Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/04904

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le : à Me CHAIGNEAU (D0230) Me MARCET (J0082) M. [I] ■ 18° chambre 2ème section N° RG 24/04904 N° Portalis 352J-W-B7I-C4RPB N° MINUTE : 1 Assignation du : 09 Avril 2024 ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ÉTAT rendue le 20 Février 2025 DEMANDERESSE S.A.R.L. L’IRLANDAIS (RCS de PARIS n°784 252 827) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Nicolas CHAIGNEAU de la SELARL CPNC Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0230 DÉFENDERESSE S.A.S. ELSA (RCS de PARIS n°399 354 695) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Maître Elodie MARCET de l’AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082 MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Vanessa ALCINDOR, Greffière lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DÉBATS A l’audience du 20 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Février 2025. ORDONNANCE Rendue publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire Susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile FAITS ET PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 2015, la S.C.I. SCI PAULOWNIAS, aux droits de laquelle vient la société S.A.S. ELSA, a donné à bail commercial en renouvellement à la S.A.R.L. L’IRLANDAIS, des locaux à destination de “CAFÉ, BRASSERIE avec possibilité d’adjoindre un DÉBIT DE TABACS avec ses activités annexes (TABLETTERIE, LOTERIE NATIONALE ET LOTO)”, situés [Adresse 3] à [Localité 5] et désignés ainsi : “- une boutique d’angle au rez-de-chaussée d’une superficie de 68,60 m², - une cave dessous d’une superficie de 27,60 m², - deux chambres à l’entresol auxquelles on accède par un escalier intérieur partant de la boutique d’une superficie de 23,15 m²”. Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er janvier 2014, pour se terminer le 31 décembre 2022, et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 36.180 euros hors taxes et hors charges. A son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Par acte extrajudiciaire en date du 24 juin 2022, la société ELSA a fait signifier à la société L’IRLANDAIS un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2022. Par acte délivré le 9 avril 2024, la société L’IRLANDAIS a fait assigner la société ELSA devant ce tribunal aux fins de : “DECLARER la société L’IRLANDAIS recevable et bien fondée en l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions. Y faisant droit : A titre principal, CONDAMNER la société ELSA à régler la somme à parfaire de 4.888.257,00 € à la société L’IRLANDAIS à titre d’indemnité d’éviction du fait de l’impossibilité de transférer le fonds de commerce. A titre subsidiaire : DESIGNER tel Expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission de : - se faire communiquer tous documents et pièces utiles, - se rendre sur place : [Adresse 3] dans les locaux ci-dessus plus amplement désignés, - visiter les locaux litigieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, - donner les éléments permettant de déterminer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société L’IRLANDAIS à compter du 1er janvier 2023, - rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l’indemnité d’éviction dans le cas : 1°) d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d’un fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, 2°) de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause le coût d’un tel transfert comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial. DIRE que la provision à valoir sur les frais d’expertise devra être consignée par la société ELSA FIXER le montant de l’indemnité d’occupation provisoirement due par la société L’IRLANDAIS durant le cours de l’instance au montant actuel du loyer hors taxes hors charges. CONDAMNER la société ELSA à payer à la société L’IRLANDAIS une somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER la société ELSA aux entiers dépens de la présente instance en application de l’article 696 du Code de procédure civile et autoriser Maître CHAIGNEAU, avocat au barreau de PARIS, à procéder à leur recouvrement direct dans les conditions de l’article 699 du même code”. Suivant des conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 10 juillet 2024, la société ELSA a saisi le juge de la mise en état d’une demande d’expertise judiciaire au visa de l’article 789 du code de procédure civile afin d’évaluer les indemnités d’éviction et d’occupation dues réciproquement par les parties. Elle demande en outre que les dépens soient réservés. Suivant ses conclusions d’incident notifiées le 24 décembre 2024, la société L’IRLANDAIS s’associe à la demande d’expertise et demande qu’elle soit ordonnée aux frais avancés de la société ELSA. Par ailleurs, elle sollicite que l’indemnité d’occupation qu’elle doit verser soit provisoirement fixée au montant actuel du loyer hors taxes et hors charges et que les dépens soient réservés. L’incident a été plaidé à l’audience du 20 janvier 2025 et mis en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, il sera observé que la société ELSA communique un avenant au bail en date du 22 mars 2018 mais qui ne concerne pas la société L’IRLANDAIS. Sur la demande d’expertise judiciaire Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction. Aux termes des articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. Le refus de renouvellement signifié par le bailleur ouvre droit au profit du locataire, d’une part, en vertu de l’article L. 145-14 du code de commerce, à une indemnité d’éviction et d’autre part, selon l’article L. 145-28 du même code, au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité. En outre, le maintien dans les lieux justifie, d’après l’article L. 145-28 précité, le versement au propriétaire d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’effet du congé et jusqu’à libération des locaux laquelle est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. Le principe des indemnités d’éviction et d’occupation ainsi dues réciproquement n’est pas discuté entre les parties. Pour évaluer ces indemnités, les parties ne produisent pas d’autres éléments que les bilans comptables de la société locataire pour les années 2018 à 2022. Le tribunal ne disposant pas en l’état des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction et l’indemnité d’occupation, il convient d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la société ELSA qui est à l’origine du refus de renouvellement et de la demande d’expertise. Il n’y a pas lieu de fixer l’indemnité d’occupation due provisoirement par la société L’IRLANDAIS dès lors qu’il résulte de l’application de l’article L. 145-28 du code de commerce, que le maintien dans les lieux s’effectue aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction. Sur les demandes accessoires Les dépens suivront ceux de l’instance principale. En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile, Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour y procéder : Monsieur [L] [I] [Adresse 2] Tél. : [XXXXXXXX01] Mail : [Courriel 4] avec pour mission de : * convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, * se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, * visiter les lieux situés [Adresse 3] à [Localité 5], les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire, * rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant : 1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas : - d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial, - de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, 2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert, 3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1er janvier 2023 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus, * à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18ème Chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 juin 2026, Fixe à la somme de 5.000 (cinq mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société S.A.S. ELSA à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 6]) au plus tard avant le 25 avril 2025 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Dit que le juge de la mise en état conservera le contrôle de cette expertise, Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état dématérialisée du 26 mai 2025 à 11h30 pour : * contrôle du versement de la consignation, Rappelle qu’en application de l’article L. 145-28 du code de commerce, le maintien dans les lieux s’effectue aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, Dit que les dépens de l’incident suivront ceux de l’instance principale, Rappelle qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire. Faite et rendue à Paris le 20 Février 2025 Le Greffier Le Juge de la mise en état Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE