DEPARTEMENT DU RHONE, dénommé OPAC DU RHONE, Etablissement Public à caractère industriel et commercial, dont le siège social est situé [Adresse 2], représenté par son Directeur Général en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.
Représenté par Me Nagi MENIRI, avocat au barreau de LYON, toque : 436
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Date de clôture de l'instruction : 12 Septembre 2022
Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Juin 2023
Date de mise à disposition : 13 Septembre 2023
Audience présidée par Bénédicte BOISSELET, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de William BOUKADIA, greffier.
Composition de la Cour lors du délibéré :
- Bénédicte BOISSELET, président
- Karen STELLA, conseiller
- Véronique MASSON-BESSOU, conseiller
Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,
Signé par Bénédicte BOISSELET, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
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Suivant bail verbal, OPH de la métropole de [Localité 6] (ci-après [Localité 6] Métropole Habitat) a donné à bail à [H] [X] un logement à usage d'habitation au [Adresse 4]. La locataire bénéficie de l'Aide personnalisée au logement.
Par acte d'huissier du 17 décembre 2019, [Localité 6] Métropole Habitat a fait délivrer à [H] [X] un commandement d'avoir à lui payer la somme de 1 690,94 euros, correspondant au montant des loyers dus au 5 décembre 2019 et d'avoir à fournir les justificatifs de l'assurance habitation.
Par acte d'huissier du 4 mars 2020, notifié au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 9 mars 2020, [Localité 6] Métropole Habitat a fait citer [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection de Lyon pour obtenir sous exécution provisoire le constat et à défaut le prononcé de la résiliation du bail établi entre les parties pour défaut de paiement des loyers, l'expulsion de la locataire avec au besoin le concours de la force publique, sa condamnation au paiement de la somme de 2 192,08 euros pour les loyers et charges impayés arrêtés au 19 février 2020 outre les loyers et charges échus ou à échoir jusqu'à la date de l'audience ainsi que les intérêts au taux légal à compter du 17 décembre 2019, sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, et 200 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
À l'audience du 21 janvier 2021, [Localité 6] Habitat Métropole a précisé ne pas avoir été avisé de l'existence d'une procédure de traitement de surendettement ouverte au profit de la locataire et a actualisé sa demande à la somme de 3 726,02 euros arrêtée au 19 janvier 2021 échéance du mois de décembre incluse.
La défenderesse citée par dépôt d'une copie de l'assignation en l'étude a comparu à l'audience du 12 novembre 2021 mais n'a pas comparu à celle du 21 janvier 2021.
Par jugement du 21 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection de Lyon a :
prononcé la résiliation judiciaire du bail ayant lié les parties à la date du 8 mars 2021 ;
autorisé [Localité 6] Métropole Habitat à faire procéder à l'expulsion de [H] [X] et à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir quitter les lieux ;
condamné [H] [X] à payer à [Localité 6] Métropole Habitat la somme de 3 726 euros au titre des loyers charges et indemnités d'occupation arrêtés au 19 janvier 2021, échéance de décembre 2020 incluse outre intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement outre une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer et charges courants, et indexation prévue par le contrat, à compter du 8 mars 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux loués ;
dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
rejeté toutes autres demandes contraires ou plus amples des parties ;
condamné [H] [X] aux dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l'assignation ;
rappelé que l'exécution provisoire est de droit,
ordonné la transmission d'une copie du présent jugement au représentant de l'État dans le département.
Le juge a retenu notamment que le fait que les loyers n'aient pas été réglés dans les deux mois du commandement constitue une violation grave des obligations du locataire, justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail ainsi que les condamnations pécuniaire.
Appel a été interjeté de toutes les dispositions qui lui sont défavorables par le conseil de [H] [X] par déclaration électronique du 21 mai 2021.
Suivant les dernières conclusions n°3 notifiées par RPVA le 8 septembre 2022, [H] [X] demande à la Cour de :
réformer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, autorisé son expulsion, en ce qu'il l'a condamnée à la somme de 3 726,02 euros, en fixant une indemnité mensuelle d'occupation équivalente aux loyers et charges courants à compter du 8 mars 2021, en ce qu'il l'a condamnée aux dépens de l'instance.
