Cour d'appel, 15 septembre 2023. 21/01707

Arrêt N° EF R.G : N° RG 21/01707 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FTZI S.A.R.L. OCEANOR C/ S.C.I. CENTRE COMMERCIAL GEANT S.E.L.A.R.L. SELARL FRANKLIN BACH COUR D'APPEL DE SAINT-DENIS ARRÊT DU 15 SEPTEMBRE 2023 Chambre civile TGI Appel d'une ordonnance rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE SAINT PIERRE en date du 01 OCTOBRE 2021 suivant déclaration d'appel en date du 04 OCTOBRE 2021 rg n°: 20/02632 APPELANTE : S.A.R.L. OCEANOR Représentée par son gérant en exercice domicilié es qualités audit siège [Adresse 2] [Localité 6] Représentant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEES : S.C.I. CENTRE COMMERCIAL GEANT [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION S.E.L.A.R.L. SELARL FRANKLIN BACH Es qualité de « Mandataire judiciaire » de la « SCI CCG » [Adresse 1] [Localité 4] Clôture: 26 janvier 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 778, 779 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 09 Juin 2023 devant la cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseiller Conseiller : Monsieur Eric FOURNIE, Conseiller Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition le 15 Septembre 2023. Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le  15 Septembre 2023. Greffier LORS DES DÉBATS: Mme Nadia HANAFI GREFFIER LORS DE LA MISE À DISPOSITION: Véronique FONTAINE EXPOSE DU LITIGE Suivant contrat de bail commercial signé le 9 août 2004, la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) a donné en location à la SARL OCEANOR un local commercial situé dans le centre commercial 'Les Casernes' à Saint-Pierre (Réunion) chemin du bassin plat, d'une surface de 43,70 m2 (numéro B sur le plan de repérage), pour une durée de neuf ans et moyennant le versement d'un loyer annuel de 20.976 Euros, payable par trimestre. La SCI C.C.G a fait l'objet d'un jugement d'ouverture de redressement judiciaire prononcé le 25 juin 2019. Le supermarché situé dans le centre commercial a fermé ses portes en juillet 2019. Par courrier en date du 24 juillet 2020, la SARL OCEANOR a déclaré une créance d'un montant de 68.000€ entre les mains du mandataire judiciaire. Suivant acte d'huissier daté du 9 septembre 2020, la SCI C.C.G a fait délivrer à la SARL OCEANOR un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant total de 60.102,25 Euros outre la somme de 3500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant acte d'huissier signifié le 13 octobre 2020, la SARL OCEANOR a fait assigner la SCI C.C.G et la SELARL Franklin Bach devant le tribunal judiciaire de Saint-Pierre (Réunion) aux fins de voir prononcer sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à savoir: La somme de 86.697,58 Euros au titre du préjudice matériel La somme de 85.000 Euros au titre du préjudice financier La somme de 3500 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 1er octobre 2021, le tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion a statué en ces termes: Déboute la SARL OCEANOR de toutes ses demandes ; Constate la résolution du bail commercial liant la SCI CCG et la SARL OCEANOR à la date du 10 octobre 2020. Condamne la SARL OCEANOR à payer à la SCI CCG la somme de 85.653,50 Euros au titre des loyers échus et non réglés pour les années 2019 et 2020 ainsi que pour le premier semestre de l'année 2021. Déboute la SCI CCG de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne la SARL OCEANOR aux dépens Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Par déclaration du 04 octobre 2021, la SARL OCEANOR a interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant ordonnance en date du 06 octobre 2021. La SARL OCEANOR a déposé ses premières conclusions d'appelante le 04 janvier 2022. La SCI C.C.G a déposé ses premières conclusions d'intimée le 31 mars 2022. La SELARL Franklin BACH est non comparante, L'ordonnance de clôture est intervenue le 26 janvier 2023. PRETENTIONS ET MOYENS Aux termes de ses dernières conclusions d'appelante déposées le 12 octobre 2022, la SARL OCEANOR demande à la cour de': -JUGER recevable les demandes et prétentions de la SARL OCEANOR ; -INFIRMER le jugement du Tribunal judiciaire de Saint-Pierre de la Réunion du 1er octobre 2021 en ce qu'il a débouté la SARL OCEANOR de toutes ses demandes, a constaté la résolution du bail commercial liant la SCI C.C.G et la SARL OCEANOR à