Cour de cassation, 21 octobre 2020. 19-16.414

CIV. 1 CF COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 21 octobre 2020 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10441 F Pourvoi n° J 19-16.414 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, DU 21 OCTOBRE 2020 La société Saint-Georges, société civile immobilière, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° J 19-16.414 contre l'arrêt rendu le 13 mars 2019 par la cour d'appel de Nancy (5e chambre commerciale), dans le litige l'opposant à la société Alpha conseil, société par actions simplifiée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Colin-Stoclet, avocat de la société Saint-Georges, de la SCP Ortscheidt, avocat de la société Alpha conseil, après débats en l'audience publique du 8 septembre 2020 où étaient présentes Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Duval-Arnould, conseiller doyen, et Mme Randouin, greffier de chambre, la première chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Saint-Georges aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un octobre deux mille vingt. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Colin-Stoclet, avocat aux Conseils, pour la société Saint-Georges IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la SCI Saint-Georges de ses demandes de dommages-intérêts dirigées contre la société Alpha Conseil ; AUX MOTIFS QUE si la résiliation du bail conclu le 13 mars 1996 aux torts du preneur prononcée par le jugement du 6 février 2015 constitue un fait juridique opposable à la société Alpha Conseil, ce jugement n'a pas autorité de la chose jugée à son égard dès lors qu'elle n'était pas partie à la procédure ; qu'il appartient à l'appelante de rapporter la triple preuve d'une faute du mandataire, d'un préjudice et du lien de causalité ; que le bail commercial liant la SCI Saint-Georges à Mme Y... dispose, en son article 9, que le preneur pourra souslouer tout ou partie des locaux mis à sa disposition, qu'il devra signifier au bailleur ou à son mandataire son intention de sous-louer au moins quinze jours à l'avance en précisant les nom et adresse du sous-locataire et les conditions de la souslocation ; qu'il est en outre stipulé que le bailleur donne mandat à l'agence immobilière Alpha Conseil afin d'autoriser en son nom lesdites sous-locations à certaines conditions ; que le bail commercial comporte en outre l'autorisation expresse du bailleur pour la sous-location du local commercial à la société Bigoudi International ; que selon mandat de gestion locative du 29 octobre 1997, la SCI Saint-Georges a confié à la société Alpha Conseil un mandat général d'accomplir tous actes d'administration de l'immeuble, notamment la conclusion et le renouvellement des baux ainsi que leur résiliation, à l'exception des baux commerciaux qui supposent un mandat exprès ; que la SCI Saint-Georges reproche à son mandataire d'avoir omis de signifier au bailleur l'intention du preneur de sous-louer 15 jours à l'avance, omis d'obtenir le consentement du bailleur à l'acte de sous-location et d'avoir conclu des baux de sous-locations pour une durée excédant le terme du bail principal ; que le dernier grief manque en fait, l'appelante ne produisant aucun élément de preuve permettant de constater que la société Alpha Conseil aurait conclu des baux de sous-location excédant la durée du bail principal ; que s'agissant du grief tenant à la conclusion de baux de sous-location sans en informer le bailleur ni solliciter son autorisation, il convient de constater que, bien qu'ayant été condamnée par une ordonnance du 1er février 2011 à délivrer à Mme Y... la liste des occupants de l'immeuble du 1er janvier 2006 au 1er janvier 2009 ainsi que la copie de chaque contrat de sous-location au 3 octobre 2010, et qu'ayant été destinataire, le 22 décembre 2011, du congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime visant expressément la violation de l'article 9 du bail, la SCI Saint-Georges a mis fin au mandat de la société Alpha Conseil par un courrier du 20 février 2012 qui, sans invoquer le moindre grief, informait son mandataire du congé en indiquant qu'elle n'allait pas demander le renouvellement et ajoutait : « nous sommes désolés de cet état de fait, néanmoins nous vous remercions de votre collaboration depuis le départ de la gestion de l'immeuble en 1995 » ; qu'aucune pièce n'est par ailleurs produite relative aux baux de sous-location qui auraient été conclus par le mandataire en méconnaissance des obligations découlant du bail liant la SCI Saint-Georges à Mme Y..., le preneur ne faisant référence qu'au renouvellement d'un bail commercial avec la société Bigoudi International, qui est le seul fait dont fasse expressément état le jugement du 6 février 2015 pour prononcer la résiliation du bail ; que les baux commerciaux étant expressément exclus du mandat de gestion confié à Alpha Conseil par l'appelante, qui ne démontre pas avoir donné à l'intimée mandat exprès de renouveler ce bail commercial, et qui, faute de produire l'avenant litigieux, ne démontre pas davantage qu'il aurait été conclu pour son compte par le mandataire qui aurait ainsi excédé les limites de son mandat, la preuve d'une faute imputable à la société Alpha Conseil n'est pas suffisamment rapportée ; que les seules affirmations de l'appelante contenues dans les courriers des 13 juillet et 7 septembre 2011 qu'elle a adressés à Alpha Conseil pour lui demander expressément de faire procéder par le bailleur à la régularisation de l'avenant de mars 2005 n'étant pas suffisantes pour établir que cet avenant aurait été conclu par l'intimée, qui soutient, au contraire, que ces courriers démontrent que le bailleur s'était réservé la dénonciation des baux au bailleur ; que la preuve d'une faute de la société Alpha Conseil n'est pas rapportée ; 1) ALORS QUE la société Alpha Conseil faisait valoir, dans ses conclusions d'appel (p. 3 et 4), que l'ordonnance de référé du 1er février 2011 condamnant la SCI Saint-Georges à fournir au bailleur la liste des occupants de chaque lot de l'immeuble loué et la copie de chaque contrat de sous-location faisait grief au preneur de l'absence de communication de pièces