Et statuant à nouveau vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1224, 1343-5, et 1741 du Code civil,
A titre principal,
suspendre la réalisation des effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties au paiement de son arriéré locatif à son bailleur au plus tard au jour de l'audience de plaidoirie ;
constater qu'à cette date son arriéré locatif a été apuré dans le délai fixé ;
dire en conséquence que la clause résolutoire doit être réputée n'avoir pas joué ;
rejeter les demandes de [Localité 6] Métropole Habitat tendant à faire constater ou prononcer la résiliation du bail liant les parties ;
rejeter les autres demandes des membres de [Localité 6] Métropole Habitat.
Subsidiairement,
débouter [Localité 6] Métropole Habitat de sa demande de résiliation/expulsion.
En tout état de cause,
lui accorder tous les délais qui s'avéreraient utiles à la date de l'audience pour solder sa dette locative ;
débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions.
L'appelante fait notamment valoir que :
Même si aucune des parties n'est en mesure de le produire, un bail écrit a bien été régularisé, prévoyant une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer.
Elle présente des altérations multiples et fluctuantes de son état de santé. Elle perçoit pour seule ressource le revenu solidarité active. Elle fait valoir qu'elle occupe son logement depuis près de 25 ans et a toujours régulièrement réglé son loyer. Courant 2019 la Caisse d'allocation familiales du Rhône lui a réclamé le remboursement de la somme de 3 310,29 euros à la suite d'un trop perçu, ce qui a causé le défaut de règlement régulier des loyers.
Elle a effectué une première demande de secours FSL, prise en compte par la Métropole de [Localité 6] à hauteur de 3 000 euros sous deux conditions : la mise en place d'un plan d'apurement pour le solde de sa dette ainsi que le paiement régulier de son loyer. A compter de la notification de cette décision, le 14 décembre 2020, elle a régulièrement réglé son loyer mais le bailleur a tardé à mettre en place un plan d'apurement, la signature n'étant intervenue qu'en mars 2021. Au lieu de percevoir cette aide de 3 000 euros en avril 2021, elle a été destinataire d'une nouvelle lettre de la Métropole de [Localité 6] lui indiquant qu'une aide de 3 000 euros lui serait accordée sous deux conditions : qu'elle continue à payer régulièrement son loyer et qu'elle emménage dans un nouveau logement mieux adapté à ses ressources. Elle n'a pas compris pourquoi l'aide accordée en décembre ne lui a pas été versée car celle-ci aurait notamment permis d'apurer sa dette avant le jugement. C'est donc le non-respect des engagements de la Métropole de [Localité 6] qui est responsable de sa situation.
La métropole de [Localité 6] a finalement décidé de lever la condition de relogement et lui a attribué la somme de 3 000 euros, ramenant sa dette à 479,10 euros.
Elle est aujourd'hui à jour de ses échéances de loyer et a apuré sa dette': le bailleur ne démontre aucun manquement grave de la locataire à ses obligations.
Suivant les conclusions récapitulatives n°2 notifiées par RPVA le 6 juin 2023, l'Office public de l'habitat de la métropole de [Localité 6] -[Localité 6] Métropole Habitat- demande à la Cour de':
débouter Madame [H] [X] de l'ensemble de ses demandes.
A titre principal,
confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail, autorisé l'expulsion, condamné Madame [X] à payer au bailleur une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges courantes à compter du 8 mars 2021, en ce qu'il l'a condamnée aux dépens ;
infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a condamné Madame [X] au paiement de la somme de 3 727,01 euros au titre des loyers impayés au 2 décembre 2021.