la date du 10 octobre 2020, a condamné la SARL OCEANOR à payer à la SCI C.C.G la somme de 85.653,50 Euros au titre des loyers échus et non réglés pour les années 2019 et 2020 ainsi que pour le premier semestre de l'année 2021, a condamné la SARL OCEANOR aux dépens, a rappelé que la présente décision est exécutoire de droit par provision ; Et, statuant à nouveau : -DECLARER que le bailleur a méconnu ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible de la chose louée au sein du centre commercial « Les Casernes » et à son obligation de garantir l'attractivité des locaux par son ouverture, tout en réclamant le paiement des loyers. -DECLARER que la SCI C.C.G est responsable du préjudice subi par la SARL OCEANOR en ce qu'elle a réclamé des loyers indus en 2019, 2020 et jusqu'au 1er octobre 2021, caractérisant un préjudice matériel de 95.562,69 Euros au 1er octobre 2021. -DECLARER que le bailleur a méconnu ses obligations de délivrance, d'entretien et de jouissance paisible de la chose louée au sein du centre commercial « Les Casernes » -DECLARER que la SCI C.C.G est responsable du préjudice subi par la SARL OCEANOR qui n'a pu réaliser de bénéficie en 2019 et en 2020, caractérisant un manque à gagner de 102.000 Euros. -RECONNAITRE la responsabilité civile contractuelle du bailleur SCI C.C.G. Et en conséquence, -CONDAMNER la SCI C.C.G à payer à la SARL OCEANOR la somme de 95 562,69 Euros correspondant au préjudice matériel subi par elle, assortie des intérêts au taux légal ; -CONDAMNER la SCI C.C.G à payer à la SARL OCEANOR la somme de 102.000 Euros correspondant au préjudice financier subi par elle du fait du manque à gagner depuis 2019, assortie des intérêts au taux légal ; -REJETER la demande en résolution de plein droit du contrat de bail et la demande en paiement formulées par la SCI C.C.G ; -ACCUEILLIR l'exception d'inexécution de son obligation de paiement par le locataire au regard du non-respect par le bailleur lui-même de ses obligations; -REJETER la demande en résolution de plein droit du contrat de bailleur en raison de la mauvaise foi du bailleur ; A titre subsidiaire, cependant, si jamais le juge fait droit à la demande de résolution du bail, suspendre la clause résolutoire du contrat de bail en application de l'article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce et accorder des délais de paiement sur deux ans à la société OCEANOR pour honorer les arriérés de loyer demandés, le contexte de ce dossier le justifiant ; En tout état de cause, -REJETER toutes demandes et prétentions contraires ; - CONDAMNER la SCI C.C.G à payer à la SARL OCEANOR la somme de 3.500 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ; L'appelante sollicite l'infirmation du jugement quant à l'absence de faute du bailleur tirée du défaut de maintien de l'activité commerciale de la galerie et du défaut d'entretien. L'appelante ajoute que les trois conditions d'une réparation sont remplies en l'espèce. Le bailleur est fautif notamment car la désertification et le dépérissement du centre commercial sont incontestables depuis la fermeture du centre commercial en juin 2019. Le préjudice est avéré car l'appelante a subi une perte de commercialité du local commercial, car elle n'a pu, faute d'attractivité du centre, réaliser le moindre profit en 2019, comme en 2020 et actuellement en 2021. Enfin, le lien de causalité entre les fautes du bailleur et la perte de commercialité des locaux et du centre est évident. La fermeture du centre commercial est la cause d'imputabilité de la perte de bénéfice escompté pour l'appelante. L'appelante sollicite également l'infirmation du jugement en ce qu'il a accueilli la demande reconventionnelle. En l'espèce, le bailleur est de mauvaise foi et il ne peut obtenir à titre reconventionnel une résolution de bail commercial avec toutes les conséquences que de droit. *** Aux termes de ses dernières conclusions d'intimée déposées le 25 août 2022, la SCI C.C.G demande à la cour de': -DECLARER non fondé l'appel formé par la SARL OCEANOR le 4 janvier 2022 et la débouter de toutes ses demandes, fins et prétentions -CONFIRMER le jugement entrepris du 1er octobre 2021. -CONSTATER la résolution du bail à la date du 9 septembre 2020. A titre reconventionnel, vu les articles 64, 68 et 70 alinéa 1 du code de procédure civile, -CONDAMNER la SARL OCEANOR à lui régler la somme de 95.562,69 Euros représentative des loyers échus au titre des années 2019, 2020 et du 1er janvier à octobre de l'année 2021, - CONDAMNER la société OCEANOR aux entiers dépens et à payer à la SCI C.C.G la somme de 4.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L'intimée sollicite la confirmation du jugement et soutient qu'elle n'a pas manqué à ses obligations de bailleur. Elle souligne qu'elle n'a pris aucun engagement contractuel relatif à la fréquentation du centre commercial. Bien au contraire le bail contient plusieurs clauses d'exclusion de garantie dont le preneur a pris connaissance et qu'il a acceptées. Elle ajoute que la cour de cassation n'a jamais mis à la charge du bailleur une obligation de maintien d'une activité économique favorable et, par conséquent, elle n'est pas allée jusqu'à assimiler une baisse d'activité à une violation d'entretien, de délivrance et de jouissance paisible comme se hasarde à le prétendre l'appelante. Elle conteste également devoir un quelconque dédommagement au preneur au motif que la somme de 95 562,69 € réclamée en en appel ne repose sur aucune justification comptable, ni aucune preuve. La SELARL Franklin BACH, non comparante, est présumée acceptée le jugement entrepris par adoption des motifs. *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Sur les demandes indemnitaires du preneur La SARL OCEANOR invoque la fermeture du centre commercial à la date du mois de juin 2019 qui a entraîné une perte d'exploitation du magasin liée à l'absence de fréquentation des locaux par les clients. Elle soutient qu'il incombe au bailleur de lui assurer un environnement commercial favorable. Elle souligne que le centre commercial était fermé ce qui constitue une violation de l'obligation de délivrance. Elle invoque deux décisions de la Cour de cassation en date des 19 décembre 2012 et 23 janvier 2020. Elle ajoute que les nombreux manquements ont été relevés dès l'année 2019 comme la pétition en date du 15 avril le démontre et pas uniquement en 2020. Elle soutient que le bailleur a l'obligation de maintenir les lieux loués dans leur forme initiale conformément aux dispositions de l'article 1723 du code civil, ce qui manifestement n'a pas été le cas. Elle invoque les dispositions de l'article 1726 du même code qui prévoient que si le locataire a été troublé dans sa jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, il a droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à loyer. La SCI C.C.G s'oppose à l'ensemble des demandes. Elle soutient que malgré la fermeture de l'hypermarché AUCHAN liquidé à compter du 20 juin 2019, elle a assuré la poursuite d'activité des 17 boutiques du centre commercial en entretenant les lieux et en les rendant accessibles à la clientèle. Il invoque en outre les clauses du contrat de bail qui exclut toute responsabilité du bailleur liée notamment à l'insuccès de la commercialisation du centre. Elle ajoute que le contrat de bail n'a prévu aucune obligation particulière d'assurer au preneur le maintien de l'activité commerciale et qu'elle n'a nullement modifié l'état des lieux mis à disposition. Sur quoi, En vertu des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à son usage et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. En vertu des dispositions de l'article 1723 du code civil, le bailleur ne peut pendant la durée du bail changer la forme de la chose louée. En vertu des dispositions de l'article 1726 du code civil, si au contraire le locataire ou le fermier ont été troublés dans leur jouissance par suite d'une action concernant la propriété du fonds, ils ont droit à une diminution proportionnée sur le prix du bail à ferme ou à loyer pourvu que le trouble et l'empêchement ait été dénoncés au propriétaire. Le maintien de l'activité économique de l'ensemble du centre commercial et notamment de l'hypermarché qui s'y trouve touche à l'environnement du local commercial loué et non au local lui-même. Les obligations du bailleur prévues par le texte sus-évoqué ne concernent stricto sensu que le local lui-même. Sauf à s'interroger sur la présence de clauses contractuelles dans le bail qui auraient prévu une extension des obligations du bailleur de ce chef. Sur ce point le contrat de bail litigieux a notamment prévu les clauses suivantes': Article 21 Objet du Bail '.. le preneur déclare avoir parfaite connaissance des obligations et sujétions de toute nature