Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
26 Mai 2025
N° R.G. : N° RG 24/00949 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZCKM
N° Minute :
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31-33 rue Rouget de l’Isle 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic :
C/
[X] [P]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31-33 rue Rouget de l’Isle 92130 ISSY-LES-MOULINEAUX représenté par son syndic :
Syndic coopératif Monsieur [I] [B]
31-33 rue Rouget de L’Isle
92130 ISSY-LES-MOULINEAUX
représentée par Me Florence FAURE-GEORS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
DEFENDEUR
Monsieur [X] [P]
31 rue Rouget de l’Isle
92130 ISSY-LES-MOULINEAUX
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Mars 2025 en audience publique devant :
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Carole GAYET, Juge
Marie BATUT, Magistrat à titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier sis 31-33 rue Rouget de l’Isle à Issy les Moulineaux (92130) est soumis au statut de la copropriété.
Se plaignant de la défaillance de M. [X] [P] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic coopératif, Monsieur [I] [B], l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 9 janvier 2024, aux fins de :
Dire recevable et bien fondé le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 31-33 rue Rouget de l'Isle, représenté par son syndic en fonctions, Monsieur [I] [B],
Condamner Monsieur [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, Monsieur [I] [B], les sommes suivantes :
10.225,97 euros concernant les charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 1-er octobre 2023, inclus, et ce suivant arrêté de comptes certifié conforme en date du 1er octobre 2023, assortie des intérêts légaux ;123,95 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ; 3.000 euros au titre de l'indemnité de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, les frais d'inscription d’hypothèque légale ou judiciaire et tous autres découlant de la présente instance,
Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l'article 1343-2 du Code civil,
M. [X] [P], assigné en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire bien-fondé » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
En outre, il n’y a pas lieu de statuer sur la recevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, qui n’est pas contestée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait du compte de M. [X] [P] pour la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023,
- les grands livres de comptes de GERANCIA de 2020 à 2023
- des appels de fonds adressés au défendeur,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 20 février 2019, 26 février 2020, 7 décembre 2021, 18 octobre 2022 et 15 juin 2023 et les attestations de non recours afférentes,
- une « mise en demeure » adressée par le syndic en date du 2 septembre 2023 pour obtenir paiement de la somme de 16.510,61 euros (avis de réception non produit),
- un jugement du tribunal de proximité de Vanves en date du 6 novembre 2020 condamnant M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4.828,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 4e trimestre 2019,
- le contrat de syndic.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 10.225,97 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023 augmentée des intérêts au taux légal.
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que M. [X] [P] est propriétaire des lots n°553, 735 et 636 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 20 février 2019, 26 février 2020, 7 décembre 2021, 18 octobre 2022 et 15 juin 2023 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024.
Au vu du décompte produit le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges d'un montant de 10.225,97 euros.
Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal sans préciser de date de départ.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement:
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas la date de départ des intérêts et ne produit pas l’accusé de réception de la mise en demeure du 2 septembre 2023.
Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure.
En conséquence, M. [X] [P] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.225,97 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023, appel d’octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024, date de l’assignation.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 123,95 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement des sommes réclamées qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- frais de mise en demeure (intitulés « frais de relance » dans le décompte) en date du 2 septembre 2023 (7,66 euros) dès lors que l’avis de réception justifiant de la réalité de son envoi à la défenderesse n’est pas produit, en application de l’article 9 du code de procédure civile ;
- frais de mise en demeure du 5 juillet 2021 et 12 avril 2023, et frais de relance du 21 juin 2023, aucun justificatif n’étant produit
Le syndicat des copropriétaires ne justifiant en conséquence d’aucune créance, il sera débouté de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et devra recréditer la somme totale de 123,95 euros sur le compte de M. [X] [P].
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l’espèce, la carence persistante de M. [X] [P] dans le paiement des charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance des fonds nécessaires pour faire face aux dépenses courantes et urgentes, ou à reporter certains travaux, causant ainsi un préjudice financier à la copropriété dont la trésorerie a été désorganisée. La mauvaise foi du défendeur est d’autant plus caractérisée qu’il a déjà été condamné par le tribunal de proximité de Vanves en date du 6 novembre 2020 (au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2019).
Il convient donc d’allouer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts, que M. [X] [P] sera condamné à lui verser.
Sur la demande de capitalisation des intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les intérêts au taux légal dus sur les sommes allouées soient eux-mêmes productifs d’intérêts, aux termes du dispositif de son assignation qui lie le tribunal.
En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.
Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne précise pas le fondement juridique de sa demande dans la partie « discussion » de son assignation.
Il convient, dans ces conditions, de le débouter de sa demande de capitalisation des intérêts échus pour une année entière.
Sur les demandes accessoires
M. [X] [P], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que M. [X] [P] sera condamné à lui verser.
Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE M. [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 31-33 rue Rouget de l’Isle à Issy les Moulineaux (92130) représenté par son syndic :
- la somme de 10.225,97 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2020 au 1er octobre 2023, appel d’octobre 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024,
- la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des frais de recouvrement,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (123,95 euros) doivent être recréditées sur le compte de M. [X] [P] ,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
CONDAMNE M. [X] [P] au paiement des dépens de l’instance,
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