Et statuant à nouveau sur ce chef,
condamner Madame [X] au paiement de la somme de 376,05 euros au titre de l'arriéré locatif dû arrêté au 6 juin 2023, loyer de mai 2023 compris, outre les loyers et indemnités d'occupation échus jusqu'au jour de l'audience de plaidoirie ;
débouter Madame [X] de sa demande de délai de grâce pour quitter le logement ;
si la Cour estimait devoir accorder un délai pour quitter les lieux, le conditionner au paiement à tout le moins de l'indemnité d'occupation mensuelle courante.
Subsidiairement si la Cour devait réformer le jugement de première instance en ce qu'il a prononcé la résiliation du bail du logement,
réformer partiellement le jugement.
Statuant à nouveau,
déclarer recevable la demande en prononcé de la résiliation du bail ;
accorder à Madame [X], sous la réserve de justifier de ses ressources, un délai pour s'acquitter de la dette locative en 6 versements mensuels d'au moins 60 euros, en sus du loyer courant payable en même temps que le paiement du loyer courant, et pour la première fois, le mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, puis avant le 15 de chaque mois, la dernière mensualité étant égale au solde de la dette ;
prononcer la résiliation du bail verbal consenti uniquement si les délais de paiement ne sont pas respectés par Madame [X] et/ou en cas de non-paiement du loyer courant ;
ordonner son expulsion ;
la condamner à payer une indemnité d'occupation mensuelle correspondant au montant du loyer et des charges courantes, à compter du 1er janvier 2021.
Y ajoutant,
condamner Madame [X] à payer à [Localité 6] Métropole Habitat la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
la condamner aux dépens de première instance et d'appel.
Le bailleur fait notamment valoir en substance que :
sur la demande en résiliation du bail pour dette : la défaillance de la locataire dans le paiement de ses loyers et charges est établie par le relevé de compte locataire. Ce manquement apparaît comme d'une gravité particulière car il porte sur l'une des obligations essentielles du contrat de bail, et que Madame [X] est en dette depuis le mois d'octobre 2016. En cause d'appel, ses règlements sont irréguliers et la dette ne diminue pas ;
Madame [X] a fait la demande d'une aide de 3000 euros auprès de la Métropole de [Localité 6] afin de bénéficier d'un fonds de solidarité logement mais n'a pas respecté les conditions liées à cette aide. Elle a tout de même bénéficié de cette aide mais n'a jamais régularisé sa situation locative et est redevable au 6 juin 2023 d'une somme de 365,05 euros, versée le 7 juin.
sur la demande de délais pour quitter les lieux : il s'y oppose car la locataire ne justifie pas de diligences pour trouver un nouveau logement.
Subsidiairement, sur la demande de prononcé suspensif de la résiliation du bail : il ne s'oppose pas à l'octroi de délais de paiement suspensifs du prononcé de la résiliation du bail si la locataire respecte ces délais et qu'elle paie le loyer courant.
A titre subsidiaire, le bailleur ne s'oppose pas à ce que des délais d'exécution soient accordés à la locataire car la résiliation du bail, l'expulsion des lieux loués et la condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ne sont prononcées que si elle ne respecte pas les délais de paiement accordés et/ou le loyer courant non payé à son échéance. Il est proposé un délai pour s'acquitter de sa dette locative en 6 versements mensuels d'au moins 60 euros (en fonction de ses ressources) en plus du loyer courant à partir du mois suivant la signification de l'arrêt.
Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du Code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 12 juin 2023 à 9 heures.
A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 13 septembre 2023.
MOTIFS
A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour «'constater'» ou «'dire et juger'» ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci.
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences judiciaires
Le bail étant verbal, il n'existe pas de clause résolutoire prévue au bail.
Seul le prononcé de la résiliation judiciaire du bail peut être recherché à condition pour le bailleur de prouver un manquement suffisamment grave du locataire.
Il est allégué que la locataire a une dette locative de 1 690,94 euros au 5 décembre 2019.
Au moment de l'assignation du 4 mars 2020, la dette s'est élevée à 2 192,06 euros à la date de janvier 2020 avec suspension de l'Apl. La dette a augmenté à 3 727,01 euros au 2 décembre 2021.