qu'implique pour les preneurs l'appartenance à un centre commercial. Le centre commercial dans lequel se trouve le local objet des présentes comprend un hypermarché, une galerie marchande, un mail desservant l'ensemble des commerces, des circulations intérieures ouvertes au public et des locaux techniques nécessaires au bon fonctionnement du centre, un parking. Le bailleur pouvant être amené, pour assurer un meilleur fonctionnement du centre, à modifier sa distribution la référence à tous plans et documents est faite à titre indicatif'; il restera libre de modifier à sa seule convenance les accès extérieurs du centre commercial et, à l'intérieur de ce centre, les emplacements de tous locaux et de toutes implantations commerciales à la seule exception du local objet des présentes. Le preneur déclare avoir apprécié lui-même et sous sa propre responsabilité aussi bien la commercialité d'ensemble du centre commercial que celle des locaux objet du présent bail, de sorte que le bailleur ne sera en aucun cas responsable de l'importance du chiffre d'affaires effectif du preneur par rapport aux surfaces louées, le bailleur ne souscrivant aucun engagement de quelque nature que ce soit à cet égard. Le preneur désirant exploiter un commerce dans la galerie marchande dudit centre commercial, il est établi le présent bail. Le bailleur et le preneur déclarent accepter toutes les conséquences résultant des particularités du centre commercial, notamment de l'importance et des caractéristiques de ses parties communes indispensables au bon fonctionnement du centre, qui entraînent des prestations et charges différentes de celles d'un ensemble immobilier d'habitation ou de bureaux ou d'un commerce traditionnel indépendant. Le preneur s'oblige également. L'article 16-4-1 des conditions générales stipule': « Quant aux difficultés éventuelles d'accès au centre commercial comme aux insuffisances temporaires ou non de signalisation à ne jamais et en aucun cas formule une quelconque réclamation auprès du bailleur qui ne souscrit aucune garantie à cet égard. » L'article 16-4-4 ajoute dans le cas où certains locaux du centre commercial resteraient inexploités, quelles que soient les circonstances provoquant ce défaut d'exploitation et le temps pendant lequel il se prolongera, à ne jamais en aucun cas formuler une quelconque réclamation auprès du bailleur qui ne souscrit aucune garantie à cet égard. L'article 18-4 stipule: « le bailleur ne pourra en aucun cas être tenu pour responsable de l'échec commercial du preneur ou du fait que les résultats financiers de l'exploitation ne correspondent pas à ceux escomptés, l'installation du preneur dans le centre commercial impliquant l'acceptation d'un risque tant en ce qui concerne le développement du centre que la réussite future de son propre commerce. Le preneur ne pourra donc se prévaloir de l'insuccès de la commercialisation du centre ou de sa propre exploitation pour demander une indemnité au bailleur pour quelque cause que ce soit (par exemple des pertes d'exploitation qu'il a subies etc.'). Le bailleur entend sur ce point être exonéré de toute garantie.» Au regard de ces dispositions contractuelles claires et non équivoques acceptées par la société OCEANOR elle n'est donc pas recevable à réclamer au bailleur la réparation des préjudices résultant de la fermeture temporaire de l'hypermarché du centre commercial. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Sur le défaut d'entretien Il est admis en droit que les parties communes d'un centre commercial sont les accessoires nécessaires à l'usage des locaux commerciaux loués, dans la mesure notamment où ils permettent l'accès à ces locaux. (Cf Cassation 3ème chambre commerciale 23 janvier 2020 numéro 18-19.051). La responsabilité du bailleur est donc susceptible d'être recherchée en cas de violation grave et manifeste de l'obligation d'entretien des parties communes de nature à générer des pertes d'exploitation du fonds de commerce. En l'espèce il n'est pas contesté par la société C.C.G dans ses écritures qu'elle a l'obligation d'entretenir les parties communes du contre commercial litigieux. La société OCEANOR verse aux débats sur ce point plusieurs constats d'huissier. Un constat dressé par [V] [K], huissier de justice à [Localité 7] le 11 septembre 2019 à la demande de la SARL INTRIGUE détentrice de la boutique PASSION BEAUTE, sise dans la