Cour d'appel, 07 décembre 2023. 22/04127

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/04127 - N° Portalis DBVH-V-B7G-IVFU MPF JUGE DE LA MISE EN ETAT D'AVIGNON 07 novembre 2022 RG :21/00975 S.N.C. ETOILE INVEST S.A.S. FONCIERE ETOILE MARCEAU C/ COMMUNE [Localité 5] Grosse délivrée le 07/12/2023 à Me Emmanuelle VAJOU à Me Jean-michel DIVISIA COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 1ère chambre ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge de la mise en état d'Avignon en date du 07 Novembre 2022, N°21/00975 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre Mme Isabelle DEFARGE, Présidente de chambre Mme Séverine LEGER, Conseillère GREFFIER : Mme Clémence GOUJON, Greffière, lors des débats, et Mme Audrey BACHIMONT, Greffière, lors du prononcé, DÉBATS : A l'audience publique du 06 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 07 Décembre 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTES : S.N.C. ETOILE INVEST Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Alexandre COQUE, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON S.A.S. FONCIERE ETOILE MARCEAU Société par actions simplifiée à associé unique, poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité en son siège social [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Emmanuelle VAJOU de la SELARL LEXAVOUE NIMES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Alexandre COQUE, Plaidant, avocat au barreau D'AVIGNON INTIMÉ : COMMUNE [Localité 5] Prise en la personne de son maire en exercice domicilié en cette qualité en sa mairie [Adresse 4] [Localité 5] Représenté par Me Jean-michel DIVISIA de la SCP COULOMB DIVISIA CHIARINI, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représenté par Me Sébastien PLUNIAN de la SELARL CABINET SEBASTIEN PLUNIAN, Plaidant, avocat au barreau de VALENCE ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Mme Marie-Pierre FOURNIER, Présidente de chambre, le 07 Décembre 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour FAITS ET PROCEDURE : Le 23 décembre 2004, la Commune de [Localité 5] a vendu à la SNC Etoile Invest un immeuble ancien castré section AX n°[Cadastre 3] sis [Adresse 6]. Le 12 juillet 2007, la SNC Etoile Invest a donné à bail à la commune de [Localité 5] les locaux moyennant un loyer annuel de 53 940 euros. La SNC Etoile Invest a vendu l'immeuble le 31 juillet 2008 à la SCI Framboise laquelle a été dissoute le 22 décembre 2016 : la transmission universelle de son patrimoine à la Sas Foncière Etoile Marceau a été publiée au bureau des hypothèques le 7 août 2017. Estimant que l'immeuble vendu le 23 décembre 2004 ne pouvait pas l'être car il appartenait au domaine public, la commune de [Localité 5] par actes du 2 avril 2021 a assigné la SNC Etoile Invest aux fins d'annulation de la vente du 23 décembre 2004 et le contrat de bail du 1er juillet 2007 ainsi qu'en règlement d'une indemnité d'occupation de 95 680 euros. Apprenant que l'immeuble avait été vendu le 31 juillet 2008 à la Sci Framboise puis transmis à la Sas Foncière Etoile Marceau, par acte du 6 octobre 2021, la Commune de [Localité 5] a assigné la SNC Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau en annulation des ventes successives de l'immeuble. Les deux instances ont été jointes. Par conclusions d'incident du 16 février 2022, la SNC Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau ont soulevé les fins de non-recevoir tirées du défaut de qualité et d'intérêt de la commune à agir en annulation de la vente du 31 juillet 2008 et de la prescription de son action. Par ordonnance du 7 novembre 2022, le juge de la mise en état a rejeté les fins de non-recevoir aux motifs que, même si elle n'était pas partie à la vente conclue le 31 juillet 2008 entre la SNC Etoile Invest et la SCI Framboise, elle avait intérêt néanmoins à demander l'annulation de cette vente, cette demande étant la suite logique de sa demande tendant à l'annulation de la vente du 23 décembre 2004 portant sur le même immeuble. Le premier juge a écarté la prescription au motif que l'immeuble relevant du domaine public, il était inaliénable et imprescriptible conformément à l'article L 3111-1 du code général de la propriété des personnes publiques. La Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau ont interjeté appel de cette ordonnance le 7 novembre 2022. Par ordonnance du 21 septembre 2023 rendue sur conclusions d'incident signifiées par les appelantes le 5 juin 2023, le conseiller de la mise en état a déclaré irrecevables les conclusions et pièces signifiées par l'intimée hors délai. L'affaire, initialement fixée au 13 juin 2023 a été reportée du fait de l'incident de mise en état à l'audience du 6 novembre 2023. