Cour d'appel, 31 octobre 2024. 21/03673

COUR D'APPEL DE BORDEAUX 2ème CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 31 OCTOBRE 2024 N° RG 21/03673 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-MFYP [V] [I] [C] c/ [W] [J] [X] [J] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : jugement rendu le 30 mars 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 19/09291) suivant déclaration d'appel du 28 juin 2021 APPELANT : [V] [I] [C] né le 10 Novembre 1978 à [Localité 8] de nationalité Française, demeurant Domicilé chez Madame [C], [Adresse 4] - [Localité 6] Représenté par Me ALBIAC substituant Me Fernando SILVA de la SAS DELTA AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉS : [W] [J] né le 12 Octobre 1977 à [Localité 11] (COLOMBIE) de nationalité Française Profession : Artisan, demeurant [Adresse 3] - [Localité 9] [X] [J] née le 07 Janvier 1985 à [Localité 12] de nationalité Française Profession : Secrétaire, demeurant [Adresse 1] - [Localité 7] Représentés par Me DO ROGEIRO substituant Me Jean-marc DUCOURAU de la SARL CABINET DUCOURAU AVOCAT, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Jacques BOUDY, Président Monsieur Rémi FIGEROU, Conseiller Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. * * * LES FAITS ET LA PROCÉDURE Au mois de septembre 2018, Monsieur [V] [C] a pris connaissance d'une annonce de vente immobilière publiée sur internet par l'agence immobilière Mele, mandataire de M.[W] [J] et de Mme [X] [J], portant sur un terrain à bâtir d'une surface de 900 m2 sis [Adresse 10] à [Localité 9] (Gironde) pour un prix de 207 000 euros. Il revenait toutefois aux vendeurs d'obtenir de la mairie de cette commune l'absence d'opposition à la division de la parcelle AO n°[Cadastre 5], celle-ci devant être divisée en une partie A et une partie B de 900 m2, cette dernière étant l'objet de l'annonce de vente. Par courriel du 20 septembre 2018, adressé à l'agent immobilier, M. [C] a fait une offre d'achat au prix proposé par les époux [J]. Par l'intermédiaire de cet agent immobilier, les époux [J] ont fait part de leur accord. M. [C] affirme qu'il aurait été informé seulement à ce stade que cette vente était soumise à la condition suspensive de non-opposition à division de la parcelle, objet du contrat. La vente était également soumise à la réalisation de deux conditions suspensives au bénéfice de l'acquéreur à savoir l'obtention d'un permis de construire et l'obtention d'un prêt. Par courriel du 25 septembre 2018, M. [C] a transmis les informations demandées par l'agence pour la rédaction du compromis de vente et a donné son accord pour le versement d'un dépôt de garantie à hauteur de 5% du prix de vente. Finalement, la conclusion du compromis de vente n'a pu avoir lieu en raison de l'opposition de l'administration, le 10 octobre 2018, à la division de la parcelle. Le 10 décembre 2018, les époux [J] ont déposé une nouvelle demande de division parcellaire auprès de la mairie, mais pour la parcelle cadastrée AO n°[Cadastre 2] eu sein de laquelle serait divisé un nouveau terrain destiné à la vente d'une surface de 1 098 m2. Le 8 janvier 2019, cette demande a fait l'objet d'une décision de non-opposition par la mairie. Par la suite, une nouvelle annonce de vente a été publiée par l'agence Mele, agent immobilier des époux [J], portant sur ce terrain de 1 098 m2 et pour un prix de 248 000 euros. Par courrier du 9 avril 2019, M. [C], par l'intermédiaire de son avocat, a mis en demeure les époux [J] de procéder à la signature de l'acte notarié concernant la première offre portant sur le terrain de 900 m2, estimant que le contrat avait été conclu par la réception par les époux [J] de l'acceptation de M. [C]. Par courriel du 15 avril 2019, les époux [J] ont indiqué à M. [C] qu'aucune suite favorable ne pouvait être donnée à la mise en demeure, en raison de l'opposition par la mairie à la demande initiale de division de la parcelle. Par acte du 4 octobre 2019, M. [C] a assigné les époux [J] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins de voir déclarer parfaite la vente du terrain litigieux. Par jugement du 30 mars 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a : - rejeté l'intégralité des demandes de M. [C], - rejeté la demande des époux [J] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [C] aux dépens, - dit n'y avoir lieu d'ordonner l'exécution provisoire. M. [C] a relevé appel du jugement le 28 juin 2021. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 octobre 2023, M. [C] demande à la cour, sur le fondement des articles 1240 et 1112 du code civil, et 700 du code de procédure civile, de : - le recevoir en son action et l'y déclarer bien fondé, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a retenu que « les époux [J] ont commis une faute dans les négociations avec M. [C] », - infirmer ledit jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes de dommages et intérêts, en conséquence, - condamner les époux [J] au paiement d'une somme de 16 780,62 euros en réparation de son préjudice financier, en tout état de cause, - condamner solidairement les époux [J] au paiement d'une somme de 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2021, les époux [J] demandent à la cour, sur le fondement des articles 1112, 1114, 1121, 1240, 1304, 1304-6 du code civil, et L. 480-4-1 du code de l'urbanisme, de : concernant les négociations entre eux et M. [C], - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a jugé qu'ils ont commis une faute dans les négociations, statuant à nouveau, - juger qu'ils n'ont pas commis de faute dans les négociations, concernant les demandes d'indemnisation de M. [C], - juger qu'elles doivent être rejetées en l'absence de faute des intimés, - juger qu'elles doivent être rejetées en l'absence de fondement sérieux, par conséquent, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté M. [C] de ses demandes de dommages et intérêts, - le débouter de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en tout état de cause, - condamner M. [C] à leur payer une somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - le condamner aux entiers dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 septembre 2024. Le 5 septembre 2024 l'appelant a communiqué une nouvelle pièce et a sollicité le report de la clôture. Le 13 septembre 2024, les intimés ont déposé de nouvelles conclusions et ont également sollicité le report de la clôture. Le 18 septembre 2024 l'appelant a écrit pour indiquer à la cour qu'il renonçait à la pièce qu'il avait communiqué le jour de la clôture et qu'il sollicitait en définitive le maintien de l'ordonnance de clôture initiale. MOTIFS DU JUGEMENT Sur la clôture La communication d'une pièce le jour même de la clôture, dans une procédure dans laquelle l'appel remonte au 28 juin 2021 ne respecte pas le principe du contradictoire alors que la pièce incriminée date du 8 juillet 2020 et que les parties doivent se faire connaître en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions et les éléments de preuve qu'elles produisent. En conséquence, la pièce communiquée le 5 septembre 2024 doit être rejetée des débats en application des article 15 et 16 du code de procédure civile. Par ailleurs, aucune cause grave ne justifiant la révocation de l'ordonnance de clôture, celle-ci sera maintenue à la date du 5 septembre 2024, en application des dispositions de l'article 803 du code de procédure civile. Sur le fond Le tribunal a jugé que les époux [J] ne démontraient pas avoir informé M. [C] que la vente n'interviendrait pas en cas d'opposition de l'administration à leur demande de division parcellaire. Ils ont ainsi commis une faute en ne fournissant pas une telle information à leur acheteur. M. [C] fait notamment valoir que les époux [J] ont commis une faute dans les négociations en ce qu'ils les ont rompues motif pris du refus par la mairie de la division parcellaire, alors d'une part que cette condition suspensive n'avait pas été indiquée au titre des éléments essentiels du contrat de vente, et d'autre part qu'ils ne l'ont pas informé de ce refus après l'acceptation par ce dernier de l'offre