galerie commerciale litigieuse, qui atteste notamment de la présence d'une bâche noire devant les caisses de l'hypermarché AUCHAN, de la présence de l'ouverture d'uniquement trois commerces Un constat dressé par Me [Z] [G], huissier de justice à [Localité 4] le 21 juillet 2020 qui atteste notamment de l'absence d'enseigne générale sur le bâtiment commercial, la présence d'une dizaine de véhicules sur le parking, l'absence d'entretien des végétaux sur le parking général, la présence de multiples déchets en lisière du parking, la fréquentation du centre par quatre personnes et l'ouverture d'un seul commerce à l'intérieur. Un constat d'huissier dressé par Me [W] [L] huissier de justice à [Localité 5] le 4 mars 20221, effectué à la demande de la SARL FARA, qui atteste également de l'ouverture de trois commerces dans la galerie commerciale et de la présence de détritus sur le parking dont les espaces verts ne sont pas entretenus. Un constat d'huissier dressé par Me [Z] [G], huissier de justice à [Localité 4] le 25 mars 2021 qui atteste à l'entrée OUEST de la galerie marchande que l'ensemble des commerces de la galerie sont fermés à l'exception du commerce NENAFER et à l'entrée EST de la galerie commerciale que l'ensemble des commerces sont fermés à l'exception de deux commerces La Brioche Dorée et un bar PMU. Il note également le fait que le sol est poussiéreux et qu'un câble pend du plafond. Ces constats d'huissier viennent confirmer le peu de fréquentation de la galerie commerciale à la suite de la fermeture de l'hypermarché. Ils démontrent également de manière flagrante le défaut d'entretien de l'ensemble des parties communes de nature à faire fuir la clientèle, déjà peu encline à venir en l'état de la fermeture de l'hypermarché AUCHAN. En effet les photographies du parking démontrent la présence de nombreux détritus sur tous les bas-côtés et l'absence d'entretien des pelouses et des arbres. De même le sol de la galerie commerciale n'est manifestement pas correctement entretenu. (Sol sale et poussiéreux). Il est également établi que l'hypermarché fermé pendant près de deux ans n'a été clos que par la pose d'un rideau de couleur noire sur toute sa longueur, ce qui ne contribue nullement à favoriser l'attractivité des locaux. L'enlèvement de l'enseigne générale de l'hypermarché, véritable emblème lumineuse qui se voit de loin et surtout la nuit, démontrée par le constat d'huissier, est de nature à laisser penser à la clientèle du centre que celui-ci est totalement fermé et qu'aucune activité ne fonctionne à l'intérieur. En outre, la société OCEANOR soutient qu'elle aurait été victime de coupures d'électricité de la part du bailleur l'empêchant d'exploiter son fonds. Elle produit sur ce point une facture EDF en date des 2 mars et 28 avril 2021, ainsi qu'une facture de la société CALLEROT ELECTRICITE en date du 6 octobre 2021. (Cf pièce numéro 19 et 20). L'entreprise CALLEROT Électricité en charge de la remise en service souligne qu'elle n'a pas pu dans un premier temps procéder à l'ouverture des volets du fonds de commerce, faute d'électricité. Ces éléments démontrent que les compteurs électriques ont été provisoirement fermés par le bailleur. En l'état de la fermeture de l'hypermarché sur une longue période, véritable moteur du centre commercial, il est d'autant plus important pour le bailleur de maintenir en excellent état la galerie commerciale et ses abords, ce qui manifestement n'a pas été le cas. Si trois commerces ont pu continuer de fonctionner dans la galerie commerciale, c'est en raison de la nature de leur activité, à savoir la fourniture de prestations ou de produits nécessaires à la vie familiale. (Boulangerie, pressing, bar Pmu). La SARL OCEANOR est donc recevable et bien fondée à invoquer la violation par le bailleur de ses obligations. Il est indifférent que le commerce de la SARL OCEANOR ait été fermé dès le mois de septembre 2019, date du premier constat. Au regard de ces éléments, la société OCEANOR démontre la réalité d'un défaut d'entretien qui a contribué à la fermeture provisoire de son fonds de commerce. Cette faute contractuelle ne présente pas un degré de gravité suffisant à la charge de la SCI CCG de nature à fonder l'exception d'inexécution du paiement de la totalité des loyers, telle que sollicitée par la société OCEANOR. En effet, la jurisprudence sus-invoquée dans le cadre de l'arrêt du 