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : La Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par Rpva le 23 février 2023, demandent à la cour d'infirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions sauf en ce qu'elle a déclaré recevable l'incident et, statuant à nouveau, de : -in limine litis, se déclarer incompétent sur la qualification du bien litigieux en bien relevant du domaine public et renvoyer la commune de [Localité 5] à mieux se pourvoir, -déclarer prescrites les demandes de nullité de la vente du 23 décembre 2004 et de celle du 31 juillet 2008, -déclarer prescrites la demande de nullité du bail du 1er juillet 2007 et les demandes subséquentes, -déclarer la demande d'annulation de la vente du 31 Juillet 2008 et de l'acte de dévolution universelle du 13 juillet 2017 irrecevable pour défaut de qualité à agir de la Commune de [Localité 5], - déclarer la demande de nullité de la vente de l'immeuble à la SCI Framboise et la demande de remboursement des loyers payés avant l'assignation irrecevable pour défaut d'intérêt à agir de la commune de [Localité 5], - condamner la Commune de [Localité 5] à payer la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelantes considèrent en premier lieu que seul le juge administratif est compétent pour déterminer si un bien dépend ou non du domaine public et pour connaître des demandes relatives aux redevances d'occupation du domaine public. Elles considèrent en second lieu que l'action en nullité des ventes de l'immeuble et du bail est prescrite en application de l'article 2224 du code civil dès lors que le bien vendu dépendait du domaine privé de la commune. Elles soulèvent aussi la prescription de la demande d'indemnité d'occupation. La Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau soutiennent aussi que la commune de [Localité 5] n'a pas d'intérêt à agir en nullité de la vente du 31 juillet 2008 et de la transmission universelle du 13 juillet 2017 au motif que l'action en nullité d'une vente de la chose d'autrui ne peut être demandée que par l'acquéreur et non par le véritable propriétaire qui ne dispose que d'une action en revendication. Elles font valoir que la Commune de [Localité 5] n'est pas recevable à solliciter l'annulation de la vente du 31 juillet 2008 à laquelle elle a acquiescé en n'exerçant pas le droit de préemption dont elle était titulaire. Elles estiment enfin que la commune n'a aucun intérêt à agir en remboursement des loyers contre la SNC Etoile Invest, bailleresse, laquelle, ignorante du vice affectant le bail allégué par la commune, a encaissé de bonne foi les loyers. Les conclusions de l'intimée ont été déclarées irrecevables. MOTIFS : Ses conclusions ayant été déclarées irrecevables, l'intimée est réputée s'approprier les motifs du jugement. Sur l'exception d'incompétence : L'article 789 dispose que le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les exceptions de procédure. L'exception d'incompétence étant une exception de procédure, la cour statuant sur appel d'une ordonnance du juge de la mise en état peut statuer sur l'exception d'incompétence soulevée par les appelantes. Les actes dont l'annulation est demandée sont tous des contrats de droit privé : les demandes de la commune de [Localité 5] tendant à leur annulation relèvent de la compétence du juge judiciaire. La question de la qualification du bien vendu que doit trancher le juge du fond pour statuer sur la demande d'annulation des actes litigieux, comme l'a relevé le juge de la mise en état, peut seulement faire l'objet d'une question préjudicielle posée à la juridiction administrative en application de l'article 49 du code de procédure civile lequel dispose : « toute juridiction saisie d'une demande de sa compétence connaît même s'ils exigent l'interprétation d'un contrat, de tous les moyens de défense....lorsque la solution du litige dépend d'une question soulevant une difficulté sérieuse et relevant de la compétence de la juridiction administrative, la juridiction judiciaire initialement saisie la transmet à la juridiction administrative compétente et sursoit à statuer jusqu'à la décision sur la question préjudicielle ». L'exception d'incompétence sera donc écartée. Sur les fins