Cour de cassation, 11 janvier 2023. 21-23.786

CIV. 3 SG COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 11 janvier 2023 Cassation partielle Mme TEILLER, président Arrêt n° 26 F-D Pourvois n° P 21-23.786 U 21-23.791 JONCTION R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ ARRÊT DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 11 JANVIER 2023 I- Mme [F] [E], domiciliée [Adresse 3], a formé le pourvoi n° P 21-23.786 contre un arrêt rendu le 2 septembre 2021 par la cour d'appel de Paris (pôle 4 - chambre 7), dans le litige l'opposant à la Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA), société anonyme, dont le siège est [Adresse 2], défenderesse à la cassation. II- La Société de requalification des quartiers anciens, a formé le pourvoi n° U 21-23.791 contre le même arrêt rendu, dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [F] [E], 2°/ au commissaire du gouvernement représenté par le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et du département de Paris, domicilié [Adresse 4], défendeurs à la cassation. La demanderesse au pourvoi n° P 21-23.786 invoque, à l'appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt. La demanderesse au pourvoi n° U 21-23.791 invoque, à l'appui de son recours, le moyen de cassation annexé au présent arrêt. Les dossiers ont été communiqués au procureur général. Sur le rapport de Mme Djikpa, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la Société de requalification des quartiers anciens, de la SARL Le Prado - Gilbert, avocat de Mme [E], après débats en l'audience publique du 22 novembre 2022 où étaient présents Mme Teiller, président, Mme Djikpa, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu le présent arrêt. Jonction 1. En raison de leur connexité, les pourvois n° P 21-23.786 et U 21-23.791 sont joints. Faits et procédure 2. L'arrêt attaqué (Paris, 2 septembre 2021) fixe les indemnités revenant à Mme [E], à la suite de l'expropriation, au profit de la Société de requalification des quartiers anciens (la SOREQA), de plusieurs lots de copropriété lui appartenant. Examen des moyens Sur le second moyen du pourvoi de Mme [E] et sur le moyen du pourvoi de la SOREQA, ci-après annexés 3. En application de l'article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, il n'y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur le second moyen du pourvoi de Mme [E], qui n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation, et sur le moyen du pourvoi de la SOREQA, qui est irrecevable. Mais sur le premier moyen du pourvoi de Mme [E] Enoncé du moyen 4. Mme [E] fait grief à l'arrêt de fixer comme il le fait les indemnités dues par la SOREQA au titre de la dépossession du lot n° 24 de l'immeuble sis [Adresse 1], alors « que la juridiction qui fixe le montant des indemnités d'expropriation doit tenir compte de la situation locative de l'immeuble à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et, le cas échéant, de la nature juridique de l'occupation ; que, pour fixer l'indemnité d'expropriation du lot n° 24 en valeur occupée, avec le même abattement de 20 % que pour le lot n° 29 loué, l'arrêt attaqué a retenu que la décision d'expulsion était indifférente et que l'occupant avait accepté un relogement de la part de l'expropriante ; qu'en refusant ainsi de tenir compte de la nature juridique de l'occupation, sans droit ni titre, excluant toute obligation de relogement à la charge de l'expropriante, la cour d'appel a violé les articles L. 321-1 et L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. » Réponse de la Cour Vu les articles L. 321-1 et L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique : 5. Aux termes du premier de ces textes, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. 6. Selon le second, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. 7. Pour fixer un abattement identique sur la valeur du lot numéro 24, occupé sans droit ni titre, et sur celle du lot numéro 29, faisant l'objet d'une location, l'arrêt retient qu'à la date de l'ordonnance d'expropriation, le lot numéro 24 était occupé, la décision d'expulsion étant indifférente, et qu'il convient de fixer un abattement habituel de 20 %. 8. En statuant ainsi, alors que l'abattement ne peut être le même selon que le bien exproprié est occupé en vertu d'un titre ouvrant droit à un relogement, ou fait l'objet d'une occupation sans droit ni titre ne conférant pas un tel droit, la cour d'appel a violé les textes susvisés. PAR CES MOTIFS, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il fixe l'indemnité due à Mme [E] pour la dépossession du lot numéro 24 à la somme de 35 280 euros au titre de l'indemnité principale en valeur vénale occupée et à la somme de 4 528 euros au titre de l'indemnité de remploi, l'arrêt rendu le 2 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; Remet, sur ce point, l'affaire et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d'appel de Paris autrement composée ; Condamne la Société de requalification des quartiers anciens aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la Société de requalification des quartiers anciens et la condamne à payer à Mme [E] la somme de 3 000 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze janvier deux mille vingt-trois MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi n° P 21-23.786 par la SARL Le Prado - Gilbert, avocat aux Conseils, pour Mme [E] PREMIER MOYEN DE CASSATION Mme [F] [E] reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité lui étant due par la SOREQA au titre de la dépossession foncière du lot n° 24 de l'immeuble sis [Adresse 1] à 35 280 euros en valeur vénale occupée au titre de l'indemnité principale et 4 528 euros au titre de l'indemnité de remploi ; ALORS QUE la juridiction qui fixe le montant des indemnités d'expropriation doit tenir compte de la situation locative de l'immeuble à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété et, le cas échéant, de la nature juridique de l'occupation ; que, pour fixer l'indemnité d'expropriation du lot n° 24 en valeur occupée, avec le même abattement de 20 % que pour le lot n° 29 loué, l'arrêt attaqué a retenu que la décision d'expulsion était indifférente et que l'occupant avait accepté un relogement de la part de l'expropriante ; qu'en refusant ainsi de tenir compte de la nature juridique de l'occupation, sans droit ni titre, excluant toute obligation de relogement à la charge de l'expropriante, la cour d'appel a violé les articles L. 321-1 et L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. SECOND MOYEN DE CASSATION Mme [F] [E] reproche à l'arrêt attaqué D'AVOIR fixé l'indemnité due par la SOREQA lui revenant au titre de la dépossession foncière des lots n° 24, 25, 26, 27 et 29 de l'immeuble sis [Adresse 1] comme suit : - Lot n° 24 : indemnité principale 35 280 euros en valeur vénale occupée Indemnité de remploi : 4 528 euros - Lot n° 25 : indemnité principale 56 000 euros en valeur vénale libre Indemnité de remploi : 6 600 euros - Lot n° 26 : indemnité principale 58 800 euros en valeur vénale libre Indemnité de remploi : 6 880 euros - Lot n° 27 : indemnité principale 84 700 euros en valeur vénale libre Indemnité de remploi : 9 470 euros - Lot n° 29 : indemnité principale 29 120 euros en valeur vénale occupée Indemnité de remploi : 3 912 euros. 1°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé, et la contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs ; que la cour d'appel, pour fixer les indemnités principales et les indemnités de remploi revenant à Mme [E], sur la base d'une valeur libre de 7 000 euros le mètre carré, a pris en considération la moyenne des seuls cinq termes de références proposés par le commissaire du gouvernement, soit 7 137,20 euros le mètre carré, inférieurs à ceux produits par Mme [E] aboutissant une moyenne de 11 026,41 euros par mètre carré pour des biens libres d'occupation, en retenant que les références de Mme [E] ne correspondaient pas à la totalité du marché au regard des références du commissaire du gouvernement et devaient être adaptées aux caractéristiques particulières des lots de celle-ci ; qu'en statuant ainsi, tout en énonçant que « les références invoquées par Mme [E] seront retenues comme étant comparables », la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE tout jugement doit être motivé ; que, pour fixer les indemnités principales et les indemnités de remploi revenant à Mme [E] sur la base d'une valeur libre de 7 000 euros le mètre carré, la cour d'appel a pris en considération la moyenne des seuls cinq termes de références proposés par le commissaire du gouvernement, soit 7 137,20 euros le mètre carré, inférieurs à ceux produits par Mme [E] aboutissant une moyenne de 11 026,41 euros par mètre carré pour des biens libres d'occupation ; qu'en statuant ainsi sans expliquer en quoi les cinq références du commissaire du gouvernement étaient toutes préférables aux dix références retenues de Mme [E] au regard des éléments de plus-value et facteurs de dépréciation pris en considération, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi n° U 21-23.791 par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la Société de requalification des quartiers anciens L'arrêt attaqué par la société SOREQA encourt la censure ; EN CE QU'il a fixé l'indemnité due par la société SOREQA à Mme [F] [E], pour le lot n° 24 de l'immeuble du [Adresse 1], à la somme de 35.280 euros au titre de l'indemnité principale et de 4.528 euros au titre l'indemnité de remploi, et pour le lot n° 29 de cet immeuble, à la somme de 29.120 euros au titre de l'indemnité principale, et de 3.912 euros au titre de l'indemnité de remploi ; ALORS QU'en application de la procédure de résorption de l'habitat insalubre, lorsque le bien est visé par un arrêté de péril, un arrêté de mise en sécurité ou un arrêté de traitement de l'insalubrité, et qu'il a été prescrit sa démolition ou une interdiction définitive d'habiter, l'indemnité d'expropriation doit correspondre à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais de démolition ; que lorsque la procédure d'expropriation, engagée sur le fondement du droit commun, concerne à la fois des biens frappés d'insalubrité et d'autres logements salubres, les juges doivent mettre en oeuvre cette méthode d'évaluation à l'égard des biens insalubres ; qu'en l'espèce, il ressort des propres constatations des juges que les lots n° 24 et 29 avaient fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité portant interdiction définitive d'habiter ; qu'en décidant néanmoins de faire application, pour l'évaluation de ces lots, de la méthode par comparaison, quand il résultait de ces constatations que ces deux lots ne pouvaient être évalués que selon la méthode de la récupération foncière, la cour d'appel a violé les articles L. 511-1 et L. 511-6 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.