23 janvier 2020 n'est pas transposable en l'espèce dans la mesure où le parking du centre commercial était totalement fermé et où le système de chauffage du centre et du fonds de commerce était défaillant depuis plusieurs mois, entre autres éléments. En conséquence, la SARL OCEANOR n'est pas fondée à réclamer en réparation de son préjudice matériel la somme de 95.562,69 Euros qui correspond aux loyers réclamés par le bailleur pour la période 2019,2020 et les trois premiers trimestres de l'année 2021. Elle est par contre fondée à réclamer une somme correspondant à une partie du préjudice financier subi par elle du fait du manque à gagner depuis 2019. Sur ce point, elle produit aux débats un document comptable établi par la Société FIDUCIAL expertise qui démontre que la société OCEANOR avait un chiffre d'affaires de 315.097€ en 2018, un chiffre d'affaires de 107.131€ en 2019 et un chiffre d'affaires nul en 2020. Si on prend en considération les résultats d'exploitation il était de 32.191€ en 2018 et de moins 15.831€ en 2019. En effet, sachant elle a délibérément décidé de cesser son activité à titre provisoire, comme la grosse majorité des commerçants de la galerie dès la fermeture de l'hypermarché, la société CCG sera redevable de la somme de quarante-cinq mille euros (45.000€) en réparation de son préjudice financier, sans qu'une condamnation ne puisse être prononcée à son encontre en l'état de la procédure de redressement judiciaire. Sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier sera en conséquence accueillie favorablement. Le jugement sera infirmé de ce chef. Sur la résiliation du bail L'appelante demande à la cour d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a constaté la résolution du bail commercial, par acquisition de la clause résolutoire. Elle invoque l'exception d'inexécution en l'état des fautes du bailleur. Le tribunal a constaté l'acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location à la date du 10 octobre 2020. Sur quoi, Les parties produisent le bail litigieux. Cette convention contient la clause résolutoire usuelle pour le cas de défaut de paiement du loyer prévoyant la résolution de plein droit du contrat un mois après la délivrance d'un commandement de payer les loyers et charges, resté sans effet. En l'espèce, le commandement de payer a été délivré le 9 septembre 2020. Il vise les loyers et charges échus impayés pour un montant de soixante mille cent deux euros et vingt-cinq centimes (62.102,25€) en principal, en vertu d'un arrêté de compte locatif arrêté au 30 septembre 2020. La SCI C.C.G verse aux débats deux factures des deuxième et troisième trimestres 2021 pour un montant respectif de 8.665,12€, soit un total de loyer dû, à la date du 30 septembre 2021, de 95.562,69€. Il mentionne l'intention pour le bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire et rappelle les dispositions de l'article L. 143-2 du code de commerce. La société OCEANOR ne justifie pas avoir réglé les loyers dus à la date du commandement, preuve dont la charge lui incombe. Ainsi, devant la cour, l'appelante admet implicitement que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, permettant ainsi le jeu de la clause résolutoire. Le jugement querellé doit donc être confirmé de ce chef et sur les conséquences de la résolution du bail pour défaut de paiement des loyers et charges, le montant reconnu par la preneuse étant suffisant à établir la validité des effets du commandement de payer que la société OCEANOR n'a pas attaqué après sa délivrance. Sur la demande en paiement des loyers A défaut de contestation et en l'état du rejet de l'exception d'inexécution soulevée, la SARL OCEANOR sera condamnée à verser à la SCI C.C.G la somme de quatre-vingt-quinze mille cinq cent soixante-deux euros et soixante-neuf centimes (95.562,69€) au titre de l'arriéré de loyers arrêté au 30 septembre 2021. Le montant de cet arriéré locatif n'est pas contesté. Le jugement entrepris sera partiellement infirmé sur le montant de la somme due en l'état de son actualisation. Sur la compensation avec les dommages et intérêts dus par le bailleur. En vertu de l'article 1347 du code civil, la compensation est l'extinction simultanée d'obligations réciproques entre deux personnes. Elle s'opère, sous réserve d'être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies. En vertu des dispositions de l'article L. 