de non-recevoir : Sur la prescription : La Commune de [Localité 5] expose qu'elle a vendu par erreur un bien immobilier dépendant du domaine public à la SNC Etoile Invest le 23 décembre 2004. Elle sollicite l'annulation de cette vente sur le fondement de l'article L 3111-1 du code de la propriété des personnes publiques lequel dispose que les biens des personnes publiques mentionnées à l'article L 1, qui relèvent du domaine public, sont imprescriptibles et inaliénables. La Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau soutiennent que le bien immobilier vendu le 23 décembre 2004 dépend du domaine privé de la commune et en déduisent que l'action en nullité de la vente d'un bien privé se prescrivant dans un délai de cinq ans à compter de l'acte de vente en application de l'article 2224 du code civil, l'action de la Commune de [Localité 5] est prescrite. Elles ont donc saisi le juge de la mise en état d'une fin de non-recevoir tirée de la prescription. Le juge de la mise en état a tranché la question de la qualification du bien vendu, a retenu qu'il s'agissait d'un bien dépendant du domaine public de la commune et écarté la fin de non-recevoir tirée de la prescription fondée sur le principe d'imprescriptibilité des biens relevant du domaine public des personnes publiques édicté par l'article L 3111-1 du code de la propriété des personnes publiques. Les appelantes contestent la qualification de bien relevant du domaine public de la commune retenue par le juge de la mise en état et soutiennent que la prescription est acquise. La question de la qualification du bien vendue est la question centrale du litige, la demande d'annulation de l'acte de vente initial du 24 décembre 2004 et des actes subséquents qui ont transféré la propriété du bien litigieux à la Sci Framboise puis à la Sas Foncière Etoile Marceau est précisément fondée sur l'inaliénabilité du bien vendu découlant de son appartenance au domaine public de la commune. La qualification du bien vendu est une question touchant au fond du litige et suppose donc un examen au fond du litige. Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est le droit, pour l'auteur d'une prétention, d'être entendu sur le fond de celle-ci afin que le juge la dise bien ou mal fondée. La fin de non-recevoir, aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, est un moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit à agir, tel que la prescription. Au soutien de leur fin de non-recevoir tirée de la prescription de droit commun de l'article 2224 du code civil, la Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau font valoir que la demanderesse ne justifie pas que le bien vendu relève du domaine public de la commune. Dès lors qu'elles contestent la qualification donnée aux faits par la partie adverse, les appelantes contestent le bien-fondé même de l'action en nullité de la commune de [Localité 5]. La recevabilité de la demande se distingue de son bien-fondé et la cour, sur appel de l'ordonnance du juge de la mise en état, ne saurait d'abord examiner le bien-fondé de l'action avant de statuer sur sa recevabilité. Qu'elle décide que le bien relève du domaine privé ou du domaine public de la commune, la cour statuant sur appel d'une ordonnance du juge de la mise en état trancherait en toute hypothèse le fond du litige dès lors qu'en application de l'article 794 du code de procédure civile, la décision statuant sur une question de fond tranchée en application de l'article 789 6° a autorité de la chose jugée et que le tribunal ne pourra pas revenir sur la qualification retenue. En effet, la qualification de bien relevant du domaine public de la commune et donc par principe inaliénable est le fondement même de l'action en nullité engagée de sorte que répondre à cette question revient à trancher le litige avant même de statuer sur la prescription. Ce n'est donc pas une question de fond accessoire que le juge de la mise en état, avec l'accord des parties, peut trancher préalablement à la fin de non-recevoir, c'est une question de fond essentielle dont dépend la solution du litige elle-même. La cour ne se prononcera donc pas sur la question de fond de la qualification du bien immobilier vendu le 23 décembre 2004. La fin de non-recevoir tirée de la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil sera donc tranchée sans examen au fond de la demande de la Commune de [Localité 5]. Cette demande tendant à l'annulation de la vente d'un bien public