Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
27 MARS 2025
N° RG 24/01325 - N° Portalis DB22-W-B7I-SLY3
Code NAC : 50D
AFFAIRE : [O] [G] C/ [W] [L], S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER
DEMANDERESSE
Madame [O] [G], née le 22 février 1991 à [Localité 15] (97-2), de nationalité française, domiciliée [Adresse 4]
représentée par Me Marie-Pierre Saget-Jolivière, avocat au barreau de Guadeloupe/St Martin/St Barthélemy, Me Ondine Carro, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 212
DEFENDERESSES
Madame [W] [L], née le 30 octobre 1988 à [Localité 12], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Antoine Christin, avocat au barreau de Hauts-de-Seine, vestiaire : 720
S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER, au capital de 1.500.000,00 €, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le numéro 414 854 216, dont le siège social est [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, et en son établissement secondaire situé [Adresse 8] à [Adresse 13] [Localité 1]
représentée par Me Marion Cordier, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 189, Me Gianni Georgi, avocat au barreau de Paris
Débats tenus à l'audience du 13 février 2025
Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,
Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 13 février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS & MOYENS DES PARTIES :
Le 20 septembre 2022, Madame [O] [G] a acquis la propriété d’un pavillon situé [Adresse 5] (Yvelines) auprès de Madame [W] [L], par l'intermédiaire de la société Human Immobilier.
Invoquant des infiltrations survenues à partir du mois d'octobre 2022, Madame [O] [G] a fait diligenter des opérations d’expertise amiable non contradictoire.
Par courrier de son conseil en date du 24 juillet 2023, Madame [O] [G] a demandé à Madame [W] [L] de prendre en charge les travaux de réfection de la toiture, à hauteur de 23 270,00 €.
Le 4 février 2025, Madame [O] [G] a mandaté un huissier pour dresser constat des désordres.
Suivant actes de commissaire de justice en date des 18 et 19 septembre 2024, Madame [O] [G] a fait assigner Madame [W] [L] et la société Human Immobilier, en référé expertise devant le président du tribunal judiciaire de Versailles. Madame [O] [G] demande encore le paiement d'un montant de 20 000,00 € à titre provisionnel, et la condamnation des défenderesses à lui payer la somme de 4 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Après un renvoi ordonné lors de l'audience du 21 novembre 2024, l'affaire a été appelée à l'audience du 13 février 2025, date à laquelle la cause a été entendue.
Soutenant oralement son assignation, Madame [O] [G] maintient ses demandes.
Elle fait valoir en substance que le bien lui a été présenté comme intégralement rénové alors que la toiture n'a jamais été refaite, ce qui caractérise un vice caché ou un dol. Elle ajoute n'avoir pas pu elle-même visiter les combles avant l'acquisition et que l'agent immobilier n'a pas vérifié les informations figurant dans l'annonce immobilière.
Par conclusions soutenues oralement à l'audience, Madame [W] [L] demande le rejet de la demande d’expertise et de la demande de provision et la condamnation de Madame [O] [G] à lui payer la somme de 4 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Elle soutient en substance qu'elle a communiqué avant la vente les factures de l'ensemble des travaux réalisés en 2015 et la demanderesse a visité la maison avec un entrepreneur spécialisé, de sorte qu'aucun vice caché ne peut lui être imputé, alors qu'il ressort du rapport d'expertise amiable que l'humidité était perceptible lors de la vente et qu'elle-même n'a subi aucun sinistre durant la totalité de sa possession.
Par conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Human Immobilier demande le rejet de la demande d’expertise et de la demande de provision en ce qu'elles sont dirigées à son encontre, et la condamnation, à titre reconventionnel, de Madame [O] [G] à lui payer la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre la somme de 2 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Elle estime que la demanderesse ne démontre aucun motif légitime, ni aucune influence de la mesure d'instruction sollicitée sur la solution du litige futur.
Elle précise que le 28 avril 2022, Madame [W] [L] lui avait indiqué que la toiture du bien avait été rénovée en 2015 ainsi que l’isolation des combles perdus et que la demanderesse a effectué le 14 juin 2022 une contre-visite en compagnie d’un spécialiste du bâtiment, lequel a eu accès à la charpente en passant par le comble.