Toutefois, si la somme de 3 000 euros, accordée par le fonds de solidarité logement, dans le but de maintenir Madame [X] dans son logement et «'sic'» d'éteindre la procédure d'expulsion, ainsi que cela ressort du courrier de la métropole (pièce 6) avait été versée en avril 2021, puisque la condition qui lui était imposée de se reloger a finalement été abandonnée pour une raison non explicitée, et même en décembre 2021, concomitamment au courrier de la métropole Service inclusion pour le logement au conseil de la locataire, sa dette aurait quasiment été apurée. Cette somme n'a été versée que le 25 avril 2022 alors que sa demande remontait au 14 décembre 2020.
Au 31 mai 2023, la dette locative a disparu et les loyers payés contrairement à ce que soutient [Localité 6] Habitat Métropole et ainsi que cela ressort de son propre décompte en pièce 8.
Madame [X] fait valoir qu'elle loge dans cet appartement depuis 25 ans sans difficulté. [Localité 6] Habitat Métropole a passé sous silence cet élément. Il est apparu que la locataire a eu des difficultés à la suite du remboursement d'un trop perçu en mai 2019 d'un montant de 3 310,29 euros. Ainsi, ses allocations ont baissé de 66,25 euros par mois. Elle a pu légitimement croire qu'elle allait obtenir de manière certaine le versement de la somme de 3 000 euros qui lui a été annoncée le 14 décembre 2020 d'autant qu'ensuite la condition de relogement a été abandonnée. Elle a procédé à des règlements entre janvier 2021 et janvier 2022, sauf en février 2021. Un protocole de cohésion sociale a été régularisé le 1er mars 2022 par Madame [X] avec comme objectif de régulariser la situation et d'interrompre les procédures engagées. Le bailleur ne fait aucun commentaire à ce sujet ni ne dit s'il a signé ce protocole ce qui semble acquis puisque le somme de 3 000 euros a été versée.
Il ressort de cet historique chronologique, que la faute de Madame [X] dans le paiement de son loyer résiduel ne saurait revêtir le caractère de gravité exigé pour entraîner la résiliation de son bail d'autant qu'il ne ressort pas qu'elle a été concernée par des procédures antérieures aux fins de résiliation de son bail durant ces 25 dernières années. En effet, il n'est pas établi que Madame [X] est une débitrice de mauvaise foi. Elle a eu à faire face à des difficultés tant financières, conjoncturelles, qu'administratives, du fait du revirement de position de la Métropole de [Localité 6] et de ses délais.
En conséquence, la Cour infirme le jugement déféré en ce qu'il a prononcé la résiliation judiciaire du bail liant les parties avec ses conséquences de droit.
Sur la dette locative
Il est constant que la locataire n'a plus de dette au 31 mai 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif, en juin 2023, il n'est pas établi que Madame [X] ait une dette puisqu'elle produit un justificatif de paiement du montant de son échéance en date du 7 juin 2023.
Dès lors, ses demandes de délais tant de grâce ou pour quitter les lieux sont sans objet.
Sur les demandes accessoires
La Cour laisse à chaque partie le montant de ses propres dépens de première instance et d'appel, les deux parties ayant créé à part égale le litige. La Cour déboute [Localité 6] Habitat Métropole de ses demandes au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Tenant compte de l'évolution du litige quant à l'arriéré locatif,
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions.
Statuant à nouveau,
Déboute l'Office public de l'habitat de la métropole de [Localité 6] ([Localité 6] Métropole Habitat) de ses demandes aux fins du prononcé de la résiliation du bail verbal le liant à [H] [X], aux fins d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation ;
Déboute l'Office public de l'habitat de la métropole de [Localité 6] ([Localité 6] Métropole Habitat) de sa demande de condamnation de [H] [X] à payer un arriéré locatif ;
Déclare les demandes de délais de grâce et de quitter les lieux sans objet ;
Met à la charge de chaque partie le montant de ses dépens de première instance et d'appel ;
Déboute l'Office public de l'habitat de la métropole de [Localité 6] ([Localité 6] Métropole Habitat) de sa demande au titre des frais irrépétibles.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