inaliénable étant imprescriptible en application de l'article L 3111-1 du code de la propriété des personnes publiques, la fin de non-recevoir tirée de la prescription sur le fondement de l'article 2224 du code civil a été rejetée à juste titre pour l'acte de vente initial et les actes juridiques subséquents. Sur la prescription de la demande d'indemnité d'occupation de 95 680 euros: La commune a demandé au tribunal d'annuler la vente du bien immobilier situé [Adresse 6] conclue le 23 décembre 2004 avec la société Etoile Invest, d'ordonner la restitution du prix de 160 072 euros par la commune et de condamner la SNC Etoile Invest à lui verser la somme de 95 680 euros à titre d'indemnité en contrepartie de l'occupation du bien depuis le 23 décembre 2004. La SNC Etoile Invest a soulevé la prescription de la demande au titre de l'indemnité d'occupation au motif qu'elle n'est pas imprescriptible et que le délai de prescription de l'article 2224 du code civil lui est applicable. L'article 2224 du code civil dispose que le point de départ de la prescription est la date à laquelle le titulaire d'un droit a connu les faits lui permettant de l'exercer. Le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé et les prestations exécutées donnent lieu à restitution. Tant que le contrat n'a pas été anéanti rétroactivement, le vendeur n'est créancier d'aucune restitution, notamment celle de la valeur de jouissance du bien vendu. Le point de départ de la prescription de la demande d'indemnité d'occupation est donc fixée à la date à laquelle le contrat de vente est annulé. La fin de non-recevoir sera donc rejetée. Sur le défaut d'intérêt à agir : La Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau soutiennent aussi que la commune de [Localité 5] n'a pas d'intérêt à agir en nullité de la vente du 31 juillet 2008 et de la transmission universelle du 13 juillet 2017 au motif que l'action en nullité d'une vente de la chose d'autrui ne peut être demandée que par l'acquéreur et non par le véritable propriétaire qui ne dispose que d'une action en revendication. La commune considère que la vente du 31 juillet 2008 et le transfert du patrimoine de la Sci Framboise à la SAS Foncière Etoile Marceau sont nuls non pas parce qu'ils portent sur un bien appartenant à autrui mais parce qu'ils portent sur un bien du domaine public inaliénable revendiquant être le propriétaire du bien immobilier concerné par les actes du 31 juillet 2008 et du 13 juillet 2017, elle a donc un intérêt légitime, personnel et direct à solliciter l'annulation desdits actes. Les appelantes font valoir que la Commune de [Localité 5] n'est pas recevable à solliciter l'annulation de la vente du 31 juillet 2008 à laquelle elle a acquiescé en n'exerçant pas le droit de préemption dont elle était titulaire. A supposer qu'elle ait implicitement consenti à la vente du 31 juillet 2008 en n'exerçant pas son droit de préemption, la commune, qui a d'ailleurs expressément consenti à la vente initiale du 23 décembre 2004, a intérêt à agir en annulation desdits actes juridiques dès lors qu'ils portent sur un bien qu'elle estime inaliénable au sens de l'article L 3111-1 du code de la propriété des personnes publiques. Les appelantes font valoir enfin qu'elle n'a pas d'intérêt à leur demander la restitution des loyers versés en exécution du contrat de bail dont elle a sollicité l'annulation au motif qu'elles étaient possesseurs de bonne foi du bien litigieux. Le moyen tiré de leur bonne foi pour s'opposer à la demande de restitution des loyers payés par la commune en exécution du contrat de bail est une défense au fond tendant à démontrer que la demande n'est pas bien fondée et n'est pas une fin de non-recevoir relevant du pouvoir juridictionnel du juge de la mise en état. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a rejeté les fins de non-recevoir pour défaut de qualité et d'intérêt à agir de la Commune de [Localité 5]. Sur l'article 700 du code de procédure civile : La Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau, parties perdantes, seront condamnées aux dépens et déboutées de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS, LA COUR : Confirme le jugement en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande d'indemnité d'occupation, Condamne la Snc Etoile Invest et la Sas Foncière Etoile Marceau aux dépens d'appel, Les déboute de leurs demandes au titre des frais irrépétibles. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,