d'achat. En réalité il a pris conscience que les intimés n'entendaient pas poursuivre la vente en découvrant la publication d'une nouvelle annonce portant sur le même terrain. Les époux [J] considèrent pour leur part que l'agent immobilier chargé de la vente du terrain litigieux a informé les personnes intéressées par l'offre initiale que la vente était soumise à condition suspensive d'une décision de non-opposition à division parcellaire. M. [C] ne pouvait ignorer cette condition suspensive, ce qui est démontré par le mail en date du 21 septembre 2018 dans lequel le notaire des époux [J] explicite l'existence de cette condition. De surcroît, M. [C] a bien été informé de la décision d'opposition par la mairie le 10 octobre 2018. Enfin, à la suite de la décision de non-opposition du 8 janvier 2019, l'agent immobilier a contacté M. [C] pour lui exposer la situation et l'informer d'une nouvelle offre de vente au prix de 240 000 euros en raison de l'augmentation de la superficie du terrain. Or, M. [C] a expressément refusé cette offre. Dès lors, les intimés n'ont pas commis de faute dans les négociations avec l'appelant. *** Sur la faute des époux [J] Contrairement à ce que soutiennent les intimés devant la cour d'appel, malgré la juste observation du tribunal, M. [C] n'a pas pu être informé de l'existence d'une condition suspension de la vente relative à la non opposition par l'autorité administrative à la division de la parcelle AO n°[Cadastre 5], par un courriel du 21 septembre 2018 qui ne lui était pas adressé et pas davantage à son notaire ou à tout autre mandataire de l'acquéreur puisque ce courriel a été adressé par l'agent immobilier des vendeurs au notaire de ces derniers. Par ailleurs, l'attestation de l'agent immobilier n'a pas respecté le formalisme légal prévu à l'article 202 du code de procédure civile lequel dispose: '«' L'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature.'» En effet, ainsi que le tribunal l'a relevé cette attestation dactylographiée ne comporte pas la copie de la carte d'identité du témoin et ne mentionne pas le lien de droit entre son auteur et les époux [J] et pas davantage la connaissance par son auteur que son témoignage est destiné à être produit en justice. Toutefois, le non-respect de ce formalisme n'est pas sanctionné par la nullité de l'attestation ( cf': Cass. civ. 3e, 11 oct. 2018, n°'17-20.890 ) et le juge doit néanmoins apprécier en ce cas la valeur probante et la portée de ces attestations. En l'espèce, l'attestation litigieuse a été établie à l'entête de l'agence immobilière «' Mele'», mandataire des vendeurs par le représentant de celui-ci': M. [D] [E]. Or, M. [C] ne prétend pas qu'il ne connaîtrait pas cette personne ou que celle-ci ne lui aurait pas fait visiter le terrain litigieux. En conséquence, le défaut du formalisme de cette attestation ne saurait supprimer sa valeur probante. En revanche, s'il résulte de l'attestation de l'agent immobilier des intimés que celui-ci affirme qu'il avait bien informé M. [C], dès la première visite du terrain, que sa vente était subordonnée à l'obtention d'une non opposition de l'administration à la division parcellaire envisagée, une telle version des faits est contestée par l'appelant et en l'absence d'autre témoin, il convient de constater que le témoignage de l'agent immobilier, mandataire des intimés, n'est pas corroboré par d'autres éléments de preuve. En conséquence, cette attestation ne peut faire la preuve que l'information litigieuse aurait bien été transmise à M. [C]. En conséquence, il y a lieu de dire que M. [C] n'était pas informé que le vente était subordonnée à la non opposition de l'autorité administrative à la division parcellaire envisagée dès qu'il a visité le terrain. En conséquence, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que les époux [J] avaient commis une faute en n'informant pas M. [C] de la condition suspensive les concernant. Sur le préjudice de M. [C] Le tribunal a débouté M. [C] de sa demande d'indemnisation alors que la perte de chance qu'il invoquait de réaliser une plus-value lors de la revente de ce terrain ne pouvait se déduire d'une faute dans les négociations et des avantages attendus d'un contrat qui n'avait pas été conclu. En outre une telle plus-value n'était pas démontrée. En outre, les frais qu'il disait avoir dû exposer du fait de la non réalisation de la vente auraient été exposés par lui en toute hypothèse. Enfin, la perte de 12 000 euros qu'il invoquait n'était pas davantage démontrée. M. [C] considère au contraire que la rupture abusive des pourparlers est constituée et que la faute des époux [J] lui a causé un important préjudice, alors qu'il a parallèlement mis en vente son appartement pour financer l'acquisition du bien litigieux. Pour pouvoir rester dans les lieux, M. [C] a dû verser une indemnité d'immobilisation annuelle de 12 000 euros à son acquéreur, ainsi que payer des travaux et s'acquitter des charges courantes. En conséquence, les époux [J] doivent indemniser M. [C] de ses préjudices causés par la rupture abusive des pourparlers. Les époux [J] font valoir que les demandes indemnitaires de l'appelant doivent être rejetées en raison de l'absence de faute de leur part et d'absence de lien de causalité entre les déconvenues auxquelles M. [C] a dû faire face et une telle faute alléguée par lui. *** Il existe en l'espèce une faute des vendeurs de ne pas avoir informé M. [C] que la vente envisagée était subordonnée à un accord de l'administration . En revanche, la rupture des pourparlers résulte non pas de la volonté des vendeurs du terrain mais du refus d'accord de l'administration. M. [C] affirme qu'en raison du temps perdu, il aurait dû négocier avec la personne s'étant porté acquéreur de son appartement et lui verser une indemnité d'immobilisation d'un montant de 12000 euros et régler «' les charges courantes» de celui-ci à hauteur de 4780,62 euros. A la lecture de la pièce n°10 de l'appelant, la cour d'appel constate qu'il ne s'agissait pas d'une indemnité d'immobilisation mais d'une minoration du prix de vente de l'appartement de M. [C] en contrepartie d'une occupation d'une année de ce bien par ce dernier. Il n'est pas démontré que cette minoration ait été effectivement pratiquée lors de la réitération de la vente entre les parties. En toute hypothèse, il n'est pas davantage démontré par l'appelant le lien entre le défaut d'acquisition du terrain litigieux et la minoration du prix de vente de son appartement. En effet, si la vente litigieuse avait pu être réalisée, elle n'aurait pas pu intervenir avant quelques mois, délai que l'appelant fixait au plus tard au début du mois de février 2019, et M. [C] n'aurait pas pu habiter un terrain nu puisqu'il aurait dû faire construire une maison, ce qui aurait pris un temps certain, si bien qu'il aurait pu quitter son appartement, au mieux, qu'à la fin de l'année 2019. En conséquence, la minoration du prix de vente de son appartement est sans lien avec la rupture des pourparlers relatifs à la vente du terrain litigieux. Par voie de conséquence, les charges d'un montant de 4780, 62 euros qu'il déclare avoir acquittées sont également sans lien avec la rupture des dits pourparlers. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté M. [C] de ses demandes. Sur les dépens et les frais non compris dans les dépens M. [C] qui succombe sera condamné aux dépens. En outre, il serait inéquitable que les intimés supportent les frais irrépétibles qu'ils ont exposés. En conséquence, M. [C] sera condamné à leur verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Vu les article 15 et 16 du code de procédure civile, rejete des débats la pièce communiquée par l'appelant le 5 septembre 2024, Vu l'article 803 du même code maintient l'ordonnance de clôture au 5 septembre 2024, Confirme le jugement entrepris, Déboute les parties de leurs autres demandes, Condamne M. [V] [C] à payer à M. [W] [J] et Mme [X] [J], ensemble, la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne M. [V] [C] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Audrey COLLIN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,