concernant les sous-locations litigieuses et de l'absence d'information préalable à leur régularisation, que la violation de l'obligation de signifier au moins 15 jours à l'avance au bailleur l'intention de procéder à des sous-locations était expressément mentionnée dans le congé sans offre de renouvellement délivré à la SCI Saint-Georges et reprise dans l'assignation en résiliation du bail du 5 avril 2012 et que le jugement du tribunal de grande instance de Nancy du 6 février 2015 avait fait droit à la demande de résiliation au motif que « l'omission par le preneur du respect de ses obligations d'appeler le propriétaire à l'acte de sous-location constitue un manquement instantané et irréversible, insusceptible de régularisation, justifiant que soit prononcée la résiliation judiciaire » ; qu'en se fondant, pour exclure la faute tenant à ce que la société Alpha Conseil avait omis d'informer le bailleur de l'intention du preneur de sous-louer et d'obtenir son consentement aux actes de sous-location, sur la circonstance qu'aucune pièce relative aux baux de sous-location n'était produite et que le jugement du 6 février 2015 ne visait que le bail commercial consenti à la société Bigoudi International, bail commercial exclu du mandat de gestion donné à la société Alpha Conseil, cependant que cette dernière non seulement ne contestait pas mais se prévalait elle-même de ce que ce jugement concernait chacun des contrats de sous-location, la cour d'appel a méconnu les termes du litige en violation de l'article 4 du code de procédure civile ; 2) ALORS QU'en faisant peser sur la SCI Saint-Georges la charge de la preuve d'un fait – la résiliation du bail principal motivée par l'omission, pendant le cours du mandat donné à la société Alpha Conseil, du respect de l'obligation de signifier au bailleur l'intention de sous-louer et de celle d'appeler le bailleur aux actes de sous-location – qui était admis par la société Alpha Conseil, laquelle se bornait à opposer (p. 5) que le jugement du 6 février 2015 n'avait pas autorité de chose jugée à son égard, la cour d'appel a violé l'article 1315 devenu 1353 du code civil ; 3) ALORS QU'en affirmant que le jugement du 6 février 2015 s'était basé sur le seul renouvellement du bail commercial consenti à la société Bigoudi International, cependant qu'il ressort des motifs de ce jugement que Mme Y... avait demandé au tribunal de retenir que la SCI Saint-Georges avait systématiquement violé son obligation de lui signifier son intention de procéder à des sous-locations au moins 15 jours à l'avance et que le tribunal a relevé que les pièces produites aux débats montraient que « les sous-baux consentis l'avaient été au-delà de la limite convenue ( ) et en tous les cas, en fraude des droits du bailleur », ne se limitant donc pas à l'examen du bail conclu avec la société Bigoudi International, la cour d'appel a dénaturé ledit jugement, en violation de son obligation de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 4) ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QU'en se saisissant, d'office, du fait que le jugement du 6 février 2015 se serait fondé sur le seul renouvellement du bail commercial consenti à la société Bigoudi International pour résilier le bail principal sans recueillir les observations contradictoires des parties sur cette question, la cour d'appel a violé les articles 5, 7 et 16 du code de procédure civile ; 5) ALORS QUE la cour d'appel a estimé, d'une part, que le jugement du 6 février 2015 qui avait résilié le contrat de bail principal liant Mme Y... à la SCI Saint-Georges pour manquement de cette dernière à son obligation d'appeler le bailleur aux actes de sous-location qu'elle était autorisée à consentir constituait un fait juridique opposable à la société Alpha Conseil et elle a, d'autre part, relevé que le mandat de gestion locative confié à la société Alpha Conseil par la SCI Saint-Georges pour les sous-locations comprenait la conclusion et le renouvellement des baux, que la société Alpha Conseil, qui était également mandataire du bailleur, ne pouvait ignorer les conditions du bail principal relatives aux sous-locations et qu'elle ne prouvait pas que la SCI Saint-Georges aurait conservé à sa charge l'obligation de dénoncer au bailleur les baux de sous-location ; qu'en n'en déduisant pas que la preuve de la faute de la société Alpha Conseil était rapportée, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses constatations desquelles il ressortait que la conclusion de sous-locations sans le consentement du bailleur était imputable à la société Alpha Conseil et a violé les articles 1991 et 1992 du code civil ; 6) ALORS QUE la SCI Saint-Georges rappelait que l'article L. 145-31 du code de commerce impose, en cas de sous-location autorisée, d'appeler le propriétaire à concourir à l'acte ; qu'elle faisait valoir que, dans son jugement du 6 février 2015, le tribunal de grande instance de Nancy avait considéré que l'omission par le preneur du respect de son obligation d'appeler le propriétaire à concourir aux actes de sous-location constituait un manquement justifiant de prononcer la résiliation du bail ; qu'elle soutenait que la société Alpha Conseil ne pouvait se soustraire, en sa qualité de mandataire du preneur, à l'obligation légale de celui-ci à l'égard du bailleur et soulignait que son action avait pour finalité d'engager la responsabilité de la société Alpha Conseil pour manquement à ses obligations légales dans le cadre de la gestion des contrats de sous-location, manquement ayant conduit à la résiliation judiciaire du bail (concl. p. 6, 7, 8, 15, 16, 18, 19) ; qu'en se bornant à examiner si la SCI Saint-Georges démontrait que son mandataire avait conclu des sous-locations en méconnaissance des obligations découlant de l'article 9 du bail liant la SCI à Mme Y..., sans rechercher, comme elle y était invitée, si la société Alpha Conseil n'avait pas, dans l'exécution de son mandat, également méconnu l'obligation légale d'appeler le bailleur à concourir aux actes de sous-location et ainsi provoqué la résiliation du bail principal pour faute, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1991 et 1992 du code civil.