Elle rappelle que l’annonce immobilière n’est ni un document contractuel, ni un étude structurelle du bâtiment.
Il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
SUR CE,
Sur la demande d’expertise :
L’article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.
Ce texte suppose l'existence d'un motif légitime c'est à dire un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l'objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d'instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d'autrui. Elle doit être pertinente et utile.
Ainsi, si le demandeur à la mesure d'instruction n'a pas à démontrer l'existence des faits qu'il invoque puisque cette mesure in futurum est justement destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d'éléments rendant crédibles ses suppositions et justifier que le litige potentiel n'est pas manifestement voué à l'échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.
La faculté prévue à l'article 145 du code de procédure civile ne saurait, en outre, être exercée à l'encontre d'un défendeur qui, manifestement, et en dehors même de toute discussion au fond, ne serait pas susceptible d'être mis en cause dans une action principale.
Enfin, l'application de cet article n'implique aucun préjugé sur la responsabilité des parties appelées à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d'être ultérieurement engagé.
Par ailleurs, il appartient à l'agent immobilier de vérifier personnellement la consistance matérielle et juridique des biens vendus par son entremise, et notamment de s'informer sur la cause de la discordance qu'il est en mesure de constater entre le descriptif du bien et sa configuration réelle (1ère Civ., 11 septembre 2013, pourvoi n° 12-23.087). Engage ainsi sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'acquéreur l'agent immobilier qui manque à cette obligation d'information et de conseil en n'attirant pas son attention sur l'existence de désordres apparents affectant le bien vendu, qu'en sa qualité de professionnel averti, il ne peut ignorer (3ème civ., 23 octobre 2013, pourvoi n° 10-15.687).
En l’espèce, il apparaît que Madame [O] [G] justifie qu’un technicien judiciaire détermine la réalité et l’origine des désordres allégués, ainsi que leur antériorité à la vente.
En effet, il ressort des pièces produites aux débats et notamment du rapport d'expertise amiable non contradictoire corroboré par un procès-verbal de constat que de l'humidité est apparue dans la maison, qui pourrait être imputable à un défaut d'étanchéité de la toiture en zinc, que Madame [W] [L] avait affirmé avoir fait refaire.
Par ailleurs, eu égard au rôle et à la responsabilité de l'agent immobilier intervenant dans le cadre d'une vente immobilière, une action de Madame [O] [G] à l'encontre de la société Human Immobilier n'apparaît pas manifestement vouée à l'échec quand bien même Madame [W] [L] lui aurait certifié que la toiture avait été refaite en 2015.
Au regard de ces éléments, et alors que le débat sur la teneur et l’imputabilité des désordres relève du juge du fond, Madame [O] [G] dispose d'un motif légitime à faire établir les désordres qu’elle allègue, un procès éventuel n'étant pas manifestement voué à l'échec.
Du tout, il résulte que les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et qu’il convient d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de Madame [O] [G] le paiement de la provision initiale.
Sur la demande de provision :
Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En l'espèce, les seules pièces versées aux débats n'apparaissent pas suffisantes pour établir que les désordres invoqués par Madame [O] [G] n'étaient pas visibles lors de l'acquisition, ni qu'ils aient été connus de Madame [W] [L] et de la société Human Immobilier.
En conséquence, la demanderesse ne justifie pas avec l'évidence requise en référé d'une créance à l'égard des défenderesses.
Sa demande de provision doit donc être rejetée.
Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive :
En application de l'article 1240 du code civil, une action en justice n'est abusive que dans l'hypothèse d'une faute du demandeur.
L’exercice d’une action en justice constitue par principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de faute tenant notamment à la malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.
En l'espèce, la société Human Immobilier ne rapporte pas la preuve d'une telle faute de la part de Madame [O] [G], et notamment d'une intention de lui nuire de la part de cette dernière.
En conséquence, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société Human Immobilier.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491 alinéa 2 du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
A la lumière de ce qui précède et la demande étant fondée sur l'article 145 du code de procédure civile, les dépens doivent demeurer à la charge de Madame [O] [G].
