Tribunal judiciaire, 15 mai 2024. 24/00004

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX LOYERS COMMERCIAUX 30C N° RG 24/00004 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YUDT Minute n° 24/00036 EXPERTISE Grosse délivrée le : à JUGEMENT RENDU LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT QUATRE Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Céline DONET, Greffier. Le Juge des Loyers Commerciaux, A l’audience publique tenue le 03 Avril 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2024, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ENTRE : S.N.C. CORBERT, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Maître Patrick MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, ET : S.A.R.L. TALKING COFFEE, dont le siège social est sis [Adresse 3] - [Localité 5] non comparant Qualification du jugement : réputé contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile EXPOSE DU LITIGE EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par contrat du 07 juin 1999, la COMPAGNIE GENERALE IMMOBILIERE, aux droits de laquelle vient la SNC CORBERT, a donné à bail commercial à madame [I] [Y], à compter du 1er septembre 1999, un local situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer annuel initial de 81.600 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation d’un fonds de commerce de salon de coiffure. Le bail a fait l’objet d’un renouvellement le 28 février 2011 à compter du 1er mars 2011 prévoyant un loyer à hauteur de 18.509 euros. Il a fait l’objet de deux avenants ultérieurs, le dernier signé le 17 décembre 2015 ayant eu pour effet de modifier notamment la destination des lieux, dans lequel est désormais exploité un commerce de vente au détail et à la consommation sur place et à emporter de café, thé, chocolat… et tout produit d’épicerie, pâtisserie.. excluant toute cuisson sur place, et de porter le montant du loyer à la somme annuelle de 24.000 euros HC/HT. La SARL TALKING COFFEE a acquis le droit au bail selon acte de cession du 18 décembre 2015. Le 29 septembre 2023, le bailleur a fait signifier au preneur un congé pour le 31 mars 2024 avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2024, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de 42.000 euros hors taxes et hors charges. Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception d’un mémoire préalable le 26 octobre 2023, la SNC CORBERT a, par acte du 28 décembre 2023, fait assigner la SARL TALKING COFFEE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2024. La SARL TALKING COFFEE, régulièrement assignée par acte remis à sa gérante, madame [F] [M], n’a pas constitué avocat. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience, la SNC CORBERT, soutenant les termes de son acte introductif d’instance, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit : à titre principal, de fixer le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 42.000 euros hors taxes et hors charges,à titre subsidiaire :d’ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé au 1er avril 2024,de fixer le montant du loyer provisionnel à la somme annuelle de 38.000 euros hors taxes et hors charges,en toutes hypothèses :juger que la SARL TALKING COFFEE est tenue au paiement des intérêts au taux légal avec capitalisation sur la différence entre le loyer réglé et le loyer judiciairement fixé à compter de la signification de l’assignation,condamner la SARL TALKING COFFEE au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,condamner la SARL TALKING COFFEE à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle soutient, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce que le loyer doit être fixé à la valeur locative, qu’elle estime à la somme de 42.000 euros, le bail s’étant poursuivi dans le cadre d’une tacite prolongation pour une durée supérieure à 12 ans à la suite de son expiration contractuelle intervenue le 29 février 2020. MOTIVATION Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail commercial En application de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et, à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Le principe du plafonnement du montant du loyer renouvelé prévu par l’article L145-34 du code de commerce est exclu lorsque par l’effet d’une tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. En vertu de l’article R145-30 du code de commerce, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidé par lui le cas échéant en présence d’un consultant. Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont insuffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder. Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R145-3 à R145-7, L145-34, R145-9, R145-10 ou R145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge. Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte. En l’espèce, il convient de constater que le bail qui a démarré le 1er mars 2011 s’est prolongé tacitement depuis le 29 février 2020, et qu’il est désormais d’une durée supérieure à 12 ans. Dans ces conditions, le loyer ne peut être plafonné et doit être fixé à la valeur locative, laquelle doit obligatoirement être recherchée par le juge des loyers commerciaux, étant relevé que le bailleur ne produit au soutien de sa demande qu’un plan du local qui se trouve situé en centre-ville de [Localité 5]. En conséquence, il convient d’ordonner une expertise qui donnera des éléments d’appréciation à la juridiction pour statuer sur la valeur locative du local, aux frais avancés de la SNC CORBERT qui supporte la charge de la preuve. Durant le cours de l’expertise, il convient de fixer un loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, aucun élément probatoire n’étant produit pour justifier de la demande de fixation du loyer à la somme annuelle de 38.000 euros. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire - dépens En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, nen mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la procédure n’étant pas parvenue à son terme, les dépens seront réservés dans l’attente de la suite de la procédure. - Frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...]. Dans tous les cas, le juge tient compte de léquité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations dire qu’il ny a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. Les dépens étant réservés, il convient également de réserver l’examen de la demande formée au titre des frais irrépétibles. - Exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il convient donc de rappeler que l’exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, Dit que le bail conclu entre la SNC CORBERT et la SARL TALKING COFFEE portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5] est renouvelé à compter du 1er avril 2024, et que le montant du loyer doit être fixé à la valeur locative ; Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix du bail renouvelé le 1er avril 2024 entre la SNC CORBERT et la SARL TALKING COFFEE portant sur le local situé [Adresse 3] à [Localité 5], ordonne une mesure d’expertise confiée à [R] [B], demeurant [Adresse 2] [Localité 5], pour y procéder, avec mission de: 1 - se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires, et donner, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34, 2 - donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, 3 - de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige, Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois à compter de l’avis de consignation ; Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ; Fixe à la somme de 2.000 euros la provision que le demandeur, la SNC CORBERT, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ; Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ; Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ; Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ; Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ; Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ; Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Céline DONET, Greffier présent lors du prononcé. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE