Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
30 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/06416 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YSZX
N° Minute :
AFFAIRE
S.D.C. de l’immeuble sis [Adresse 2]
C/
[O] [D]
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] pris en la personne de son syndic :
Société “CGC” - JOURDAN
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Florian CANDAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1869
DEFENDEUR
Monsieur [O] [D]
[Adresse 2]
[Localité 4]
défaillant
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant :
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magitrat à titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Hugues BOUTHINON-DUMAS, magistrat à titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 30 septembre 2024.
EXPOSE DU LITIGE
L'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4] est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la société CENTRE DE GESTION DE LA COPROPRIETE " CGC " - JOURDAN.
Se plaignant de la défaillance de Monsieur [O] [D] dans le règlement des charges dont il est redevable, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble l'a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 12 juillet 2023 aux fins de voir :
CONDAMNER Monsieur [O] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] représenté par son syndic :
- la somme de 24.662,83 euros au titre des charges de copropriété et de travaux impayées échues au 10 juillet 2023, 3EME trimestre 2023 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 02 décembre 2022, date de la sommation de payer ;
- la somme de 820,90 euros au titre des frais nécessaires, tels que définis à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- la somme de 3 000 euros au titre des dommages et intérêts ;
- la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
DIRE n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir;
CONDAMNER Monsieur [O] [D] aux entiers dépens dont le montant pourra être directement recouvré par Maitre Florian CANDAN, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Monsieur [O] [D] n'a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l'article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 février 2024 et l'affaire a été fixée pour être plaidée à l'audience du 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Selon l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l'appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un décompte de charges et un décompte de frais couvrant la période du 1er avril 2019 au 1er avril 2023,
- une mise en demeure d'avocat,
- une sommation de payer signifiée le 2 décembre 2022,
- des appels de fonds,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 15 juin 2006, 5 juin 2018, 18 avril 2019, 28 janvier 2021 et 7 juillet 2022 et une attestation de non-recours,
- un contrat de syndic.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 24.662,83 euros au titre des charges arrêtées au 10 juillet 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, date de la sommation de payer.
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que Monsieur [O] [D] est propriétaire des lots n° 122 et 318 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 15 juin 2006, 5 juin 2018, 18 avril 2019, 28 janvier 2021 et 7 juillet 2022, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2018, 2019 et 2021, mais aussi voté des travaux et les budgets prévisionnels portant sur les exercices 2020, 2022 et 2023.
Au vu du décompte produit et de l'appel de fonds du 1er juillet 2023, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible d'un montant de 24.662,83 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2023 inclus.
Il sollicite que cette somme soit productive d'intérêts au taux légal à compter du 2 décembre 2022, date de la sommation de payer adressée au défendeur.
L'article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l'article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l'espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d'exigibilité des charges réclamées.
Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de l'assignation, laquelle porte sur l'intégralité des charges réclamées et vaut mise en demeure.
En conséquence, Monsieur [O] [D] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 24.662,83 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 820,90 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de "frais nécessaires" au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
En l'espèce, les frais suivants ne peuvent être retenus :
- les frais de mise en demeure du 13 décembre 2019 d'un montant de 49,20 euros, dès lors que l'avis de réception justifiant de la réalité de son envoi au défendeur n'est pas produit,
- les frais de relance du 7 février 2020 d'un montant de 18 euros, dès lors qu'il n'est pas justifié d'une mise en demeure préalable régulière,
- les frais de transmission du dossier aux auxiliaires de justice d'un montant total de 540 euros, ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.
Seront en revanche pris en compte les frais afférents à la sommation de payer du 2 décembre 2022 d'un montant de 213,70 euros, ladite sommation, qui mentionne son coût, étant versée aux débats.
En conséquence, Monsieur [O] [D] sera condamné au paiement de la somme de 213,70 euros au titre des frais de recouvrement.
Débouté du surplus de sa demande, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 607,20 euros sur le compte de Monsieur [O] [D].
Sur les dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d'un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s'acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l'espèce, la carence injustifiée de Monsieur [O] [D] dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance, qui montre sa mauvaise foi, a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts, que Monsieur [O] [D] sera condamné à lui payer.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [O] [D], qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l'article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Florian CANDAN dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu'il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.
Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile que Monsieur [O] [D] sera condamné à lui verser.
Enfin, au vu de la date d'introduction de l'instance, l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Monsieur [O] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 4], représenté par son syndic, les sommes suivantes :
- la somme de 24.662,83 euros au titre des charges dues pour la période du 1er avril 2019 au 1er juillet 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 juillet 2023,
- la somme de 213,70 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre des frais de recouvrement (607,20 euros) doivent être recréditées sur le compte de Monsieur [O] [D],
CONDAMNE Monsieur [O] [D] aux dépens de l'instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Florian CANDAN dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile,
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