Enfin, l’équité commande, à ce stade, de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,
Ordonnons une mesure d’expertise ;
Désignons pour y procéder :
Monsieur [Z] [D]
[Adresse 6]
E-mail : [Courriel 10]
Tél. fixe : 0146604640
expert inscrit sur les listes de la cour d’appel de [Localité 16], lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,
avec mission de :
1 relever et décrire les désordres et malfaçons allégués dans l’assignation et affectant l'immeuble litigieux ; déterminer si la toiture en zinc a été rénovée antérieurement à la vente du 20 septembre 2022 et, s'il y a lieu, décrire l'étendue de cette rénovation ;
2 en détailler l’origine, les causes et l’étendue de ces désordres ; en déterminer la date d'apparition et dire si les désordres constatés existaient antérieurement à la vente intervenue ou si s'ils sont intervenus postérieurement ;
3° dans l'hypothèse où les désordres existaient antérieurement à la vente, dire s'ils étaient cachés ou apparents, ou s'ils pouvaient être décelés par un acquéreur non averti et si celui-ci pouvait en apprécier la portée ; donner tous éléments de nature à apprécier la connaissance que la demanderesse et les défenderesses étaient susceptibles d'en avoir antérieurement à la vente ;
4° donner son avis sur les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l'habitabilité, l'esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l'usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;
5° dire si les travaux ont été conduits conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art ;
6 à partir de devis d'entreprises fournis par les parties, sur proposition, le cas échéant du maître d’œuvre de leur choix, donner un avis sur la ou les solutions appropriées pour remédier aux désordres entachant l'ouvrage et sur le coût des travaux utiles ;
7 donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres ou malfaçons et sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ; notamment quant à une perte de jouissance pendant la durée des travaux de reprise de la toiture ;
8 rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ;
Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :
- convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;
- se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;
- se rendre sur les lieux, [Adresse 3], à [Localité 11] (Yvelines) et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;
à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
- en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
- en indiquant les mises en cause, les interventions volontaires ou forcées qui lui paraissent nécessaires et en invitant les parties à procéder auxdites mises en cause dans le délai qu'il fixera ;
- en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignations complémentaires qui s'en déduisent ;
- en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;
au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex. : réunion de synthèse; communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations :
- fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;
- rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.
Disons qu’en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnue par l'expert, ce dernier pourra autoriser les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux estimés indispensables par l'expert, sous la direction du maître d’œuvre des demandeurs, par des entreprises qualifiées de son choix; que, dans ce cas, l'expert déposera une note circonstanciée aux parties, précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux ;
Fixons à la somme de 3 000,00 € (TROIS MILLE EUROS) la provision concernant les frais d'expertise qui devra être consignée par Madame [O] [G] à la régie du tribunal judiciaire de Versailles le 30 septembre 2025 au plus tard ;
Disons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 14]) ou par chèque à l’ordre de la régie d’avances et recettes du tribunal judiciaire de Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la présente décision ;
Rappelons que la saisine de l’expert est subordonnée à la consignation préalable de cette somme ;
Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque et de nul effet ;
Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284- 1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal dans les six mois de sa saisine sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du contrôle ;
Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des mesures d’instruction de ce tribunal, spécialement désigné à cette fin en application des article 155 et 155- 1 du même code ;
Disons que les dépens resteront à la charge de Madame [O] [G] ;
Disons n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que :
1° le coût final des opérations d’expertise ne sera déterminé qu’à l’issue de la procédure, même si la présente décision s’est efforcée de fixer le montant de la provision à une valeur aussi proche que possible du coût prévisible de l’expertise ;
2° la partie qui est invitée par cette décision à faire l’avance des honoraires de l’expert n’est pas nécessairement celle qui en supportera la charge finale, à l’issue du procès ;
Rejetons la demande de provision formée par Madame [O] [G] à l'encontre de Madame [W] [L] et de la société Human Immobilier ;
Rejetons la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Rejetons les demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.
Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.
Le Greffier Le Vice-Président
Romane Boutemy Eric Madre