622-7 du code de commerce, le jugement ouvrant la procédure emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d'ouverture à l'exception du paiement par compensation de créances connexes. En l'espèce il n'est pas contesté que les demandes reconventionnelles ont été présentées par la SCI C.C.G pour compenser les sommes réclamées à titre de dommages et intérêts par la SARL OCEANOR. De même, il n'est ni contesté, ni contestable que les deux créances réciproques résultent de l'exécution du contrat de bail. Elles sont donc connexes. En conséquence la condamnation de la SCI C.C.G viendra compenser partiellement la dette locative de la SARL OCEANOR. En l'état de la compensation avec la condamnation aux dommages et intérêts, elle sera donc condamnée à verser à la société C.C.G la somme de cinquante mille cinq cent soixante-deux euros et soixante-neuf centimes (50.562,69 €). Sur la demande de délais de paiement. En l'état de la réouverture du nouvel hypermarché à l'automne 2021, donc de la reprise d'activité normale du centre commercial et la réouverture du fonds de commerce, la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire est recevable et bien fondée. Les modalités seront précisées dans le dispositif de la décision. Sur les frais irrépétibles' Il serait inéquitable de laisser supporter à la SARL OCEANOR les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure d'appel. La SCI C.C.G devra lui payer la somme de 2.000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à la SCI C.C.G les frais irrépétibles exposés à l'occasion de la procédure d'appel. Sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Sur les dépens La SCI C.C.G, succombant, supportera les dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a: Constaté la résolution du bail commercial liant la SCI C.C.G à la société OCEANOR à la date du 10 octobre 2020. Débouté la SCI C.C.G de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Infirme le jugement déféré en ce qu'il a: Condamné la société OCEANOR à verser à la SCI C.C.G la somme de 85.653,50€ au titre des loyers échus et non réglés pour les années 2019 et 2020 ainsi que pour le premier semestre 2021. Rejeté les demandes d'indemnisation présentées par la SARL OCEANOR. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, DIT que la société OCEANOR est redevable envers la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) de la somme de quatre-vingt-quinze mille cinq cent soixante-deux euros et soixante-neuf centimes (95.562,69€) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2021. Dit que la SCI C.C.G a commis une violation de ses obligations contractuelles en sa qualité de bailleur à l'égard du preneur la société SARL OCEANOR Dit que la demande d'indemnisation du préjudice financier de la SARL OCEANOR est recevable et bien fondée dans son principe. Dit que la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) est redevable à l'égard de la SARL OCEANOR de la somme de quarante-cinq mille Euros (45.000€) à titre de dommages et intérêts. Dit qu'il convient d'opérer une compensation avec la créance sus-évoquée de la SARL OCEANOR à l'égard de la SCI C.C.G. Condamne en conséquence la SARL OCEANOR à verser à la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) la somme de cinquante mille cinq cent soixante-deux euros et soixante-neuf centimes (50.562,69€). Dit que la SARL OCEANOR pourra s'acquitter du versement de sa dette sous forme de vingt-quatre mensualités comme suit: Vingt-trois mensualités d'un montant de deux mille euros (2.000€), le solde dû, soit la somme de 4.562,69€, étant versé à la 24ème mensualité. Suspend en conséquence le jeu de la clause résolutoire en l'état des délais de paiement accordé sur le fondement des dispositions de l'article 1343-5 du code civil. Dit qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à l'échéance, la SCI C.C.G pourra exiger le règlement immédiat du solde de la dette sans nouvelle mise en demeure de payer et que la clause résolutoire du bail commercial reprendra immédiatement son plein effet. Condamne la SCI Centre Commercial Géant (C.C.G) à payer à la société SARL OCEANOR la somme de deux mille Euros (2.000,00€) en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Rejette tous autres chefs de demande présentés par les parties. Condamne la SCI Centre Commercial GEANT (C.C.G) aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT